重庆主城房地产市场报(高策机构)最终版.doc

重庆市房地产市场2月份市场报告高策机构重庆公司前期部2013年3月13日 特 别 提 醒数据采集时间说明本文内宏观政策、城市规划以及市场观点信息采集日期为2月1日至28日。本文内市场供应数据采集截至日期为2月1日至28日。本文内市场销售数据采集截至日期为2月1日至28日。本文内土地市场新增数据采集日期为2月全月数据。本文内土地市场成交数据采集日期为2月1日至28日。本文内媒体登陆数据采集日期为2月1日至28日。版权说明 本文内包含的资料属于高策机构（重庆）高策房地产经纪有限公司的商业机密, 一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于高策置业内部及相关合作伙伴参考之用，除此之外，不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。如果高策机构相关合作方或第三方决定采用本文或本文内数据，对本文档中数据的发布、使用和复制的必须通告高策机构并且在引用文本中进行明确说明。本限制条款不适用于从其它合法渠道得到对文中包含数据的使用授权的情况。版权由高策机构所有。本报告数据说明：1、本报告中所涉及的批准预售、新开盘及加推、成交数据未特别注明的，均为建筑面积；2、本报告中所涉及的新开盘及加推、成交价格未特别注明的，均为建筑面积价格；3、 除新开盘及加推、媒体投放数据为高策机构独家采集；4、 本报告中批准预售、成交数据均来自网上房地产网站；土地数据来自重庆市土地交易中心网；目 录一、市场概述8二、资讯信息解析92.1宏观政策92.1.1 国务院常务会议召开 部署房地产调控五大措施92.2市政规划112.2.1轨道五号线和环线将要动工 四座跨江大桥有望年内通车112.3 本地楼市122.3.1 大渡口区着力打造主城第六商圈显成效12三、土地市场解析143.1土地市场综述143.2土地供应市场解析143.3土地需求市场解析15四、商品房供应市场解析174.1商品房供应市场综述174.2商品房批准预售解析174.2.1 商品房新批准预售总体解析174.2.2 重庆市主城各区新批准预售面积解析184.2.3 重庆市主城各物业新批准预售面积解析184.3 商品房新开盘解析194.3.1商品房开盘供应总体解析194.3.2 2013年2月主城各区商品房新开供应解析204.3.3 2013年2月主城商品房各物业开盘供应解析214.3.4 2013年2月主城商品房各产品线开盘供应解析23五、商品房需求市场255.1商品房需求市场综述255.2商品房成交解析255.2.1商品房成交总体解析255.2.2 2013年2月重庆市主城各区域商品房成交解析27六、报媒推广解析286.1商品房报媒市场综述286.2商品房报媒推广总量解析286.3商品房报媒推广区域解析286.4商品房报媒推广媒体解析306.5商品房报媒推广诉求解析306.6商品房媒体推广排行解析316.7商品房媒体推广典案解析31一、 市场概述本月看点： 2013新国五条政策出炉，重庆楼市影响甚微 轻轨五号线、环线今年动工及四座大桥通车，带动沿线板块发展 重庆土地市场进入短暂调整期，供应微涨成交下跌 重庆主城2月成交同比上涨29%，18373套成交延续暖春二、资讯信息解析2.1宏观政策2.1.1 国务院常务会议召开 部署房地产调控五大措施20日国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署继续做好房地产市场调控工作。1、完善稳定房价工作责任制；2、坚决抑制投机投资性购房；3、增加普通商品住房及用地供应；4、加快保障性安居工程规划建设；5、加强市场监管。 随后，国务院2013年3月1日发布国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知，通知中提出：、税务、住房城乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。领域观点：政策条款细则内容政策解读完善稳定房价工作责任制加强对省级人民政府稳定房价工作的监督和检查。对执行住房限购和差别化住房信贷、税收等政策措施不到位、房价上涨过快的，要进行约谈和问责。1、公布房价控制目标、制定控制计划这一措施与问责制均是在2011年就已经提出的，政策出台后中央政府并未严格审查各地的控制目标和控制结果，另外，地方政府也可通过延迟高端物业备案等手段来调整实际房价，总体来说，此条调控内容象征意义大于实际意义，更多的是中央政府的一种表态。