北京市XXXX年项目负责人物业管理法律法规重点.doc

物业管理法律法规笔记 第一部分 国家法律、国务院法规、部委规章一、物权法中华人民共和国主席令62号,2007.10.1执行1、建筑物区分所有权：是指多个业主共同拥有一栋建筑物时,各个业主对其在构造和使用上具有独立的建筑物部分所享有的所有权,和对供全体或部分所有人共同使用的建筑物部分所享有的共有权, 及基于建筑物的管理、维护和修缮等共同事务而产生的共同管理权的总称。2、物权法规定的住宅改变为经营性用房的前提条件：物权法第七十七条首先明确业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。3、物权法规定的业主行使共有部分共有权的内容：业主对专有部分以外的共有部分享有权利、承担义务，不得以放弃权利不履行义务建筑区划内的道路、绿地、物业管理用户及其他公共场所、公用设施的所有权归属对建筑区划内车位、车库的所有权归属做了规定对建筑物及附属设施的维修资金、费用分摊、收益分配等事项，做了规定。4、物权法第七十六条第一款中业主共同决定事项的内容：制定和修改业主大会议事规则制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约选举业主委员会和更换业主委员会成员选聘和解聘物业服务企业或其他管理人筹集和使用建筑物及附属设施的维修资金改建、重建建筑物及附属设施有关共有和共同管理权利的其他重大事项。5、物权法中建筑区划内道路、绿地、车位、车库、物业管理用房等所有机归属的内容：物权法第七十三条规定:“建筑区划内的道路属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地属于业主共有，但属于城镇公共绿地或明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。” 物权法第七十四条对建筑区域内的车位、车库的所有权归属作了如下规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或出租等方式约定占用业主共有的道路或其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。6、物权法中关于建筑物及附属设施费用分摊与收益分配的内容：物权法第八十条规定:建筑物及附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或约定不明确的，按业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。7、物权法规定的建筑物及附属设施的管理形式：物权法第八十一条规定:业主可以自行管理建筑物及附属设施，也可委托物业服务企业或其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或其他管理人，业主有权依法更换。二、物业管理条例国务院令379号及2007504号于2007.10.1执行8、物业管理条例对物业管理的定义：条例第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。9、物业管理条例确立的七项基本制度及具体内容：创设了业主大会管理规约前期物业管理招标投标物业承接查验物业服务企业资质管理物业管理从业人员职业资格住宅专项维修资金等七项基本制度。10、物业管理条例对物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作的规定：条例第四十七条规定：物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。11、物业管理条例中关于利用物业共用部位、共用设施设备进行经营方面的规定：条例第五十五条规定：利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可按照业主大会的决定使用。12、物业管理条例规定的对业主未能履行交纳物业费职责的处理：条例第六章规定：违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。三、住宅室内装饰装修管理办法-建设部110号令13、住宅室内装饰装修管理办法对住宅装修的禁止行为：未经原设计单位或具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构将没有防水要求的房间或阳台改为卫生间、厨房间扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体损坏房屋原有节能设施，降低节能效果其他影响建筑结构和使用安全的行为。14、需要变动建筑主体或承重结构时的处理方式：110号第十四条规定：变动建筑主体或承重结构的，需提交原设计单位或具有相应资质等级的设计单位提出的设计方案。15、住宅室内装饰装修管理办法对因装修活动造成相邻住宅损失的处理规定：110号第三十三条规定：因住宅室内装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏等，装修人应当负责修复和赔偿属于装饰装修企业责任的，装修人可向装饰装修企业追偿装修人擅自拆改供暖、燃气管道和设施造成损失的，由装修人负责赔偿。