海口海织小区.ppt

,海口海德路海织小区地块市场调研及可行性分析报告,海南昊谷房地产顾问有限公司,报告提纲,STRUCTURE,1,项目本体介绍,2,项目周边环境分析,3,海口市房产市场分析,4,项目周边小区分析,5,项目可行性建议,项目本体条件分析,海南昊谷房地产顾问有限公司,本地块位于龙华区海德路6号，属于龙昆南商圈，小区规划用地面积：26223.55平方米，约40亩，容积率3.27，总建筑面积：约85747.88平方米，建筑密度：16.2%。,区位条件,本案,项目周边环境分析,海南昊谷房地产顾问有限公司,道路：龙昆南路、海德路、南沙路；公交：18192333424849路；大学：海南师范大学中小学：海南银行学校昌茂花园学校、海南交通学校、海南中学幼儿园：昌茂花园幼稚园海口市龙华区中心幼稚园、现代幼儿园购物：春源购物广场、昌茂仁友超市、龙昆南路集贸市场、坡博菜市场。银行：光大银行、工商银行、中国银行、邮政储蓄医院：海口市人民医院、社区医疗站、妇幼保健站生活娱乐：茶室、咖啡厅、歌舞厅、足疗会所、健身房等休闲场所,盘点,地块规模较小，但交通要道龙昆南路、海德路和南沙路形成的“金三角”效应削弱了规模劣势,基本无自然景观资源,城市核心，周边配套设施资源完善,规模,自然资源,配套设施,多路公交线路直达本案，交通十分便利,交通条件,区域认知,区域认知度较高，周边的海南师范大学使得本项目属于海南教育名校区域地块周边的大规模竞争楼盘多且产品档次偏高,海口市房产市场分析,海南昊谷房地产顾问有限公司,城阳板块,2010年全年，海口商品房市场供应量为262.14万平方米，成交量为266.44万平方米，成交均价约为7959.53元/平方米，整体市场供求比约为1：1.02，呈基本平稳态势。,从上图可以看出，受海南国际旅游岛建设获批影响，海口今年第一、二季度房地产市场火热，房屋销售量齐升并创下历史新高。而海口房地产投资延续以往比较平稳的增长势态，市场销售以消化存量为主。进入第三季度后，随着存量的逐渐消化，商品房供应量增大，商品房成交量却急剧下降，市场明显呈供大于求状态，但是其成交均价却稍有上涨。,2011年第四周海口商品房交易分析简报如下（2月21日2月27日）：,市场综述这周海口楼市签约套数环比上涨58%，签约均价与上周基本持平，2月份的均价走势整体的走势是先扬后抑的走势，这周“海口限购令细则”正式出台，原则上对已拥有1套住房的海口市户籍居民家庭、能提供海口市1年以上(含1年)纳税证明或社保证明的非海口市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)；对已拥有2套及以上住房的海口市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非海口市户籍居民家庭、无法提供1年以上(含1年)纳税证明或社保证明的非海口市居民家庭，暂停其在海口市购房。海口限购令细则调控的正式宣布，对海口楼市的影响还是非常大的，和广州出台的温柔限购政策相比，海口的限购令细则，对外地购房者来说，限购几乎等于禁购。从1月底开始的高签约率，可以说是外地购房者对限购令的提前预判，提前入市购买的结果。地产海南的记者也从这段时间的市场成交数据分析中发现，本地的刚性需求购房者也占了一大部分，主要成交价位区间为5千元/-7千元/。,2011年2月第四周海口商品房整体成交情况据南海网地产海南数据监控中心的统计数据显示,2月第四周海口全市商品房签约1930套，环比上涨58%；成交面积199985.36平方米，环比上涨68%；签约住宅均价9966.7元/平米，相比上周均价环比上涨3%。,2011年2月第四周，海口商品房签约套数及住宅签约均价走势图,海口四大片区2月第四周成交数据,2011年3月第1周海口商品房整体成交情况自2月28日海口正式实施“限购令”后，海口楼房交易量明显大幅减少。海口多家楼盘交易量较“限购令”实施前有下跌，前来咨询的客户量大幅下滑，但海口楼盘的售价并未明显降低。据南海网地产海南数据监控中心的统计数据显示,3月第1周海口全市商品房签约291套，环比下跌-84.9%；成交面积34141.84平方米，环比下跌-82.9%；签约住宅均价9966.7元/平米，相比上周均价环比上涨0.6%。