房地产项目投资分析.ppt

房地产项目投资分析,第一讲房地产项目投资概论第二讲项目投资策划与投资环境评价第三讲项目投资效益评价第四讲项目投资风险第五讲项目营销策划广州大学经济与管理学院潘蜀健2003年8月13日,第一讲绪论：房地产项目投资概论,投资房地产项目投资,（一）投资,投资的定义投资要素的内涵投资活动的分类,1、投资：投资者为了获取未来收益而将资金、土地、设备、物资、技术等生产要素投入社会再生产过程的经济活动。2、投资构成的四要素（1）投资主体：实施投资的行为主体投资主体形式的四项条件：投资决策权、投资资金运用权所有权和经营权、承担投资风险，享有投资收益,（2）投资客体：投资对象、目标、标的物实物资产：房屋、土地、厂房、设备金融资产：股票、债券无形资产：商标、专利（3）投资目标：投资目的、动机赢利性目标：资本的回收和增值社会性目标：社会效益、公益效益环境性目标：环境效益（4）投资方式：投资过程的运行方式直接方式：资金直接投入建设项目间接方式：购置有价证券进行投资,（二）房地产项目投资,1、房地产项目的主要类型（1）土地：旧城区的二次开发.新区开发（2）住宅按经营性质分类：销售型住宅、租赁性住宅按建设标准分类：普通住宅、公寓式住宅、别墅（3）办公楼宇（写字楼）（4）旅店、酒楼、商场,（5）工业厂房、仓库、停车厂（6）休闲物业：健身房、游乐场、活动中心、剧院、电影院、网球场、高尔夫球场等（7）特种物业：车站、码头等,2、房地产项目投资的主要特性（1）前期策划十分重要（不可移动性）（2）与法规关系十分密切（3）依赖金融的参与与支持（4）投资周期长，投资风险大（5）涉及面广，投资运作复杂（6）制约因素多，入世门槛高（7）与市场关系极大（8）与环境关系密切,第二讲项目投资策划与投资环境评价,策划与房地产项目策划项目投资方案投资环境评价,（一）策划与房地产项目策划,1、策划：为了实现预期的目标，借助科学方法，系统方法和创造性思维，进行环境分析，优化资源配置的调查、研究、分析、创意，设计并制定计划与行动方案的过程。（1）策划是一个过程（2）策划是一个创造性的活动（3）策划是具有前瞻性的理性行为（4）策划是对未来事件的系统安排（5）策划是一门艺术,2、项目策划,项目策划是指以项目实施方案为核心的，全面的、综合的调查研究、项目构思、项目创意、计划编制、技术经济分析与效益评价工作。（1）立足于市场和环境分析（2）目的在于编制切实可行的项目实施方案（3）是以方案为核心的反复论证、反复调整、不断优化的过程（4）灵魂在于市场定位与卖点设计（5）生命力在于创意和构思,3.房地产项目投资策划,投资机会研究：依据市场信息，寻找投资机会一般投资机会研究、具体项目投资机会研究投资方案构思：项目市场定位及方案（初步）计划的创造性活动（消费群体、价格、规划设计要点、配套设施、建筑风格、卖点设计、创意设计等等）。项目规划、目标设计：项目计划经济指标的确定及项目平面、立面的布置和安排。,投资方案策划：项目投资经营方案、开发建设方案、市场营销方案的计划。可行性研究：项目规划设计方案、投资经营方案、开发建设方案的技术经济论证及方案调整优化过程。评价决策：对项目方案及可行性研究结论所作的评价，对项目投资方案作出决策。,（二）房地产项目投资方案,项目投资方案：由项目规划设计方案、开发建设方案、投资经营方案构成的关于项目计划体系的具体安排。1.