投资性房地产（PPT73页).ppt

投资性房地产,第四章投资性房地产,第一节投资性房地产的定义、特征及范围,一、投资性房地产的定义与特征投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。,具体内容讲解,投资性房地产的特征,投资性房地产是一种经营性活动。,投资性房地产是一个单位的附营业务，而不是一个单位的投资活动。因此，关于投资性房地产的收入与成本都应相应地计入“其他业务收入”与“其他业务成本”，而并非“投资收益”等科目。,投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产,投资性房地产的特征,投资性房地产，该资产的主要持有目的是用于经营性租赁。而若该房地产用于企业经营或管理等自用，则属于“固定资产”或“无形资产”。若该企业是房地产开发企业，持有的土地和建造后的商品房，应作为企业存货来管理。,二、投资性房地产的范围（一）属于投资性房地产的项目,投资性房地产,已出租的土地使用权,已出租的房屋建筑物,持有增值转让的土地使用权,【补充例题判断题】（2016年）企业以经营租赁方式租入后再转租给其他单位的土地使用权，不能确认为投资性房地产。（）【正确答案】【答案解析】企业以经营租赁方式租入的土地使用权，不属于企业的自有资产，转租后不能作为投资性房地产核算。,【例41】209年5月10日，甲公司与乙公司签订了一项经营租赁合同，约定自209年6月1日起，甲公司以年租金8000000元租赁使用乙公司拥有的一块400000平方米的场地，租赁期为8年。209年7月1日，甲公司又将这块场地转租给丙公司，以赚取租金差价，租赁期为5年。以上交易假设不违反国家有关规定。本例中，对于甲公司而言，这项土地使用权不能确认，也不属于其投资性房地产，对于乙公司而言，自租赁开始日（209年6月1日）起，这项土地使用属于投资性房地产。,【例42】209年8月15日，甲公司与乙公司签订了一项经营租赁合同，乙公司将其拥有产权的房屋出租给甲公司，租赁期6年，甲公司一开始将这两间房屋用于自行经营餐馆。3年后，甲公司连续3年亏损，甲公司将餐馆转租给丙公司，以赚取租金差价。【正确答案】本例中，对甲公司而言，这两间房屋属于以经营租赁方式租入后又转租的建筑物，甲公司并不拥有其产权，因此不能将其确认为投资性房地产。乙公司拥有这两间房屋的产权并以经营租赁方式对外出租，可以将其确认为投资性房地产。,（二）不属于投资性房地产的项目1.自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产，包括自用建筑物(固定资产)和自用土地使用权(无形资产)。例如，企业拥有并自行经营的旅馆，其持有目的主要是通过提供客房服务赚取服务收入，该旅馆不确认为投资性房地产。2.作为存货的房地产，通常指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地,如果某项房地产部分用于赚取租金或资本增值、部分自用(即用于生产商品、提供劳务或经营管理)，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。该项房地产自用的部分，以及不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为固定资产或无形资产。,注意,房地产,投资性房地产,非投资性房地产,【例题多选题】下列各项中，不属于投资性房地产的有（）。A.房地产企业开发的准备出售的房屋B.房地产企业开发的已出租的房屋C.企业持有的准备建造房屋的土地使用权D.企业以经营租赁方式租入的建筑物【答案】ACD,【例题判断题】企业将自行建造的房地产达到预定可使用状态时开始自用，之后改为对外出租，应当在该房地产达到预定可使用状态时确认为投资性房地产。（）【答案】,第二节投资性房地产的确认和初始计量,一、投资性房地产的确认和初始计量投资性房地产只有在符合定义，并同时满足下列条件时，才能予以确认：1.与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业。2.该投资性房地产的成本能够可靠地计量。,取得方式,无论采用何种后续计量的模式，初始确认时都应以投资性房地产的成本入账（外购或自行建造：自租赁期开始日或用于资本增值之日起）。无论是外购方式还是自建方式取得投资性房地产一定是在购入时或自建完成时马上用于出租，或者是购入的目的或自建的目的是出租才可以直接作为投资性房地产计量。反之则应做为固定资产、无形资产或存货处理。