昆明市百大A座商业经营与物业开发市场研究.ppt

百大A座商业经营与物业开发市场研究,昆明田野调查与咨询公司2005年4月28日,本报告根据田野公司2004年9月“百大A座商业定位研究”与2005年1月初“百大A座市场风险研究”两次调研成果整合而成。,作为第三方市场研究机构，我们本次研究的目的和任务是：,从市场需求和竞争的角度，探讨A座作为商业百货商场的市场定位空间；从市场需求和竞争的角度，探讨A座作为商业地产开发和销售可能面临的市场风险；整合地产开发需要和商业经营需要，提出A座定位建议和风险控制建议。,特别说明,我们研究的成果主要来自市场需求和竞争。没有考虑A座的财务条件和百大商业的丰富的经营经验。所有研究成果和建议，还需要根据A座财务目标、建设条件、商业经验作出修正。,第一部分：A座老楼商业经营市场竞争力分析第二部分：A座重建地产开发市场风险分析第三部分：A座重建定位建议和风险控制建议,报告目录,第一部分：A座老楼商业经营市场竞争力分析A座商业经营竞争对手分析A座商业经营消费者需求分析A座商业经营定位目标与定位空间分析,报告目录,老楼，老了！,众所周知，直到90年代初，百大A座都是昆明商业的旗帜，昆明大型商场的旗舰。90年代后，十年间，老楼老了。建筑老化、业态老化、目标消费群老化、商品结构老化。旗帜不再，旗舰不再，老楼需要重建，老楼需要新生。,老楼之重建与新生,更有甚者，A座+B座+C座不仅利润率不敌一个柏联百盛，营业额也不敌一个柏联百盛。因此，A座的重建，不仅仅是A座的重建，而同时也是整个百大商业的振兴和商业旗舰物业的新生。我们的研究，就从A座老楼的现实竞争力开始。,A座商业经营竞争对手分析,昆明百货商场中，百大商业营业额排名第二，利润率排名第四。,A座商业经营竞争对手分析,数据来源：2004年统计年鉴、昆明市商贸局,百大A座最强大的竞争对手柏联百盛、金龙/金格,主要竞争商场物业每平米月营业额对比（元）,数据来源：昆明市商贸局2003年的统计数据,A座商业经营竞争对手分析,竞争对手强在哪里百盛受到最多消费者的欢迎,去百货商场购物也成为了多数人的习惯，63.5%的人一个月至少去一次，71.2%的人是周末白天去；但有21%的人几乎从来不去。除了日用品和食品外，服装和化妆品和家用电器成为了购买了主要对象；三市街商圈内的三大商场吸引了半数以上的消费者，其中以柏联百盛为首。,A座商业经营竞争对手分析,竞争对手强在哪里百盛受到最多女性消费者的欢迎,女性半个月逛百货商场的人群比男性多8个百分点！,女性消费者在百货商场最常购买的物品主要是女装、日用品、化妆品和食品；男性消费者最常购买的是日用品、男装、食品、家用电器；差异最大的是服装、化妆品、家用电器三类商品；在商场的选择上，女性最偏爱柏联百盛，而男性对柏联百盛和昆百大都比较喜欢。从女性消费者对柏联的偏好，可以推断百联百盛在女装和化妆品方面更胜一筹。,A座商业经营竞争对手分析,竞争对手强在哪里百盛受到最多25-50岁消费者的欢迎,在到百货商场购物时，人们选择的主要对象是日用品、食品、服装、化妆品；除此之外，各群体对商品的需求有一定差别：25岁以下群体在女装和化妆品方面更加需求旺盛；25-50岁群体在化妆品、女装、男装、家用电器方面需求旺盛；50岁以上群体在家用电器、药品保健品方面需求旺盛。25岁以下群体偏爱柏联百盛，50岁以上群体则最喜欢昆百大老楼。,图：各年龄段消费群最常去的百货商场,图：各年龄段消费群到百货商场购物的对象,不同年龄段逛百货商场的频率不一，消费能力不一。,A座商业经营竞争对手分析,25岁以下的消费群体精力最旺盛，他们在各个方面的外出消费频率都比其他两个年龄段的高，25-50岁的群体率略逊一筹，50岁以上的群体在在外就餐、茶室/咖啡厅等娱乐休闲场所的消费明显少于50岁以下的群体。20-50岁群体购买力最强；50岁以上群体虽然收入不低，但是可支配收入最低，在日常消费方面开销最小。,25-50岁的消费群消费欲望较强烈，购买力也最强,A座商业经营竞争对手分析,逛百货商场是月工资性收入5000元以上消费群体的最爱；金龙百货、百大B座又是这一群体的最爱。