项目投资方案体系项目规划设计方案项目开发建设方案项目投资经营方案,（1）项目规划设计方案项目规划方案建筑设计方案公建（配套）设施的单项设计方案（2）项目开发建设方案拆迁安置方案、工程承包及施工方案工程监理方案、工程进度计划工程质量计划、设备材料计划施工组织计划、项目控制方案,（3）项目投资经营方案项目投资方案项目融资方案项目经营方案项目营销方案,项目投资计划的编制（1）项目投资计划的编制程序,计划平衡与调整,进度计划,投资估算,经营方案,市场定位,项目构思,投资计划,融资计划,收益计划,财务分析与评价,营销计划,招标计划,监理计划,施工计划,质量计划,市场分析与研究,（2）常用计划编制方法网络计划法：利用网络关系来描述项目计划内容的一种计划方法。单代号网络图：由节点表示活动，节点间带箭头的短线代表活动间的逻辑关系活动：A、B、C、D、E,双代号网络图：由节点间带箭头的短线代表活动，由节点描述活动间的逻辑关系。活动：AB、BC、BD、DC、CE,案例：某一工程项目基础施工计划图横道图,网络图,（三）项目投资环境评价,1.投资环境：拟投资地区在一定时期内所具有的能决定和制约项目投资的各种外部境况和条件的总和。（1）投资环境要素的分类按要素存在的物质形态分类：硬环境：影响项目投资的各种外部物质条件软环境：影响项目投资的各种社会经济文化条件,按要素存在的范围分类:宏观投资环境：国家、地区投资环境中观投资环境：地区、行业投资环境微观投资环境：地块周边及地块投资环境按要素的内容分类:社会环境政治环境法律环境自然环境文化环境基础设施环境经济环境,（2）房地产项目投资环境要素社会秩序硬件社会服务态度社会信誉效率社会政治环境决策民主性社会制度管理透明度行政效率廉洁性,法规的完备性法律环境法制的稳定性执法的公正性风俗习惯文化环境价值观念教育水准,国民生产总值国民经济国民经济增长率通货膨胀居民收入宏观经济环境居民消费存款余额消费总额财政政策经济政策利率产业政策市场吸纳量经济环境市场供应量市场环境市场购买力,市场价格同类楼盘分布竞争同类楼盘入市时间竞争者实力融资渠道资金融资成本营销成本财务环境成本税费同类项目社会平均盈利水平利润盈利水平人力土地资源环境原材料能源,距商业中心距离地理位置距医院、学校距离距机场、车站距离地质地貌自然环境植被自然风光山脉河流气候道路及交通能源环境基础设施环境给排水管网通讯设施电力配备,2.项目投资环境评价（1）评价原则系统性原则比较性原则时效性原则定性分析与定量分析相结合的原则实事求是、尊重客观规律的原则全面分析、突出重点的原则（2）常用评价方法等级尺度法多因素和关键因素评估法,综合评价法：评定主要影响因素建立层次结构模型由相对重要性评价建立判断矩阵求解判断矩阵特征向量：同层间单权重系数最大特征根：一致性检验指标（C、Z0.1）由层间递归运算确定各因素组合权重系数Wj聘请专家对各因素状况按优、良、中、差四级进行分类判定按下式进行各环境因素计分统计,式中：评优的百分比；：评中的百分比：评良的百分比；：评差的百比按各因素组合权重系数及统计计分计算项目投资环境综合得分。按各项目投资环境综合得分进行排序与评价。,第三讲项目投资经济效益评价,经济效益及项目投资经济效益评价指标静态评价与动态评价方法经济效益的不确定性分析财务评价,（一）经济效益及项目投资经济效益评价指标,1、经济效益经济效益是社会经济活动所取得的效果与从事经济活动的消耗之比。人们称从事生产经营活动所消耗和占用的物质与劳动资源为“投入”；称生产经营活动所产生的物质效用和经济收益为“产出”。这种“产出”与“投入”之比，便是经济效益。,2、项目投资经济效益评价指标（1）按是否考虑了资金时间价值进行分类静态投资经济效益凡是在进行评价指标计算时，不考虑资金时间价值，只计现金流量的绝对值，这一类评价指标统称为静态评价指标。如投资利润率、投资利税率、投资回收期等。