,【要点提示】,(一)外购投资性房地产的确认和初始计量对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时意图对外出租或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。,【例题计算分析题】210年6月1日，甲公司计划购入一栋写字楼用于对外出租。6月10日，甲公司与乙公司签订了经营租赁合同，约定自写字楼购买日起将其出租给乙公司，租赁期为10年。8月1日，甲公司实际购入写字楼，支付价款共计90000000元，假定不考虑其他因素，甲公司采用成本模式进行后续计量。要求：作出甲公司的会计处理。,甲公司的账务处理如下：借：投资性房地产写字楼90000000贷：银行存款90000000,.自行建造的投资性房地产企业自行建造（或开发，下同）的房地产，只有在自行建造或开发活动完成（即达到预定可使用状态）的同时开始对外出租或用于资本增值，才能将自行建造的房地产确认为投资性房地产。自行建造投资性房地产的成本，由建造该项房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成。,【例4-3】20 x9年2月，甲公司从其他单位购入一块土地，并在这块土地上开始自行建造两栋厂房。20 x9年11月，甲公司预计厂房即将完工，与乙公司签订了经营租赁合同，将其中的一栋厂房租赁给乙公司使用。租赁合同约定，该厂房于完工时开始起租。20 x9年12月5日，两栋厂房同时完工。该块土地使用权的成本为9000000元；至20 x9年12月5日，土地使用权已摊销165000元；两栋厂房的实际造价均为12000000元，能够单独出售。假设甲公司采用成本模式进行后续计量。,甲公司的账务处理如下：土地使用权中的对应部分同时转换为投资性房地产=9000000(1200000024000000)=4500000(元)借：固定资产厂房12000000投资性房地产厂房12000000贷：在建工程厂房24000000借：投资性房地产已出租土地使用权4500000累计摊销82500贷：无形资产土地使用权(90000002)4500000投资性房地产累计摊销（1650002)82500,二、与投资性房地产有关的后续支出,后续计量,【例4-4】20 x9年5月，甲公司与乙公司的一项厂房经营租赁合同即将到期。该厂房原价为50000000元，已计提折旧10000000元。为了提高厂房的租金收入，甲公司决定在租赁期满后对该厂房进行改扩建，并与丙公司签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时将该厂房出租给丙公司。20 x9年5月31日，与乙公司的租赁合同到期，该厂房随即进入改扩建工程。20 x9年12月31日，该厂房改扩建工程完工，共发生支出5000000元，均已支付，即日按照租赁合同出租给丙公司。假定甲公司采用成本计量模式。本例中，改扩建支出属于后续支出，假定符合企业会计准则第3号投资性房地产第六条的规定，应当计入投资性房地产的成本。,甲公司的账务处理如下：(1)20 x9年5月31日，投资性房地产转入改扩建工程借：投资性房地产厂房在建40000000投资性房地产累计折旧10000000贷：投资性房地产厂房50000000(2)20 x9年5月31日至20 x9年12月31日，发生改扩建支出借：投资性房地产厂房在建5000000贷：银行存款5000000(3)20 x9年12月31日，改扩建工程完工借：投资性房地产厂房45000000贷：投资性房地产厂房在建45000000,【例4-5】20 x9年5月，甲公司与乙公司的一项厂房经营租赁合同即将到期。为了提高厂房的租金收入，甲公司决定在租赁期满后对该厂房进行改扩建，并与丙公司签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时将该厂房出租给丙公司。20 x9年5月31日，与乙公司的租赁合同到期，该厂房随即进入改扩建工程。20 x9年5月31日，该厂房账面余额为20000000元，其中成本16000000元，累计公允价值变动4000000元。20 x9年11月30日该厂房改扩建工程完工，共发生支出3000000元，均已支付，即日按照租赁合同出租给丙公司。假定甲公司采用公允价值计量模式。,甲公司的账务处理如下：(1)20 x9年5月31日，投资性房地产转入改扩建工程借：投资性房地产厂房在建20000000贷：投资性房地产厂房成本16000000公允价值变动4000000(2)20 x9年5月31日至20 x9年11月30日，发生改扩建支出借：投资性房地产厂房在建3000000贷：银行存款3000000(3)20 x9年11月30日，改扩建工程完工借：投资性房地产厂房成本23000000贷：投资性房地产厂房在建23000000,【例题判断题】投资性房地产的后续支出一律在实际发生时予以资本化。