,竞争对手强在哪里金龙受到月收到5000元以上消费者的高度认同,月工资性收入5000元以上消费群是百货商场的消费主力,A座商业经营竞争对手分析,百盛、金龙/金格的购物环境和空间布局最好；百盛、金龙/金格的品牌商品最多；百盛、金龙/金格的商场管理严密而规范；百盛、金龙/金格的市场定位最清晰！,竞争对手还强在哪里？,A座商业经营竞争对手分析,三大商场细分市场比较,A座,新纪元店,柏联百盛,三足鼎立竞合关系,A座老楼细分市场特征：老龄化男性化低档次不时尚重实用商品品类适合中老年人消费,柏联百盛细分市场特征：青年化女性化中档次时尚性商品品类特别适合中青年时尚群体和女性群体消费，特别是女装、化妆品、食品优势明显。,B座细分市场特征：中年人中性中档次时尚度中等商品品类适合中年人消费，但男装、家电、珠宝有明显优势,A座商业经营竞争对手分析,A座商业经营消费者需求分析,定期到超市购物、百货商场购物已成为绝大多数人的习惯；在居家附近的小商店购物是补充平时生活用品的重要渠道之一多数人经常在外就餐半数以上的人会到茶室/咖啡厅等娱乐场所消费乘坐公交车是多数市民出行的主要交通工具,超市、百货商场、居家附近商店各有千秋，昆明市民购物消费结构正在成熟；百货商场在一度受到大型超市的冲击后，重新找到自己的位置和空间,A座商业经营消费者需求分析,经测算，个人平均月工资收入为1184元，平均月其他奖金、福利、投资回报等收入为290元，合计个人月收入为1474元；昆明市民平均每月生活必须支出和储蓄、还借款费用的比例为53.4%，其余可支配支出为46.6%,按平均人均收入测算，人平均可支配支出为687元/月,人均年收入1300美元以上，消费能力和消费习惯上升到一个新的台阶尤其是平均消费能力增强，家庭平均月可支配收入达687元，1500元以上达到24%！,A座商业经营消费者需求分析,图：未来一年的购房计划,图：未来一年的购买品牌服装、化妆品等的计划,图：未来一年的购买家电的计划,图：未来一年的购车计划,人们的未来消费欲望强烈，对于未来信心十足,A座商业经营消费者需求分析,不同年龄段消费观念和生活观念已经体现出重大差异,25岁以下的人更追求个性和冒险，对于家庭、事业都没有什么概念，对品牌相对敏感；消费是更注重个性和时尚，喜欢尝试新鲜事物；25-50岁的人重视家庭事业生活的和谐和平安，也崇尚个性；消费更注重家庭和实用；50岁以上的人则更注重家庭、平安和开心的心情；消费也是以家庭为中心，比较平淡。,A座商业经营消费者需求分析,在低收入群体中女性居多，而收入越高女性越少；但综合前述男女消费者逛商场的频率来看，女性消费者仍是主要购买群体；将购买力、性别、购买偏好进行进一步配比，我们可以从下表中发现消费者更集中购买的是哪些商品在中高档、高档消费群中，服装、化妆品是永恒的主题。,不同购买力群体和男女性别群体购物偏好差异较大,A座商业经营消费者需求分析,年龄、性别、购买力交叉细分造成不同消费群体的购物偏好差异,A座商业经营消费者需求分析,调查发现，性别上，百盛明显偏女性化；B座中性化；A座男性化；年龄上，B座中位年龄35-39岁，中年化特征明显；A座40-45岁，中老年化特征明显；百盛30-34岁，年轻化特征明显；购买力上，三大商场其实没有明显差异！目标群体的工资性收入中位数A座略偏低，为800-999元；B座与百盛均是1000-1500元，而且B座还略偏高！,A座老楼的目标群体已经严重老化,A座商业经营消费者需求分析,新纪元的优势是家电、男装、珠宝首饰和体育用品；A座的优势是利润率较低的日用品、药品、书籍和文化用品以及婴幼儿用品；柏联百盛的优势最主要是利润率极高的女装、化妆品和食品！,A座老楼的优势商品品类大多是利润率较低的品类,A座商业经营消费者需求分析,A座商业经营定位目标与定位空间分析,图1-1：昆明市场商业业态随时间变化图,A座商业经营定位目标与定位空间分析,昆明的零售市场，大致经历了五个阶段国有商业体制阶段个体商户兴起阶段；商户集中化和品牌化阶段超市异军突起阶段商圈化阶段,商圈演变与业态演变是否有规律可循？,回顾昆明商圈演变和业态演变历史，我们发现；商圈演变具有从小到大、从简到繁、从单一业态到多业态组合的趋势，但整个演变过程其实都遵循分工与合作的规律！