,动态投资经济效益凡是在进行评价指标计算时，考虑了资金的时间价值，即不仅计算现金流量的绝对值，还计算因现金流量发生时点不同而产生的时间价值，这一类评价指标统称为动态评价指标。如财务净现值、内部收益率、年等值、全寿命费用等。,（2）按经济效益评价的目的分类评价项目盈利水平的指标考察项目盈利水平主要从项目投入与产出的比较进行分析，如投资回收期、投资收益率、投资利税率、财务净现值、内部收益率、资本金利润率、追加投资效果系数、追加投资回收期等。评价项目清偿能力的指标：考察项目的清偿能力主要分析计算项目在计算期内各年的负债与资产的比率关系。如：资产负债率、流动比率、速动比率等,评价项目资金运用效益的指标：主要是从资产与收益的对比关系来测定项目资金的运用效益，若把资产看作是投资的结果，则最终反映了投资的经济效益。如：流动资产净值周转率、固定资产周转率。评价项目投资实施效益的指标：主要是通过对项目开发建设期间的进度、工期、质量的考核，对投资实施效果进行考核。如：资产形成率、投资重心、建设工期、单位投资等。,（二）静态评价与动态评价方法,1、静态评价方法：采用静态评价指标的评价方法（1）投资收益率法：投资收益率又称投资利润率或投资效果系数。式中：项目投资额是包括贷款利息的总投资；收益额是房地产开发商品我销售净收入。如商品房销售净收入，土地使用权的转让净收入等。,（2）投资回收期法：投资回收期就是用拟建项目的净收益来补偿全部投资所需要的时间按平均收益额计算投资回收期：按累计收益额计算投资回收期式中Ft第t年的项目经营净收入；,（3）追加投资效果评价法追加投资效果是指增额投资所带来的经济效果。如果这种经济效果是用回收期描述的，就称其为追加投资回收期；如果以回收期的倒数来描述追加投资效果，则称其为追加投资效果系数。（4）最小费用法：指标准偿还年限内项目方案的成本费用为最小。以这一原则作为方案比选标准的评价方法为最小费用法。,2、动态评价方法：采用动态评价指标进行评价的方法。（1）净现值法（NPV法）：若将项目每年的净现金流量按统一的、事先选定的基准贴现率折算为项目实施初期的现值，此现值的代数和，就是项目净现值（NPV）。式中NPV项目的净现值；Ft项目第t年的净现金流量；n项目经济寿命期（年）；at第t年的贴现系数。at=(1+i0)ti0基准贴现率，即事先规定的利率。,（2）内部收益率法（IRR法）：内部收益率本身就是一个贴现率，它是指项目经济寿命期内，各年净现金流量的现值累计等于零时的贴现率，即项目净现值为零时的贴现率。式中各符号的意义同前内部收益率的经济意义：内部收益率事实上是一种同时反映净现金流量及其发生时间的综合指标。,内部收益率的评价：IRR与同期贷款利率（i）相比较，反映项目盈亏状况。IRRi，项目盈利；IRR=i，项目盈亏平衡；IRRi，项目亏损IRR与基准收益率（i0）相比较，反映项目与社会平均收益水平相比的经济效益状况。IRRi0，项目盈利超出社会平均水平；IRR=i，项目盈利相当于社会平均水平；IRRi0，项目盈利低于社会平均水平；,IRR与同类项目社会平均内部收益率（IRR0）相比较，反映项目与同期、同类项目盈利水平相比的经济效益状况。IRRIRR0，项目盈利超出同类项目平均盈利水平；IRR=IRR0，项目盈利相当于同类项目平均盈利水平；IRRIRR0，项目盈利低于同类项目平均盈利水平。,（3）现值比较法（PW法）和年成本比较法（AC法）现值比较法（PW法）：将项目投资建设和使用期内各年支出按统一规定的利率（基准贴现率）贴现为现值进行比较分析的方法，即为现值比较法。PW=P+A（P/A，i0，n）F（P/F，i0，n）年成本比较法（AC法）：年成本比较法又称等额年金成本法，是年等值法（AW法）的一种特定情况。