（）【答案】,第三节投资性房地产的后续计量,投资性房地产的后续计量有成本和公允价值两种模式，通常应当采用成本模式计量，满足特定条件时也可以采用公允价值模式计量。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。,一、采用成本模式计量的投资性房地产处理原则：比照固定资产、无形资产的处理原则。应当按月计提折旧或摊销：相应计入“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目，并计入当期损益“其他业务成本”。出现减值迹象，还应计提价值准备计入“投资性房地产减值准备”，日后不得转回。收取的租金计入“其他业务收入”。,【例4-6】甲公司将移一栋写字楼出租给乙公司使用，确认为投资性房地产，采用成本模式进行后续计量，假设这栋办公楼的成本为72000000元，按照年限平均法计提折旧，使用寿命为20年，预计净残值为零。经营租赁合同约定，乙公司每月等额支付甲公司租金400000元。,甲公司的账务处理如下：(1)每月计提折旧每月计提的折旧=(7200000020)12=300000(元)借：其他业务成本出租写字楼折旧300000贷：投资性房地产累计折旧300000(2)每月确认租金收入借：银行存款(或其他应收款)400000贷：其他业务收入出租写字楼租金收入400000,二、采用公允价值模式计量的投资性房地产只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，企业才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。(一)采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，应当同时满足以下两个条件：1.投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。2.企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。,(二)采用公允价值模式进行后续计量的会计处理不计提折旧或摊销。资产负债表日公允价值的变动，一方面通过“投资性房地产公允价值变动”科目调整投资性房地产账面价值，同时计入“公允价值变动损益”。取得的租金收入计入“其他业务收入”。,【例4-7】20 x9年9月，甲公司与乙公司签订租赁协议，约定将甲公司新建造的一栋写字楼租赁给乙公司使用，租赁期为10年。20 x9年12月1日，该写字楼开始起租，写字楼的工程造价为80000000元，公允价值也为相同金额。该写字楼所在区域有活跃的房地产交易市场，而且能够从房地产交易市场上取得同类房地产的市场报价，甲公司决定采用公允价值模式对该项出租的房地产进行后续计量。在确定该投资性房地产的公允价值时，甲公司选取了与该处房产所处地区相近，结构及用途相同的房地产，参照公司所在地房地产交易市场上平均销售价格。结合周边市场信息和自有房产的特点。20 x9年12月31日，该写字楼的公允价值为84000000元。,甲公司的账务处理如下：(1)20 x9年12月1日，甲公司出租写字楼借：投资性房地产写字楼成本80000000贷：固定资产写字楼80000000(2)20 x9年12月31日，按照公允价值调整期账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益借：投资性房地产写字楼公允价值变动4000000贷：公允价值变动损益投资性房地产4000000,【例题计算分析题】甲企业为从事房地产经营开发的企业。2009年8月，甲公司与乙公司签订租赁协议，约定将甲公司开发的一栋精装修的写字楼于开发完成的同时开始租赁给乙公司使用，租赁期为10年。当年10月1日，该写字楼开发完成并开始起租，写字楼的造价为90000000元。由于该栋写字楼地处商业繁华区，所在城区有活跃的房地产交易市场，而且能够从房地产交易市场上取得同类房地产的市场报价，甲公司决定采用公允价值模式对该项出租的房地产进行后续计量。2009年12月31日，该写字楼的公允价值为92000000元。2010年12月31日，该写字楼的公允价值为93000000元。要求：根据上述资料编制甲企业相关的账务处理。