大营村新区合作开发方案.doc

前 言为了支持美丽春城的发展建设，发挥我公司在旧城改造、“城中村”改造与新区建设和房地产开发等方面的优势，在政府的引导下，我公司配合昆明市西山区城中村改造，并按有关部门的整体规划要求，根据马家社区第三居民小组的置换地情况，以优化方案、优惠居民、造福社会为宗旨，特提出本方案，以便双方合作，圆满完成马家社区第三居民小组的住宅新区大营村新区的建设，实现社会效益与经济效益双赢的目的。大营村新区公建配套设施1、物管设施：按照大营村新区建成投入使用后的管理要求，单独设置值班室、物业管理用房等。2、消防设施：按照云南省昆明市消防管理部门具体要求设置消防系统。3、安全防护：采用完全封闭式小区管理，由大营村新区组成物业管理委员会进行物业管理。4、景观配套：新区内按现代化社区建设要求建设有绿地、小品、雕塑、水景等。绿化率达54.80%。5、停 车：设有室外停车场，其中机动车车位150个，自行车及电单车车位共160个。大营村新区市政配套设施1、供水设施：根据自来水公司相关要求实施加压泵房系统。 2、供电设施：供电配置由新区统一安排，并为新区居民预留厨房做饭用电设施供选择。3、煤气设施：新区居民厨房设置煤气设施供选择。4、太阳能：根据新区居民要求安装太阳能热水器。5、排水设施：按照现代小区建设要求，新区内全部实行雨污分流及中水回用系统。6、区内道路：设无障碍设施和盲道、景观路灯，符合现代化小区建设要求。7、通信网络：新区每户装配分房间电话、宽带网络系统、全频道数字化有线电视系统，每单元安装可视对讲系统。8、其它设施：按照现代小区建设要求，设置垃圾收集装置。建设情况说明1、结构类型：框架结构2、交房套数：280套3、交房面积：总面积33600平方米，每套120平方米。4、交房标准：室内装修标准为简装，交房即可入住。5、新区绿化及道路严格按规划部门批准的设计图实施并交付使用。6、涉及到转让给开发商建设的用地，在公共用地部分（绿化与道路），大营村新区居民将有权享受道路和绿化地的使用，开发商不收取任何费用。技术经济指标1、新区住房部分净用地面积约15500m2，拟建筑总面积33720m2。其中居住面积33660 m2，可容住户280户，每户120m2。公建面积20m2，用作值班室、物业管理使用。2、新区容积率为2.18，绿化率为54.8%。3、新区设室外地上汽车车位150个，另外设自行车、摩托车车棚，可停放约160辆。4、小区按中高档次的住宅小区进行开发建设，建筑为框架结构的多层(七层)住宅楼。新区住宅装修情况说明1、 客厅、卧室、餐厅：地面铺高级抛光地砖。墙面、顶棚刮双飞粉。2、 厨房：地面铺高级抛光地砖。墙面贴高级瓷砖。顶棚刮双飞粉。安装洗涤盆一座。3、 卫生间：地面铺防滑地砖。墙面贴高级瓷砖。顶棚刮双飞粉。主卫生间安装座便器、洗面盆各一座。次卫生间安装蹲便器、洗面盆各一座。4、 楼梯间：地面铺花岗岩。墙面、顶棚刮双飞粉。安装高级扶手栏杆。5、 所有室内门为实木门，分户门为复合防盗门，所有窗为白玻带纱塑钢窗。6、 水、电等管线均采用暗敷安装，每个房间安装白织灯、开关及插座各一只。7、 外墙面为高级外墙涂料。8、住宅每单元安装高级防盗门一樘，同时安装可视对讲系统一套。附件1 大营村新区建造成本测算及说明建造成本测算一、技术、经济指标（一）、大营村新区住房部分(A区)净用地面积约15500m2(23.3亩)，拟建筑总面积33680m2。其中居住面积33660 m2，可容住户280户，每户约120m2。公建面积20m2，用作值班室、物业管理使用。（二）、A区容积率为2.18，绿化率为54.8%。（三）、A区设室外地上汽车车位150个，另外设自行车、摩托车车棚，可停放约160辆。（四）、小区按中高档次的住宅小区进行开发建设，建筑为框架结构的多层(七层)住宅楼。二、成本构成预测（一）、前期费用1、 土地城市配套及耕地开垦费、征地受理费、有偿使用费、耕地占用税、公证费、土地局工作经费、土地管理费、工本费等：50亩3万元/亩=150万元。2、 土地出让金：50亩31.5万元/亩25%393.75万元(基准地价按31.5万元/亩计算)。3、 土地出让契税：393.75万元3%=11.81万元。4、 土地转让契税：50亩50万元3%75万元(转让地价按50万元/亩计算)。5、 土地出让公证费：0.9万元。6、 土地转让公证费：2万元。7、 土地评估费：3万元。土地完善成本小计393.75+11.81+75+0.9+150+2+3636.46万元第三居民小组用地约一半，按50%计算为318.23万元8、防空地下室移地建设费：3.366万m240元/m2=134.64万元。9、新墙体材料保证金：3.366万m27元/m2=23.56万元。10、城市增容费：3.366万m239元/m2=131.27万元。11、散装水泥保证金：3.366万m21元/m2=3.37万元。