业态演变其实就是商业竞争的专业化分工和专业化竞争的结果从百货大楼到品牌店、专业超市、综合超市、时尚百货、商业街等，传统的商业模式让位于更有竞争力的专业化分工模式。但是，业态的分化同时也遵循业态的组合规律不同业态的商业场所和机构需要在一个越来越大的地方“扎堆经营”。,分工与组合，更细的分工和更大的组合，就是商圈演变和业态演变的基本规律！,A座商业经营定位目标与定位空间分析,目前昆明一环路内的商圈构成图,商圈的发展还与居民居住地点和消费习惯的转变有关。随着昆明居住郊区化步伐加快，到市中心区购物与交通流线息息相关。与购物商圈的发展同步，休闲商圈发展迅速。但休闲商圈与购物商圈的合并也日趋明显。,A座商业经营定位目标与定位空间分析,在市中心区各个商圈中，三市街商圈无疑是综合竞争力最强的商圈,昆明市四大商圈综合竞争力指数情况,2002年，田野公司在为百大ABC项目进行调研中，曾经对三市街商圈、青年路商圈、小西门商圈、白塔路商圈进行过详细的调查，并设计了一套包含二个层级三大评价项目（即基本指标、商业指标、附属指标）和十二个子指标的评价体系。,商圈竞争力分析模型,A座商业经营定位目标与定位空间分析,未来商圈发展趋势全部合并,未来2-3年内，三市街商圈将与青年路商圈连接合并；未来5-10年内，大观商圈、青年路商圈、三市街商圈以及其中的昆都、景星街、金碧休闲商圈将全部合并为昆明市中心区的“统一商圈”。,A座商业经营定位目标与定位空间分析,统一商圈谁执牛耳？,据此，百大A座的定位目标已经浮现。百大A座定位目标三种选择：第一种：成为三市街乃至昆明市中心区统一商圈的第一品牌和领导旗舰！第二种：与相邻商场一起成为市中心区统一商圈的领导品牌，但与相邻商场构成差异化竞争合作关系；第三种：成为三市街商圈差异化特色化品牌，但在市中心区统一商圈中没有领导地位。,我们的研究分析将集中在前两种可能性前景的前提下，为百大A座进行定位。,毫无疑问，三市街商圈将作为统一商圈的领导者和核心，那么，谁是三市街商圈的领导者？,A座商业经营定位目标与定位空间分析,A座位于昆明商业中心区三市街商圈中心，比其他商圈更容易吸引消费者；A座至今仍然拥有强大的品牌影响力无论对于昆明还是地州消费群体。下穿工程竣工后让三市街成为更有竞争力的巨无霸商圈。,百大A座商业定位条件分析,A座商业经营定位目标与定位空间分析,A座商业定位定位什么？,A座定位,目标群体,商品品类,经营业态,商品档次,其他,商场形象,A座商业经营定位目标与定位空间分析,A座目标群体目前为老龄化、男性化特征；未来目标群体定位若定位女性化+年轻化+中等购买力，将受到百盛的严重挤压；如定位为男性化+中年化+中等购买力，则直接与B座形成不必要的内部消耗。要让A座重新回到第一商业品牌商场的目标，可以选择：女性化+中年化+中偏高购买力群体；男性化+年轻化+中偏高购买力群体；或者其他,A座目标群体定位空间,A座商业经营定位目标与定位空间分析,A座商品档次目前为低档次、不时尚、商品品类利润率低；未来商品档次若定位为高档化，直接与金龙竞争；若定位为中篇高档次则直接与金格竞争。要让A座重新回到第一商业品牌商场的目标，可以选择：中档偏高档次，虽然与金格竞争，但是可以利用三市街巨大的商圈效应和百大品牌吸引力；若选择高档次，不仅与金龙竞争，而且与三市街商圈形象不太吻合；若选择中等档次，则直接与本商圈的百盛、B座造成不必要的竞争和内耗或者其他,A座商品档次定位空间,A座商业经营定位目标与定位空间分析,A座经营业态目前为敞开式百货商场；未来经营业态如果仍然是敞开式百货商场，则直接与百盛、B座竞争，并且不太符合中偏高档次的品牌店形象。要让A座重新回到第一商业品牌商场的目标，可以选择：敞开式、通透式品牌集中店格局；还有一种选择：主题百货形式，如专营女装，或专营服装；但招商难度、商场容量、消费群偏好有问题或者其他,A座经营业态定位空间,A座商业经营定位目标与定位空间分析,A座商品品类有优势的是日用品、药品、书籍和文化用品以及婴幼儿用品；若强化服装、化妆品、精品、珠宝等，则肯定与百盛、B座、金龙/金格形成直接的竞争。要让A座重新回到第一商业品牌商场的目标，可能难以有其他的选择，只能选择竞争，并且使更集中品类的竞争：女装、男装、精品、化妆品、箱包手袋等。