房地产投资决策-1.ppt

房地产投资决策InvestmentAnalysisforRealEstateDecisions,CollegeofCivilEngineeringHunanUniversityofSci.&Tech.,CollegeofCivilEngineering,HNUSTAllRightsReserved,2010XiaoQuandong,主要内容：,第六讲谁是最大受益者第七讲富一代如是说第八讲人口红利第九讲我们该如何第十讲漫谈,第一讲房地产投资决策第二讲资金的时间价值第三讲财务杠杆第四讲房地产的发展第五讲蜗居,CollegeofCivilEngineering,HNUSTAllRightsReserved,2010XiaoQuandong,特别说明：,房地产、房价、政策、政府、国家尖锐观点仅供教学交流、参考如果我们不能改变社会，我们就去适应它房地产亦然课程只讲述和日常生活息息相关的知识请保持自己的意见、不人云亦云坚持四项基本原则、坚持社会主义道路,CollegeofCivilEngineering,HNUSTAllRightsReserved,2010XiaoQuandong,几个问题：,请问家庭城镇、农村归属？是否有自住房？租房？自家住房来源？自建、购买？住房购买方式？自己全额付款？自己+亲戚全额付款？商业银行住房按揭贷款？公积金住房贷款？贷款方式？等额本金？等额本息？其他？,CollegeofCivilEngineering,HNUSTAllRightsReserved,2010XiaoQuandong,对房地产的理解？,CollegeofCivilEngineering,HNUSTAllRightsReserved,2010XiaoQuandong,对房地产投资的理解？,房地产投资的形式多种多样。比如一个普通的个人投资者，可以用6万元的首付款运作一个20万元的置业投资项目；一个不愿意参与房地产直接管理的投资者，可以用1万元购买房地产公司的股票、债券；一个房地产开发公司可以投资数百万或数千万元建造一幢写字楼；而一个政府可以花费数亿元新建一个车站和交通系统。,CollegeofCivilEngineering,HNUSTAllRightsReserved,2010XiaoQuandong,民宅,CollegeofCivilEngineering,HNUSTAllRightsReserved,2010XiaoQuandong,江南古镇,CollegeofCivilEngineering,HNUSTAllRightsReserved,2010XiaoQuandong,木瓦房（古建筑）,CollegeofCivilEngineering,HNUSTAllRightsReserved,2010XiaoQuandong,商业街,第一讲房地产投资决策,CollegeofCivilEngineeringHunanUniversityofSci.&Tech.,CollegeofCivilEngineering,HNUSTAllRightsReserved,2010XiaoQuandong,土地（land）,CollegeofCivilEngineering,HNUSTAllRightsReserved,2010XiaoQuandong,地产（estateinland）,地产是土地财产或土地资产的简称。财产既指实物又指权利，因而地产是指土地及其相关的财产权利。也有人将土地上的建筑改良物也归属于土地，因而地产一词也被常用于泛指房地产，这也是有些学者认为地产有广义与狭义的二种理解的原由。,CollegeofCivilEngineering,HNUSTAllRightsReserved,2010XiaoQuandong,房地产（realestate）,房地产是指房屋及其附属物（与房屋有关的建筑物如小区设施、建筑附着物、相关林木等）和承载房屋及其附属物的土地，以及与它们相应的各种财产权利。,CollegeofCivilEngineering,HNUSTAllRightsReserved,2010XiaoQuandong,不动产（realestateorimmovable）,不动产是指不能移动或移动后会引起性质、形状改变，损失其经济价值的物及财产权利。它包括土地、土地改良物（建筑物及建筑附加物、生长着的树木及农作物、已经播撒于土地中的种子等）、与土地及其改良物有关的财产权利。广义的不动产还包括价值昂贵的车辆、船舶、飞机等财产及财产综合体。,CollegeofCivilEngineering,HNUSTAllRightsReserved,2010XiaoQuandong,房地产的属性,房地产的自然属性位置独特耐久土地不可再生,CollegeofCivilEngineering,HNUSTAllRightsReserved,2010XiaoQuandong,房地产的属性,房地产的经济属性高资本价值物价变动反映缓慢投资与消费,CollegeofCivilEngineering,HNUSTAllRightsReserved,2010XiaoQuandong,房地产的属性,房地产的社会属性社会效应美学价值：凝固的音乐。