万科保利地产.ppt

万科地产与保利地产的财务分析,制作人：汪世千马举行傅笑寒褚文君,经济环境,新中国成立到70年代末我国居民的住房一直是按福利分房的政策来解决。改革开放后，邓小平提出我国城镇住房制度改革的设想，指出改革的方向是住房商品化。从严格意义上说，我国房地产市场是从1992年兴起的。房地产业在有利的政治、经济环境下得到了迅速发展，房地产市场兴起，交易活跃。,发展历程,1984年，以“现代科教仪器展销中心”的名称注册1988年，定名为“深圳万科企业股份有限公司”。并于11月进入房地产业。1991年发行A股在深交所上市目前中国最大的专业住宅开发企业。,1992年成立，是中国保利集团控股的大型国有房地产企业2006年在上海证券交易所上市09年获评房地产上市公司综合价值第一名国有房地产企业综合实力榜首,行业分析,从2003年至今，中国房地产价格曲线经历“上升-下降-再上升-再下降”的周期2003年-2008上半年，房价上升，2007年底达到峰值2008年下半年-2009年一季度，受国际金融危机影响，房价开始下跌2009年二季度-2011年上半年，价格止跌反弹，一路飙升2011年下半年至今，房价下跌,行业分析,基本自住需求维持较高水平人口数量的增加城镇化率的不断提高人均可支配收入的提高投机性需求中高档住宅市场将继续发展房地产行业短期会面临一定危机，但是长期发展的动力却没有改变，所以对于中长期前景继续看好。,战略分析,万科地产,珠三角、长三角、环渤海为焦点以大众住宅开发为核心，着手进入商业地产销售额破千亿，未来目标三千亿,保利地产,以北京、上海、广州为核心向区域辐射以商品住宅开发为主，商业地产为辅销售额过七百亿，未来目标过千亿,财务状况分析,主营业务收入,主营业务收入指企业从事某种主要生产、经营活动所取得的营业收入。万科和保利的主营业务收入都是逐年上升，但是保利的增长速度相对而言更快。长期来看保利有超过万科的可能。,利润总额,利润总额是一家公司在营业收入中扣除成本消耗及营业税后的剩余，也就是人们通常所说的盈利。在过去的几年里，万科的利润总额一直在增长，但是在08年出现了下降；而保利一直保持着稳定快速的增长。,净利润,净利润是指在利润总额中按规定交纳了所得税以后公司的利润留存，一般也称为税后利润或净收入。万科的净利润在过去几年的总体趋势是上升的，但是在08年出现了下降；保利地产则一直保持着稳定的增长势头。,总资产,总资产是指某一经济实体拥有或控制的、能够带来经济利益的全部资产。万科的总资产一直稳步增长在2010年已突破了2000亿的大关；保利地产也是处于增长之中，并在2010年突破了1500亿。,股东权益,股东权益又称净资产，是指公司总资产中扣除负债所余下的部分。保利地产和万科的股东权益在过去的5年里都有较为显著的增长，但是保利的增长势头更好。,财务比率分析,盈利能力分析,销售毛利率,销售毛利率反映公司的初始盈利能力和竞争能力，毛利率越大，说明在销售收入中销售成本所占比重越小，对费用的承受能力越大，公司通过销售获取利润的能力越强。保利地产毛利润率非常稳定，对市场的反映不灵敏，可以看出保利稳健的经营策略，形成了自己稳定的增长方式；万科则波动较大，受国家政策影响较大，可能是因为政府对其的监管更强，使万科对大环境更敏感。,销售利润率,销售利润率用来衡量公司销售收入的获利水平。销售利润率越高，公司发展潜力越大，从而盈利能力越强。两公司08年净利润都有所下滑，只要是因为当年我国紧缩的货币政策使整个市场都不景气，两公司都受到影响。横向看，保利地产整体高出万科地产，一方面是因为保利的快速发展，盈利能力不可小觑，另一发面是因为万科的资产过于庞大，从公式：销售利润率=净利润销售收入可以看到，净利润率自然要下降。,净资产收益率,公司的净收益与股东权益平均占用额的比率，反映股东投资收益水平，是公司盈利能力指标的核心。