《 房地产企业所得税汇算检查应对（PPT 85页） 》.ppt

2009年房地产企业所得税汇算检查应对,导言,耕地18亿亩,房开商1亿亩;全国3万多家.10年7.6平米,2006年26.7平米;98年400亿,2007.6月4.3万亿;98年159亿,2006年低4251亿;其中所得税为54亿.行业五之最.湖南省稽查某市四家房开商销售收入18亿,却上缴所得税为0.存在”一高一低一多一少.”,采用实证案例教学、讲座案例教学、作业案例教学、模拟案例教学方式进行互动教学。,第一部分：新房地产所得税政策解读-国税发200931号,一.对企业适用的范围做了调整二.对开发产品预计计税毛利率做了调整三.对视同销售行为税务处理做了调整四.对企业年度纳税申报做了调整五.对计税成本的核算做了调整六.对委“外”销售佣金标准做了调整七.对房地产企业税收征管方式做了限制,思考：,问题1、文件38条规定：外资企业2007年12月31日前的预售收入，待开发产品达到完工标准后，也要按照本文件来结转收入和计税成本。但是具体如何衔接，说的并不明确。例如：某外资企业，2007年取得预售收入1000万元，按照10%的利润率缴纳税款330万元，2008年该企业的开发项目达到完工标准，如何进行处理呢？,问题2、第三条企业房地产开发经营业务包括土地的开发、建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。（二）开发产品已开始投入使用。（三）开发产品已取得了初始产权证明。问：1、初始产权证明指什么证明？2、“备案合同”与“竣工证明材料”有何区别？,问题3：房企代收费用如何理解？应征什么税？企业对于代收费用是纳入价内，还是作为代收款项处理，能否自由选择？国税发200469号文件、国税发199576号、国税函2007908号文件）财税199548号,问题4：税务机关维持原计税毛利率如何应对？毛利率如何表现和计算？新纳税申报表没有编制税金及附加的调减项目，因此建议填列在附表5的第20行。问题5：自产自用不用视同销售，但对计提折旧规定了哪些限制性条款？,问题6：成本费用应如何界定？31号文件的缺陷是什么？企业税收风险是什么？文件第12条明确土地增值税可以在税前扣除，但是仍然未能解决土地增值税的税款没有收入相配比的问题。,问题7：总可售面积以什么为依据？第十四条已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定：可售面积单位工程成本=成本对象总成本成本对象总可售面积已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积可售面积单位工程成本公式中：总可售面积以什么为依据？,问题8：产权未定的配套，能否在所得税前扣除成本？某企业建造一个派出所，耗资300万元，建成后无偿移交给国家，国家给予补偿100万元，该派出所为三个成本对象服务，应当对（300-100=200万元）在三个成本对象间作为公共配套设施进行分摊，对吗？税法规定200万元直接在移交当期在所得税前扣除，实际上是对企业的一种优惠处理，企业已经为国家作出了贡献，就直接在所得税前扣除算了。,问题9：31号文规定了向境外支付佣金10%的比例限制。是否要带扣代缴营业税？票据有什么要求？外国机构帮助国内企业销售国内房产的业务，属于向国内企业提供劳务，劳务发生地在国外，因此属于境外所得，营业税暂行条例规定，只有在境内取得的劳务所得才属于征收营业税的范围，因此不用代扣代缴营业税。那么新营业税条例又有什么变化？,问题10：企业在开工之前如何合理确定成本对象，有什么新的义务？园林绿化等园林环境工程费是否属于配套设施？税法没有规定必须按照建筑面积对园林进行分摊，除了占地面积、配套设施、贷款利息三项共同费用外，企业可以自行按照占地面积法、建筑面积法、工程概算法等办法进行分摊扣除。规定了营销营销设施的建造费要计入开发间接费用。,问题11：土地成本按什么标准分摊？可否按工程概算分配？可否部分预提？是否需经税务机关同意？土地及成本必须按照占地面积法来分摊，而一次性取得土地，分期开发的土地开发成本，在征得税务机关同意后，可以按照土地整体预算成本进行分配，待全部完工后再行调整；配套设施可以按照建筑面积法进行分摊；贷款利息可以按照直接成本法或工程该算法进行分摊；其余的共同成本分摊方法由企业自行确定。,问题12：例如A公司有一块土地10000平米，投资到有资质的B企业，进行合作建房，项目的容积率为1：4，即,房屋的建筑面积为40000平米，约定应分给A公司30000平方米的房屋。所得税如何计算呢？假设房屋的公允价值为每平方米1万元，则A公司应按应分得房屋的公允价值3亿元确认开发成本。