包头市近期房地产调研报告.ppt

目录,一、房地产政策及相关法规二、金融环境变化三、包头房地产市场动态四、东河区住宅项目及商业项目跟踪及分析五、5月份市场情况概述六、地块简述,2010年房地产相关政策、动向,政策法规对房地产宏观环境的影响,一、房地产政策及相关法规,物业税酝酿开征：物业税“空转”工作将推广至全国，这是物业税“空转”试点工作6年多来迈出的一大步。此前，在去年12月14日的国务院常务会议上,房地产行业调控再度成为决策者关注的问题。昨天传出的这一信息表明,久议不决的物业税开征步伐开始提速，物业税或成为强力遏制高房价的“巨斧”。二手房营业税优惠取消：今年1月1日起，个人住房转让营业税征免时限由两年恢复到五年，个人购买不足五年的非普通住房对外销售的，国家将全额征收营业税。这意味着，国家于今年元月起对二手房转让营业税实行的优惠政策到今年12月31日终止，其他住房消费政策继续实施。,2010年房地产相关政策、动向,国十一条：2010年1月7日，“国十一条”出台，要求加大差别化信贷政策执行力度，严执执行二套房贷四成首付，加强房地产信贷风险国五条：1月10国务院发出关于促进房地产市场平稳健康发展的通知，明确提出加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展的五条措施。这是国家在今年出台的首个调控楼市的政策，被业界称为“国五条”。其中最关键的是明确二套房贷首付不得低于4成，二套房认定以家庭为单位计算；打击开发商的囤房和囤地，取得预售的商品房要一次性推出市场,2010年房地产相关政策、动向,保障性及普通住房不低于住宅用地70%：国土资源部1月21日发布国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知提出，城市申报住宅用地时，经济适用房、廉租房、中小普通住房用地占比不得低于70%，并应按照产业政策严控高污染、高能耗及过剩项目用地；还要求提高用地报批效率，缩短报批周期，同时，城市申报下一年度用地时，完成征地率和供地率分别应达60%及40%；通知还明确了各级政府部门权责。存款准备金利率上调：今年1月和2月，央行连续两次上调了存款准备金率，且已达到16.5，距历史最高的17.5仅一个百分点之遥。对于房地产的影响在于,控制了银行贷款量,影响到开发商开发贷款,增加开发商贷款压力。,2010年房地产相关政策、动向,2010年1月27家央企大宗拿地，总价值达18000亿巨额，在国有土地问题上体现出了国进民退的态势。住房保障法起草：1月29日，清华大学法学院教授王振民透露，我国已经开始起草住房保障法，明确规定各级政府如对住房保障不力，将被追究法律责任。与此同时，各地对保障性住房也给予了前所未有的重视。2月初，中国银行率先取消首套房7折优惠利率，恢复到8.5折，其他多家银行的二套房贷款首付严格要求4成，并且贷款利率优惠明显收窄。国土部提出各地供地计划要在4月5日前上报国土资源部和抄报驻地国土局各地在今年住房和保障性住房用地供应计划编制公布前，不得出让住房用地。,2010年房地产相关政策、动向,2010年房地产相关政策、动向,首套房契税优惠收紧：3月9日，财政部、国家税务总局日前联合下发了关于首次购买普通住房有关契税政策的通知，通知指出，对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。国19条：3月10日，国土资源部出台整治房地产用地的专项文件关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知(以下简称“国19条”)，全文包含19条土地新规，明确了保障性住房用地供应、商品房用地出让、打击囤地等方面的具体要求。,78家央企退出地产：3月18日，国务院国资委明确提出要求：除16家以房地产为主业的央企外，还有78家不以房地产为主业的央企要加快进行调整重组，在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后退出房地产市场。市场各方大都在第一时间将此作为利好消息来解读，不少专家认为国资委此番表态，是对于民怨的一种回应，显示了政府调控房地产市场的决心，对其他“不务正业”的国有企业将有敲山震虎之效。3月22日，国土部召开国土资源系统视频电话会议，再次强调要加强房地产供应和监管。首次提出要制定保障性住房供地计划，用地计划公布前不得出让住房用地，并且还将在部分城市开展试点，坚持和完善土地招拍挂制度。