四、关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释16、最高人民法院认定业主的条件：依法登记取得或根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。物权法第二章第三节：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或人民政府的征收决定导致物权设立、变更；因继承或受遗赠取得物权的；因合法建造等事实行为设立物权的所有权人。上述所有权人须依照法律规定办理登记，未经登记，不发生物权效力。17、最高人民法院对物权法所称专有部分的解释：建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：具有构造上的独立性，能明确区分具有利用上的独立性，可以排他使用能够登记成为特定业主所有权的客体规划上专属特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。18、最高人民法院对物权法所称共有部分的解释：除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分通道、楼梯、大堂等公共通行部分消防、公共照明等附属设施、设备避难层、设备层或设备间等结构部分；其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或其他权利人所有的场所及设施等；建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或城镇公共道路、绿地占地除外。19、最高人民法院对物权法规定的专有部分面积和建筑物总面积的认定：专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。20、最高人民法院对物权法第七十七条所称有利害关系业主的认定：业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或可能受到不利影响。21、最高人民法院对业主和物业服务企业不予支持的行为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。 22、建设工程质量管理条例对建设工程最低保修期限的规定：基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年供热、供冷系统为2个采暖期、供冷期电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程为2年其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。23、保安服务管理条例对自行招用保安员的单位的要求：自行招用保安员的单位应当具有法人资格，有符合本条例规定条件的保安员，有健全的保安服务管理制度、岗位责任制度和保安员管理制度。娱乐场不得自行招用保安员。自行招用保安员的单位，应当自开始保安服务之日起30日内向所在地设区的市级人民政府公安机关备案，备案应当提供材料：法人资格证明法宝代表人、分管负责人、保安员的基本情况保安服务区域的基本情况建立保安服务管理制度、岗位责任制度、保安员管理制度的情况。保安服务中形成的监控影像资料、报警记录，应当至少留存30日备查，保安从业单位和客户单位不得删改或扩散。24、保安服务管理条例规定的保安员的禁止行为：保安服务管理条例第三十条规定：保安员不得有下列行为：限制他人人身自由、搜查他人身体或侮辱、殴打他人扣押、没收他人证件、财物阻碍依法执行公务参与追索债务、采用暴力或以暴力相威胁的手段处置纠纷删改或扩散保安服务中形成的监控影像资料、报警记录侵犯个人隐私或泄露在保安服务中获知的国家秘密、商业秘密以及客户单位明确要求保密的信息违反法律、行政法规的其他行为。 25、民法通则中与物业管理密切相关的规定：中华人民共和国民法通则是一部调整平等主体的公民之间、法人之间、公民和法人之间的财产关系和人身关系的法律。在第六章 民事责任中的有关规定，与我们日常物业管理服务密切的关系。26、消防法中与物业管理密切相关的重要规定内容六个有：有义务有制度有责任有教育（培训）有检查有演练。27、在行政执法中，立法法所确定的法律适用规则：上位法优于下位法、后法优于前法、特别法优于一般法、不溯及既往的法律适用规则。第二部分 北京市地方规章、规范性文件28、现阶段物业管理存在的问题：开发建设阶段遗留问题影响到后期的物业管理物业服务不规范为主委员会成立有困难信息不对称。29、北京市两个标志性法规是：北京市人民政府令1995年第21号北京市居住小区物业管理办法于1995.10.1起执行北京市人民政府令2010年第219号北京市物业管理办法于2010.10.1起施行。30、北京市物业管理办法的基本思路：围绕开发遗留问题，创新前期物业管理制度完善业主自我治理机制构建质价相符的市场环境，创新管理手段规范物业服务企业行为，创新行业监管模式。