上海城市调研报告

1 / 11 上海城市调研报告 上海市城市规划展览馆调研报告 一线城市智慧城市项目 立项调查报告 版 本 历 史 目 录 1 上海 . 6 上海“智慧城市”建设方向： . 6 发 展 趋势： . 6 其他： . 7 2 北京 .2 / 11 . 7 北 京 智 慧 城 市 建 设 方向 . 7 发 展 趋势： . 8 其他： . 8 3 广州 . 9 广 州 智 慧 城 市 建 设 方向： . 9 发展趋势： . 9 其他： . 10 4 深3 / 11 圳 . 10 深 圳 智 慧 城 市 建 设 方向： . 10 发 展 趋势： . 10 其他： . 11 0 调查声明 PS: 常见立项调查方式 ? ? ? ? ? ? 从 Internet 上搜查相关资料。 从出版物中提取信息。 与用户交谈，向用户提问题。 向用户群体发调查问卷。 与同行、专家交谈，听取他们的意见。 分析已经存在的同类产品 建议：可以适当增加发展历史、用户调查和风险识别等信息， 使文档更加完美。 上海等城市房地产开发用地情况调研报告 4 / 11 编者按 为落实有关领导批示精神，根据国土资源部部署，部土地利用管理司于 XX 年 1 月，组成由中国土地矿产法律事务中心、中国土地勘测规划院等事业单位的人员，以及中国人民大学、中国农业大学、首都经济贸易大学的专家学者参加的四个调研组，分赴上海等城市，围绕房地产开发用地供应情况进行了专题调研，并认真研究撰写了调研报告。从调研情况看，各城市房地产市场情况虽有不同，但运行基本正常。各城市分别针对各自的市场情况采取了不同的土地供应 调控措施，效果比较明显。同时，也存在市场分割、经营性用地应该市场配置的没有市场配置、个别城市房地产用地供应总量较大等问题。经部领导同意，为适时适度调控土地供应，引导市场，现将上海等城市调研报告刊发。 调研组成员：叶剑平、丰雷、朱道林、洪亚敏、王文、张婉丽、叶明权、佟绍伟、孔维东、赵松、何志华、朴英、蔡卫华、董为红、冷宏志、何凤山、赵毓芳、宫玉泉、黄清。 上海：土地供应总量温和增长 房地产市场高位运行 XX 年，上海市政府通过调控土地供应总量、结构、布局，初步形成了以土地供应为龙头的房地 产市场调控机制，并初见成效，房地产市场继续保持近年来供求两旺的运行态势，各项指标在高位运行中稳定增长，供求基本平衡，价格上涨明显。 5 / 11 一、土地供应量温和增长，注意调控结构和布局 XX 年 1-11 月，全市用地总量为亩，比 2002 年增长 %；其中房地产开发和工业用地分别为亩和亩，分别比 2002 年增长 %和 %；其他用地亩，比 2002 年降低 %。 在供地结构上，向中低价商品房倾斜。 XX 年房地产用地供应中，有 40%用于 5000-6000 元 /平方米中价房建设，40%用于 3500 元 /平方米以下的 低价房建设。 在供应布局上， XX 年起，房地产供地布局与房价相适应，中心区供地占 20%，内外环线间占 40%，外环线外侧占 40%。 二、发挥土地供应调控作用，房地产市场稳定增长、高位运行 为了调控房地产市场，市政府在 XX 年采取了以土地供应为主的四条措施。一是动态调整土地及商品房供应结构，加大普通商品住宅建设用地供应。二是经营性用地供应方式以招标为主，采取综合评标方法确定中标单位。三是对中低收入家庭购房实行贷款贴息政策。四是拟出台的限制期房转让政策，抑制炒作行为。 供求基本平衡，竣工和销售面积明显增加。 XX 年 1-11月，商品房竣工面积 2147 万平方米，同比增长 %；销售面积2027 万平方米，同比增长 %，其中，商品住房销售量连续第四年超过竣工量， 6 / 11 商品住房供应结构正在逐步改善。 XX 年前三季度，全市新开工的商品住宅中，市中心开发比例下降为 25，内外环线间占 49，外环线以外上升至 26，在预售商品住房登记面积中，每平方米 4000 元以下的占总量，是近 3年来上海中低价房比例的首次止跌。 空置数量下降。 1-11 月，空置数量由 2002 年底的348 万平方米 进一步下降到 285 万平方米，其中空置一年以上的为 80 万平方米，空置率 %左右。 二手房市场交易活跃。 1-11 月，存量房交易面积 2058万平方米，同比增长 %，接近新增房交易面积。 三、主要问题及原因 去年上海市平均房价增涨速度及增涨幅度较高，超过人均可支配消费收入增长幅度及 GDP 增长幅度，应引起警觉。去年前三季度，上海市商品房平均销售价格为 4480 元 /平方米，与 2002 年同比增长 %，市中心区域涨幅超过 30%。房价上涨除上海市国民经济发展、居民收入提高，消费能力、愿望较高等原因 外，还有几个特殊原因： 市中心区高价房集中上市。 