,2010年房地产相关政策、动向,明确首次购房标准：从2010年开始，首次购房标准以户（夫妻带未成年子女）为单位认定。相关部门表示，此项政策主要是为契税等相关优惠政策提供配套标准。此次界定标准从“个人”变为“户”，将首次购房的人群进一步缩小，这将会把一部分原本打算打擦边球的购房者挤出购房队伍。,2010年房地产相关政策、动向,各地当年的保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地，确保上述用地不低于住房建设用地供应总量的70%，并严格控制大套型住房建设用地，严禁向别墅供地。从今年4月1日起，市、县国土资源管理部门要建立房地产用地开工、竣工申报制度。开发商应当在项目开工、竣工时，向国土资源管理部门书面申报，各地应对合同约定内容进行核验。对不执行申报制度的，要向社会公示，并限制其至少在一年内不得参加土地购置活动。根据国土资源部通知，土地出让时，竞买保证金不得低于出让最低价的20%。土地出让成交后，必须在10个工作日内签订出让合同，合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款，余款要按合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超过一年。,国十九条重点内容,政策解读,打击囤地国十九条重点意图就是打击囤地，同时提高拿地得门槛，提高门槛实际是将中小开发商隔离于房地产市场之外，楼市将变成有实力的大型开发商的战场。提高地产的品牌化运作。国土竞拍、国进民退多家央企大宗拿地，各地供地计划集中式管理，优先保障性住房用地供应等政策，体现在土地购买问题的国进民退态势，进一步的国有土地集中化提高首付、抬高利率银行自2009年底就陆续提出各种银行政策变更的消息，截止目前为止已经将贷款利率优惠取消，提高二套住房首付50%，暂停外地人在本地购房贷款，制定二套房界定标准，暂停3套及3套以上住房贷款手续。该些措施都是对房地产投资行为的抑制。,近期房地产调控政策频出，意在遏制房价过快上涨自2009年12月起，中央政府在两个月的时间内，针对房地产业连续出台五大调控政策。如此密集的频率与2008年情形相似，只不过调控目标由“救市”转为“遏制”，目的是打击楼市的投机者，同时保留了支持自住和改善性购房需求的政策。“国四条”明确表示“遏制部分城市房价过快上涨”，释放更为强烈的调控信号2009年12月14日，温家宝总理主持召开国务院常务会议，就促进房地产市场健康发展提出增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措。调控的重点是在保持政策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。此次政策的出台向市场释放出更为强烈的信号，房地产调控目标将从“拉动经济增长”向“保民生”转变。五部委联合出台进一步加强土地出让收支管理的通知，促使开发商减少“囤地捂地”行为2009年12月17日，财政部、国土部等五部委联合出台进一步加强土地出让收支管理的通知，明确开发商以后拿地时，“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。,政策法规对房地产宏观环境的影响,这一政策，通过对土地出让金缴纳期限和首付比例的限制，变相收缩开发商的流动性，抑制开发商的拿地热情，也促使开发商减少“囤地捂地”行为，加快销售，将起到扩大供给、抑制房价的作用。国办发布关于促进房地产市场平稳健康发展的通知，调控手段更加系统化2010年1月10日，国务院办公厅公开发布关于促进房地产市场平稳健康发展的通知（简称“国十一条”），从增加保障性住房和普通商品住房有供给、合理引导住房消费、抑制投资投机性购房需求、加强风险防范和市场监管、加快推进保障性安居工程建设、落实地方各级人民政府责任五个方面，进一步加强房地产市场调控。与此前的“国四条”相比，“国十一条”内容更加全面，规定也更加具体。除了明确提高二套房首付比例等，其他政策更多是对以往政策的重申和强调，是对近期中央调控房地产业政策的系统化。央行上调存款准备金率，2010年1月12日，央行宣布自18日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。央行此次上调存款准备金，回收流动性约3000亿元。但对于急剧膨胀的资产泡沫，应该只是一个开始，此举同时也对房地产领域给出了一个较为明确的信号。