但是A座可以选择更加集中，没有日用品、食品、儿童用品等（参看5000元以上收入者品类偏好）或者其他,A座商品品类定位空间,A座商业经营定位目标与定位空间分析,A座商场形象目前可归纳为“老化”两个字建筑老化、品类老化、目标群体老化等；如果说，百盛是青春时尚店、B座是中档成熟店、金龙是高档品质店、金格是高档时尚店、新西南是大型购物中心的话，那么，要让A座重新回到第一商业品牌商场的目标，可以选择：中偏高档品牌集中店；中偏高档主题百货店；或者其他,A座商场形象的定位空间,A座商业经营定位目标与定位空间分析,第一部分：A座老楼商业经营市场竞争力分析第二部分：A座重建物业开发市场风险分析第三部分：A座重建定位建议和风险控制建议,报告目录,第二部分：A座老楼物业开发和销售风险分析昆明商业物业竞争强度分析市场需求风险竞争风险分析,报告目录,昆明商业物业竞争强度分析,市区商业网点总量达到人均0.9平米,昆明市政府统计数据表明，昆明市四城区共有259万方的商业经营面积，人均拥有0.9平米，快接近发达地区和城市的水平。,昆明市四城区共拥有：20499个商业网点259万平米经营面积,城市居民人均拥有0.9平米商业面积（美国人均商业面积为2平米，上海人均1平米）,每4.5万居民拥有一个2000平米以上的综合商场,每12万居民拥有一个2000平米以上的超市,注1：商业网点数和经营面积数据来源于昆明市政府商业网点办公室的03年9月统计数据；注2：城市户籍人口数为189.8万，非户籍人口数为100万，共289.9万；,昆明商业物业竞争强度分析,市中心区在营大型商场共有27个，总面积33.4万平米,注：大型在营商场的统计范围：一环路以内、经营面积在3000平米以上的在营商场；,昆明商业物业竞争强度分析,27个在营大型商场集中在市中心的三大商圈三市街、小西门、青年路,昆明商业物业竞争强度分析,市中心的各商业业态商场经营面积对比,27个在营大型商场中，综合百货营业面积达到21.7万平米，占63.2%,市中心的各商业业态商场面积、楼层,昆明商业物业竞争强度分析,市中心还有8个大型商场空置,昆明商业物业竞争强度分析,在市中心区内，空置的大型商业物业面积达到8.64万平米,2004年在售商业物业总供应量达到25.9万平米，销售率高达57.1%,根据田野公司对整个昆明市2004年全年的商业物业监测，在售的商业物业达到48个，物业总体量达到139万平米，销售供给量为25.9万平米，全年平均销售率达到57.1%。,2004年在售商业物业供销状况,昆明商业物业竞争强度分析,2004年，在售大型商场物业有6个；大型零售商场物业只有3个。,2004年昆明在售大型商业物业一览表,昆明商业物业竞争强度分析,2004年，在售大型商场物业销售率达到36%；零售商场物业销售率达到29%。同样的销售时间，武成新时代广场的销售进度无法和百大B座相比。,昆明商业物业竞争强度分析,市中心区大型商业物业销售情况统计,市中心区大型零售商场物业销售情况统计,未来商业物业总增量异常恐怖，2005年商业物业销售供应量比2004年增长74.1%,昆明商业物业竞争强度分析,未来几年，昆明市的商业物业总体量将达到206.4万平米，2005年销售供应量为45.1万平米左右，比2004年的25.9万增长74.1%但是，考虑到昆明城市的发展、外来人口的增长、批发市场的拆迁和升级，未来商业物业总增量并非一定导致市场泡沫。,昆明市商业物业供给情况分析,综上所述：昆明市区商业物业总体数量供给过剩，平均经营状况不好；与商业物业的过剩情况和经营情况相比，商业物业销售率较高，这似乎是一个矛盾；未来商业物业增量巨大，2005年比去年增长率超过70%；,昆明商业物业竞争强度分析,因此，可以说，商业物业的开发，可能是竞争最激烈、风险过大的一类项目,与此同时，我们也发现：高质量、高售价、高销售率的商业物业和高效益的商业机构依然存在，虽然数量较小；商业物业销售率较高的现状说明，商业物业投资者看重的首先不是租金回报，即主要不是物业的现实经营价值的大小，而是未来升值潜力的大小；商业物业已经从早期的单一的独立商铺，特别是住宅区商铺，发展为商品交易市场商铺、市中心区商场物业占主导的物业结构。