但在地方政府和中央政府的博弈过程中，部分高端物业利益将会受损。 坚决抑制投机投资性购房已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市，限购区域应覆盖城市全部行政区域；限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房；购房资格审查环节应前移至签订购房合同（认购）前；对拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法连续提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。1、在目前全国有47个城市执行限购政策，但其中有30个城市限购范围以市区等范围为限。而且这一政策如果细化执行，将会影响近郊区域；就重庆而言2012年重庆商品住宅价格与2011年持平，不属于房价上涨过快的城市，因此实施限购的可能性非常小。 2、首次改善型置业门槛再次提高，需要看各地落实的细则政策，但本政策对一线支付能力比较强的二套房购房者来看，直接影响不大。3、房产税从客观来说，目前住房信息尚未联网，部分住房产权划分不清晰，暂不具备大规模统一实施的条件，目前扩容也只能存在于几个一线城市中，对于楼市的整体影响有限。重庆已实行房产税，因此扩大房产税收取范围对重庆影响也较小，但如果要求拓宽征收范围，对重庆某些打“擦边球”的高端楼盘有一定影响。 4、二手房交易的个税征收由交易总额的1%，调整为按差额的20%征收，对二手房市场将形成较大冲击，从而使得部分购房者转移到一手房市场，但由于核心区域房价偏高，购房者可能放弃交通、生活配套等条件进而选择总价较低的郊区，倒逼郊区一手房量价上涨，核心区域量价或影响较小。 5、细则出台后将降低投资利润，对住宅类投资市场有一定负面影响，此消彼长，商业商务市场投资机会相对增多，对商业商务市场有一定利好，但详细内容尚未公布，有待进一步论证。 增加普通商品住房及用地供应2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市，尽快形成有效供应。对中小套型住房套数达到项目开发建设总套数70%以上的普通商品住房建设项目，银行业金融机构要在符合信贷条件的前提下优先支持其开发贷款需求。1、“供地不低于前五年平均水平”，此条为国土部此前政策重申，结合此前政策，今年监管重点或在存量地块供应进行发力； 2、有别于以往政策，此次强调“尽快形成有效供应”，一方面为督促地方政府，另一方面也强调中小户型楼市供应压力的紧迫性，中小户型将得到政策的倾斜，从而成为市场供应的主力，市场仍将以刚需为主。 加快保障性安居工程规划建设全面落实2013年城镇保障性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。配套设施要与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用。完善并严格执行准入退出制度，确保公平分配。2013年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。1、保障房的建设主要意义在于在加大了市场供应量的同时，缓解由住房引起的社会矛盾。 2、此条内容的主要变化在于将外来务工人员纳入住房保障范围，但是没有细则支撑，未来的具体实施尚需观察。 加强市场监管继续严格执行商品房销售明码标价、一房一价规定，严格按照申报价格对外销售。各地区要切实强化预售资金管理，完善监管制度；尚未实行预售资金监管的地区，要加快制定本地区商品房预售资金监管办法。对预售方案报价过高且不接受城市住房城乡建设部门指导，或没有实行预售资金监管的商品房项目，可暂不核发预售许可证书。1、商品房预售管理、明码标价等均是之前提出的政策，最终多演变为了形式化措施，而“推进城镇个人住房信息系统建设”更是一个长期的过程，重在建立长效的监管和调控机制，短期不会有影响。 2、至于至于加强市场监测和信息发布管理意义更多的是对舆论的引导，并不能完全阐述市场实施，对于房价的调控，缺乏真正的意义。 重庆2012年成交量价平稳，不属于房价增长过快城市，因此实施限购的可能性非常小；重庆已实行房产税，因此扩大房产税收取范围对重庆影响也较小，但如果要求拓宽征收范围，对重庆某些打“擦边球”的高端楼盘有一定影响；重庆主要以自住型需求为主，投资性需求占比较小，打击投资的新政对重庆影响有限；对于消费者而言，可能造成部分消费者观望情绪，但因有“国八条”事件在前，观望情绪或时间缩短；对于开发商而言，由于摸不准购房者和市场的反应,一些开发商或加快推盘节凑。