,政策法规对房地产宏观环境的影响,2010年房地产调控政策将由刺激转为谨慎上述一系列政策的颁布，表明2008年10月以来中央政府出台的一系列刺激房地产行业的政策以及些地方政府出台的“救市”政策正在发生异变，政府对于房地产业的调控将会由刺激转为谨慎。但是，考虑到中国经济回升的基础还不牢固，宏观调控政策未发生实质性改变，对于能够有效拉动内需的房地产行业而言，调控政策基调不会全面转向紧缩。计2010年房地产市场将以稳健的调控政策为主，着重建立房地产业持续健康发展的长效机制，从而保证房地产市场的平稳运行。有三方面调控重点：适度控制房地产信贷规模，在贷款政策上有保有压住房消费是我国消费结构升级中最大热点，也是当前经济增长最重要的源头性需求。保护好居民住房消费热点是扩大消费需求、稳定经济增长的关键。因此，预计对居民自住性购房需求将继续采取鼓励和支持的态度与此同时，为了防止过度投机炒作、遏制房价过快上涨，住房信贷政策有可能出现调整，例如利率优惠幅度减小、首付比例上浮等。为稳定房价，物业税或将择机开征目前，我国调控房地产市场的税收手段主要集中于住房交易环节的营业税和个人所得税。,政策法规对房地产宏观环境的影响,对房地产交易环节征收重税，虽然起到了加大住房投机成本、抑制投机需求的作用，但在目前供求紧张的市场环境下，这些税收成本最终会转嫁到购房者身上，客观上反而助推了房价的上涨。而且，较高的交易税和零持有税使得一部分居民保有住房的意愿增强，也限制了存量房地产的正常流转，更加剧了住房供应矛盾。因此，预计2010年或将择机开征物业税。物业税的征收不仅有利于打击房地产投机、稳定房价，而且有助于改善地方税收结构、推动城市可持续发展。调整商品房供应结构，“70/90”政策或将重现2006年，为鼓励发展中低价位、中小套型的普通商品住房，推出了被业内称为“70/90”的政策，要求凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积在90平方米以下的住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。不过，由于2008年楼市低迷，该项政策曾一度有所松动。但在近期颁布的“国十一条”中，第一点就明确要求“加快中低价位、中小套型普通商品住房建设”，因此，预计2010年房地产调控政策将进一步向此方向倾斜，届时，“70/90”政策或将重现。,政策法规对房地产宏观环境的影响,央行相关政策、规定或报告金融环境的变化对房地产的影响,二、金融环境变化,1月10日,国务院出台“国十一条”,严格二套房贷款管理,首付不得低于40%,加大房地产贷款窗口指导.中国国务院称,对二套房不再区分改善型和非改善型,一概执行40%首付；明确要求央行及银监会要加大对金融机构房地产贷款业务的监督管理和窗口指导;加强监控跨境投融资活动，防境外“热钱”冲击中国市场。4月11日,中国银监会主席刘明康表示,银监会要求所有银行在6月底之前提交贷款情况的评估报告,并称房地产风险敞口大,要严控炒房行为.银监会表示,银行不应对投机投资购房贷款,如无法判断,则应大幅提高贷款的首付款比例和利率水平.北京部分银行已将二套房首付比例提升至60%。,央行相关政策、规定或报告,4月15日,国务院出台具体措施,要求对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍.对购买首套住房且套型建筑面积在90平米以上的家庭，贷款首付比例不得低于30%。4月18日,国务院发布通知指出,商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款.,央行相关政策、规定或报告,金融环境的变化对房地产的影响,提高二套房贷，热点地区停放三套及三套以上住宅的贷款政策，直接对房地产投资市场产生很大的影响，提高投资门槛及投资成本。给纯投资性项目带来了前所未有的空前困难，同时禁止了跨区域性投资，抑制高速发展的房价，给投资型房地产市场降温。,三、包头市房地产市场动态,包头经济发展及房地产金融情况一、二、三级市场动态分析,21,包头产业结构呈二、三、一形态，第二产业优势明显，城市规划依据产业布局，形成单核心状态，商务商业资源集中于青山和昆区,西南郊重化工板块神华煤化工、电力和东方稀铝,河西钢铁板块包钢生态工业园区,城市行政与商务中心,2007年，包头第一、二、三产业配比为：3.5%、51.5%、45.0%；区域产业特征鲜明：全市第二产业形成五大板块、六大产业基地格局，分布于包头外围；中部以青山区和昆区是全市行政与商务中心。