这说明，昆明的商业物业市场和商业格局正在发生革命性的变化。,昆明商业物业竞争强度分析,昆明市商业物业供给情况分析,因此，我们认为：商业物业的竞争，主要还是“数量的竞争”，没有特色、位置生僻、没有经营保障或经营价值较低的商业物业的大量开发，正是导致目前商业物业数量过剩、经营较差的根本原因。反过来，高质量、高价值，有特色、有经营保障的商业物业的开发，还有巨大的发展空间。新昆明的建设和发展、商品交易市场的升级、零售商场的结构调整、外来人口和投资的增加、中国-东盟自由贸易区的建设，正在为昆明高质量的商业物业的开发提供了更大的空间。,昆明商业物业竞争强度分析,昆明市商业物业竞争分析,我们的问题是：百大A座竞争对手是强还是弱？百大A座作为商场经营到底有多少竞争对手？百大A座作为产权销售到底有多少竞争对手？百大A座作为同地段、同价值的商业物业有多少竞争对手？,昆明商业物业竞争强度分析百大A座竞争强度分析,A座作为商场经营到底有多少竞争对手？,作为商场物业，未来将要参与整个昆明市综合百货店的竞争，主要竞争对手共有10个。其中的主要竞争对手非常强大。,百大A座,百大B座,百盛,金龙/金格,新西南,盛兴五华美辰百货,云南金鹰,时尚春天,主要竞争对手,次竞争对手,弱竞争对手,仟村百货,新世界百货,昆明商业物业竞争强度分析百大A座竞争强度分析,2005年，百大A座面临的主要竞争对手：,A座作为产权销售到底有多少竞争对手？,百大A座,汇都国际,昆明走廊,都市天地,世纪城,其他,主要竞争对手,次竞争对手,弱竞争对手,京鹏、邦盛,顺城街、近日楼,昆明商业物业竞争强度分析百大A座竞争强度分析,投资者对汇都国际的评价：,汇都国际能否成为A座竞争对手？从产权销售角度看，不能！,昆明商业物业竞争强度分析百大A座竞争强度分析,A座作为同地段、同价值的商业物业有多少竞争对手？,经营角度产权销售角度1、金龙、金格2、百盛3、百大集团其他商场如百大B座、新西南、鸿城店,产权销售方面，没有比A座更有优势的竞争对手！,昆明商业物业竞争强度分析百大A座竞争强度分析,小结：百大A座竞争对手是强还是弱？,综上所述：百大A座的未来经营受到严重的挑战，A座的经营价值难以做到最高；但是，从产权销售角度看，目前没有、未来一两年内也不会有可以直接竞争的对手（除非金龙、金格、百盛也搞产权销售外）！如何把地产开发与商业经营有效地结合起来，同时保障商业经营的价值和地产开发的价值，就是A座开发最关键的风险规避问题。,昆明商业物业竞争强度分析百大A座竞争强度分析,昆明商业物业需求潜力分析,商业物业投资者到底有多少昆明6.1%的市民家庭有投资商铺打算,未来昆明商业物业投资者规模未来三年商业物业投资者需求总户数=昆明市市民总体*未来三年内投资购买商铺的比例*折减因子=80万户（常住人口总户数）*6.1%*0.6=2.9万户未来三年商业物业投资者需求总面积=购买总户数*每户平米购买面积数=2.9万户*20平米(按每户平均购买面积)=58.56万平米远远低于200万左右的商业物业供应量未来一年商场物业投资者需求总户数=2.9/3=9760户未来一年商业物业投资者需求总面积=总户数*每户平均购买面积=9760户*20平米=19.52万平米远远低于45万平米的2005年供应量,昆明商业物业需求潜力分析,数据来源：田野调查2004年底调查数据,商场物业投资者到底有多少市民家庭总体的1.2%，商业物业投资者的19.95%,未来昆明市民家庭商场物业投资者规模未来三年商场物业投资者需求总户数=未来三年商业物业投资者需求总户数*愿意投资商场物业的比例=2.9万户*19.95%=5786户未来一年商场物业投资者需求总户数=5786/3=1926户按平均每户投资25平米和30万元计算，总投资面积约4.8万平米、5.8亿元。估计仍将超过2004年3.38万平米的销售量。,昆明商业物业需求潜力分析,大型职业投资者,现实中小投资者,潜在中小投资者,有丰富的投资经验，熟悉昆明市的商业物业和房地产走势，年投资能力在百万以上；未来继续投资的可能性比较强，并且主要投资方向就在市中心大型商场物业；,有一定的投资经验，在过去投资过一、两个楼盘，因为投资能力受限，在未来投资的可能性不大；,之前没有投资过，但手里有些闲钱，打算投资在商业物业上，这样既可以将来用做自营，也可以出租投资，获取收益；,昆明市商业物业投资者,商业物业投资者：住宅底商住房购买者为主；批发市场商铺经营者为主；商场物业三类投资者构成。