,2011年3月第1周，海口商品房签约套数及住宅签约均价走势图,海口四大片区三月第一周成交数据,项目周边小区分析,海南昊谷房地产顾问有限公司,位于海口市海德路上，距城市主干道龙昆南路（正扩建成为海口市最繁华的迎宾大道）约120米；耀江花园总平面呈“长方形”布局，占地面积96.6亩；共有住宅楼11栋，12万余方，车位约900个，配比接近1:1。抗震设防烈度相当于8.5度，是海口目前严格按照国家设防烈度建造的大型社区之一。每栋下设有3.9米架空层，配有大型主题绿化公园，多功能会馆，豪华游泳池，温泉泡池，绿化率45%。自有品牌矿泉水入户；前六幢以41-69平方米中小户型为主，后五幢以118-370平方米中、大户型为主，沿街5000方商铺作为小区配套，让你充分感受购物的便利。,耀江花园,现代花园,现代花园现在推出现代城，是现代花园三期升级版产品，位于海口市海德路6号。项目有28-30层高层住宅，总占地面积143603.84，总建筑面积402599.93，总户数2556户，车位2304个，绿化率高达42.5%。现代城主体封顶，正做外立面，全款98折，按揭99折，最低价11500元/平方米户型以105.57三房168.77四房为主,铂领公馆位于昌茂润德广场A区，海德路口与龙昆南铺路交汇处，总用地面积7490.713，地上建筑面积23042.48，地下建筑面积2957.31，建筑占地面积2957.31，容积率3.07，建筑密度39.48%，绿地率30%。商业部分约3.8万平方米，住宅部分约2万平方米，配备350个停车位。主力户型为98平方米和141平方米，98平方米为两室两厅两阳台，141平方米为三室两厅两阳台。目前住宅仅剩2套，98平米和141平米各一套，售价约9700元/平方米，商铺一层销售完毕，但2-4层仍未销售完成，主要由于面积过大，曾考虑过做大型超市或商场，但由于租金过低，投资回报率无法满足购买客户的需要而放弃此方案。,昌茂铂领公寓,项目可行性建议,21,海南昊谷房地产顾问有限公司,项目可行性分析,项目机遇因周边竞争项目基本没有，二手房交易税收较大。本项目销售难度较小；新政出台，投资型客户减少，刚性需求客户量逐渐增大；刚性需求客户对沿海要求不高，而地理位置优越，周边配套完善，更可以此吸引一大批刚性需求客户；项目体量不大，销售周期短，客户购房时间点集中，结合我司行销方法，容易造成哄抢效应。,项目可行性分析,项目风险周边小区品质较高，特别是在产品园林绿化方面，而本案受体量限制，很难打造出强有力的园林景观效果；限购令要求客户能提供海口市1年以上(含1年)纳税证明或社保证明，大大的提高了购房门槛，严重缩小了客户体量；本案需预留部分房源作为海织小区原居民还建房，该小区居民素质参差不齐，影响小区整体品质。,目标客户群分析：根据目前海南省对购房客户的政策控制我们可知本案的目标客户群为：年龄25-35岁的中青年，多为政府公务员、事业单位、房地产、金融等新兴支柱行业的骨干职员或中低层管理干部”。同时以周边企业职工、个体经营者和投资客户作为有效补充。目标客户群的心态和对房屋的要求为：目标客户正在逐步成长为各支柱行业的中坚力量，在事业上具有较大的上升空间和进取心，他们正处于事业的奋斗阶段，倾向于将资金投入到自己的事业当中。目标客户群在意住宅的私密性、项目周边环境、小区内部景观、户型结构和功能设置的合理性、项目质感、项目品牌等因素。目标客户购买的目的不只是寻求一个过渡居所，而是寻求一个在较长时间内都可以满足他们使用功能的住所，因此在购买决策时会带有一定的前瞻性。,项目总体定位一：,象牙塔旁的学府文邸以海南师范大学为依托，突出小区文化氛围，避免和周边小区的高绿化率竞争；户型以80-110平方米中小户型为主，以此减少购买压力，提高购买群体；,项目总体定位二：,专属你的BLOG社区以目前急需购房的刚性需求年轻人为目标群体，打造个性化的青年社区；BLOG（博客）目前最流行的网络活动之一，代表了年轻、时尚、潮流，更贴切本案；推出LOFT精装小户型，满足投资者需求。,项目核心竞争力,项目产品细节建议,楼体建议：我司建议本项目采用现代简约的建筑风格，通过直线条、大幅玻璃等元素来突出项目的现代感、挺拔感和质感。