31、北京市物业管理办法对物业管理的定义：是指业主自行或通过他人对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。32、北京市物业管理办法中划分物业管理区域的原则：建设单位应当在销售房屋前，结合物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素划分物业管理区域，并在房屋买卖合同中明示。物业主要配套设施设备和相关场地共用的，应当划分为一个物业管理区域；住宅区和非住宅区原则上应当划分为不同的物业管理区域。33、北京市物业管理办法对业主共同决定物业管理区域进行分立或合并事项时的规定：业主共同决定对物业管理区域进行分立或合并的，应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出申请，由街道办事处、乡镇人民政府会同区县房屋行政主管部门等相关部门进行审查，确需调整的，予以确认并公告。34、北京市物业管理办法对建设单位委托专项服务的规定：建设单位可将全部专项服务委托给物业服务企业，也可将专项服务委托给专业性服务企业。35、北京市物业管理办法中对于物业管理活动的相关监督管理工作的具体划分：北京市房屋行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。区县房屋行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。供水、排水、供电、供气、供热、环境卫生、园林绿化、停车管理、秩序维护、设施设备维护等专项服务的行业主管部门和专业监管部门依法按照职责负责相关监督管理工作。36、北京市物业管理办法中规定的物业管理活动的区县人民政府、街道办事处、乡镇人民政府对业主大会、业主委员会的成立及相关活动的对应职责：区县人民政府应当做好辖区内物业管理以及和谐社区建设的相关工作街道办事处、乡镇人民政府负责对辖区内业主大会、业主委员会的成立及活动进行协助、指导和监督，协调处理纠纷。37、新建住宅物业，对于建设单位配建的物业服务用房的要求与标准：新建住宅物业，建设单位应当配建物业服务用房，包括客服接待、项目档案资料保存、工具物料存放、人员值班备勤、业主大会及业主委员会办公用房等，并在房屋买卖合同中明确物业服务用房的坐落位置。新建物业，物业服务用房不得低于150平方米，其中地上房屋不得低于100平方米，业主大会及业主委员会办公用房建筑面积30至60平方米。38、前期物业服务责任：建设单位承担前期物业服务责任。销售房屋时，前期物业服务合同应当作为房屋买卖合同的附件。39、前期物业管理建设单位撤出管理区域并移交相关资料的前置条件是：业主共同决定解除前期物业服务合同的，建设单位应当与全体业主进行物业共用部分的查验交接，撤出物业管理区域，并移交相关资料。40、业主共同决定解除前期物业服务合同的情况下，建设单位应当与全体业主进行物业共用部分查验可以选择的方式：全体业主承接前应当对物业共用部分进行查验可委托选聘的物业服务企业进行查验也可以共同委托物业服务评估监理机构进行查验。41、业主对物业管理区域共用部分实施共同管理时由业主共同决定的事项内容：制定或修改管理规约、业主大会议事规则选举或更换业主委员会委员确定或变更物业管理方式、服务内容、服务标准和收费方案选聘、解聘物业服务企业或不再接受物业服务企业事实服务筹集、管理和使用专项维修资金申请改建、重建建筑物及附属设施申请分立或合并物业管理区域决定物业管理区域内的其他重大物业管理事项。42、业主对物业管理区域共用部分实施共同管理的事项中，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意的事项：筹集、管理和使用专项维修资金申请改建、重建建筑物及附属设施同时申请分立或合并物业管理区域的，应当分别经原物业管理区域内以及拟分立或合并后物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。43、业主对物业管理区域共用部分实施共同管理，具体事项范围和决定程序：业主对物业管理区域共用部分实施共同管理；业主大会议事规则全体业主共同决定。44、未成立业主大会，发生物业服务企业停止服务或其他重大紧急物业管理事件，需要业主共同决定解聘、选聘物业服务企业或其他事项的处理方式：由物业所在地街道办事处、乡镇人民政府指导协助业主共同决定有关事项。45、建设单位向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府报送筹备首次业主大会会议所需资料并推荐业主代表作为临时召集人的条件：已交付专有部分达到50%以上的，建设单位推荐业主代表作为临时召集人。46、除建设单位外，业主自己申请成立业主大会需要满足的条件：占总人数5%以上或专有部分占建筑物总面积5%以上的业主可以自行向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出书面申请成立业主大会。47、街道办事处、乡镇人民政府在接到申请成立业主大会后需要履行的职责：接到申请之日起60日内指定代表担任筹备组组长。