XXXX年深圳房地产市场总结报告_39页_中原.ppt

调控效果渐微，市场触底反弹,2010年深圳房地产市场总结,1,二级市场三级市场商用市场,2,二级市场回顾,新增供应持续回落需求不减，成交总量下滑房价波动上升，涨幅略有收窄,3,供应量回顾,2010年深圳全市批售住宅（含现售以及商业或商务公寓改住宅项目）402万平方米，同比减少12.95%，批售量创新低,4,供应量回顾,2010年全年共推出住宅416万平方米左右，同比减少11.3%，推盘量连年下滑，2010年再创新低,5,供应量回顾,2010年全市批售住宅最多的仍是龙岗、宝安和南山，其中龙岗小幅减少，宝安小幅增加，而南山则大幅减少近6成。福田批售大幅增加，但总量依然很低；2010年龙岗、宝安住宅推售量变化不大，南山则减少近4成。罗湖和盐田推盘均大幅减少，福田增加，但总量仍较低,6,成交回顾,2010深圳全年成交新房321万平方米，同比减少51%，创新低,7,成交回顾,2010年成交量暴跌，主要有两方面原因，一是可售住宅较少，特别是在调控政策出台前的1季度，市场火爆，但无房可售；截至2010年底，深圳可售住宅也仅200万平方米左右，远远低于2008年及2009年初,8,成交回顾,第二个原因是，4月份和9月份出台的调控政策对楼市成交产生一些消极影响，二季度和10、11月成交都有显著降温,9,成交回顾,不过，调控所带来的效果在减弱，其影响持续的时间在缩短；4月份政策后，7月份成交开始回升，8、9月楼盘成交火爆；9月底新政后，11月份成交升温，12月成交火爆,10,成交回顾,2010年全市六区住宅成交量均大幅回落，供应量减少幅度最大的罗湖区成交量减少幅度最大，供应量增加的福田、宝安和龙岗成交量同样大幅减少；2010年全市仅有盐田区供应略小于需求；除福田外，其它四区供求比都在1.5：1以内，还算比较合理。福田新盘价格在25000-45000元/平方米之间，高价格抑制成交,11,价格回顾,2010年深圳全市一手住宅成交均价20163元/平方米，同比大涨33%；除了2008年外，深圳房价呈现的是持续上涨走势，其中2005-2007年和2009-2010年上涨速度快,12,价格回顾,各月来看，年初均价冲高；二季度受政策影响，低价单位成交多，均价持续下跌，不少楼盘价格也有所下跌；三季度成交开始回暖，房价反弹，均价持续走高；四季度楼盘价格基本平稳，但因低价楼盘成交为主，均价下跌,13,价格回顾,受别墅影响，盐田均价最高；南山和福田均价在30000元/平方米左右；宝安均价已接近20000元/平方米；龙岗房价仍最低；房价的同比涨幅看，除盐田外，南山涨幅最大，前海片区表现最为突出；宝安和龙岗均价涨幅均超4成，龙坂区域以及布吉片区房价上涨幅度大；从2010年末与2009年年末的对比看，由于成交结构的变化，多数区域2010年12月同比价格回落，仅福田和龙岗均价上涨,14,价格回顾,由于全市或区域的平均价格受到成交结构的影响很大，并不能很好反映2010年房价的真实走势，因此，我们选取一些产品较为单一的典型楼盘的价格来判断2010年房价的大致涨幅；如下图所示，多数楼盘2010年价格涨幅在10%左右，一些热点区域，比如龙坂片区，价格升幅可能达到甚至超过2成,数据来源：中原成交系统,15,二级市场三级市场商用市场,16,三级市场回顾,成交短暂低迷，全年成交量仅小幅回落房价短暂回落，全年再创新高,17,成交回顾,2010年深圳市成交二手住宅约1181万平方米，同比减少14%，远低于新房成交量减少的幅度；2006年以来深圳商品住宅市场逐渐转变为以存量房交易为主，2009年新房：存量房为1：2.1，2010年进一步拉大至1：3.68,注：二手房成交数据是通过中原实际成交情况来推算全市数据,18,成交回顾,2010年成交高峰出现在3月份，接近200万平方米，创历史新高。4月份受政策影响成交减少，5月份跌至低谷。6月份成交逐渐回暖，9月份成交量为年内次高。再受政策打压，10月成交减少，但仍大大高于5月份。同样，11月份开始二手成交量又反弹,注：二手房成交数据是通过中原实际成交情况来推算全市数据,19,成交回顾,龙岗蝉联成交量之冠，2010年成交近300万平方米，远超其它5区。地铁建设如火如荼，加上低价优势，龙岗二手房2009年以来成交活跃，成交量增幅较大,注：二手房成交数据是通过中原实际成交情况来推算全市数据,20,价格回顾,2010年全市二手房成交均价18775元/平方米，同比上涨19%，涨幅小于新房。