其中，已经出现了一批职业投资者。这些职业投资者的主要投资方向，恰好就在大型商场物业。,昆明商业物业需求潜力分析,2004年商铺投资方向,04年昆明市房地产的供销两旺，投资者在商业物业的投资购买面积达到15万平米左右。,中小投资者投资了大量的居住区的底层商铺，以江东耀龙商区底商、创意英国底商为代表,部分中型投资者把资金投向批发市场的商铺，如东聚汽配城、中林建材城、燃器具市场,大型投资者更倾向投资市中心区的大型商业物业，如昆明走廊、汇都国际；,04年昆明市民投资者投资商业物业的吸纳量估算：约为15万平米。2005年预计投资19.52万平米，比去年增长30%左右,不同投资者2004年的主要投资行为,昆明商业物业需求潜力分析,04年投资大型商场物业量：约为3.38万平米。2005预计投资4.8万平米，比去年增长40%左右。,商铺投资者投资能力分层,投资者愿意投资的商铺类型,从数量来说，多数投资者倾向于投资临街独立商铺；但从投资额来说，50万元以上的投资者更倾向于产权商场。,昆明商业物业需求潜力分析,关于投资者对2005年市场的判断：虽然04-05有庞大的商业物业投入到市场上，但是有投资经验的投资者认为05年后商业地产的过度开发并不会影响自身的投资行为，原因是他们认为商业物业的风险会小于住房，而且他们自信更善于规避风险。中小投资者对房地产风险认识较浅，对2005年的市场判断比较模糊，也更容易受到广告等影响。大型投资者则是懂得规避商业地产的风险，比如他们倾向于地段佳、单价高、开发商有实力有品牌的商业物业。,有经验的投资者相对比没有经验的投资者对2005年的投资信心更足,昆明商业物业需求潜力分析,关于投资能力：投资能力的大小决定了昆明市民商铺投资群体2005年的投资信心；1、大型有实力的投资者倾向于投资市中心区的大型商业物业；座谈会记录：“越贵的商铺投资回报越高”。2、中小投资者因投资能力受限，相对倾向于投资住宅区独立商铺、商品交易市场商铺；关于投资经验：投资经验的多寡决定了昆明市民商铺投资群体的投资方向、投资利益点取向；1、大型有实力的投资者地段、稳健收益、以及开发商实力和运作模式；2、中小投资者或是强调高收益；或是强调风险小。总之，中小投资者因缺乏投资经验，在选择商铺上往往注重单一的因素，势必造成一些冲动型的投资行为。,总之，商业物业投资者仍然对2005年商业物业投资具有极大的信心！,不同实力和经验的投资者对未来商业物业的投资倾向,昆明商业物业需求潜力分析,商场物业投资者如何看百大A座?,通过投资者座谈会测试，投资者们纷纷对百大A座进行评价：百大A座处于城市第一商圈的核心位置，其具有最为强大的号召力和升值潜力（一个职业投资者的说法：王府井的物业从数万元上涨到34万元/平米还买不到，为什么？因为它就是王府井！）；昆百大集团、百大地产的品牌形象，加之百大地产商业地产成熟的运作模式；昆百大商业百年老店的零售商业运作能力，将会获得投资者的充分信任；百大A座商场格局将会优于目前在营的其它商场；,昆明商业物业需求潜力分析,百大A座的需求强度：百大A座的第一商圈的地理位置、百大的百年老店的形象，吸引是众多投资者的眼光，座谈会测试中很多投资者纷纷表示只要条件合适，都愿意投资百大A座；百大A座的价格测试：大多数投资者表示能够承受2万左右的销售均价；一部分大型投资者则是更愿意购买其中最贵的商铺，因为他们相信越贵的商铺回报越高；百大A座的销售返租与独立商铺销售的需求特征：通过座谈会测试，投资者对商场内独立商铺的投资抗性虽然存在，但这种抗性主要在于对未来经营价值的担心。无论是销售返租的敞开式商场，还是店中店或品牌集中店，只要空间布局得当，利于商场经营，都愿意投资，尤其是作为品牌集中店的独立商铺更容易出租经营。同样，品牌商家则更多愿意在商场内的分割商铺从事经营。,商场物业投资者对百大A座的需求强度,昆明商业物业需求潜力分析,商场物业投资者对百大A座投资品有哪些担心和顾虑？