外立面采用咖啡色外墙砖加黑灰色亚光石材及白色防水涂料，以深浅搭配的反差型色调形成与其他小区楼体外立面显著的不同，吸引客户目光；沿海德路旁设计两层商业临街铺位，建议一二层搭配，面积两层共计约180平方米；底层采用挑空层设计，有效的防潮，并成为自行车、电动车停放点。,项目产品细节建议,户型建议：通过赠送使用面积提高产品性价比：目前市场上赠送使用面积的通常作法有赠送2.2m以下功能空间和赠送阳台性质的使用空间（仅计算半面积），本项目可以通过赠送内阳台使用空间来提高产品性价比，从右图可以看出，我司建议本项目在主卧赠送该使用空间，且面积相对较小，4-5左右就已足够，如果面积过大或者在客厅及餐厅采用2.2m以下层高设计会对居住空间产生较强的压抑感，从而影响项目品质。另外，上图赠送空间为条形，不利于使用，建议本项目2.2m以下赠送空间采用正方形设计，通过层高的变化使主卧增加一个相对独立的功能空间，可以根据客户喜好进行自由发挥，例如设计成茶室、工作室等。,注：上图红色阴影部分为层高低于2.2m的赠送空间,项目产品细节建议,户型建议：赠送半面积的廊院设计空中廊院：如右图所示，空中廊院即半开敞式的功能空间，在销售时仅计算一半的建筑面积。在销售完毕后，客户可以通过其自身的个性化需求将其改装为书房、花园、儿童房或客房，使用功能非常灵活。由于在两房中采用廊院设计将其使用功能提升至三房，产品性价比极高，但需要注意的是多数客户有将此空间改为次卧的可能，因此该种户型采用两卫设计是非常必需的。,空中廊院,项目产品细节建议,户型空间结构的变化：目前市场上中小户型的户型空间结构通常为平层，通过改变常规户型空间结构的作法可以在本项目产品设计中加以考虑，可考虑在沿街位置设置为50平方米5米以上挑空的LOFT户型。,全跃层一房设计:如下图所示，该户型最大的设计创新在于将小面积功能空间立体化，同时由于单层面积较小，如果做传统意义的夹层会有存在较强的压制感，因此为进一步提升居住的舒适度和项目品质感，客厅挑空是必须的，尽管会带来一定的成本增加，但其售价水平和销售速度也会得到相应提升。,户型建议：,项目产品细节建议,户型建议：适当提高公共部位的装修及用材标准：本项目在成本可控的情况下可以通过设置入户大堂、提高公共部位装修标准及项目用材（例如电梯、玻璃、门窗）标准等作法来体现项目品质。,项目产品细节建议,户型建议：架空层的主要作用是连接户外空间与户内空间的平台，我司认为除去层高等硬件因素外，更重要的是架空层的利用和氛围的营造。我司建议提高架空层的利用率和整体氛围是本项目在架空层上的重要突破点。,项目产品细节建议,户型建议：我司建议本项目高层采用局部架空，架空高度分为6米层高和3米层高两个部分，在主要入户空间和门厅相连部分两层架空即6米层高，其余部分采用3米架空。整个架空层包括大厅和室外空间两个部分，大厅主要以休息为主，室外空间主要作用是将小区园林景观的视野引入架空层，因此室外空间必须保持较强的通透性，同时可设置部分休闲设施，例如棋牌桌、小型儿童游乐设施、乒乓球台等设施。,项目产品细节建议,户型建议：项目户型设计特色小结：本项目采用的主要特色为增加功能空间，改变某些户型惯用的设计方式，同时通过赠送来提升项目的性价比和产品竞争力。本项目建议的一室跃层空间、廊院空间及赠送的2.2m以下功能空间相对于市场而言都具有较强的个性化，这完全符合本项目“个性化”的形象定位。在后期营销过程中还可以对上述特色空间加以充分发挥，例如可以为其命名为“BLOG”空间以呼应项目形象定位,可以通过举行“BLOG”空间创意设计大赛来突出项目的个性化特征。,项目产品细节建议,项目产品细节建议,综合规划布局建议：为了有效降低项目建筑密度，同时增大楼间距以达到视野开阔的效果，我司建议本项目在规划局部上采用全高层围合布局，在增加楼间距的同时可以使项目内部景观相对较为独立，通过形成内部景观氛围在一定程度上规避周边环境带来的不利影响；为了和安置房区分开，建议本案将安置房集中统一放置，利用园林景观设计划分为沿街LOFT、小区内高层住宅和安置房三个独立组团。