48、业主委员会选举产生后30日内持下列材料向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府备案时提交材料清单：筹备组出具并由组长签字的业主大会成立和业主委员会选举情况的报告业主大会决议管理规约、业主大会议事规则业主委员会委员名单。49、北京市物业管理办法中对业主委员会委员资格自动终止后移交工作的规定：应当自终止之日起3日内街道办事处、乡镇人民政府应当责令移交，物业所在地公安机关应当予以协助。50、北京市物业管理办法中对物业服务合同内容的规定：应当对双方权利义务物业服务事项服务标准服务费用项目负责人物业服务用房的管理与使用合同期限服务交接违约责任等内容进行约定。51、北京市物业管理办法对于物业服务企业委托外包服务的要求：物业服务是包括各专项服务的综合服务。物业服务企业可以将专项服务委托给专业性服务企业，但不得将全部物业服务一并委托给其他单位或个人。52、物业服务企业公示服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况时的具体规定：北京市物业管理办法中规定，物业服务企业应当按照价格主管部门的规定，将服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域内显著位置公示。每年一季度公示上一年度物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算。业主提出质询时，物业服务企业应当及时答复。业主共同决定或业主委员会要求对物业服务项目收支情况进行审计的，物业服务企业应当予以配合。53、物业服务合同期限届满前，全体业主共同决定续聘或解聘原物业服务企业的，应当履行的义务：决定续聘原物业服务企业的，应当与原物业服务企业协商签订物业服务合同；决定解聘的，应当履行必要的通知义务，合同未约定通知期限的，应当于合同期限届满前三个月告知原物业服务企业，并在物业管理区域内公告。54、物业服务合同届满，物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当履行的义务：通知义务未约定通知期限的于三个月通知业主。55、业主共同决定不再接受物业服务时，物业服务企业提供物业服务及向业主收取物业服务费用的规定：物业服务企业未与业主签订书面物业服务合同，但事实上提供了物业服务，并履行了告知义务的，物业服务企业有权要求业主履行相关义务。业主共同决定不再接受物业服务的，物业服务企业不得强行提供物业服务，不得以事实服务为由向业主收取物业服务费用。物业服务企业决定不再提供物业服务的，应当提前三个月告知业主。56、对拒不撤出物业管理区域的物业服务企业，新的物业服务企业和业主争取权益的合法手段：原物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，新的物业服务企业和业主应当与原物业服务企业协商解决；协商不成的，应当依法提起诉讼或申请仲裁，不得强行接管。57、北京市物业管理办法对物业服务项目负责人与服务项目之间的规定：业主共同决定要求物业服务企业更换项目负责人的，物业服务企业应当及时更换。58、物业服务质量、服务费用和物业共用部分管理状况如何进行评估：业主、物业服务企业、建设单位和有关部门可委托物业服务评估监理机构，就物业服务质量、服务费用和物业共用部分管理状况等进行评估和监理。59、业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主维护自己权益的措施：业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可请求人民法院予以撤销。60、北京市物业管理办法所指的前期物业管理期限：是指从首户业主入住起至全体业主与建设单位完成物业共用部分交接止。61、北京市物业管理办法实施后申请办理商品房预售许可或现房销售的住宅物业项目，确定物业服务事项和服务标准的有关规定：建设单位应当在销售房屋前确定物业服务事项和服务标准，并委托物业服务评估监理机构对服务费用进行测算，测算结果应当在销售场所公示，并写入房屋买卖合同和前期物业服务合同。建设单位应当按照合同约定的服务事项和服务标准提供服务。62、关于北京市物业管理办法实施中若干问题的通知对业主和街道办事处、乡镇人民政府的要求分别是：街道办事处、乡镇人民政府对业主大会、业主委员会的成立协助、指导和监督。63、北京市物业管理办法实施后申请办理商品房预售许可或现房销售的住宅物业项目，对完成物业共用部分交接前收取物业管理费的规定：完成物业共用部分交接前，建设单位不得向业主收取物业服务费；业主按照前期物业服务合同的约定缴纳物业服务费：筹备组成立满3个月未召开首次业主大会的未决定解除前期合同且未确定管理方式的首次业主大会结束后，建设单位向全体业主发出书面查验通知之日起30日内未开始查验的查验后建设单位向全体业主发出书面交接通知之日起30日内未完成交接的筹备组成立公告，首次业主大会会议，查验通知、交接通知、物业服务查验交接报告或摘要文本在显著位置公示。