总体而言，2013年重庆楼市仍以平稳为主，国五条对重庆影响甚微。2.2市政规划2.2.1轨道五号线和环线将要动工 四座跨江大桥有望年内通车2月25日，市城乡建委召开2013年第一季度新闻通气会透露，今年内有一批重点工程即将竣工或开工。其中，轨道五号线要启动金渝大道至华岩寺段，轨道环线将启动重庆西站至五里店段前期工作。市城乡建委表示，2月6日，东水门长江大桥顺利合龙，标志着大桥主体结构完工，进入桥面附属设施施工阶段。千厮门嘉陵江大桥主塔已经完成施工，钢梁架设完成了50%。两座大桥有望在年底建成通车。高策观点：轨道五号线起于两江新区鸳鸯，终点为江津，是目前轨道项目中线路最长的一条线。拉近了主城区区县的距离。一期工程金渝大道至华岩寺先期开工，途径二郎片区、大坪片区、冉家坝片区、大竹林片区、照母山片区和鸳鸯板块，有利于带动各板块快速发展，增强房地产开发热度。环线先期启动重庆西站到五里店路段，拉近了沙坪坝区与江北区距离，促进沙坪坝与冉家坝片区加速发展。东水门大桥和千厮门大桥的通车，连通了江北CBD,弹子石CBD,解放碑CBD.促进经济的同时也改善了市民出行交通方便，并进一步促进茶园片区发展。2.3 本地楼市2.3.1 大渡口区着力打造主城第六商圈显成效 一是展会活动取得重大进展。成功举办首届迎春购物节、2012世界杯攀岩赛、首届夏季购物节、“两翼”农产品直销会等各类会展等各类会展10余场，游客突破10万人次，实现展会收入5亿元。二是重点商贸旅游项目有序推进。重庆万商国际贸易中心一期完工，壹街购物中心等城市商业综合体商业面积15万平方米建成并陆续投入使用。三是商圈品质进一步提升。首创“零售+旅游导购”模式的西奥海宁皮草城、主城西区首家IMAX影院、高品质时尚购物中心新天泽购物广场、一批国际知名品牌落户运营。四是招商引资成效明显。引进商贸龙头企业15户、商贸微型企业170家，培育限上商贸流通企业43家，商圈内社零同比增长12%。高策观点：大渡口地处重庆西区，以重工业为主，经济基础薄弱。第六大商圈的打造，有利于带动大渡口区人气，增加房地产开发热度。三、土地市场解析备注：本月数据统计截止时间为2013年2月28日，数据来源重庆土地交易中心3.1土地市场综述2月重庆土地市场新增供应土地28宗，土地面积162.73万方；成交7宗，土地面积58.71万方。其中，房地产相关用地新增供应14宗，土地面积113.82万方；房地产相关用地成交4宗，土地面积37.91万方，可开发体量76.93万方。据高策机构统计截止2月28日，重庆土地交易中心公布房地产相关用地成交4宗，土地面积37.91万方，可开发体量76.93万方，平均地价333万元/亩，楼面地价2467元/。3.2土地供应市场解析2013年2月重庆新增供应房地产相关用地14宗，土地面积113.82万平方米，环比上月上升51%。分布在5个区，渝北区新增供应5宗，土地面积49.17万方，居第一位。 3.2.1土地供应市场总体解析图：2012年2月2013年2月重庆房地产相关用地新增供应走势 数据来源：重庆土地交易中心2013年2月重庆新增供应房地产相关用地14宗，土地面积113.82万平方米，环比上月上升51%。3.2.2 2013年2月主城各区房地产相关用地供应解析图：2013年2月重庆房地产相关用地新增供应区域数据来源：重庆土地交易中心2013年2月新增房地产相关用地供应分布在6个区，渝北区新增供应5宗，居第一位；渝北区新增供应49.17万方，居第一位。 3.3土地需求市场解析3.3.1土地需求市场总体解析图：2012年2月2013年2月重庆市主城区房地产相关用地成交走势图数据来源：重庆土地交易中心2013年2月重庆房地产相关用地共成交4宗，可开发体量76.93万方，土地面积37.91万方，环比上月减少75.09万方，降幅66%。 图：2012年2月2013年2月重庆市主城区房地产相关用地成交均价走势图：数据来源：重庆土地交易中心2013年2月重庆房地产相关用地成交均价333万元/亩，环比上升101万元/亩，增幅43%。图：2012年2月2013年2月重庆市主城区楼面地价走势图： 数据来源：重庆土地交易中心2013年2月重庆房地产相关用地成交楼面地价2467元/，环比上升703元/，升幅391%。