自然美、艺术美、社会美心理效应,CollegeofCivilEngineering,HNUSTAllRightsReserved,2010XiaoQuandong,房地产市场,一级市场国家（政府土地出让）二级市场新房交易三级市场二手房市场,CollegeofCivilEngineering,HNUSTAllRightsReserved,2010XiaoQuandong,房地产术语,宗地、四至容积率、面积、得房率建筑高度建筑结构性质类别等,CollegeofCivilEngineering,HNUSTAllRightsReserved,2010XiaoQuandong,宗地,宗地是地籍管理的基本单元，是地球表面一块有确定边界、有确定权属的土地，其面积不包括公用的道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等。容积率只有在指“宗地”容积率的情况下，才能反映土地的具体利用强度，宗地间才具有可比性。,CollegeofCivilEngineering,HNUSTAllRightsReserved,2010XiaoQuandong,四至,某地块位于XX市XX区，地理位置十分优越：东至XX大学、XX北村；南至文二路；西至学院路；北至XX公寓、XX苑地块总出让面积XXXX平方米（约XX亩），容积率不大于2.6，建筑限高80米，90平方米以下小户型的比例为50%。,CollegeofCivilEngineering,HNUSTAllRightsReserved,2010XiaoQuandong,容积率,项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。计算公式：容积率=总建筑面积总用地面积在一定的技术经济条件下，土地纯收益会随着土地投资的增加而出现由递增到递减的特点。在最经济容积率，土地收益达到最大，土地价格也达到最高；若继续增大容积率会因单方售价低于单方造价而使土地投资收益开始下降，地价也随之开始下降。,CollegeofCivilEngineering,HNUSTAllRightsReserved,2010XiaoQuandong,容积率,随着土地利用收益、土地需求量及其稀缺程度降低，容积率对地价的作用程度随之下降。因此，容积率对地价的影响程度在同一城市表现为从中心向外围逐渐减弱。在同一城市中，容积率对不同类型地价的影响程度由强到弱依次为商业、住宅、工业用地。,CollegeofCivilEngineering,HNUSTAllRightsReserved,2010XiaoQuandong,建筑密度,指建筑物的覆盖率，具体指项目用地范围内所有建筑的基底总面积与规划建设用地面积之比，它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。计算公式：建筑密度=建筑首层面积/规划用地面积例：一块地为10000平方米，其中建筑占地3000平方米，建筑密度为3000/10000=30%,CollegeofCivilEngineering,HNUSTAllRightsReserved,2010XiaoQuandong,建筑密度,建筑密度不可能超过1，一般不会超过40-50%，因为用地中还需要留出很多面积作为道路、绿化、广场、停车等等。,CollegeofCivilEngineering,HNUSTAllRightsReserved,2010XiaoQuandong,绿化率,绿化率：指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。绿地率：指规划建设用地范围内的绿荫面积(包括绿地面积)与规划用地面积之比。绿地率绿化覆盖率在计算绿地率时，对绿地的要求非常严格。相关技术规范、法规规定，并不是所有长草的地方都能算做绿地。居住区用地范围内各类绿地主要包括公共绿地、宅旁绿地、配套公建所属绿地和道路绿地等。,CollegeofCivilEngineering,HNUSTAllRightsReserved,2010XiaoQuandong,楼面地价,楼面地价宗地总价宗地内允许总建筑面积或楼面地价土地单价容积率房屋的单方开发成本房屋单方造价楼面地价税费平均层数容积率/建筑密度,CollegeofCivilEngineering,HNUSTAllRightsReserved,2010XiaoQuandong,房地产类型,CollegeofCivilEngineering,HNUSTAllRightsReserved,2010XiaoQuandong,建筑层数（高度）,CollegeofCivilEngineering,HNUSTAllRightsReserved,2010XiaoQuandong,住宅面积,CollegeofCivilEngineering,HNUSTAllRightsReserved,2010XiaoQuandong,面积计算,建筑面积：建筑物各层面积总和，每层建筑面积按建筑物勒角以上截面计算，包括使用、辅助面积和结构面积。使用面积：建筑物各层平面中直接为生产生活使用的净面积的总和。辅助面积：建筑物各层平面楼梯、走道、所占净面积的总和。结构建筑面积：建筑物各层中，外墙、内墙、垃圾道、通风道、烟囱（均为投影面积）等所占面积的总和。,CollegeofCivilEngineering,HNUSTAllRightsReserved,2010XiaoQuandong,得房率,使用面积系数：用百分率表示，等于总套内使用面积之和除以总建筑面积。使用率：使用面积与建筑面积之比，用百分数表示。板楼：80%；塔楼75%；写字楼70%；商场65%。