,（4）年等值比较法（AW法）：年等值比较法（AW）是年成本比较法（AC法）的推广，是用项目的等额年度收入与等额年度支出相比较来评价其经济效益的一种动态分析方法。年等值比较法适用于项目投产后每年有较稳定的收支（经营收入、经营成本等）场合。如租赁经营的房地产项目。AW0，项目年度经营支出大于收入，有亏损，项目或项目方案被否决；AW=0，项目年度经营收支平衡、不亏不盈；项目或项目方案一般被否决；AW0，项目年度经营收入大于支出，有盈利。项目或项目方案可接受。,年等值（AW）的计算,（5）全寿命费用分析法：全寿命费用是指将项目在规划、设计、施工及投产使用阶段所发生的所有费用均按事先规定的贴现率（基准贴现率）贴现为项目开始投资那一年的现值。全寿命费用分析法特别适用于社会公益性、福利性投资项目的方案评价和比选。,（6）成本效用分析法：成本效用分析法就是以项目的效用与成本（包括投资成本和经营成本）之比（成本效用比率或单位成本效用），作为评价项目方案优劣的评价分析方法。如：单位面积的造价（房屋）、每公里投资额（公路）、每吨投资（货轮）、每个床位的投资（医院）、每个学位的投资（学校）、每公里油耗（汽车）等等。,（三）经济效益的不确定性分析,1、盈亏平衡分析：盈亏平衡分析又称收支平衡分析，它是利用盈亏平衡点（即项目收支平衡的临界点）为评价指标的分析方法。式中：P：销售单价；CF：固定成本；CX：单位变动成本。,2、敏感性分析：是研究项目效益评价中某些不确定因素的变化对评价指标的影响及其影响程度的分析方法。主要用于：判定对项目效益影响最大的敏感性因素分析敏感性因素变动对效益评价指标的影响程度明确项目风险的存在范围及其风险程度,（四）财务评价,财务评价：财务评价是根据国家现行的财税制度和价格体系，分析、计算项目直接发生的财务效益和费用，编制财务报表，计算评价指标，揭示其经营状况及变化规律，据以判别项目的财务可行性，以便于项目投资决策的分析方法。1、财务评价指标体系（1）静态盈利性分析：投资利润率、投资利税率、资本金利润率、静态投资回收期（2）动态盈利性分析：财务净现值（FNPV）、财务净现值率（FNPVR）、财务内部收益率（FARR）、动态投资回收期（3）清偿能力分析：贷款偿还期、财务比率（资产负债率、流动比率、速动比率）,2、财务评价指标与基本财务报表间的关系全部投资现金流量表：静态投资回收期、财务内部收益率、财务净现值、动态投资回收期自有资金现金流量表：静态投资回收期、财务内部收益率、财务净现值、动态投资回收期损益表：投资利润率、投资利税率、资本金利润率资金来源与运用表：贷款偿还期资产负债表：资产负债率、流动比率、速动比率外汇平衡表：外汇平衡能力,3、财务评价的基本方法（1）比较分析法：通过指标间的对比，从数量上来确定指标差异的分析方法。（2）比率分析法：利用两个指标的对比，通过计算它们的比率来考察、计量和评价经济活动的分析方法。根据分析的不同内容和要求，比率分析法又可分为如下3类。相关比率分析：项目利润与成本相比，求得成本利润率；项目借债与资产相比，求得的资产负债率等。趋势比率分析：用同类项目不同时期的同类指标相比，求其比率的分析方法叫作趋势比率分析。,结构比率分析：结构比率是指某一经济指标点总体指标的比率。通过结构比率，可考核经济现象的构成及其变化。计算项目各成本费用占总成本的比率，研究项目成本结构；计算项目各种资金占资金总额的比率，研究项目资金（资本）构成。（3）连环代替法：连环代替法又称因素替换分析法。是用于测定由多种相互关联的因素构成的经济指标中，各组成因素的变动对指标差异总额影响程度的一种重要分析方法。