64、发放和首次使用“业主一卡通”的具体规定：一卡通内预存不超过12个月物业费，相关约定即时生效，建设单位可根据约定通过银行直接从一卡通中划转前期物业服务费并履行必要的通知义务、公示。65、北京市物业管理办法实施后申请办理商品房预售许可或现房销售的住宅物业项目，对前期物业服务责任、物业服务方式的规定：建设单位可自行提供前期物业服务，也可将全部专项服务委托给物业服务企业、专项服务委托给专业性服务企业，应当符合相关的资质要求。66、北京市物业管理办法实施前，对同一物业管理区域内分期开发建设的住宅物业项目物业服务合同的规定：按合同约定执行。67、北京市物业管理办法实施后，对政府相关部门在物业用房方面的要求：规划行政主管部门核发建设工程规划许可证；测绘单位在房屋土地测绘技术报告书中标明物业用房位置、面积；房屋行政主管部门办理测绘成果备案时应当核查是否符合标准规定。68、北京市住宅专项维修资金使用审核标准（京建发2010272号于2010.5.23执行）的物业适用范围：是北京市行政区域内的商品住宅、售后公有住房。69、北京市住宅专项维修资金使用审核标准中对质量保修期限的规定：住宅质量保证书中承诺的质量保修期限高于上述规章、标准的，以住宅质量保证书承诺的期限为准。70、住宅专项维修资金的审批条件：经两个三分之二以上的业主讨论通过。71、住宅保修期满后，可以不需住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过，即可使用住宅专项维修资金进行维修的紧急情况：难以解决的电梯危及人身安全的要停梯整改供水中断楼体单侧外墙面五分之一以上脱落危险的危及人身财产安全的要求对消防设施设备维修及更新、改造的。72、北京市物业服务企业信用信息管理办法京建发2010658号于2011.1.1执行。73、北京市物业服务企业信用信息管理办法适用的对象：本市行政区域内物业服务企业对物业项目实施物业服务活动的监督管理，及其信用信息的采集、发布和使用活动。74、本市物业服务信用信息系统监督管理的分工和职责：市房屋行政主管部门负责全市物业管理行业的信用信息管理工作； 区县房屋行政主管部门负责对辖区物业服务企业及其负责人的违法违规行为进行检查、处理、记分，将结果记入信用信息档案。北物协负责制定、组织实施本市物业服务行业人才培养方案，组织项目负责人继续教育的培训工作。75、物业服务合同备案制度对物业服务企业、建设单位、业主及主管部门的具体要求：物业企业应当自物业服务合同签订之日起15日内备案建设单位应当自前期物业服务合同签订之日起15日内办理前期物业服务合同备案手续其他管理人应当自签订之日起15日内向项目行政主管部门备案区县主管部门受理后10日内办理备案手续，备案后5日内将相关信息告知项目所在地街道办事处、乡镇人民政府。76、物业项目负责人（2010.12.1执行）包括三种种类型：建设单位按照前期物业服务合同指派的物业服务企业按照物业服务合同约定指派的业主共同决定聘请的其他管理人。一个项目应当有一名驻场项目负责人，另有约定的除外。本市项目负责人持证上岗制度须经：市房屋行政主管部门考试合格、颁发证书合格证书有效期为三年，需要延期的，于期满前三个月向原发证机关申请办理延期手续每年须参加不少于40学时继续教育。项目负责人有下列情形之一的取消合格证书，并予以记录：未按规定参加岗位考核、继续教育的在记分周期累计扣分超过规定分值的（扣15分）其他应予取消合格证书的情形（自3年内不能在本市担任项目负责人）。77、信用信息主要包括：基本信息、业绩信息和警示信息。采集渠道：包括市、区县房屋行政主管部门及相关行政主管部门提供、物业服务企业及项目负责人自行申报。78、物业服务企业及项目负责人信用记分制度的具体规定：市、区县房屋行政主管部门对信用行为进行调查、确认，记分。79、物业服务企业及项目负责人信用记分制度的满分分别是：企业为20分、项目负责人为15分。记分周期从每年1月1日至12月31日止。80、依据信用记分结果：企业记分达到3分时书面警示、限期整改，不得参加示范项目考评，告知注册地区县房屋行政主管部门。企业记分达到5分时，注册地房屋行政主管部门约谈该企业法宝代表人，不得承接新项目，一年内不得参加示范项目考评，一年内不得晋升资质等级。企业记分达到20分时，一年内不得承接新项目，不得参加示范项目考评，不得晋升资质等级，不予开具出京诚信证明材料；核查不达标的，重新核定资质等级或注销企业资质证书。81、依据信用记分结果，项目负责人记分达到3分时书面警告；达到5分时进行约谈，记入信用信息档案；记分达到15分时，注销北京市物业项目负责人考试合格证书，进行公示，并扣除企业5分。82、物业服务企业及项目负责人的信用信息用途：可为市、区县房屋行政主管部门、相关行政主管部门及北京物协等实施物业服务企业资质等级核定、物业管理示范项目评定、物业服务评估监理、物业管理行业专家选聘等工作，提供监督管理的依据。83、北京市城镇房屋建筑使用安全综合治理办法京改发201017号于2010.6.2执行。84、房屋建筑使用安全管理应遵循的原则：合理使用、定期检查、预防为主、防治结合、综合治理、确保安全的原则。85、房屋建筑的安全责任人的定义：是指房屋建筑的所有人，房屋建筑所有人下落不明或房屋建筑权属不清晰的，实际占有有人是安全责任人。