,CollegeofCivilEngineering,HNUSTAllRightsReserved,2010XiaoQuandong,销售面积,商品房销售面积=套内建筑面积+分摊公用面积套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积公摊面积：1、公共门厅、过道、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备房等为整座楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积；2、各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙墙体水平投影面积的50%。,CollegeofCivilEngineering,HNUSTAllRightsReserved,2010XiaoQuandong,销售面积,套内墙体面积：公用墙为水平投影面积一半计入，非公用墙为水平投影面积计入套内使用面积为室内各居室面积，如壁橱等，以及不包含在结构面积中的烟囱、通风道、管道井。阳台面积：开敞式阳台面积以水平投影面积一半计入，封闭式阳台面积为水平投影面积。,CollegeofCivilEngineering,HNUSTAllRightsReserved,2010XiaoQuandong,销售面积,公摊的公用建筑面积=套内面积公用建筑面积分摊系数公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/套内建筑面积总和公用建筑面积=整栋楼的建筑面积套内建筑面积不应分摊的建筑面积,CollegeofCivilEngineering,HNUSTAllRightsReserved,2010XiaoQuandong,建筑结构,CollegeofCivilEngineering,HNUSTAllRightsReserved,2010XiaoQuandong,装修标准,豪华装修房,装修房,毛坯房,CollegeofCivilEngineering,HNUSTAllRightsReserved,2010XiaoQuandong,毛坯房,CollegeofCivilEngineering,HNUSTAllRightsReserved,2010XiaoQuandong,装修房,CollegeofCivilEngineering,HNUSTAllRightsReserved,2010XiaoQuandong,投资,所谓投资，就是牺牲当前确定的消费或享受，（通过对某些投资对象的持有）试图获取将来不确定的收益的一种行为（或过程）。投资的三要素：时间、报酬、风险。有回报的行为都是投资行为,CollegeofCivilEngineering,HNUSTAllRightsReserved,2010XiaoQuandong,房地产投资,所谓房地产投资，是指资本所有者将其资本投入到房地产业，以期在将来获取预期收益的一种经济活动。,CollegeofCivilEngineering,HNUSTAllRightsReserved,2010XiaoQuandong,房地产投资,房地产投资形式多种多样：房地产开发企业所进行的房地产开发是人们最熟悉的一种类型；为了出租经营而购买住宅或办公楼也是相当普遍的房地产投资类型；将资金委托给信托投资公司用以购买或开发房地产也是房地产投资；企业建造工厂、学校建设校舍、政府修建水库等等，都属于房地产投资。,CollegeofCivilEngineering,HNUSTAllRightsReserved,2010XiaoQuandong,房地产投资,尽管它们表现形式各异，但它们都有一个共同的特点，即通过牺牲现在的某些利益换取预期收益。要强调的是，“现在的某些利益”是指即期的、确定性的利益，但预期收益却要到未来才能实现，而且这种未来收益在时间和总量上都难以精确预测。,CollegeofCivilEngineering,HNUSTAllRightsReserved,2010XiaoQuandong,房地产投资,所以，房地产投资决策中，估算总成本和利润的同时还应考虑时间因素。只有在比较项目收益和支出的总量与时间的基础上，并考虑预测的置信水平时，才有可能作出合理的投资决策。,CollegeofCivilEngineering,HNUSTAllRightsReserved,2010XiaoQuandong,房地产投资,另外，因为在市场经济条件下，投资者往往同时面对多种投资机会，虽然各个投资机会的即期支出相对容易确定，但是它们的未来收益却是难以确定的；而且，投资者在决策之前，往往会发现，诱人的机会常常不只一个，但投资者可利用的资源却总是有限的。,CollegeofCivilEngineering,HNUSTAllRightsReserved,2010XiaoQuandong,房地产投资,这时就需要有一种方法能够对各种投资方案进行评估，帮助投资者在各种限制条件的前提下，如可承受的风险、所要求的资产流动性、投资组合平衡以及来自管理部门的有关限制条件等等，使得最终所选择的投资项目获得最大的效益。,CollegeofCivilEngineering,HNUSTAllRightsReserved,2010XiaoQuandong,房地产投资决策,所谓房地产投资决策，是指对拟建房地产投资项