,北郊装备制造业板块北重和一机公司,中部高新技术产业板块稀土高新区,东河铝业板块国家生态工业示范园区,包头经济发展及房地产金融情况,22,产业布局及城市格局决定了包头75%的常住人口分布在市区，主要集中于青山区和昆区,22,城市产业升级促进高素质人口导入；资源型企业、公务员、高科技类企业员工收入水平良好。,07年末，包头市全市常住人口249.61万人，其中市区常住人口184.4万人（昆区57.88万人、青山区41.82万人、高新区10.07万人、东河区46.02万人、九原区28.5万人）近年新兴消费人群主要由当地公务员、钢铁、煤化工等工业企业员工、科研骨干及私营业主构成。本案主要的本地客群主要会面对这类客群,核心商务区人均年收入3-5万二三产就业人口约30万,居住区,稀土高新区人均年收入4万二三产就业人口6万,西部钢铁、煤化工、电力产业基地人均年收入4-5万产业人口8万,居住区,北部装备制造业人均年收入3-5万产业人口约2-3万,作为“呼包鄂”经济圈的组成城市，包头经济实力较强。其经济总量在自治区内排名第一，是内蒙古的中心城市，具备一定的辐射力，矿产资源丰富及土特产贸易发达，出现了私营矿主和企业主的顶级财富阶层,23,包头矿产资源丰富，其中最为著名的白云鄂博矿山，是举世罕见的金属共生矿山，稀土储量居世界之最，稀土储量不仅巨大而且品位高、生产成本低，占到全国稀土储量的91.6%，占世界已探明储量的54.2%；鄂尔多斯煤炭、天然气储量丰富，羊绒制品产量约占全国的三分之一，世界的四分之一，已经成为中国绒城，世界羊绒产业中心。矿场资源的分布：全市各类矿山企业均分布在市区周围大青山中和边远地区；包头矿场多为国有，如白云鄂博铁和稀土矿、神华煤矿等；也存在一部分私营矿主，鄂尔多斯煤炭、羊绒知名企业众多，如鄂尔多斯集团、伊泰集团、东达蒙古王集团、亿利资源集团、乌兰煤炭集团、伊东煤炭集团、万正投资集团等。,鄂尔多斯与包头距离较近，由于鄂尔多斯的教育水平相对来说落后，那边的人主要考虑到未来孩子的教育问题，使得矿主这一财富阶层大量在包头城区置业包头欧风丽景销售总监,包头的矿产分布，主要分布在白云鄂博，大多数是国有的矿，个体的有一些，但是现在办开矿证很难。包头市国土资源局,包头,鄂尔多斯,呼和浩特,近年来包头市GDP持续高速增长，居自治区各城市首位，人均GDP决定了包头房地产市场仍处于快速发展期,24,包头市GDP逐年增长。2008年GDP达到1760亿元。同比增长19.6%。,2008年包头市GDP总额1760亿元，较上年增长19.6%；2007年包头人均GDP为21410元，同比增长35.5%；,包头人均可支配收入均保持较快增速，在北方城市位居前列，购买能力和消费潜力显著增长,2008年包头人均可支配收入达20861元，增幅为17%。自2000年至今，包头人均可支配收入均保持较高的增速，居民购买能力和消费潜力显著增长，2007年在北方各大城市排名中位居第三位。,大型工业企业的发展提升了整个城市的消费能力和水平。同时，依托工业基础发展，形成了中高层管理人员和高级科研技术人员的主力高端消费人群,26,大量国内知名大型工业企业安家包头，相对较强的经济发展和外来人口超前的消费观念，提升了整个城市的消费能力和消费水平。依托工业基础，包头科技和教育优势突出。全市有3所普通高等学校、高等职业院校4所，重点高中10所，同时全市拥有独立科学研究与技术开发机构14个，其中地市属11个，国务院部门属3个。科研机构从业人员2205人，成为高端消费的人群主力之一,2008年包头市相关大型企业人数指标,包头有较多重点科研机构，如包头稀土研究院、包头钢铁设计院，其中的技术骨干和管理者形成了城市较高端的消费群体。,大型工业企业的发展，不但带来了较强的经济能力，同时外地人口的进入，带来了较时尚的消费理念，也形成了高端的消费力。,市场结论-经济产业结构决定了主流消费人群,27,作为“呼包鄂”城市群的核心城市，具备较强的辐射力，其经济总量和人均收入水平在自治区内排名第一;包头第二产业相对发达，矿产采掘业以及大型工业企业和科研单位形成了较大量的城市财富人群，是包头中高端消费市场的有力支撑；房地产市场虽然增速减缓，但处于快速发展期，未来市场潜力看好，但竞争程度将会加剧。,1-9月，全市新上市房地产项目76个，共33623套、面积367.64万平方米。其中新建商品住房27198套、面积307.25万平方米。截至9月底，可售商品住房22335套，可售面积261.84万平方米。同比2008年在商品房可售面积上同比增长25%；在商品房可售套数上同比增长11%。