四、商品房供应市场解析4.1商品房供应市场综述2013年2月，重庆主城区新批准预售证31个，环比1月减少55个，降幅64%；同比去年2月增加8个，增幅35%，批售总建筑面积66.1万方，环比1月减少124.18万方，降幅65%；同比去年2月增加24.98万方，增幅61%。经过开年第一个月新增供应量的放缓过度，2月迎来的春节长假使得预售量也放了长假，当然随着春节的结束，3月的预售供应会如预期增长。 4.2商品房批准预售解析4.2.1 商品房新批准预售总体解析 年月 2013年2月2013年1月2012年2月环比同比批售证个数（个） 318623-64%35%批售住宅建筑面积（万） 47.40 137.8940.03-66%18%批售非住宅建筑面积（万） 18.70 52.391.09-64%1616%批售总建筑面积（万） 66.1190.2841.12-65%61%数据来源：重庆网上房地产图：2012年2月2013年2月重庆主城商品房新批准预售走势 数据来源：重庆网上房地产2013年2月，重庆主城区新批准预售证31个，环比1月减少55个，降幅64%；同比去年2月增加8个，增幅35%，批售总建筑面积66.1万方，环比1月减少124.18万方，降幅65%；同比去年2月增加24.98万方，增幅61%。4.2.2 重庆市主城各区新批准预售面积解析图：2013年2月重庆主城各区域新批售预售比较数据来源：重庆网上房地产2013年2月，主城区商品房新增批准预售面积主要集中于江北区、南岸区，其中南岸区新增预售总面积为19.01万方，位居第一；江北区新增预售总面积为10.14万方，位居第二。 4.2.3 重庆市主城各物业新批准预售面积解析物业形态预售证个数（个）批售建筑面积（万方）占比别墅10.160%洋房45.308%高层/小高层2041.9363%写字楼000%商业1318.7028%公寓000%合计66.09 100%数据来源：重庆网上房地产图：重庆主城各物业新批准预售占比趋势图数据来源：重庆网上房地产2月份仍以高层/小高层物业供应为主，且高层/小高层所占比例加大。春节后，刚需市场持续回暖，各大开发商趁热打铁，加快刚需物业的推盘节奏，力求快速出货。受政策影响，中高端物业持续低迷，供应小幅减少。商务市场中，写字楼的前期存量巨大，仍处于供过于求的状态，供需严重失衡，因此，本月写字楼无新增供应。4.3 商品房新开盘解析4.3.1商品房开盘供应总体解析2013年2月2012年2月2013年1月环比涨幅同比涨幅新推项目个数（个）233554-57.41%-34.29%新推房源套数（套）233547599137-74.44%-50.94%新推建筑面积（万）23.8746.0181.33-70.65%-48.12%去化套数（套）120726215113-76.39%-53.95%去化率52%55.07%56%-7.14%-5.57%数据来源：高策机构前期部图：2012年22013年2重庆主城商品房推盘走势数据来源：高策机构前期部2013年2月重庆主城区商品房新开盘/加推项目23个，共新增商品房2335套，新开盘/加推建筑面积23.87万平方米，开盘当天去化房源1207套，去化率52%。本月新开盘体量环比和同比均下跌，由于春节假期的原因，不少开发商调整了推盘节奏，去化率仍维持在50%以上。4.3.2 2013年2月主城各区商品房新开供应解析图：2013年2月重庆主城各区域商品房推盘体量比较数据来源：高策机构前期部区域新推项目个数（个）新开盘/推出面积（万方）新开盘/加推套数（套）去化套数（套）去化率巴南区53.6344118542%北碚区22.7325212048%北部新区31.301366649%大渡口区11.131565938%江北区47.9079258273%九龙坡区11.261122522%南岸区31.821427452%沙坪坝区10.87644164%渝北区20.67663248%渝中区12.581742313%总计2323.872335120752%数据来源：高策机构前期部2013年2月，主城区10个区域均有新开盘/加推，其中2个区域新推体量低于1万方。江北区以7.9万方居第一。本月主城各区平均去化率差别较大，江北区新开盘去化率最高达73%，主要由于中维都市美邻和保利江上明珠项目性价比高，去化良好所致；本月渝中区开盘去化率最低，仅为13%。开盘项目为恒大名都项目，恒大项目一般开盘去化率较低，以持续销售为主。