,（这里是按照分给提供土地一方开发产品不含地价的核定价值确认营业税计税依据，理由是:国税函【1995】156号文件第17条规定，甲方以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为；乙方则以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，发生了销售不动的行为。即，甲方转让的是部分土地，转让的是开发商自用房屋所占用一部分的土地，而开发商销售部分房屋，即销售的是分给甲方的那部分，由于这部分的土地，在税收上甲方并没有销售给乙方，因此核定营业税计税依据的时候，个人认为不应当包括地价来核定营业税计税依据。）,问题13：文件31条规定哪3项费用可以在税前预提扣除？一是，出包工程没有取得发票的，可以最多按照按照合同额的10%来预提；二是，可以按照中介机构的工程概算，预提配套设施成本。三是，可以预提报批报建、物业完善费用。请注意条件是什么？,问题14：地下基础设施建造的停车场所的成本如何处理？有何新规定？例如：地下人防建设的停车场所、立体车库等，以前部分省份税务机关认为，既然作为经营性的配套设施，就不允许将其成本全部进入开发产品的开发成本，而是要保留一些开发成本。由于对地下基础设施建造的停车场所，其成本很难估计，所以即使没有销售，也不再保留成本。33条对此问题做了简化处理，即：将地下基础设施的成本作为公共配套一次性进入开发成本，等到停车场所出租或者出售的时候，一次性作为收入处理，无成本同其配比。,问题15：投资方投入资金同开发商合作建房的税务如何处理？例如：A企业联合B企业做开发项目，B企业投资3000万元，两年后分配开发产品，其开发产品的成本为2500万元，则应当确认应纳税所得额500万元。虽然没有成立法人公司，但是如果协议中规定分配利润的，还是要视同股息红利所得。对于投资的企业比较有利。假设，B企业投资5000万元，2年后分的利润6000万元，如果视同B企业借钱给A企业，则要按照利息收入来缴税处理。而如果作为利息处理对于A企业比较有利，因为这样的利息支出，有可能被允许在所得税前扣除。因此要测算那种方式对企业更为有利，签订合同的时候就要签订什么样的合同。,研讨：,开发流程经济合同涉税分析？流程再造的税收漏洞有哪些？,第二部分：房企所得税的检查应对,一、税务检查案头分析（纳税评估）,查账的功夫在账外,甲企业百万元销售收入纳税5万元，税负5；乙企业百万元销售收入纳税4万元，税负4；丙企业百万元销售收入纳税3万元，税负3。现在三个企业各缴纳了1万元的税款，问平均税负是多少？,分子3代表三万元税款，分母78.3代表三个企业的总销售收入78.3万元，三个企业平均销售收入税收负担率为3.8。,1、房地产税收/全市地税总收入=税收贡献2、房地产企业所得税/房地产税收=税收贡献3、房地产销售总收入/GDP=税收贡献，对吗？,思考：,2009年，某市房地产开发行业（不含二手房交易）入库税款28,469万元，全年房地产开发行业销售（营业）收入（不含二手房交易额）总额为284,797万元，行业平均税负为10%。那么，某市的房地产开发行业税负是高还是低呢？,上海市建筑学会生态建设专业委员会主任钱振华教授：以小高层住宅为例，剪力墙总造价的70%，为建筑材料费用，而材料费中的20%，为钢材费用。也就是说，钢材所占总造价比例为14%。,一位曾供职于上海某知名房地产开发企业高层的人士，昨日向每日经济新闻透露，钢铁等原材料价格，每年都在递增。不同的建筑结构，对钢材的需求并不相同，但基本上普通住宅每平方米的钢材使用量在50-60千克左右。,思考,FKS应公布成本结构还是公布成本？,税务检查的一般流程,财务报表分析-税负计算-税负测算-基本情况账簿检查-计花账案凭证检查-实质与形式(招待费工薪),开发成本检查内容,土地成本分析与检查建安成本分析与检查间接费用的分析检查期间费用分析与检查隐蔽工程分析与检查特殊项目分析与检查关联交易业务的检查,期间费用-广告,1998关于房地产广告发布暂行规定2002关于进一步加强房地产广告管理的通知2008年广告费列支的新规定。取得预售许可证前变相发布的广告，应按照业务宣传费的标准扣除.,西安张辉,北京大成方略纳税人俱乐部,37,存在普遍问题,成本、成本、还是成本！流程再造技术手段广泛应用。,稽查思维创新,转换思维角度，拓展思维空间，切换思维频道，进行思维的多极开发和领感的超级连接，驾驭创新思维的艺术，让自己的思维常新。只有与创新相伴，才能与幸福同行。,感受体验,切割！切割！再切割！放大！放大！再放大！安溪茶营销售。,下列目标任你选,合作建房地下车库接待样房捐赠赞助以路换地(a)售后回租自建自用政府补助以房抵债(b)甲供材料,补贴收入应重点检查电话、宽带等通信运营商给予房地产企业的佣金，佣金的计算不仅与办理的户数有关，还与业主的缴费金额有关。其他业务收入应关注房屋外墙面的广告位使用权收入和楼宇（小区）的命名权收入，一般情况收入属于开发公司，而不是属于物业公司或全体业主.,（二）、操作层面1、查什么？p582、啥样查？上游、中游、下游。