承担责任：房屋建筑的安全责任人应当对房屋建筑的安全使用、检查维护、安全评估与鉴定、安全问题治理等承担责任，保证房屋建筑的安全性、适用性、耐久性。86、房屋建筑管理人的定义：是对房屋建筑使用安全承担管理责任的自然人、法人或其他组织；自行管理的，安全责任人是管理人；委托的，受托人是管理人。 房屋建筑管理人的职责：进行检查维护、制止、报告、安全宣传。87、使用人在使用房屋建筑时，影响安全和公共利益的行为：擅自变动建筑主体和承重结构违法存放易燃、易爆、放射性、侵蚀性和危害人体健康的物品超过设计使用荷载使用房屋损坏、挪用或擅自拆除、停用消防设施、器材，设置影响逃生和灭火救援的障碍物擅自拆改防雷装置擅自拆改燃气、供暖、供电、通讯线路等设施设备。88、管理人对房屋建筑日常检查的内容：异常现象虫蛀、腐朽蚁情构件完好性装饰装修构筑物牢固情况运行状况消防标志完好性供水、电等基础设施设备的完好性。89、安全责任人应当根据物业类型、已使用时间、设计使用年限等不同情况，定期委托房屋安全鉴定机构进行安全评估的主要类型及要求：学校、医院大型公共建筑每时每5年进行一次评估居住建筑使用满30年，每10年进行一次达到设计使用年限仍继续使用的，每2年进行一次建在水渠、山坡等危险处，自交付使用起，每5年进行一次梁、板、柱结构构件和阳台、雨罩自交付使用第30年起，进行一次安全评估，以后每10年进行一次。悬挑阳台、外窗、抹灰、屋檐自交付使用起每10年进行一次。90、房屋建筑安全责任人应当委托安全鉴定机构进行安全鉴定的具体情形：开裂、变形，地基不均匀沉降危及使用安全的结构改造或改变使用用途的结构损伤的影响使用安全的出现损伤的变动建筑主体和承重结构的有安全隐患、需进行安全鉴定的其他依法进行安全鉴定的。费用由安全责任人承担，人为原因导致房屋建筑出现安全问题的，鉴定费用由责任人承担。91、房屋建筑安全问题的治理措施及费用承担：应采取修缮、解除危险、拆除措施。治理费用由安全责任人承担；人为原因导致的其治理费用由责任人承担。92、房屋修缮：是指为保持和提高房屋的完好程度与使用功能或为延长房屋耐用年限，对既有房屋建筑进行必要的维护、维修、拆改、翻修和再装饰所进行的查勘、设计、施工和验收的过程控制活动。93、房屋修缮工程应依法取得施工许可证的对象：投资额达到30万元以上或面积达到300平方米以上时，依法取得施工许可。94、危险房屋的处理类别：观察使用处理使用可解除危险的房屋停止使用无修缮价值，不危及相邻他人安全的整体拆除整幢危险且无修缮价值，立即拆除的。95、房屋应急抢险遵循的原则：属地为主、分级负责、预防为主、防治结合、快速反应、统一指挥、保障有力的原则。96、北京市物业服务第三方评估监理管理办法京建发2010383号于2010.10.1执行。97、物业服务第三方评估监理：是指物业服务评估监理机构接受业主、业主大会、建设单位、物业服务企业或有关部门的委托，依照法律、法规、规章规定和合同约定，对物业服务质量和服务费用、物业共用部位和共用设施设备管理状况等提供专业评估监理服务的活动。98、各当事人应当如何委托物业服务评估监理服务：应当与委托人签订书面合同，约定服务内容及费用。与委托事项有关的证明材料。业主应当提供身份证明、房屋权属证明；业主大会或业主委员会应当提供备案证明；建设单位应当提供有关行政主管部门核发的立项、用地、规划等任一许可证明；物业服务企业应当提供物业服务合同。99、物业服务评估监理业务范围、收费方式和付费主体：项目交接查验服务费用评估服务质量评估其他需要评估监理的事项。按照“谁委托谁付费”原则；建设单位和全体业主共同委托，由建设单位承担评估费用。100、在物业服务评估监理活动过程中，评估监理机构、建设单位、物业服务企业及相关当事人的义务：保持资料的齐全完整，物业项目交接验收评估报告相关资料保管期限不得低于5年；物业服务费用评估、物业服务质量评估报告相关资料保管期限不得低于3年。101、北京市物业项目交接管理办法京建发2010603号2010.12.1执行102、物业项目交接的含义：是指建设单位或物业服务企业与全体业主之间进行移交和承接的行为。103、物业项目交接的主体的规定：已经成立业主大会的由业主委员会代表全体业主进行交接； 未成立业主大会的，可由全体业主授权的业主代表进行交接。全体业主可以委托选聘的物业企业进行交接；委托物业服务评估监理机构进行，并出具交接查验报告。104、物业项目交接的内容包括：物业项目名称、交接主体、交接时间、权利和责任分界点、交接内容、交接查验方法和标准、相关债权债务的处理、争议解决方式。业主共同决定解除前期物业合同的，由全体业主与建设单位进行交接：业主共同决定告知建设单位签订协议告知主管部门移交和承接。业主共同决定不再接受事实服务的：书面告知物业企业，签订合同的，应当在届满前3个月书面告知物业企业签订协议主管部门按协议进行移交和承接。物业服务企业决定不再提供事实服务的：物业企业提前3个月书面告知全体业主签协议书面告知行政主管部门按协议进行移交和承接。物业服务企业告知之日至合同期限届满之日不足3个月的，应当自告知之日起3个月后方可撤出物业管理区域，不得擅自停止物业服务。