4.3.3 2013年2月主城商品房各物业开盘供应解析物业形态新推项目个数（个）新开盘/加推面积（万方）新推套数（套）去化套数（套）去化率高层/小高层1620.752103112754%洋房62.922247935%别墅10.28113%写字楼00000商业00000合计2323.872335120752% 数据来源：高策机构前期部图：2013年2月重庆主城各物业推盘体量比例数据来源：高策机构前期部2013年2月，重庆主城区共23个项目新推盘，其中新推超高层/高层/小高层/公寓产品共16个，新推洋房项目6个，新推别墅项目1个，写字楼和商业项目无新推。4.3.4 2013年2月主城商品房各产品线开盘供应解析面积段推出套数（套）去化套数（套）去化率40以下0040-6041424860%60-8077045659%80-10048029361%100-12048518739%120-1501471611%150以上39718%合计2335120752%数据来源：高策机构前期部图：2013年2月重庆主城各面积段推盘套数比例数据来源：高策机构前期部本月60-80面积段推出套数最多，80-100的户型去化最好。刚需两房和小三房去化最好。房型推出套数（套）去化套数（套）去化率写字楼00单间00一房30918861%两房82258972%三房102740940%四房1712112%五房及以上600%合计2335120752%数据来源：高策机构前期部图：2013年2月重庆主城各房型推盘套数比例数据来源：高策机构前期部本月以刚需两房去化率最高，达到72%，刚性需求集中爆发，而供应则以三房供应最多，首改产品有复苏之势。五、商品房需求市场5.1商品房需求市场综述2013年2月，重庆市主城区共成交商品房18373套，环比2013年1月成交套数减少1200套，降幅为6.13%；同比2012年2月成交套数增加4188套，增幅为29.52%；2013年2月，重庆市主城区商品房共成交建筑面积159.24万平方米，环比2013年1月减少25.8万平方米，降幅为13.94%；同比2012年2月成交建筑面积增加32.31万平米,增幅为25.45%。2013年2月重庆市主城区商品房总成交金额为105.56亿元，环比2013年1月减少12.61亿元，降幅为10.67%；同比2012年2月增28.42亿元，增幅为36.84%。2013年1月主城区商品房建面成交均价为6629元/平方米，环比2012年12月增加243元/平方米，降幅为3.81%；同比2012年2月建面成交均价增加551元/平方米，增幅为9.07%。5.2商品房成交解析5.2.1商品房成交总体解析表：2013年2月重庆主城商品房环比、同比一览表：数据来源：重庆网上房地产，高策机构前期部图：2012年2月-2013年2月重庆主城区商品房成交走势分析：数据来源：高策机构前期部2013年2月，重庆市主城区共成交商品房18373套，环比2013年1月成交套数减少1200套，降幅为6.13%；同比2012年2月成交套数增加4188套，增幅为29.52%；2013年2月，重庆市主城区商品房共成交建筑面积159.24万平方米，环比2013年1月减少25.8万平方米，降幅为13.94%；同比2012年2月成交建筑面积增加32.31万平米,增幅为25.45%。图：2012年2月-2013年2月重庆主城区商品房成交均价走势分析2013年2月重庆市主城区商品房总成交金额为105.56亿元，环比2013年1月减少12.61亿元，降幅为10.67%；同比2012年2月增28.42亿元，增幅为36.84%。2013年1月主城区商品房建面成交均价为6629元/平方米，环比2012年12月增加243元/平方米，降幅为3.81%；同比2012年2月建面成交均价增加551元/平方米，增幅为9.07%。5.2.2 2013年2月重庆市主城各区域商品房成交解析图： 2013年2月重庆主城区商品房成交区域对比分析图：2013年2月重庆主城区商品房成交区域对比数据来源：高策机构前期部2013年2月，重庆市主城10区中，商品房成交套数最高区域为渝北区，该区2月成交商品房4647套；成交建筑面积最高区域为渝北区，2月成交建筑面积34.96万平方米；2月主城10区成交套数最低的为渝中区，该区共成交商品房458套，成交建筑面积最低的是大渡口区，2月成交建筑面积4.77万平方米。六、报媒推广解析6.1商品房报媒市场综述2013 年2月，重庆主城报媒投放频次及投放版面较2013年1月有大幅度下降，其中投放频次降幅高达约161%，投放版面降幅约144%。由于临近春节假期的刺激，1月的投放量降幅较大，为2月春节假期做好了铺垫，而2月投放量大幅度下降，开发商同时提高了在项目形象和促销活动上的宣传比例，在返乡置业、过年换新房等等口号下推出一系列优惠活动。 6.2商品房