商业地产整合推广XXXX0227.ppt

商业地产整合推广,Integration,购物中心品牌整合与推广,一个优秀的商业地产项目需要优秀的包装。包括VI包装、媒体炒作，各种媒体资源的综合运用等，并通过策略形成一种整体的传播力，想社会呈现出一个良好的公众形象。,1、推广对象：1）社会大众；2）投资客、商家；3）中端消费者2、推广形式更加丰富、多元、绚丽多彩3、推广手段更注重活动，包括公关、签约仪式、促销等4、推广周期季节性更加突出5、更注重品牌形象的树立，品牌形象影响更加长久,购物中心品牌整合与推广的特点：,购物中心品牌整合包装,Shoppingcenter,又一城的问号,走进香港又一城，就会看到一个引人注目的问号。,太古城中心的感叹号,走进太古城中心又会看到一个力量无限的感叹号。这些符号的运用，都是购物中心形象包装上的一个因素。,用艺术创作的方式进行项目主题包装,在香港IFCMALL，无论是正门入口“谁持彩练当空舞”的飘带造型，还是内部的主题商业氛围营造，都充分体现了“创造”这个主题，都是一个艺术作品，这正是IFCMALL最令人赞赏之处。,现代、金属、梦幻的主题，充满创意的、新一代的购物中心设计赢得未来。,朗豪坊正门的HappyMan雕塑，象征动力和朝气蓬勃。,根据不同的季节营造不同的商业氛围,通过在中庭摆放一些饰物、植物、器具，是商业氛围迎合季节性的促销主题。,在APM购物中心，促销信息可以做成一个雕塑。,香港购物中心对细节的运用是非常成功的，他们为一些枯燥的元素赋予了生命。,IFCMALL连卡佛绚丽的春季促销雕塑,国内的促销,指示系统,指示牌的设计体现了购物中心的品牌个性与整体品位，这是购物中心整体VI设计中的一个重要内容。指示牌是顾客在商场内购物的眼睛。地图为男人而设计，指示牌为女人而设计。,在商场内迷路了？看到悬挂在空中灵动的问号，就可以找到又一城的咨询服务台。,智能指引台,即便是一个洗手间也与种不同。APM的洗手间不仅有指示的区别，同时还有色彩的区别。男厕大面积的明黄色和绿色，女厕大面积的橙色，形成了鲜明的对比。让顾客在寻找厕所是，方向感无比清晰。,让购物中心的艺术与美无处不在。,商业地产客群分类,关于目标客群本案目标客群分为隐形目标客户群和显性目标客户群两部分。,隐形客户群是指被商场本身的氛围与形象以及货品的丰富与否、独特与否吸引而来的人流。,显性客户群是被本案所提供的良好的创新的氛围与场地，以及大量人流量等先决条件所吸引，购买或租赁本案商场来经营的各类商家和投资者。两者是一种互动的关系，同时他们与本案所提供的产品亦存在互动关系。,消费者消费越高，投资者、经营者取得的利润越高。投资者、经营者越有激情。反之亦然！,消费者,经营者从开发商手中得到经营权，经过自己的经营，在消费者手中获得价值。,针对不同的目标客群要采取不同的诉求方式,经营者、投资者,区域消费流与项目聚客力的辨证关系,便捷交通交通条件是否可以让消费者顺利到达这里。,经营价值,项目聚客力项目是否具有吸引目标客群来消费的优势特点。,区域消费流项目所在区域能提供多少消费的人流。,商业地产推广价值两段论,商业地产营销推广价值两段论,一、广告的招租期价值；认知：围绕价值核心，差异化的表达：“我是谁？我的价值是什么？”。引导：有人气的，最终消费者会喜欢的，有商业价值的，有财富感的。二、广告的经营期价值；认同：品牌文化管理着力诉求价值主张，把此“文化”赋予到未来的经营、商业管理、商业品牌推广、对消费者的服务中去，创造一个有美誉度、有消费者忠诚度的品牌。