由于成交总量大，二手房成交均价受到成交结构的影响较小,注：二手房成交数据是通过中原实际成交情况来推算全市数据,21,价格回顾,注：二手房成交数据是通过中原实际成交情况来推算全市数据,各月看，2010年二季度受政策以及成交结构的影响，二手房成交均价下跌。三季度成交回暖，房价也企稳上升，并在12月份达到全年新高。,22,价格回顾,区域来看，福田房价最高，其次是南山；2010年房价涨幅最大的是宝安区，到达3成；价格高的福田和南山涨幅相对小，都不到1成,23,二级市场三级市场商用市场,24,商用市场回顾,住宅限购限贷，商用物业火爆价格持续上涨,25,供应量回顾,2010年深圳全市新批写字楼42万平方米，同比减少55%，接近近年来最低量；2009年大约有37万平方米以企业自用为主的、只租不售的项目入市，推高当年供应量，2010年新增供应全部可入市销售；,2010年商业45万平方米，跟09年持平，不过商业/住宅的比例从2009年的1：10.4升至1：9.7，商业供应比重增加；,注：如无特别说明，本文所说的写字楼包括写字楼、商务公寓以及有销售许可证的厂房,26,供应量回顾,2010年写字楼供应最多的是南山区，近20万平方米，其次是龙岗区，仅11万平方米；福田2007年以来推出多宗企业总部写字楼用地，可建写字楼供应195万平方米，但绝大多数尚未建成,2010年商业供应最多的是龙岗区，近16万平方米。因深圳新增商业主要来自住宅配套商业，随着住宅供应往关外转移，关外商业比重增加；罗湖、福田、盐田三区本年住宅供应少，商业的供应总共不足2万平方米,27,成交回顾（一手写字楼）,2010年深圳全市成交一手写字楼54万平方米，同比增加22%；虽然新增供应大幅减少，但住宅限购限贷利好商用物业，资金流入促使新推以及存量写字楼项目成交火爆,28,成交回顾（一手写字楼）,4月份开始写字楼成交显著升温，受政策的推动，当月成交量环比增加168%；4月份调控政策出台意味着限外令重新适用，这对4月下旬以及5月份成交产生一些不利影响。但利大于弊的政策环境使得6月份开始成交量逐步上升，并在11月份以超过11万平方米的成交创历史新高；,29,成交回顾（二手写字楼）,二手写字楼（不含商务公寓、厂房等）的成交量同样增加，全年成交约34万平方米，同比增17%；相对来说二手写字楼租赁市场比买卖市场活跃，二手写字楼的成交量相对较低，因而增幅有限,注：二手写字楼成交数据以国土局递件为统计标准,30,成交回顾（二手写字楼）,2010年二手写字楼各月的成交量都比较稳定，其中11月份成交量创年内新高，达3.8万平方米,31,成交回顾（一手商业）,2010年深圳成交一手商业用房16万平方米，同比增加7%。增幅不大，主要是因为供应不多，虽然已经拿到预售许可证，但多数楼盘的商业都是在住宅销售尾盘之后才推出，如2010年深圳约41万平方米商业取得预售许可证，但年内入市销售的不足2万平方米；本年新推的商业销售都十分火爆，如后海曦湾华府和皇庭港湾、龙坂的金域华府和上品雅园等楼盘的商业,32,成交回顾（一手商业）,因可售量少，2010年多数月份一手商业成交量仍维持在较低水平；2010年6月份几个住宅商业裙楼推出，在住宅限购的影响下，新推商业成交火爆，使得当月成交量超过4万平方米，创近年来新高,33,成交回顾（二手商业）,2010年深圳成交二手商业用房约69万平方米，创新高，同比增加约30%；因较少受到供应的影响，二手商业用房的成交更能真实反映市场,注：二手商业用房成交数据以国土局递件为统计标准,34,成交回顾（二手商业）,住宅受政策的影响，2-4季度整体成交回落，但二手商业用房成交呈现的则是稳中有升的走势，11、12月均处于高峰,注：二手商业用房成交数据以国土局递件为统计标准,35,价格回顾（一手写字楼）,2010年深圳一手写字楼成交均价29481元/平方米，再创历史新高，同比上涨23%；因成交重心由当前价格最高的福田向南山和龙岗转移，2010年写字楼实际价格升幅要高于23%；,36,价格回顾（一手写字楼）,各月来看，因成交量低，成交结构对均价影响大，写字楼月成交均价波动较大；大致看，2010年各月均价基本维持在2009年4季度水平，其中2010年4季度成交均价均保持在35000元/平方米以上,37,价格回顾（一手商业）,同样受成交结构