12、招标费用（含预算标底）3.366万m210元/m2=33.66万元。规划费成本小计：134.64+23.56+131.27+3.37+33.66=326.50万元。13、地质勘测、设计费：3.366万m230元/m2=100.98万元。14、地质灾害分析、环评：3.366万m25元/m2=16.83万元。15、监理质监费：3.366万m211元/m2=37.02万元。成本小计：100.98+16.83+37.02=154.83万元。（二）、建筑主体建安成本1. 地基打桩：3.366万m2100元/m2=336.6万元2、地上建筑土建：3.366万m2680元/m2=2288.88万元3、水、电安装：3.366万m250元/m2=168.3万元建安成本小计：336.6+2288.88+168.32793.78万元(三)、水、电、管网配合费1、高压配电及配电室：3.366万m230元/m2=100.98万元2、室外低压配电室：3.366万m220元/m2=67.32万元3、变频加压泵及设备：3.366万m210元/m2=33.66万元4、室外供水、管网：3.366万m220元/m2=67.32万元注明：高、低压供电按现代住户用电计算，自来水系统按昆明市自来水总公司的要求计算，换算为每平方米价格。小区住户实行一表一户，并设置变频加压系统。水电等成本小计：269.28万元（四）、室外工程及绿化1、室外道路、排水、照明弱电等：3.366万m295元/m2=319.77万元2、绿化、景观、小品、雕塑、水景等：3.366万m290元/m2=302.94万元室外等成本小计：622.71万元（五）、项目审计、工程竣工、资料归档等3.366万m210元/m2=33.66万元（六）、公司项目营运期间管理费用1、管理人员费：成本2%3719.430.0274.38万元2、财务成本：不计3、广告及营销费用：不计4、不可预见费：不计5、银行贷款利息：不计管理等成本小计：74.38万元（七）、税收营业税：5000万(估计)5.5%275万元（八）、配套费1.方案一：煤气管道供热3.36625元/ m284.15万元方案二：电饮太阳能供热（800元2000元）28078.4万元大营村新区供热两方案中选择其中之一来实施。2. 有线电视、电话、宽带接口、单元可视对讲防护门约2300元/户，2300元/户280户64.40万元（九）、室内装修费用地面铺地砖1、(客厅1间+卧室3间+餐厅1间)约95m22、600600mm中档面砖15元/片 材料费：41元/m23、人工费22元/m2 (含水泥、沙等)共需费用：95m263m2元=5985元/户实木门及塑钢门1、 门框250元/个2、 实木门260元/个3、 塑钢门170元/m2 共需费用：(250+260)3+1706=2550元/户厨房及公共卫生间1、 地面300200mm铺砖 50元/m210m2 =500元2、 墙面 45元/m230m2=1350元共需费用1850元/户三项合计：5985+2550+1850 10385元/户10385元/户280户=290.78万元（十）、1、 前期费用：（一） 318.23326.5154.83799.56万元 单位前期费用：799.56万元3.366万237元/m22、 建安费用：（二）（三）（四）（五）2793.78269.28622.7133.663719.43万元单位建安成本：3719.43万元3.366万1105元/m23、 管理及税费等：（六）（七） 74.38275=349.38万元单位管理及税费：349.38万元3.366万104元/m24、 配套及装修费：（八）（九）总价64.484.15290.78439.33万元单位配套及装修费130.8元/m2(十一)、开发成本1、 开发总价：799.563719.43349.38439.335307.7万元2、单位开发成本：2371105104130.81576.8元/m2说明目前该地块净用地面积31047.073m2、约46.5亩。地块东侧有一清水河，需退让8米217米1736 m2（2.6亩），大营村新区住宅小区部分（A区）用地约23亩，剩余净用地约23亩。大营村新区住宅（A区）280套、每套120m2共计：33660m2建成新区共需资金：33660 m21576.8元/ m2=5307.7万元即每套住房成本：120.23m21576.8元/ m2=18.95万元如大营村新区居民每套出资：775元/m2120m2=9.3万元(含配套费、装修费)开发公司需补助：18.95-9.39.65万元共需补助：9.652802702万元2702万元23亩=117万元（净用地）因此土地成本过高，为弥补差距，开发公司只有通过从剩下的23亩地的开发中提高容积率，提高售价，减短开发时间，降低成本等方面来弥补，力争收支平衡略有盈利。大营村新区