业主共同决定选聘新的物业企业，全体业主与物业服务企业进行交接程序：全体业主书面告知物业服务企业双方签订交接协议全体业主及时告知物业所在地街道办事处、乡镇人民政府及主管部门双方按照北京市物业管理办法和交接协议约定，对物业共用部分进行查验交接并对物业管理相关资料进行移交和承接。105、交接过程中对各方的禁止行为：拒不移交物业用房和相关资料拒不配合交接查验拒不撤出物业管理区域强行接管法律、法规、规章禁止的其他行为。106、应急物业服务的适用情形和具体要求：不能维持正常物业管理秩序的，物业所在地街道办事处、乡镇人民政府应组织提供应急物业服务：合同期限届满，建设单位或原企业依法撤出物业管理区域，全体业主未能依法确定物业管理方式的合同期限内，建设单位或物业企业违反约定单方解除物业服务合同合同期限内，建设单位或物业企业因破产、资质被注销，不能履行物业服务义务的。应急仅限于垃圾清运、秩序维护、二次供水、电梯运行等基本生活的服务事项。应急服务费用由全体业主承担，业主委员会协助收取。应急物业服务期限一般不超过3个月。107、业主决定共同事项公共决策平台使用规则京建发2010545号于2010.10.1执行。108、物业管理区域内可以使用决策平台表决的事项有：业主可发起：成立业主大会筹集、管理和使用建筑物及其附属设施的维修资金变动建筑主体和拆改承重结构改变房屋建筑使用用途决定本楼幢、本单元共同决定事项。业主委员会可发起的：修改业主大会议事规则；修改管理规约；决定或变更物业管理方式、服务内容、服务标准和收费方案；选聘和解聘物业企业或其他管理人；筹集、管理和使用建筑物及附属设施的维修资金；选举业主委员会或更换业主委员会成员；决定业主委员会的工工作职责和经费；审查业主委员会和物业企业或其他管理人的年度工作报告；决定改建、重建建筑物及其附属设施；申请分立或合并物业管理区域；决定本物业管理区域内全体业主共有部分的经营、收益分配等方案；决定本物业管理区域内共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的制度；决定利用物业共有部分停放机动车的车位设置、管理、收费等事项；改变和撤销业主小组做出的与业主大会决定有抵触的决定；决定本物业管理区域内全体业主诉讼事宜；决定有关共有和共同管理权利的其他重大事项。物业服务企业发起：筹集、管理和使用建筑物及附属设施的维修资金。109、实行一卡通制度的业主如何申领一卡通：2010年10月1日以后入住的城区新建住宅物业项目，建设单位应在业主办入住手续前，将购房人信息录入决策平台后，到光大银行申领该项目房屋的一卡通，并在办入住手续前将一卡通发给购房人。110、2010年10月1日前已入住物业项目的一卡通的申领：2010年10月1日前已入住物业项目的一卡通，可由业主委员会或物业服务企业统一到光大银行领取后发放给业主。111、共同决定事项发起人应当在发起决策前完成的工作：显著位置公示，不少于15日补录信息确认一卡通持卡情况。112、决策平台提供的表决方式有五种：互联网、电话语音、光大银行自助缴费机、人工帮助、现场协助。业主如何投票表决：每张一卡通同一事只能表决一次。113、北京市住宅专项维修资金管理办法于2009.12.1执行，对按照本办法交存住宅专项维修资金的业主的定义：住宅业主，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外住宅物业管理区域内的非住宅或住宅物业管理区域外与单幢住宅结构相连的非住宅业主前款所列物业属于出售公有住房的，售房单位应按照本办法规定交存住宅专项维修资金。114、北京市住宅专项维修资金管理办法出售公有住房的交存住宅专项维修资金的规定：业主按房改成本价的2%售房单位多层按售房款的20%，高层30%，从售房款中一次性提取。115、北京市住宅专项维修资金管理办法规定住宅共用部位的维修更新、改造范围：屋面防水层破损、顶层房间渗漏的楼房外墙出现雨水渗漏，引起外墙内表面浸湿地下室出现渗漏、积水的楼房外墙装饰层出现裂缝、脱落或空鼓率超过国家相应标准、规范规定值的增加保温层、建筑保温层出现破损或脱落，或建筑保温不良引起外墙内表面出现潮湿、结露或霉变的外墙及楼梯间、公共走廊涂饰层出现开裂、锈渍、起泡、翘皮、脱落、污染的公共区域窗台、门廊挑檐、楼梯踏步及扶手、围护墙、院门出现破损的公共区域门窗或窗纱普遍破损的其它情况。116、北京市住宅专项维修资金管理办法规定住宅共用设施设备的维修和更新、改造范围：电梯主要部件需要进行维修或更换的二次供水系统设备部件磨损、锈蚀严重的避雷设施不能满足安全要求的配电设备部分电缆、电线、配电箱内元件损坏的消防系统出现功能障碍，或部分设备、部件损坏严重的楼内排水设备出现故障，给、排水管道漏水、锈蚀严重、排污泵锈蚀或其他设备损坏的其他情况。117、北京市住宅专项维修资金管理办法规定住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用的分摊方式：相关业主按照各自拥有物业建筑面积比例分摊。专属一个单元业主的共用由该单元全体业主按比例分摊；专属一个楼层的由该楼层按比例分摊售后公有住房之间的按比例分摊售后公有与商品住宅或非住宅之间的先按比例分摊到各相关物业，再按项的原则进行分摊。