,第四讲项目投资风险,项目投资风险房地产项目投资风险,（一）项目投资风险概述,1.投资风险的定义：项目投资效果的实际值偏离其期望值的程度。2.投资风险的分类：按投资对象的差异分为：债券投资风险建设项目投资风险股票投资风险房地产项目投资风险等,按投资风险的内涵分为经营风险：经营战略、经营策略带来的风险财务风险：资金、债务带来的风险市场风虚：市场供求关系、市场需求、资源条件的风险政治风险：政治局势、政策风险社会风险：社会稳定性、社会矛盾、社会评价、社会关系带来的风险等等,3.投资风险的度量投资风险的度量有两重内涵，其一是风险危害的程度，即风险损失的大小；其二是风险发生的概率，即风险发生可能性的大小。因而，投资风险的度量分为风险损失强度和投资风险分布两类。（1）投资风险损失强度：由于风险的存在使投资者可能遭受的最大损失在直接投资总额中所占有的比例。,（2）投资风险分布：由于投资收益率分布的离散程度来描述的风险发生可能性大小。式中：Q：投资收益率标准偏差：状态i的发生概率：状态I的投资收益率N：状态数：投资收益率期望值V：投资收益率变异系数,（二）房地产项目投资风险,房地产项目投资风险因素房地产项目投资风险防范房地产项目投资风险控制1.房地产项目投资风险因素项目投资前期风险：投资计划实施工前项目策划与研究阶段存在的风险。规划设计方案选址、市场定位、方案决策开发经营方案投资融资方案营销方案,项目开发建设经营阶段风险：项目正式动工到交付使用阶段的风险。工期、成本、质量、安全、设备、材料供应商、承建商信誉、财务（资金运作）、合同管理、项目营销等。项目经营管理及使用阶段风险：项目竣工交付使用、业主入住期间的风险业主纠纷、安全、卫生、管理项目营销、租赁经营,2.房地产项目投资风险防范投资风险防范的主要策略是风险的回避和转移投资风险回避：对风险较大的项目，采取放弃原则；或对风险较大的方案采取放弃的原则。投资风险转移：采取一定的技术措施转移投资风险的承担者。主要的技术措施有：契约、合同形式财务责任形式保险形式,3.房地产项目投资风险控制（1）前期策划阶段的投资风险控制把一切不确定因素及其影响程度考虑在评价指标中。常见的处理办法有如下两类。,风险调整贴现率法：用考虑了风险的贴现率来进行项目投资效益净现值（NPV）的计算。K：风险调整贴现率：基准贴现率b:风险补偿斜率：V：风险程度系数（投资收益率变异系数）,肯定当量法：用一个系数把有风险的现金流量调整为无风险的现金流量，再计算净现值等评价指标。项目第t年的肯定当量系数项目第t年的净现金流量（与w的大小相对应）i:基准贴现率（无风险贴现率）,（2）在项目实施阶段的投资风险控制项目实施阶段的投资风险控制之基本职能是发现偏差并采取措施纠正偏差，其主要手段有：计划控制：制定周密、科学、详尽的计划，严格地实施计划。审计控制：通过完善的、连续有效的内部审计活动评价项目经营效率和效益，控制风险。检查性控制：通过各种形式的检查活动（自查、互查、专职检整、综合查、专项查、定期查、随机查等等），评价项目的投资经营状况。,第五讲房地产项目市场营销策划,（一）市场营销理论（二）市场营销管理（三）房地产市场营销战略（四）房地产市场营销策划（五）房地产市场营销策略,（一）市场营销理论,1、尤金麦卡锡的“市场营销理论”市场营销理论是在“买方市场”条件下产生的，是以目标市场及需求为中心的。它包括两个相互关联的部分：目标市场和市场营销组合。尤金麦卡锡把企业“可控变数”概括为产品（Product）、价格(Price)、分销地点(Place)和促销(Promotion)，简称为“4PS”。