共鸣：值得爱戴的、改变生活的、新商业的、国际化的。,一、广告的招租期1、整体形象期：整体形象亮相为正式开始线上运作的第一个环节，其周期多为1个月。2、招商与销售期：项目招商依具体集团而定，洽谈国内等主要品牌为3个月、国际品牌往往需要半年以上。而销售周期则根据目标任务、市场动态来定。二、经营期开业期：开业时期是一个非常短暂的时期，它像是一个里程碑，对于一个项目的总结与开启。开业时间多为37天。运营期：运营期有三个阶段，一个是满场，二是稳场，三是旺场，三年之后正常情况下每年会有5的调整。,北京富力广场,商业项目推广案例,第一阶段：项目招商阶段,招商期广告推广思路,第一只广告思路：我们是谁？策划思路：项目首次亮相，同时阐明对CBD的意义与关系推广主题：北京富力广场万国际购物中心，让更繁华,招商期广告推广思路,第二只广告思路：我们有什么样的经营价值与意义？策划思路：新商业的产生，对北京的深远意义，包括对消费形态、消费观念、生活方式的引领等。用与世界上著名购物中心类比的方式阐明本项目的经营价值与深远影响力。1964。多伦多。orkdale1996。广州。天河城2005。香港。APM2007。北京。富力广场开创北京新商业时代,招商期广告推广思路,第三只广告思路：我们是什么样的？（商业主题价值）策划思路：新商业亮相后，告诉市场新商业是什么？其内涵与核心主张是什么？simplelife概念的深入阐释，同时说明simplelife新主张是未来时尚风潮的领先者，将盛启北京这个未来大都会商业史上的一个新的时代，成为北京新商业的经典样板。推广主题：simplelife新主张时尚风潮我为先,第四只广告思路：我们有哪些特点？（商业本身的经营价值）策划思路：商业经营规划与建筑格局规划的统一，有利于形成最合理的商业布局。商业建筑与空间设计是一个购物中心建筑设计中的关键元素。随着项目形象的确立，广告主题逐步向项目卖点层层深入。推广主题：1、490炫彩商业临街面，缤纷领耀东三环2、层层退台，梦幻剧场在消费空间的延伸,招商期广告推广思路,第五只广告思路：主力商家进驻，商业氛围的带动随着广告推广与招商工作的推进，已进驻商家将成为下一阶段招商广告诉求的重点。主力商家与进驻比例的广告诉求，是最具说服力的招商广告。,招商期广告推广思路,作为一个动态地产，商业地产主要依靠经营获得收益，需要依托商业的经营价值和经营特色。因此，我们需要把握项目“成功招商与可持续经营的关系”。,我们不但要做招商的成功，更要做经营的成功！,第二阶段：项目经营阶段,CBD区域的消费需求随着收入水平的提高，已经出现新的变化和调整。消费者在购物时不仅追求方便性、多样性，更注重个人品位的需求，同时更注消费过程的愉悦。,他们期待一个在空闲的时候可以解闷，可以购物，可以消遣，可以快乐的场所；期待一个能够让心情放松的驿站！不仅要满足购物的需求，更要满足其休闲的体验，时尚的需求，快乐的体验！,北京富力广场即是他们的DreamingHouse,在富力广场，快乐体验如音乐般的律动惊喜每天都在上演!,走进富力MALL，听不见传统商业模式的陈曲滥调走进富力MALL，可以如进行曲般对喜爱的品牌精挑细选;可以如Blues蓝调般解闷消遣，可以如Disco般激情挥洒，可以如咏叹调般低饮浅酌。走出富力MALL，也许未曾购买商品;但可看到五色商品的交响、缤纷的业态的鸣奏曲、带走了余音绕梁的快乐乐章！,ContinuousParty成为我们的价值主张与文化内涵！