,甲企业的账务处理如下：（1）2009年10月1日，甲公司开发完成写字楼并出租借：投资性房地产写字楼成本90000000贷：开发产品90000000（2）2009年12月31日，以公允价值为基础调整其账面价值借：投资性房地产写字楼公允价值变动2000000贷：公允价值变动损益2000000（3）2010年12月31日，公允价值又发生变动借：投资性房地产写字楼公允价值变动1000000贷：公允价值变动损益1000000,三、投资性房地产后续计量模式的变更企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。只有在能够满足采用公允价值模式条件的情况下，才允许企业对投资性房地产从成本模式计量变更为公允价值模式计量。成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益（利润分配未分配利润、盈余公积）。,具体会计分录,假设：变更日公允价值投资性房地产账面价值,借：投资性房地产成本（变更日公允价值）,贷：投资性房地产（取得成本）,投资性房地产累计折旧（摊销）,投资性房地产减值准备,盈余公积（倒挤，可借可贷）利润分配未分配利润（倒挤，可借可贷）,【例题计算分析题】甲企业将某一栋写字楼租赁给乙公司使用，并一直采用成本模式进行后续计量。211年1月1日，甲企业认为，出租给乙公司使用的写字楼，其所在地的房地产交易市场比较成熟，具备了采用公允价值模式计量的条件，决定对该项投资性房地产从成本模式转换为公允价值模式计量。该写字楼的原造价为90000000元，已计提折旧2700000元，账面价值为87300000元。211年1月1日，该写字楼的公允价值为95000000元。（假定不考虑所得税的影响）假设甲企业按净利润的10%计提盈余公积。要求：根据上述资料编制甲企业相关的账务处理。,甲企业的账务处理如下：借：投资性房地产写字楼（成本）95000000投资性房地产累计折旧2700000贷：投资性房地产写字楼90000000利润分配未分配利润6930000盈余公积770000,【例题单选题】投资性房地产的后续计量从成本模式转为公允价值模式的，转换日投资性房地产的公允价值高于其账面价值的差额会对下列财务报表项目产生影响的是（）。（2011年）A.资本公积B.营业外收入C.未分配利润D.投资收益答案：C,第四节投资性房地产的转换和处置,一、房地产的转换（双向转换、用途变更）(一)房地产的转换形式及转换日房地产的转换是指房地产用途的变更。企业有确凿证据表明房地产用途发生改变，满足下列条件之一的，应当将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产：,（一）房地产的转换形式及转换日,投资性房地产,非投资性房地产,成本模式,公允价值模式,原则：对应结转,投资性房地产转化为固定资产、无形资产；投资性房地产累计折旧（摊销）转为累计折旧（摊销），存货不对应结转减值准备。,固定资产、无形资产转化为投资性房产；累计折旧（摊销）转化为投资性房地产累计折旧（摊销）；存货不对应结转减值准备。,要点：公允价值与账面价值的差额处理,投资性房地产转化为固定资产、无形资产（转换日的公允价值）差额计入公允价值变动损益。,按照转换日的公允价值确定投资性房地产成本、固定资产、无形资产与公允价值的差额调整其他综合收益或公允价值变动损益。,(二)房地产转换的会计处理,投资性房地产转换的会计处理,【例4-9】甲公司拥有一栋本公司总部办公使用的办公楼，公司董事会就将该栋办公楼用于出租形成了书面决议。20 x9年4月10日，甲公司与乙公司签订了经营租赁协议，将这栋办公楼整体出租给乙公司使用，租赁期开始日为20 x9年5月1日，租期为5年。20 x9年5月1日，这栋办公楼的账面余额为500000000元，已计提折旧5000000元。假设甲公司所在城市不存在活跃的房地产交易市场。,甲公司的账务处理如下：20 x9年5月1日借：投资性房地产办公楼500000000累计折旧5000000贷：固定资产办公楼500000000投资性房地产累计折旧5000000,【例4-10】甲公司是从事房地产开发的企业，20 x9年4月10日，甲公司董事会就将其开发的一栋写字楼不再出售改用作出租形成了书面决议。甲公司遂与乙公司签订了租赁协议，将此写字楼整体出租给乙公司使用，租赁期开始日为20 x9年5月1日，租赁期为5年。20 x9年5月1日，该写字楼的账面余额为500000000元，未计提存货跌价准备，转换后采用成本模式进行后续计量。,甲公司的账务处理如下：20 x9年5月1日借：投资性房地产写字楼500000000贷：开发产品500000000,【例题单选题】某企业的投资性房地产采用成本计量模式。