,(86)证据收集与固定问题探讨,思考,1、房地产税务检查的基本方法介绍2、成本的主要问题与证据如何收集?3、复印件能否作为稽查的有效证据?4、房地产造价审核结论(或鉴证结论)能否有效转化为稽查证据,即单凭上述材料是否可以作为纳税人的偷税与否的证据?,典型案例分析,隐藏在“奇异”数据背后的偷税秘密所谓借条隐瞒千万元预收房款“亏损”房产商虚列成本千余万合作建房成本检查-房产公司工程造价记花账房地产企业土地成本分摊与计算广告费怎能充抵购房款(案例),甲供材料的会计与税收处理?以路桥换地的成本检查案例分析.,筹划,第三部分：土地增值税清算的检查,扣除项目企业所得税与土地增值税的差异对比分析（连接表格）,案例1、整体转让土地使用权（生地）,某房地产开发公司2004年以700万元的价格取得一幅地块的土地使用权，未进行开发。2006年初以1000万元的价格转让上述地块的土地使用权，缴纳相关税费56万元、其他交易费用10万元、支付贷款利息15万元。请计算该纳税人应缴纳土地增值税税额。,案例1计算结果,一、转让收入：1000万元二、扣除项目金额：7005610766万元三、增值额：1000766234万元四、增值率：234/76630.55五、应缴纳土地增值税税额：2343070.2万元,案例1计算依据,土地增值税宣传提纲（国税函发1995110号）第六条第一款规定：“对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金”。,案例1：土地增值税清算纳税申报表（房地产开发企业）,30.55,四、增值率（）,234,三、增值额,财政部规定的其他扣除项目,66,与转让房地产有关的税金,房地产开发费用,房地产开发成本,700,取得土地使用权所支付的金额,766,二、扣除项目金额合计,1000,一、转让房地产收入总额,非普标,普通标准,非住宅,住宅,合计,类型项目,案例2：部分转让土地使用权（生地）,某房地产开发公司2004年以700万元的价格取得一幅地块的土地使用权，未进行开发。2006年初，将上述地块的三分之一的土地使用权以300万元的价格对外转让，缴纳相关税费16.8万元、其他交易费用3万元、支付贷款利息15万元。请计算该纳税人应缴纳土地增值税税额。,案例2计算结果,一、转让收入：300万元二、扣除项目金额：700/316.83253.13万元三、增值额：300253.1346.87万元四、增值率：46.87/253.1318.52五、应缴纳土地增值税税额:46.873014.06万元,案例2计算依据,一、对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。国税函发1995110号第六条第一款二、纳税人成片受让土地使用权后,分期分批开发,转让房地产的,其扣除项目金额的确定,可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊,或按建筑面积计算分摊,也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。细则第九条闽地税函2007135号,案例2：土地增值税清算纳税申报表（房地产开发企业）,18.52,四、增值率,46.87,三、增值额,财政部规定的其他扣除项目,19.8,与转让房地产有关的税金,房地产开发费用,房地产开发成本,233.33,取得土地使用权所支付的金额,253.13,二、扣除项目金额合计,300,一、转让房地产收入总额,非普标,普通标准,非住宅,住宅,合计,类型项目,案例3：转让熟地,某房地产开发公司2004年以500万元的价格取得一幅地块的土地使用权，进行三通一平等基础设施建设后，于2006年初以1000万元的价格转让上述地块的土地使用权，发生开发土地成本100万元，缴纳相关税费56万元、其他交易费用10万元、支付贷款利息15万元。请计算该纳税人应缴纳土地增值税税额。,案例3：转让熟地计算结果,一、转让收入：1000万元二、扣除项目金额：5001005610（500100）20846万元三、增值额：1000846154四、增值率：154/84618.20五、应缴纳土地增值税税额：1543046.2,案例3：转让熟地,某房地产开发公司2004年以500万元的价格取得一幅地块的土地使用权，进行三通一平等基础设施建设后，于2006年初以1000万元的价格转让上述地块的土地使用权，发生开发土地成本100万元，缴纳相关税费56万元、其他交易费用10万元、支付贷款利息15万元。请计算该纳税人应缴纳土地增值税税额。