,SIMPLELIFE停不了的派对停不了的节目,富力广场这样解读“停不了的派对停不了的节目”,新商业以人的精神需求为第一性，打破文化和商业之间的壁垒的MALL。新体验通过提供让消费者满意的服务，丰富多彩的商品，给消费者创造“家的感觉”，使人们快乐消费，体验快乐！新生活在这里，有人觉得轻松自在，有人尽情开怀大笑，有人享受喜悦，品味温暖的感觉,因为“文化”，所以差异化！没有独特的文化，就没有独特的商业富力广场停不了的派对、停不了的节目富力广场有了这样的主张，就有了独特的灵魂。有了文化，就有了未来推广的核心。,停不了的派对,停不了的节目,经营期广告推广思路,富力广场的情境式营销,停不了的派对停不了的节目,ContinuousParty,通过情境化描摹，勾勒未来项目建成后的规划或建筑特点。藉由故事性穿插，体现富力广场为未来消费群带来的全新兴奋体验。,创意初衷,SimpleLife总形象硬件：退台、中庭、步行街上的购物、演播室、大屏幕软件：UME、餐饮、会员、俱乐部、时尚之都、资讯,系列创意立意点：,画面：强调绚丽品质，以模特为中心展示卖场情境要点文字：营造剧烈的戏剧冲突，聚焦目标群体注意力,系列风格,富力广场，打造六合一SimpleLife商业模式。懒人们，从此都兴致盎然的站起来了,开篇形象,停不了的派对停不了的节目在富力广场，见证你的快乐改变。,不回头，不知道自己已被浑然不觉诱惑了那么远,购物篇丰富业态、退台、中庭、步行街,购物篇,一小时里，足量购物60分钟，大退台设计和步行街让精彩一处接着一处富力广场，以退台、中庭、步行街建构一路风景的观光级购物。,富力广场齐集各类经典餐饮品牌，哈根达斯、大食代、肯德基、麦当劳、汉拿山、常胜鲍鱼美味不止是多一点！,节食篇丰富美食,一闪念，就断送了坚持三天的节食意志体态的优美是给别人看，食指大动却可犒劳自己。,节食篇,富力广场的室内演播厅，将与国内知名广播电台、电视台等主流媒体节目互动，精彩不断。消费之旅亦称影音之旅。,追星篇明星见面会、演播室、大屏幕,追星篇,宠爱那些爱出风头的明星们，成为更多人的fans,国际UME华星影院牵手富力广场，使富力广场成为国内一流的影视放映基地。见证华人电影的传奇崛起。,首映观礼前篇每年8-10场首映礼,观礼篇,来不及换上刚买的高跟鞋，就要和他一起看他主演电影的首映礼,富力广场，采用会员制度并给与优惠，提供送货上门及网络购物资讯，以及潜水、滑雪、骑马、高尔夫、游泳、健身、歌迷、车迷会等诸多俱乐部服务。,马术篇会员俱乐部,马术篇,开心，开的很专业一切的服务，宗旨都只有一个：少花钱，多开心；不花钱，也开心。,富力广场，联合时尚媒体、杂志，定期发布前沿时尚信息。给那些想在朋友聚会，女伴攀比时占尽先机的人。,资讯篇时尚资讯媒体互动,咨询篇,不是哈里波特，怎能未卜先知？随便听听时尚资讯发布吧,富力广场，顶级时尚品牌聚集地。来此一家，就不用再东奔西走追赶潮流了！,时尚秀篇,跟在后面去时尚，不如忘记时尚,商业中心基础数据知识,目录,GDP与商业发展,内容,国际经验,在人均GDP达到1000美元时，百货商店兴起；2000至3000美元时，超级市场兴起；6000美元时便利店兴起8000美元时仓储式商店兴起；12000美元时，购物中心大发展的时代。,购物中心常规面积,合理控制商业规模和运营风险，购物中心的面积控制在20万为佳。,商业辐射范围,都会型商业中心服务范围和影响面一般涵盖整个城市。区域型商业中心服务范围为广域的地和集聚区。服务人口在20万左右。社区型商业中心区域商业中心1-2公里以外的居住区。服