物业管理企业课程讲义.ppt

1,第5章物业管理企业,5.1物业管理企业概述5.2物业管理企业的资质管理5.3物业管理企业的权利和义务,2,5.1物业管理企业概述,5.1.1物业管理企业的概念、特征和作用5.1.2物业管理企业的类型5.1.3物业管理企业的设立5.1.4物业管理企业的业务范围,3,5.1.1物业管理企业的概念、特征和作用,1）概念物业管理企业，是指依照合同和物业管理法规，对已竣工验收投入使用的各类房屋建筑物和附属配套设施及场地进行管理的组织。2）特征（1）营利性（2）物业管理专业性（3）服务的多样性和社会性（4）依据单一化3）作用,4,5.1.2物业管理企业的类型,1）按物业管理企业的组建和形成分类（1）专业化、社会化、市场化的物业管理公司（2）与房地产开发商有隶属关系的物业管理公司。（3）由大中型企事业单位自行组建的物业管理企业（4）由街道办事处组建的物业管理企业2）按物业管理企业与物业的产权关系分类（1）委托服务型物业管理企业（2）自主经营型物业管理企业,5,3）按物业管理企业内部的运作分类（1）管理型物业管理企业（2）顾问型物业管理企业（3）综合性物业管理企业（4）派员型物业管理公司,6,5.1.3物业管理企业的设立,1）物业管理企业的设立条件（1）依法成立（2）有符合企业登记管理要求的注册资本（3）有企业名称和固定的经营管理场所（4）有管理机构及同经营管理规模相适应的各类管理人员和专业技术人员,7,2）物业管理企业的注册登记（1）登记管辖国家工商行政管理总局负责下列公司的登记省、自治区、直辖市工商行政管理局负责本辖区内下列公司的登记设区的市（地区）工商行政管理局、县工商行政管理局，以及直辖市的工商行政管理分局、设区的市工商行政管理局的区分局，负责本辖区内下列公司的登记,8,（2）企业设立登记应提交的文件股东的主体资格证明或者自然人身份证明；公司法定代表人签署的设立登记申请书；全体股东指定代表或者共同委托代理人的证明；公司章程；依法设立的验资机构出具的验资证明，法律、行政法规另有规定的除外；股东首次出资是非货币财产的，应当在公司设立登记时提交已办理其财产权转移手续的证明文件；载明公司董事、监事、经理的姓名、住所的文件以及有关委派、选举或者聘用的证明；公司法定代表人任职文件和身份证明；企业名称预先核准通知书；公司住所证明。,9,5.1.4物业管理企业的业务范围,1）基本服务（1）房屋建筑的维护、修缮与改造；（2）物业附层设备的维护、保养和更新；（3）相关场地的维护、保养和更新；（4）清扫保洁；（5）庭院绿化；（6）车辆管理。对进入管理范围内的各种机动车辆的限制和停放管理。,2）专项服务（1）日常生活服务类（2）商业服务类（3）文化、教育、卫生、体育活动服务类（4）金融服务类（5）经纪代理中介服务（6）社会福利类,10,11,5.2物业管理企业的资质管理,5.2.1物业管理企业的资质管理部门5.2.2物业管理企业资质等级的申请和审批5.2.3物业管理企业资质的等级和标准5.2.4物业管理企业资质证书的补领、重新核定、变更和注销5.2.5物业管理企业资质的监督和检查,12,5.2.1物业管理企业的资质管理部门,建设部2004年5月1日实施的物业管理企业资质管理办法，国务院建设主管部门负责一级物业管理企业资质证书的颁发和管理；省、自治区人民政府建设主管部门负责二级物业管理企业资质证书的颁发和管理；直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级物业管理企业资质证书的颁发和管理，并接受国务院建设主管部门的指导和监督。,13,5.2.2物业管理企业资质等级的申请和审批,1）申请和审批（1）企业资质等级申报表；（2）营业执照；（3）企业资质证书正、副本；（4）物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同，工程、财务负责人的职称证书和劳动合同；（5）物业服务合同复印件；（6）物业管理业绩材料。,14,2）不予资质审批的情况（1）聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的；（2）将一个物业管理区域内的全部物业管理业务一并委托给他人的；（3）挪用专项维修资金的；（4）擅自改变物业管理用房用途的；（5）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；（6）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；,（7）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的；（8）物业服务合同终止时，不按照规定移交物业管理用房和有关资料的；（9）与物业管理招标人或者其他物业管理投标人相互串通，以不正当手段谋取中标的；（10）不履行物业服务合同，业主投诉较多，经查证属实的；（11）超越资质等级承接物业管理业务的；（12）出租、出借、转让资质证书的；（13）发生重大责任事故的。,15,16,5.2.3物业管理企业资质的等级和标准,1）一级资质（1）注册资本人民币500万元以上；（2）物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人。