,顾虑一：商场设计不够科学，导致商场经营的好坏；顾虑二：商场物业销售模式不科学，影响投资积极性；顾虑三：投资太高门槛，导致中小投资者有心而无力；顾虑四：百大商业经营管理能力不高，经营难敌竞争对手，如百盛等。,昆明商业物业需求潜力分析,投资需求潜力分析,商业物业投资者的数量也在不断增多，投资能力和投资判断力不断提升投资者在不断成熟；与供给市场的竞争结构和竞争特点一样，大量无特色、地段差、无经营保障的物业越来越缺乏需求，而高水平、高地段价值、高升值潜力的物业受到越来越多的投资者的追捧。这也是商业物业不同于一般住宅地产的重要需求特征！百大A座的投资潜在需求旺盛，但能否成为投资者特别是有经验的大型投资者眼中的高水平、高价值的物业，还有很多问题要解决。,昆明商业物业需求潜力分析,A座地产开发和销售风险分析,A座开发和销售的有利条件,几乎无可替代的第一黄金地段优势；昆百大商业与地产相得益彰相结合的企业形象；投资者数量和投资能力的增强；投资者的日益成熟和对A座特殊偏好的投资倾向。,A座地产开发和销售风险分析,A座面临的市场风险,商业物业供应总量迅猛增加带来投资者分化和投资信心下降这个风险对A座来说，主要来自中小投资者的分化和减少，但是对于有经验的大中型投资者影响不大。反过来，如何降低销售单元面积和总价，是吸引中小投资者的关键。A座商业经营较差带来物业租金水平下降、投资信心减弱这个风险无论对于大型投资者还是中小投资者都影响巨大。如何让投资者相信所投资的物业未来有利于商业经营、所投资的物业经营业态和经营模式有利于竞争，是降低此经营风险的核心问题。,A座地产开发和销售风险分析,A座面临的产品风险,规划设计的吸引力和说服力风险在A座没有经营之前进行销售，关键就在于要给投资者未来经营较好的信心。这个信心不是别的，就是来自规划设计的水平和说服力。商场内独立商铺式品牌集中店的吸引力和说服力风险独立商铺式品牌集中店模式一改老百大的百货商场传统形象，必然给投资者带来新的担心，甚至很大的担心。销售模式的吸引力和适合性风险百大B座采取产权返祖形式获得成功，昆明走廊尝试性地采取三方签约的形式初步取得成功，但也碰到一些问题。A座如果采取商铺销售的方式或者三方签约的方式，都会碰到新的问题和挑战。,A座地产开发和销售风险分析,第一部分：A座老楼商业经营市场竞争力分析第二部分：A座重建地产开发市场风险分析第三部分：A座重建定位建议和风险控制建议,报告目录,第三部分：A座重建定位建议和风险控制建议1、A座地产开发与商业经营对接点与矛盾点分析2、百货业业态组合与市场竞争力分析3、A座定位建议和风险控制建议,先看对接点,第一对接：百大经营百大地产，相得益彰，强强联合；第二对接：中偏高档中外品牌店与地产开发所需要的物业分割销售单元形式对接第三对接：不同楼层品类和业态集中组合与高楼层地产物业对接；第四对接：第一商业地段第一商业物业！,A座地产开发与商业经营对接点与矛盾点分析,再看矛盾点,矛盾点：第一矛盾：通透性、敞开性与店铺分割销售的矛盾；第二矛盾：大型职业投资者返租需求与回报模式不返租的矛盾；第三矛盾：高档品牌商家低租金与投资者高回报的矛盾；第四矛盾：统一招商与分散租赁的矛盾！第五矛盾：小型投资者愿意投资与无力经营的矛盾；第六矛盾：不同位置租金水平与销售价格水平不匹配的矛盾；第七矛盾：套内面积与营业面积的矛盾,A座地产开发与商业经营对接点与矛盾点分析,能否有效解决矛盾实现真正对接？,这，就是A座开发最大的风险！,A座地产开发与商业经营对接点与矛盾点分析,百货业业态组合与市场竞争力分析,如何看待当代百货业？,如何看待当代百货业？这是一个仁者见仁、智者见智的问题。但是并非没有规律可循。当代百货业的发展与创新，主要来自三个方面的市场影响：第一、超市、便利店异军突起，导致百货业必须减少品类，重新定位；第二、消费结构变化和消费升级，导致百货业档次拉开，并向高端化方向发展；第三、城市生活节奏加快，生活压力增加，导致休闲业迅猛发展。在这个发展进程中，超市、便利店越来越成为单纯的“购物”，而百货业越来越成为“休闲”。