2010年1月1日，该企业将一项投资性房地产转换为固定资产。该投资性房地产的账面余额为100万元，已提折旧20万元，已经计提的减值准备为10万元。该投资性房地产的公允价值为75万元。转换日固定资产的账面价值为（）万元。A.100B.80C.70D.75【答案】C【解析】在成本模式下，将投资性房地产转为自用房地产，计入固定资产入账价值中的金额为100万元，但固定资产的账面价值为70万元。,【例4-11】20 x9年11月1日，租赁期满，甲公司将出租的写字楼收回，公司董事会就将该写字楼作为办公楼用于本公司的行政管理形成了书面决议。20 x9年11月1日，该写字楼正式开始自用，相应由投资性房地产转换为自用房地产，当日的公允价值为72000000元。该项房地产在转换前采用公允价值模式计量，原账面价值为70000000元，其中，成本为67000000元，公允价值变动为增值3000000元。,甲公司的账务处理如下：借：固定资产写字楼72000000贷：投资性房地产写字楼成本67000000公允价值变动3000000公允价值变动损益投资性房地产2000000,【例4-12】20 x9年8月，甲公司打算搬迁至新建办公楼，由于原办公楼处于商业繁华地段，甲公司准备将其出租，以赚取租金收入，已经公司董事会批准形成书面决议。20 x9年12月底，甲公司完成了搬迁工作，原办公楼停止自用。2x10年1月1日，甲公司与乙公司签订了租赁协议，租赁期为3年。在该例中，甲公司应当于租赁期开始日(2x10年1月1日)，将自用房地产转换为投资性房地产。该办公楼所在地房地产交易活跃，公司能够从市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，假设甲公司对出租的该办公楼采用公允价值模式计量。假设2x10年1月1日，该办公楼的公允价值为380000000元，其原价为550000000元，已提折旧150000000元。,甲公司的账务处理如下：2x10年1月1日借：投资性房地产办公楼成本380000000公允价值变动损益投资性房地产20000000累计折旧150000000贷：固定资产550000000,【例4-13】20 x9年4月15日，甲房地产开发公司董事会形成书面决议，将其开发的一栋写字楼用于出租。甲公司遂与乙公司签订了租赁协议，租赁期开始日为20 x9年5月1日，租赁期为5年。20 x9年5月1日，该写字楼的账面余额为400000000元，公允价值为430000000元。,甲公司的账务处理如下：20 x9年5月1日借：投资性房地产写字楼成本430000000贷：开发产品400000000其他综合收益公允价值变动投资性房地产30000000,【例题单选题】企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，公允价值与原账面价值的差额应计入（）。A.投资收益B.公允价值变动损益C.营业外收入D.其他业务收入【答案】B,【例题单选题】自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，转换日该房地产公允价值大于账面价值的差额，正确的会计处理是（）。A.计入其他综合收益B.计入期初留存收益C.计入营业外收入D.计入公允价值变动损益【答案】A,【例题多选题】下列有关投资性房地产的说法中，正确的有（）A.企业对投资性房地产采用公允价值模式计量的，应不对投资性房地产计提折旧或进行摊销B.企业将自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租时，其转换日为租赁期开始日C.企业将自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，在成本模式下，应当将房地产转换前的账面价值作为转换后“投资性房地产”科目的入账价值D.企业将自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入所有者权益【答案】ABC,二、投资性房地产的处置（出售、转让、报废、毁损、非货币性资产交换等）,1月,公允：1000,公允：1200,公允：1400,公允：1600,出售：1800,2月,3月,4月,5月初,变动：200,变动：200,变动：200,借：投资性公变200贷：公允变损益200,借：投资性公变200贷：公允变损益200,借：投资性公变200贷：公允变损益200,借：银存1800贷：其他业务收入1800借：其他业务成本1600贷：投成本1000公变600,借：公允价值变损