净资产收益率越高，公司股东投资获取收益的能力越强。两公司净资产收益率相差不大，公司股东获取收益的能力差不多，但考虑到保利是后起之秀，保利的盈利能力比万科提升得更快，万科则更稳定。,总资产收益率,公司在一定时期创造的收益与资产总额的比率，表明公司全部资产的获利水平。总资产收益率越高，表明公司的资产利用效益越好，整个公司盈利能力越强，经营管理水平越高。除了07年的万科，08年的保利，其他时期两公司总资产收益率都差不多保持不变，两公司发展都非常稳定。总体上，万科略高于保利，这是万科长期资本积累的结果，其在市场上的影响力比保利更大。,偿债能力分析,流动比率,经验值为2：1，比率越高，偿债能力越强；但过高反映资金利用率不高。万科流动长期低于2，保利长期高于2。就大势来看，保利资产流动性更强，但因为流动比率的局限性，并不能准确反映出两公司的偿债能力，我们只能说保利看起来偿债力更强一些。,速动比率,经验值为1：1;若大量现销或应收账款占用过多，不能反映真实的偿债能力。两公司速动比率都稍低，但同流动比率一样，保利略高过万科，说明保利未出售的地产更多一些，当市场有较大利好时，对市场的适应性更强一点。,现金比率,现金流量比率表明经营活动产生的现金流量抵付流动负债的能力。该比率越高，说明借款人直接偿付能力越强。保利的现金比率逐渐攀升，而万科则有较大波动，这与其货币资金的利用策略不同有关。万科普遍高于保利，说明万科即刻偿还贷款的能力更强,资产负债率,收益和风险的权衡，过大-借不到钱，过小-企业对前途信心不足，表明企业对财务杠杆利用不够。两公司资产负债率都在合理范围内，保利整体略高于万科，保利筹集的资金更多，对财务杠杆运用更灵活，不过不能说保利运用的更好，因为万科对自己的投资更多（和贵州茅台差不多），更看好自己的发展。长期看，万科的偿债能力更强。,股东权益比率,股东权益比率是股东权益与资产总额的比率，该比率反映企业资产中有多少是所有者投入的。如果权益比率过小，表明企业过度负债，容易削弱公司抵御外部冲击的能力；而权益比率过大，意味着企业没有积极地利用财务杠杆作用来扩大经营规模。在股东权益方面，两公司相差非常小，使用财务杠杆的力度相差不大。,产权比率,该指标表明由债权人提供的和由投资者提供的资金来源的相对关系，反映企业基本财务结构是否稳定。产权比率越低表明企业自有资本占总资产的比重越大，从而其资产结构越合理，长期偿债能力越强。万科产权比率稍低于保利，即万科的资本结构更合理，公司的势力更强大，同时，两公司都有小幅度增长的趋势，所以现在两公司都更愿意向外筹资，利用财务杠杆经营公司。,权益乘数,用来表示企业的负债程度，权益乘数越大，企业负债程度越高。东投入的资本在资产中所占比重越小。从表中可得，二者每年相差都不大，负债程度差不多，但总体上保利负债更多，更趋向于向外借款经营，偿债时的风险更大。,资产运营效率分析,总资产周转率,综合指标，可以从不同环节找出资产管理中存在的问题。万科总资产周转率处于递减状态，这与他的规模有关，从公式：总资产周转率销售收入/年平均总资产可以看出，规模越大，总资产累积就越多，资产周转率就相应下降，这是万科规模庞大的象征。相比之下，保利则差了不少，每年都几乎保持不变，虽然销售收入一直增长，但总资产只是同比例，规模没有大范围扩大，公司势力逊于万科。,应收账款周转率,反映应收账款变现速度和管理效率。两公司应收账款周转率都处于动荡状态，但近些年保利明显高于万科。保利销售收入虽然低于万科，但万科的年平均应收账款更高（即：万科已销售的房产更多，可以收回的资产更多），保利应收账款周转率更高（应收账款周转率销售收入/年平均应收款）。说明万科回收房款时间更长，适合中低收入人群购房，对客户的吸引力更大。,应收帐款周转天数,应收账款周转天数是指企业从取得应收账款的权利到收回款项、转换为现金所需要的时间。