,2009年包头市房地产现状概况,2009年1月-6月包头市一、二、三级市场统计,2009上半年，包头市新建商品房备案登记数量也显著增长。1-6月共备案商品房14913套，同比增长52%，环比增长3%。2009年1-6月包头市共成交二手房4104套，同比增长126%，环比增长123%。其中一季度成交1353套，二季度成交2751套，增长1.04倍。6月27号到6月29号的房交会更是创出了二手房交易量的新高，三天共登记二手房交易920套，相当于二季度单月的成交量。2009上半年，包头市新建商品房备案登记数量也显著增长。1-6月共备案商品房14913套，同比增长52%，环比增长3%。,包头市2010年一、二、三级市场概述,包头市一级开发市场：国家统计局2010年数据显示，包头市新建住宅价格指数同比上涨6.7%，环比上涨2.6%；其中90平米及以下新建住宅价格同比增长3.6%，环比与上月持平；90平米及以下新建普通住宅价格同比增长1.3%，环比与上月持平；90平米及以下新建商品住宅价格同比增长1.2%，环比与上月持平。包头市二级销售市场：国家统计局数据显示，4月，包头市房屋销售价格同比上涨4.7%，同比涨幅比上月扩大1.6%。环比上涨1.8%，环比涨幅比上月扩大1.8%。,包头市2010年一、二、三级市场概述,包头市三级存量房市场：二手住宅价格包头同比上涨1%，环比与上月持平。1-4月，内蒙古商品房销售面积213.24万平方米，同比增长35.8%。商品房销售额78.91亿元，同比增长79.6%；房地产开发企业完成投资占85.6亿元，同比增长21.4%。其中住宅投资占58.82亿元，同比增长29.4%。包头市是以产业形成的功能型城市，人口结构较为稳定，房价较为稳定。,市场解读,受政策影响，目前市场趋于静变状态。2009年包头房地产消费趋势明显呈上升状从销售情况看，全市新建商品房共销售9312套，面积103.41万平方米，金额32.18亿元，同比分别增长75.9、111.6、124.1。其中，住宅销售7942套，面积88.58万平方米，金额25.82亿元，同比分别增长86、101.8、116.6。全市二手房共成交4908套，面积47.45万平方米，金额9.89亿元，同比分别增长45、68、91。到目前，我市累计可售商品住宅24513套。,市场解读,房地产交易市场的活跃，合理的价格促进商品住房销售各项促进房地产业发展的政策已开始发挥作用，住房消费需求呈现逐步上升趋势；包市各房地产开发企业积极应对市场变化，主动采取措施，以合理的价格促进商品住房销售，也对房地产交易市场的活跃起到了一定作用。品牌开发商的入住及先进居住理念和产品设计的传入，在某种程度上推动了包头房地产市场的发展。这种升级版的住宅未来是包头房地产市场的主流。,四、包头四区项目跟踪及分析,六、南二里半地块简介,1.项目地理位置项目该规划用地位于东河区机场路东侧、兴航路两侧。项目临近包伊公路、机场路、机场高速，交通便捷；项目临近南海旅游风景区：国家AAA级旅游风景区，南海湖水域面积5000亩，湿地面积15000亩，风景秀丽迷人，南海湖内盛产黄河金翅大鲤鱼、鲫鱼等鱼种，南海湿地自然资源丰富，由此产生了周边以鱼为主的饭店餐馆，是包头市最大的天然氧吧；2.项目地块现状地块现已进入拆迁阶段，很快能进入建造期；整体地块呈北向南剑头形。项目南侧面临机场路，东侧面临包伊公路,整体地块南北贯穿市政规化路，东西贯穿兴航路,临街面较长。,3、用地周边环境：紧邻包头机场；周边老居民及农民较多；属于城乡结合处,佳世隆农贸商城，主要以农副产品的批发零售为主，东河区二里半以南蔬菜副食品批发集散地。周边餐馆林立，主要以南海鱼为主要食材，类似农家院，鱼庄等饭店居多。二里半路北，有多家餐馆，旅店KTV等娱乐设施齐全。有37中，二里半第二小学等4、交通配套：公共汽车：132路，18路，30路。交通运输资源丰富：包头机场民航站、包头铁路货场、国际集装集散站、内蒙古德美多式联运有限责任公司包头分公司等。,5、教育配套：二里半第二小学：始建于1961年，校园占地16081平方米。2002、2003少先队大队两次被评为包头市“手拉手”典型联谊学校，评为包头市优秀大队；连续多年被评为东河区优秀大队；教工团组织评为优；2004年“五三中队”被评为市级优秀中队。包头市第三十七中学：位于二里半路东侧，以初中教育为主。,东河区二里半区域问卷调查分析：,主体问卷在内容及形式上最为全面，通过基本数据统计分析及交叉分析，对包头市南海区域市民住宅消费需求取向从不同层面和项目上进行了归纳总结，得可用于规划设计建议的客观有效数据