118、规定住宅专项维修资金划转业主大会管理后，需要使用住宅专项维修资金的办理规定：物业企业提出使用方案业主大会依法通过使用方案物业企业实施使用方案物业企业向业主委员会提出列支业主委员会审核同意，并报区县建委备案，使用售后公有住房经区县房改部门审核同意业主委员会向开户银行发出划转通知，使用售后公有住房维修资金的，发出支付通知业主大会开户银行划转至维修单位。119、北京市住宅专项维修资金管理办法规定危及房屋使用安全的紧急情况：屋面防水损坏造成渗漏的电梯故障危及人身安全的高层住宅水泵损坏导致供水中断的楼体单侧外立面五分之一以上有脱落危险的消防系统出现功能障碍，消防管理部门要求对消防设施设备维修及更新、改造的。120、北京市住宅专项维修资金管理办法对不得从住宅专项维修资金中列支的费用规定：依法应当由建设单位、施工单位承担的依法应当由相关单位承担的应当由当事人承担的根据物业服务合同约定，属于物业服务内容的日常维修和养护费用。121、北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见京高法发2003389号于2004.1.1执行。122、业主拖欠物业费的滞纳金确定原则：物业企业依据约定请求一并支付滞纳金的，法院将予支持；数额过高的，可适当调整，一般不应超过欠费金额。123、物业服务费案件的诉讼时效期间确定原则：2年。但不会过苛，除物业服务企业明显怠于行使权利的，一般会认定其在持续主张权利。124、业主要求物业服务企业承担财物丢失或毁损责任的情形及条件：物业合同约定有财物保管服务，业主可以要求企业依保管义务承担相应的赔偿责任物业合同没有约定的，未尽到安全防范义务或未配置应有的安全防范设备，对财物丢失或毁损有过错的，业主可以要求物业企业承担与其过错相适应的赔偿责任。125、业主要求物业服务企业承担车辆丢失或毁损责任的情形：设有车辆泊位，收取泊位维护费用，按签订协议确定赔偿责任没有协议的，物业企业有过错的，可根据过错程度、收费标准确定物业企业应承担的赔偿责任。126、北京市住宅物业服务标准京建发2010613号于2010.10.1执行。127、北京市住宅物业服务标准基本规定的理解：物业共用部分的维修养护为日常维修养护，物业服务标准分为五级，一级为最低标准。签订物业合同时，依据住宅物业实际情况确定物业服务事项，选定物业服务标准，施行前已签订合同的按约定执行。128、北京市住宅物业服务标准分为五级，一级为最低，每一级标准高于且包含相应低一级的标准。每一级标准包括的内容：基本要求、共用部位及共用设施设备运行、维修养护、消防安全防范、绿化养护、环境卫生、公共秩序维护、装饰装修管理等。129、临时管理规约的制定主体有：建设单位。130、临时管理规约的制定时间：应在销售房屋前制定临时管理规约，并在销售场所公示。131、临时管理规约的基本内容有九部分：物业基本情况物业的使用、维修和管理前期物业服务装饰装修首次业主大会会议筹备物业项目交接争议解决方式附则。132、临时管理规约的必备条款：尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，由建设单位享有业主权利、承担业主义务业主在交付手续前，应向建设单位领取“业主一卡通”业主共同决定解除前期合同并确定管理方式的，建设单位应按办法规定与全体业主进行物业共用部分查验交接建设单位应自首次业主大会会议筹备组成立之日起7日内提供资料，并承担会议所需费用建设单位应于每年第一季度公示上一年度前期物业合同履行情况、收支情况。133、北京市物业管理行业专家管理办法京建发2010340号。134、关于印发北京市物业项目承接查验评估规范（试行）、北京市物业服务费用评估规范）（试行）和北京市物业服务质量评估规范（试行）的通知京建发2010391号。135、电梯使用单位的安全管理人员应履行的职责：进行电梯运行的日常巡视，做好电梯日常使用状况记录，落实电梯的定期检验计划；妥善保管电梯层门钥匙、机房钥匙和电源钥匙；监督电梯日常维护保养单位定期检修、保养电梯；发现电梯存在安全隐患需要停止使用的，有权作出停止使用的决定，并立即报告本单位负责人；遇有火灾、地震等影响电梯运行和电梯乘客人身安全的突发性事件时，应当迅速采取措施，停止电梯运行。136、北京市供热采暖管理办法于2010.4.1执行。137、供热单位在供热服务中应当遵守的规定：建立供热设施巡检制度，对管理范围内的供热设施进行检查，并作好记录。发现共用设施隐患应及时消除；发现用户自用采暖设施存在隐患的，应书面告知用户及时消除供热前应进行供热系统充水、试压、排气、试运行等工作，并提前在供热范围内公告建立用户采暖温度抽测制度，定期对用户室温进行检测，测温记录应有用户或其他证明人签字采暖期内实行24小时服务，并及时处理和回复用户反映问题。138、供热范围内住宅用户的室外、室内共用供热设施的管理、维护、抢修和更新改造责任方；室内自用采暖设施维修、更新的相关费用承担方：供热单位应当对供热范围内住宅用户的室外供热设施和室内共用供热设施承担管理、维护、抢修和更新改造的责任，机关、部队、企事业单位的后勤服务部门提供社会供热服务的，可以按照规定委托专业企业承担。住宅用户发现室内供热采取设施异常、泄漏情况时，应及时向供热单位报修，并承担室内自用采暖设施维修、更新的相关费用。非住