,案例3：土地增值税清算纳税申报表（房地产开发企业）,四、增值率,15418.20,三、增值额,120,财政部规定的其他扣除项目,66,与转让房地产有关的税金,房地产开发费用,100,房地产开发成本,500,取得土地使用权所支付的金额,846,二、扣除项目金额合计,1000,一、转让房地产收入总额,非普标,普通标准,非住宅,住宅,合计,类型项目,案例4：转让单一性质房地产,某房地产开发公司开发某非标准普通住宅项目，规划可售面积10万平方米，已售面积9万平方米，取得售房收入5000万元，账面发生开发项目各项成本费用及税费如下（单位：万元）：实际支付的地价款1500、缴纳国家统一规定的登记、过户费20、土地征用及拆迁补偿费100、前期勘察设计三通一平工程费80、,建筑安装工程费1500、基础设施费200、公共配套设施费50、直接组织管理的开发间接费10、与开发项目有关的销售费用300、管理费用700（其中印花税1.5）、财务费用280（其中能够准确分摊项目利息并提供贷款证明的利息100）、与转让房地产有关的营业税250、城建税17.5、教育费附加5、地方教育附加50、评估费、交易手续费40。请对该项目的土地增值税进行清算。,案例4计算结果,1、转让收入：50002、扣除项目金额：4355（1）取得土地使用权所支付的金额：(150020)901368（2）开发土地和新建房及配套设施的成本：（1008015002005010）901746（3）开发土地和新建房及配套设施的费用：10090（13681746）5245.7（4）与转让房地产有关的税金等：25017.555040362.5（5）财政部规定的其他扣除项目：（13681746）20622.83、增值额：50004345=6555、增值率：655/4355=15.046、应征土地增值税：65530196.5(万元),案例4计算依据,对取得土地使用权后进行房地产开发建造的，在计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款和有关费用、开发土地和新建房及配套设施的成本和规定的费用、转让房地产有关的税金，并允许加计20%的扣除。条例第六条细则第七条国税函发1995110号第六条第三款,案例4、土地增值税清算纳税申报表（房地产开发企业）,15.04,四、增值率,655,三、增值额,622.8,财政部规定的其他扣除项目,362.5,与转让房地产有关的税金,245.7,房地产开发费用,1746,房地产开发成本,1368,取得土地使用权所支付的金额,4355,二、扣除项目金额合计,5000,一、转让房地产收入总额,非普标,普通标准,非住宅,住宅,合计,类型项目,案例5：转让单体楼中多类型房地产,我省某房地产开发公司开发完成某项目单体楼，全部对外销售完毕，其中普通标准住宅销售面积10000平方米，取得销售收入3000万元；非普通标准住宅销售3000平方米，取得销售收入2000万元；店面、车库等销售面积300平方米，取得销售收入500万元。账面发生各项成本费用及税费如下：支付地价款1500万元，开发成本2000万元，无法提供银行贷款凭证，已按税法规定分别缴纳流转税费（税负5.55%）。请计算应缴纳土地增值税。,案例5计算结果,一、转让收入：5500（一）住宅：50001、普通标准住宅：30002、非普通标准住宅：2000（二）非住宅：500二、扣除项目金额：（一）取得土地使用权所支付的金额：15001、普通标准住宅:150010000/13300=1127.822、非普通标准住宅:15003000/13300=338.353、非住宅:1500300/13300=33.83,案例5计算结果(续一),（二）开发土地和新建房及配套设施的成本：20001、普通标准住宅:200010000/13300=1503.762、非普通标准住宅:20003000/13300=451.133、非住宅:2000300/13300=45.11（三）开发土地和新建房及配套设施的费用：3501、普通标准住宅:（1127.82+1503.76）10=263.162、非普通标准住宅:（338.35451.13）10=78.953、非住宅：（33.8345.11）10=7.89,案例5计算结果(续二),（四）与转让房地产有关的税金等:305.251、普通标准住宅：30005.55%=166.52、非普通标准住宅：20005.55%=1113、非住宅：5005.55%=27.75（五）财政部规定的其他扣除项目：7001、普通标准住宅:（1127.82+1503.76）20=526.322、非普通标准住宅:（338.35451.13）20=157.93、非住宅：（33.8345.11）20=15.78,案例5计算结果(续三),三、增值额：1、普通标准住宅：30003587.56=587.562、非普通标准住宅：20001137.33=862.673、非住宅：500130.36=369.17四、增值率：1、普通标准住宅：2、非普通标准住宅：862.67/1137.33=75.85%3、非住宅：369.17/130.36=283.19%五、应征税款：464.071、普通标准住宅：2、非普通标准住宅：862.6740%1137.335=288.203、非住宅：369.1760%130.3635=175.87,案例5计算依据,一、福建省地方税务局关于修改土地增值税纳税申报表的通知闽地税函2007135号二、纳税人成片受让土地使用权后,分期分批开发,转让房地产的,其扣除项目金额的确定,可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊,或按建筑面积计算分摊,也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。