金隅万科城二期户型调整方案.ppt

金隅万科城二期住宅户型调整方案,2008.07,目录context,项目概况,拟调整方案,户型合理性,设计后续工作,报批后续工作,工程方面问题,成本增加情况,常用规避面积方式,初步调整方案,调整后续相关问题,拟调整方式,调整方案示例,调整前后对比,一、规避面积计算的方式,结合项目及地区的实际情况，准备采用上表中阳台和凸窗两种方式。,二、初步调整方案,注：（1）增加面积不占用容积率（2）二期住宅总面积为185528平米，增加约6.3%,1.项目概况,大户型小户型,1）目前的设计阶段：规划复函已取得：各楼间距及角点坐标已确定，楼座位置及外轮廓不能改变（不含局部凸窗、少量阳台）；2-1#至2-5#楼工程规证取得：明显的平面调整、改变各楼面积等需要重新报规证（含大户型A1及所有小户型）；全套施工图完成，并于7月4日取得初审意见。,二、初步调整方案,2）原方案特点假阳台：5个户型有假阳台（封闭，因日照计算原因而设置，在面积计算上无优势，图1）；凸窗：6个户型有凸窗（其中B3、B6户型有2个凸窗）净进深800900mm，净高1700mm，窗台高度600mm（图2）；凸窗下方设有空调位，因此无法变为：a、落地凸窗（顶高不足2.2米）b、窗台做可拆除的假凸窗。,二、初步调整方案,假阳台,凸窗,二、初步调整方案,2）原方案特点：,2拟调整方式：（1）增加凸窗：东西向尽量增加凸窗（落地凸窗或假凸窗视室内布局决定）；（2）北向增加开敞阳台：,二、初步调整方案,（3）原有高窗台凸窗变为落地凸窗（4）封闭假阳台变为开敞阳台：开敞阳台均计一半面积，各户型总面积基本与原方案持平，（5）各户型面积尽量与原面积平衡：考虑到总面积平衡及70、90面积比例问题。,二、初步调整方案,调整方案示例1：,A1、B1、B2组合单元修改前：,假阳台,凸窗,二、初步调整方案,开敞阳台,落地凸窗,二、初步调整方案,调整方案示例1：,A1、B1、B2组合单元修改后：A1：增加西侧落地凸窗；增加北侧开敞阳台；起居厅高窗台凸窗改为落地凸窗主卧封闭阳台改为开敞并扩大B1：起居厅高窗台凸窗改为落地凸窗主卧封闭阳台改为开敞并扩大B2：增加北侧生活阳台起居厅增加落地凸窗；主卧封闭阳台改为开敞并扩大,二、初步调整方案,调整方案示例1：,A1、B1、B2组合单元调整前后对比：,假阳台,凸窗,A2、B1、A3组合单元修改前：,二、初步调整方案,.调整方案示例2：,A2、B1、A3组合单元修改后：A2：增加西侧落地凸窗；起居厅高窗台凸窗改为落地凸窗；主卧封闭阳台改为开敞并扩大；B1：同例1。A3：增加北侧生活阳台；起居厅增加落地凸窗；主卧封闭阳台改为开敞并扩大；,开敞阳台,落地凸窗,二、初步调整方案,，调整方案示例2：,.调整方案示例2：,二、初步调整方案,A2、B1、A3组合单元调整前后对比：,二、初步调整方案,假阳台,凸窗,4.方案调整前后对比：1）调整前：,开敞阳台,落地凸窗,二、初步调整方案,4.方案调整前后对比：2）调整后：,二、初步调整方案,4.方案调整前后对比：3）调整前后：大户型,二、初步调整方案,4.方案调整前后对比：4）调整前后：小户型,3）调整前后的面积指标变化：,注：（1）增加面积不占用容积率（2）二期住宅总面积为185528平米，增加约6.3%,二、初步调整方案,三、调整后出现的问题,户型合理性问题：1）B1次卧室被遮挡加重A3及B2户型对B1户型（总计629户，占二期总户数34.4%）的次卧室遮挡更加严重。,A3或B2,户型合理性问题：2）部分凸窗采光面窄考虑到空调室外机合理的安装方向，部分新增的落地凸窗洞口宽度较小，最不利的情况如B2户型，凸窗洞口的宽度仅有1.6米。,三、调整后出现的问题,B2,1600,户型合理性问题：3）户内分布不合理较多户型出现主卧室与次卧室面积差别过大的问题,需要相应调整卫生间等布局，使改造后的平面趋于合理。,三、调整后出现的问题,2.设计后续问题：1）重新整理立面方案此调整方式对立面影响较大，需要重新整理立面方案。2）各专业工种修改图纸3）测绘单位复核面积初步调整后还需要复核面积指标，以最终落实修改方案细节；3.报批报建问题：1）人防初设及施工图：因平面调整影响到地下室布置，人防需要重新申报初设及施工图；根据前段时间二期人防施工图备案的经验，很可能还要重新调整人防规划；2）消防初设：落地凸窗等问题涉及到消防措施，还需要重新咨询或申报消防；3）规划许可证：基本确定调整方案后需要到规划局咨询，征求规划局意见，是否会定性为影响方案复函的修改；平、立面变化较大，需要重新申报规证。按照较理想的报批流程：人防规划人防初设消防初设工程规证，3.5月。,三、调整后出现的问题,4.工程方面问题：验收及实测后、交房前需做改造工作：为满足验收需要，大量开敞阳台需要安装墙垛、外门、做保温、