,我司建议LOFT全跃层公寓采用独栋布局，且临海德路放置，以增强项目内部产品的差异化和突出项目的特色化；其余户型根据总价原则进行排布，总价越高户型排布在景观视野越好的朝向上，小面积一房及两房主要布置在景观视野较差的朝向上，而中大面积两房和三房的主要布置在中庭景观视野较好的朝向上，但同时应注意使中大户型避免西晒。,项目产品细节建议,建筑规划布局时对建筑物退线的考虑：本项目地块两侧局部环境较为杂乱，为减少周边杂乱环境对住宅的噪音、粉尘污染及视觉污染，建议建筑物退线在满足控规的基础上加大退线距离，使临市政道路及周边环境较差的部分住宅景观和环境有较大的提升，同时对于增强项目均好性和整体品质也具有重要的作用。,项目产品细节建议,小区入口及入口广场设置建议小区入口设置建议：为了充分地体现项目“以人为本”的设计理念，建议将各组团人行入口和车行入口单独设置，这样可以最大限度地减少车流和人流之间的不利影响，同时也使社区安全性得到更加充分地保证。小区入口广场设置建议：由于本项目面对的目标客户主要为以企业白领为代表的中青年人群，他们对于项目品质感的要求较高，同时崇尚时尚和潮流。因此我司认为一个开阔的入口广场是彰显项目品质最为有利的工具之一。我司建议在设置一个入口广场，可以用喷泉、水景、商业街区、轮滑极限运动设施等时尚元素加以搭配，突出项目的品质和品味感。,项目产品细节建议,交通系统设计建议：车行道：基于项目规模和特性，建议在小区内设置一条车行环道即可，在一定程度上实现局部人车分流。在满足小区内行车要求的情况下尽量减少车行道路的路径长度和路面宽度，避免车行道过硬的形象给整体园林景观和小区生活氛围带来伤害；根据本次调研发现，目前区域内主要项目的小区车行道路全为沥青路面，因此结合项目定位及沥青路面防噪、防尘等众多优势，建议本项目车行道全部采用沥青路面。消防车道：为了增加小区的居住氛围和提升园林景观，建议将各组团内部的消防道全部设置为“隐性消防车道”，即将消防车道全部做成尺度宜人的步行道路或者用草坪等绿化方式加以处理，只需要满足在发生火灾的特殊情况下消防车可以在该步行道路或草坪绿化上行驶即可；,步行道路：即小区内人行道路，通常采用硬质铺装处理；无障碍通道：为了充分体现项目以人为本的规划设计理念，设计时要注意采用无障碍的设计，注重老、弱、病、残的需要，在设计时考虑设计盲道、斜坡轮椅道等。停车系统：结合项目定位，为提高居住品质，我司建议本项目主要采用地下集中车库，可考虑部分露天车库以满足访客的临时停车需求。结合项目地形，我司建议在地形允许的情况下可考虑部分楼栋采用车库直接入户的作法，进一步体现项目的人文关怀和以人为本的设计理念。结合区域内同类项目的车位设置比例及本项目目标客户的背景特征，我司认为本项目住宅部分车位配比只需要满足地方政府相关规范即可。,项目产品细节建议,园林景观总体设计建议：本项目占地面积小，且周边均为高层建筑，为避免周围高层建筑在视觉上对中庭产生较强的压迫感，建议本项目园林景观以采用高大乔木为主，同时辅以少量低矮灌木和草地，以增强小区园林景观的层次感。从园林景观的发展趋势来看，通过将某一树种集中的方式产生强大的视觉冲击感的作法已经越来越受到消费者的认可，建议本项目在树种分布时可以将某一树种集中以“树阵”方式布局，例如“银杏树阵”“樱花树阵”“榉树树阵”等，通过有张有弛的手法使园林景观的视觉效果能够得以体现。,项目产品细节建议,水景设计建议：结合项目地形资源和客户需求特征，我司建议可采取三级台地水景设计，同时将水景资源作为本项目园林景观的主题贯穿小区，建议将小区游泳池布置在小区内最高一级台地上面，通过依次下落的台地，使游泳池流出的水系向下分散，同时在各级台地上向横向扩张，形成中轴线上的集中水景与楼与楼之间小水景的对比和呼应。在溪流的处理上要考虑更多的情趣性，可以考虑放养一些鱼类和植物，水体不宜过大，水岸采用规则的石材处理，体现品质感；结合一些都市化的情趣雕塑和水体及树阵相结合，使之可以和谐搭配。园林的营造中要考虑夜间效果，使用一些不同光源的灯光，营造多彩绚丽的园林效果。,项目产品细节建议,智能化配置建议：本项目定位为中青年紧凑居家产品，结合目标客户的需求特征及同类项目的智能化配备标准，我司认为本项目没有必要在智能化上投入太多，只需配备一些常用的实用性强的智能化配置即可。同时由于本项目市场形象定位为“专属你的BLOG社区”，因此建议可以考虑在社区网络智能化配置上进行适当强化，从产