细则第九条三、一个项目多种产品共同的成本费用分摊：对纳税人既建造住宅又从事其他房地产开发的，统一按其各占总建筑面积（？）的比例，分别计算扣除项目金额。闽地税函2007135号,案例5：土地增值税清算纳税申报表（房地产开发企业）,283.19,75.85,四、增值率,369.17,862.67,587.56,三、增值额,157.9,526.32,700,财政部规定的其他扣除项目,27.7515.78,111,166.5,305.25,与转让房地产有关的税金,7.89,78.95,350,房地产开发费用,45.11,451.13,1503.76263.16,2000,房地产开发成本,33.83,338.35,1127.82,1500,取得土地使用权所支付的金额,130.36,1137.33,3587.56,4855.25,二、扣除项目金额合计,500,2000,3000,5500,一、转让房地产收入总额,非普标,普通标准,非住宅,住宅,类型合计项目,案例5.1：土地增值税清算纳税申报表（房地产开发企业）,2.98,四、增值率,三、增值额,700144.75,财政部规定的其他扣除项目,305.25,与转让房地产有关的税金,350,房地产开发费用,2000,房地产开发成本,1500,取得土地使用权所支付的金额,4855.25,二、扣除项目金额合计,5500,一、转让房地产收入总额,类型合计项目,案例5.2：土地增值税清算纳税申报表（房地产开发企业）,97.21,四、增值率,1232,.31,587.56,三、增值额,173.69,526.32,700,财政部规定的其他扣除项目,138.75,166.5,305.25,与转让房地产有关的税金,86.84,350,房地产开发费用,496.24,1503.76263.16,2000,房地产开发成本,372.18,1127.82,1500,取得土地使用权所支付的金额,1267.69,3587.56,4855.25,二、扣除项目金额合计,2500,3000,5500,一、转让房地产收入总额,非住宅及非普通标准住宅,普通标准住宅,类型合计项目,案例5三结果,一、一条线案例5.1（税负0.79%）应征税款144.7530=43.45二、二条线案例5.2（税负5.50）应征税款：1232.3401267.6915302.77三、三条线案例5（税负8.44）应征税款464.071、普通标准住宅：2、非普通标准住宅：288.203、非住宅：175.87,案例6：综合开发转让房地产,我省某房地产开发公司2005年征用20亩土地支付地价款2000万元，开发完成占地面积分别为10亩、8亩和2亩的普通标准住宅楼、非普通标准住宅楼、非住宅楼各一座；其可售面积分别为10000平方米、6000平方米和1000平方米；上述三座楼宇分别发包给三家施工单位承建，分别支付建安工程款800万元、700万元和500万元；小区内物业用房、会所等不可售公共基础配套设施自行建设，发生料工费200万元；整个项目发生利息支出300万元，无法提供银行金融机构贷款凭证。截至2006年底已售普通标准住宅9000平方米，取得销售收入3000万元；已售非普通标准住宅4000平方米，取得销售收入2000万元；已售非住宅600平方米，取得销售收入900万元。分别缴纳流转税费100万元、50万元和30万元，请计算应缴纳土地增值税。,案例6：计算结果,一、转让收入：1、普通标准住宅：30002、非普通标准住宅：20003、非住宅：900二、扣除项目金额（一）取得土地使用权所支付的金额：1553.331、普通标准住宅：200010/209000/100009002、非普通标准住宅：20008/204000/6000533.333、非住宅：20002/20600/1000120,案例6：计算结果(续一),（二）开发土地和新建房及配套设施的成本：1646.671、新建房成本：1486.67（1）普通标准住宅:8009000/10000720（2）非普通标准住宅:7004000/6000466.67（3）非住宅:500600/10003002、配套设施成本：160（1）普通标准住宅:20010000/170009000/10000105.88（2）非普通标准住宅:2006000/170004000/600