其中，具有中级以上职称的人员不少于20人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；（3）物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；,（4）管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100：多层住宅200万平方米；高层住宅100万平方米；独立式住宅（别墅）15万平方米；办公楼、工业厂房及其它物业50万平方米。（5）建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。,17,2）二级资质：（1）注册资本人民币300万元以上；（2）物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人。其中，具有中级以上职称的人员不少于10人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；（3）物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书；,18,（4）管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100：多层住宅100万平方米；高层住宅50万平方米；独立式住宅（别墅）8万平方米；办公楼、工业厂房及其它物业20万平方米。（5）建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有良好的经营管理业绩。,19,3）三级资质：（1）注册资本人民币50万元以上；（2）物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称；（3）物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书（4）有委托的物业管理项目；（5）建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统。,20,21,5.2.4物业管理企业资质证书的补领、重新核定、变更和注销,（1）企业遗失了资质证书，应当在新闻媒体上声明后，方可申请补领。（2）企业发生分立、合并的，应当向工商行政管理部门办理变更手续后30日内，到原资质审批部门申请输资质证书注销手续，并重新核定资质等级。（3）企业的名称、法定代表人等事项发生变更的，应当在输变更手续后30日内，到原资质审批部门办理资质证书变更手续。（4）企业破产、歇业或因其他原因终止业务活动的，应当在办理营业执照注销手续后15日内，到原资质审批部门办理资质证书注销手续。,22,5.2.5物业管理企业资质的监督和检查,1）根据物业管理企业资质管理办法规定，有下列情形之一的，资质审批部门或者其上级主管部门，根据利害关系人的请求或者根据职权可以撤销资质证书：（1）审批部门工作人员滥用职权、玩忽职守作出物业管理企业资质审批决定的；（2）超越法定职权作出物业管理企业资质审批决定的；,（3）违反法定程序作出物业管理企业资质审批决定的；（4）对不具备申请资格或者不符合法定条件的物业管理企业颁发资质证书的；（5）依法可以撤销审批的其他情形。,23,2）资质审批部门有下列情形之一的，由其上级主管部门或者监察机关责令改正，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：（1）对不符合法定条件的企业颁发资质证书的；（2）对符合法定条件的企业不予颁发资质证书的（3）对符合法定条件的企业未在法定期限内予以审批的；（4）利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处的；（5）不履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处的。,24,25,5.3物业管理企业的权利和义务,5.3.1物业管理企业的权利5.3.2物业管理企业的义务,26,5.3.1物业管理企业的权利,1）法规赋予管理企业的权利(1)物业管理企业应当根据有关法规，结合实际情况，制定小区管理办法；(2)依照物业管理合同和管理办法对住宅小区实施管理；(3)依照物业管理合同和有关规定收取管理费用；(4)有权制止违反规章制度的行为；(5)有权要求管委会协助管理；(6)有权选聘专营公司(如清洁公司、保安公司等)承担专项管理业务；(7)可以实行多种经营，以其收益补充小区管理经费。,27,2）合同赋予物业管理企业的权利(1)物业管理服务合同；(2)对物业使用中的各种禁止行为，物业管理企业要与业主有书面约定；(3)关于聘请专业公司如保安公司、绿化公司，通过签订转委托合同，并且事先要得到业主委员会的同意,28,5.3.2物业管理企业的义务,1)履行物业管理合同，依法经营管理服务合同一经签订，受国家法律保护，合同义务受国家法律监督。如果物业管理企业不全面履行合同，要承担相应的违约责任。不得擅自变更和解除管理服务合同，双方必须信守合同。如果发生新的情况，要经双方协议重新达成新的合同。任何一方当时人都不得擅自变更或解除合同，也不允许单方拒绝履行或者变更已经订立的管理服务合同；依法解决管理服务合同中的纠纷。一种是通过协议解决纠纷，一种是通过有关主管部门的调解解决，也可以向人民法院起诉。,2)接受管委会和住宅小区