是应收账款周转率的一个辅助性指标，周转天数越短，说明流动资金使用效率越好。从图中可以看出，06、07年保利周转天数更长，之后万科周转天数更长，即：06、07年万科对流动资金使用效率高，08、09、10年保利使用效率好过万科,存货周转率,存货周转率越高，占用资金越少；积压和遭受损失的风险越小，变现能力和使用效率越高；过高可能造成断货或采购频繁会增加采购费用。万科存货周转率几乎每年都高于保利，而且都不是非常高，可见，万科对自己的资金利用率更高，对市场的把控能力更强。,存货周转天数,存货周转天数是指企业从取得存货开始，至消耗、销售为止所经历的天数。周转天数越少，说明存货变现的速度越快。资金占用在存货的时间越短，存货管理工作的效率越高。保利的存货周转天数比万科的长（10年除外），表明万科对存货的管理工作更有效，存货变现的速度更快，资金利用率更高。,比较分析,存货周转率应收账款周转率这是老师给的可见上的一个表格，显示存货周转率与应收账款周转率可能反映的目前国家政策，但是我们从前面的比较发现，万科与保利不太符合这一规律，因为这两家公司的这两个比率在最突出的07、08年都是同方向的，所以我们认为，就单纯的从上面这个表格里，我们不能看出国家政策的松紧，还必须参考其他比率。,固定资产周转率,固定资产周转率是主营业务收入净额与平均固定资产余额的比率。固定资产转次数越多，周转天数越少，说明固定资产周转快，企业固定资产利用效率高。由图可知，保利的固定资产周转率高于万科，而且保利与万科固定资产周转率差距呈U型变化，在2007年达到最小。,成长能力分析,主营业务增长率,主营业务收入增长率与应收账款增长率的比较分析，可以表示公司销售额的增长幅度，可以借以判断企业主营业务的发展状况。一般的说，如果主营业务收入增长率超过10%，说明公司产品处于成长期，将继续保持较好的增长势头，尚未面临产品更新的风险，属于成长型公司。从图中可以看出，保利的主营业务增长率近年明显高于万科，说明保利成长非常快，而万科已达到很大的规模，成长空间有限。,净利润增长率,万科07年增长率最快，08年跌入低谷，随后平稳上升。07年增长最快是因为当年全国经济处于高度发展时期，各行业投资大幅度增加，回报率也很高，万科作为地产类的龙头企业，利润率增长必然很快；08年楼市行情下降，销售大幅减少，由于07年增长过快导致08年增长率为负，随后楼市回暖，利润率开始正常回升。保利也是07年增长率最快，但08年依然保持快速增长，之后增长率也不低。二者相比较我们看到，保利每年的增长率都比万科的高，说明保利在成长性上有更好的趋势。,总资产增长率,同利润率一样，都是07年大幅上升，08年快速有所下降，09、10年正常增长，其中保利08年之后的增长率都高过万科，但就资产总量来说，万科依然处于领先地位。横向上，保利近些年总资产增长率都处于其他企业之上，在大环境下，保利有更好的发展前景，如果保持此趋势，保利有超越霸主万科的可能性。,净资产增长率,万科净资产增长率同大势几乎同步，但保利06、07年分别达到了恐怖的281.65和228.81。保利06年抓住机遇大范围扩张，并且取得了非常好的效果。目前，两公司增长都趋于平稳，万科略显弱势。附：06年建设部等九部委发布了关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见，随后又出台了关于落实新建住房结构比例要求的若干意见和关于规范房地产市场外资准入和管理意见，房地产市场进行了新一轮的宏观调控。,公司市场表现,每股收益,每股收益是净利润与普通股加权平均数的比率，综合反映企业获利能力的重要指标，用来判断和评价管理层的经营业绩。该比率反映了每股创造的税后利润,比率越高,表明所创造的利润就越多。保利与万科的每股收益五年内波动较大，整体趋势，保利高于万科。2007年两家企业