,2、菲利普科特勒的“大市场营销理论”八十年代，菲利普科特勒提出，在目前贸易保护主义和政府干预加强的条件下，企业不能只搞“4PS”，还必须加上“政治力量”（PoliticalPower）和“公共关系”（PublicRelations），这种战略思想被称之为“大市场营销”，也称“6PS”。,3、劳特彭提出的，“4CS”4CS”理论是90年代美国营销大师劳特彭提出的，“4CS”是指消费者的欲求与需求、消费者获取满足的成本、消费者购买的方便性和沟通。4、舒尔茨提出简称为“4RS”的新营销理论九十年代末美国的舒尔茨提出简称为“4RS”的新营销理论，他将营销要素归结为：关联、反应、关系和回报，因四个要素英文字母均以R开始，故简称为“4RS”。,（二）市场营销管理,市场营销管理是指为实现企业目标而对旨在创造、建立、加深和维护与目标客户之间有益交换的方案所做的分析、计划、实施与控制过程。1、市场营销管理过程又称市场营销管理程序，是实现目标，识别、分析、选择和利用市埸机会，计划、实施和控制市场营销活动的全过程。,2、市场营销管理活动市场营销管理活动包括：市场营销分析、市场营销策划、市场营销实施、市场营销控制等四种职能。主要内容包括：（1）公司营销环境分析与机遇选择从宏观环境中寻找商机：国家宏观经济形势分析；城市经济形势分析。从微观环境中寻找商机：土地供应；顾客；竞争者；其他因素。,（2）市场营销策划：主要内容有市场分析、市场定位、机会与威胁、目标和问题、市场营销战略、策略和方案、预算与控制等。核心在市场定位、营销战略与营销策略。（3）市场营销实施：主要内容是市场营销方案及市场营销计划的贯彻执行。（4）市场营销控制：即对市场营销过程进行检查、对比、分析、纠正的过程。,（三）房地产市场营销战略,房地产市场营销战略包括目标市场战略、产品定位战略、市场营销组合战略和费用战略等。1、目标市场战略是在市场细分的基础上选择所服务市场面的方略，是企业为之服务的某些特定的顾客群体，它是在市场细分的基础上，结合企业资源状况确定的。房地产公的目标市场有无差别市场营销、差别市场营销和集中市场营销三种战略。,2、产品定位战略是指确定公司产品和服务在市场上的地位，也就是与竞争产品相比，本公司产品和服务在消费者心目中的地位。针锋相对式、填补空缺式、另辟蹊径式。3、房地产营销组合战略是将产品（含服务）策略、价格策略、分销策略和促销策略有机组合而成的企业层次的整体策略，,（四）房地产市场营销策划房地产开发项目方案策划按如下程序进行,1、市场研究及市场定位：市场研究是项目策划的基础，主要是通过市场分析发现投资机会；通过消费者及消费需求分析划分细分市场；通过供求关系分析研究竞争对手和竞争态势。,2、开发项目及土地价值分析：开发项目及土地价值分析主要解决项目概况和确定土地潜在价值问题，分析内容包括：项目地理位置及土地性质、城市规划要求及项目主要经济指标、地块周边景观（自然景观、人文、历史景观）、环境污染状况（水、空气、土地污染状况、噪音以及社会治安状况）、地块周边交通条件、配套设施（菜市场、医院、学校、银行、邮局、文化体育设施等）。,3、产品策略策划：产品策划主要解决为目标顾客开发什么产品的问题，即产品属性的确定。主要内容有：在对目标顾客进一步细分的基础上，按可提升土地价值为主要目标进行项目规划、概念设计、环境艺术设计、品牌设计、建筑风格与形式、单体立面设计、套型设计等,4、价格策略策划：价格策划主要解决为开发的房地产产品定价及调整问题。在项目可实现价值的基础上，进行目标顾客预期价位分析，确定定价目标，估算成本、建立定价模型，对项目均价、基价和不同住宅单位价格进行测算。,5、渠道