,百货业业态组合与市场竞争力分析,超市、便利店异军突起，导致百货业必须减少品类，重新定位,百货业业态组合与市场竞争力分析,目前人们在外购物、就餐、休闲等在外消费十分旺盛，消费场所多元化定期到超市购物、百货商场购物已成为绝大多数人的习惯；在居家附近的小商店购物是补充平时生活用品的重要渠道之一多数人经常在外就餐半数以上的人会到茶室/咖啡厅等娱乐场所消费乘坐公交车是多数市民出行的主要交通工具,消费结构变化和消费升级，导致百货业档次拉开，并向高端化方向发展；,调查证实，收入水平越高，在百货店购物频率越高，用于休闲的花费也越多；因此，超市、便利店的竞争是规模和价格，而百货店的竞争是品牌、特色、服务和休闲。,百货业业态组合与市场竞争力分析,不同收入群体收入支出结构,不同收入群体购物消费结构,随着休闲业的迅猛发展，超市、便利店越来越成为单纯的“购物”，而百货业越来越成为“休闲”。,休闲已经成为与工作、生活相并列的现代都市人生存的三大组成部分之一。城市休闲产业主要包括传统休闲（电影院、公园、文艺表演等）、新兴休闲（茶吧、酒吧、咖啡吧、网吧、KTV）和泛休闲业（餐饮、购物等）。他们之间又存在相互渗透和交叉。,百货业业态组合与市场竞争力分析,昆明休闲群体经常光顾的休闲场所,调查证实，在消费者心目中，逛购物店在日常休闲消费中占据第二的位置！,不同类型百货店供求关系差异明显,百货业业态组合与市场竞争力分析,弱需求强度强,强竞争强度弱,我们把昆明百货店分为五种类型：高档品牌店（金龙为代表）；中档店中店（柏联百盛为代表）；中档百货店（新纪元店为代表）；购物中心店（西南为代表）；货柜租赁店（仟村为代表）。,中档百货店,中档店中店,货柜租赁店,购物中心店,高档品牌店,总体来看，中档百货店需求最大，但竞争最激烈；购物中心店需求较大，但受专业店、主题店、专卖店甚至超市、便利店冲击，竞争激烈；中档店中店需求旺盛，竞争强度中等；货柜租赁店需求较小，且与购物中心一样间接竞争激烈；高档品牌店需求虽小，但竞争最弱。,不同类型百货店竞争力差异也非常明显,百货业业态组合与市场竞争力分析,弱需求趋势强,强竞争能力弱,如果按照竞争能力区分，则市场竞争力依次为中档店中店（柏联百盛为代表）；高档品牌店（金龙为代表）；购物中心店（西南为代表）；中档百货店（新纪元店为代表）；货柜租赁店（仟村为代表）。,中档百货店,中档店中店,货柜租赁店,购物中心店,高档品牌店,从业态组合看，高档品牌店基本上为了满足单纯的购物享受，重在购物环境的舒适性和高档商品品牌的集中性，因此很少参杂休闲业态；中档店中店购物环境较好，并有一定的餐饮、娱乐成分；购物中心业态组合众多，属于“购、吃、玩”为一体；中档百货店则也以购物为主，但购物环境较差。,百大A座需要在高档品牌店、中档店中店、购物中心三者之间考虑自己的档次和业态定位,百货业业态组合与市场竞争力分析,百大A座定位的三大要素：购物环境借鉴高档品牌店和店中店的购物环境设计，营造良好的购物氛围；品牌档次在高档品牌店、中档店中店之间寻求自己的品牌和档次空间；业态组合需要根据楼层情况考虑购、吃、玩的适当组合。,A座重建定位建议和风险控制建议,商业定位仍然是一个难点,A座重建定位建议和风险控制建议,关键问题如何寻找A座的差异化和竞争力的统一？我们建议：重点考虑在购物环境、品牌档次、业态组合三个方面的差异化和竞争力打造。核心观点：以敞开式、通透性极好的独立商铺品牌集中店环境为基本特征；以中档偏高的品牌档次和价格档次为三市街商圈的代表；以高品味、昆明文化特色的休闲项目为业态组合，将A座打造为“现代新昆明的形象店”！,以敞开式、通透性极好的独立商铺品牌集中店环境为基本特征,A座重建定位建议和风险控制建议,A座的建筑规划条件决定了A座只能是商场内独立商铺形式。这是A座的基本特征。但是商场内的独立商铺区别于沿街商铺的主要特征，在于其通透性和连通性。商铺之间的衔接，过道的宽度和购物流线设计，垂直交通与楼层之间的视觉连接，通风、采光、室内外装饰的质量和品位，都是营造良好的购物环境的重要条件。“以敞开式、通透性极好的独立商铺品牌集中店环境为基本特征”，必须以追求独特的购物体验和良好的购物环境为基本目标。,以中档偏高的品牌档次为三市街商圈的代表，,A座重建定位建议和风险控制建议,三市街商圈除了一些品牌专卖店以外，尚未形成品牌集中的商场