1999 年、 2000 年和 2001年经营性用地供应一方面总量小，另一方面拆迁量较多，供地布局集中在市中心区，导致中心区高价商品房于 2002、 XX年集中上市，带动了整体房地产均价水平上扬。 结构性需求缺口。总价在 30 万 -70 万元区域间内的中7 / 11 低价位住宅稀缺，需求较大，据不完全统计，尚有数万户有效需求在排队等候。 投资性消费比例较高。抽样调查表明，以投资为目的的约占 %，且在高档楼盘市场中表现更高，可达到 20%左右。境外投资商继续看好上 海房地产市场前景。 世博效应凸现。 2002 年底，上海申博成功，带动了房地产价格上涨。 市政配套的完善。随着非中心区居住环境的改善及基础设施的完备，外围房地产价格明显提高。 四、建议 适度控制供地规模。鉴于目前上海市房地产供给与需求基本平衡， 2001、 2002 年供应土地可建面积分别达到万平方米和万平方米， XX 年经营性用地供应也较大，今明两年房地产有效供应很有可能放量，所以，应适度控制供地总量，以保证明后两年的市场稳定。 采取多样化的土地供应方式。对高 档住宅及办公、商服等用地可以采取拍卖方式，对普通住宅可采取招标和挂牌方式。 加强对转让环节的管理。上海投资性购买房地产的比例不小，应注意加强转让管理，降低房地产转让的速度和周期。 南京：土地供应总量放大 结构有待进一步优化 8 / 11 南京市 XX 年土地供应总量大幅增长，房地产供需大幅增长。 一、土地供应总量增幅较大，住宅用地供不应求 XX 年南京市实际供地总量为亩，比 2002 年增加 %。经营性用地供应亩，占总供地面积的 %，工业用地亩，占 %，其它用地亩，占 %。从供地 结构来看，住宅用地亩，占总供地量的 50%，占经营性用地量的 %。 南京市对出让后土地的利用情况实行严格的监督管理，开发商手中基本没有闲置土地。 2002 和 XX 年供应的住宅用地 15180 亩 ,有的正在建设，有的准备动工。 虽然土地供应量不断增加，但住宅房地产仍供不应求。 XX 年 1-11 月房地产开发总量比 2002 年增长 %，其中住宅开发量增长 %，而房地产销售量增长 %，其中住宅增长 %。有关数据表明， XX 年南京房地产市场供需比在至之间变动。XX 年新增商品房需求达 900 万平方米，而供应量为 700 万平方米左 右，远不能满足需求，供需矛盾十分突出。需求旺盛带来商品房空置面积下降， XX 年底商品房空置面积 40 万平方米，比 2002 年同比下降 %。 二、土地放量及房地产市场快速发展的原因分析 旧城改造速度加快。 XX 年全市拆迁约 5 万户，拆迁面积达 400 万平方米。拆迁户增加，引起对房地产市场的刚性需求，也促进了旧城改造土地的市场供应。 9 / 11 调整“以地补路”政策。南京市政府于 2002 年 4 月全部停止了“以地补路”政策，但在过去实施“以地补路”过程中已划拨给开发商的约 4500 亩土地，现在按照新的政策政 府要收回来重新进行招拍挂出让，从而引起短期内供地量增加。 全运会场馆建设需用大量的土地。 XX 年南京市将举办第十届全运会，目前正在大规模建设场馆，需要大量用地。XX 年出让的体育用地面积为 3480 亩，占总供地面积的 20%。 三、问题和建议 房地产市场结构性矛盾突出，应加大中低价商品房用地的供应。 XX 年 2000-4000 元 /平方米区间商品住宅的需求比例是总需求量的 60%，而供给比例只占 50%，明显表现供给不足。因此，应加大中低价商品房用地的供应。 适当控制旧城改造速 度，防止拆迁户过快增加引起商品住宅供不应求。近年拆迁户的大量增加一定程度上消化了房地产存量，也促进了二手房市场发展，但应适当控制拆迁规模、速度，防止需求过快增加引起房价进一步上涨。 严格控制周边新增房地产供地。 苏州：土地供应量基本合理 适当控制投资性需求 苏州市注重土地供应的调控作用，从 2001 年下半年开始，房地产市场加速发展，土地管理规范，土地供应放量增长，与城市经济社会的发展水平相适应。 10 / 11 一、土地市场规范运行，供应总量大幅度增加 苏州市用土地供 应调控房地产市场，主要有三条措施：一是依据房地产市场情况制定土地供应计划 ,计划一经确定，非特殊情况不能改变。二是坚持土地集中统一供应，牢牢掌握调控土地市场的主动权。三是经营性用地全部实行公开交易制度，招拍挂供地比例占国有土地供应总量的 73%。 苏州市区 XX 年土地供应总量 41145 亩，比 2002 年增加了 %。其中工业用地亩，占 %，教育用地 2640 亩，占 %，基础设施用地亩，占 %，房地产开发用地 7320 亩，占 %。 XX年房地产开发用地比 2002 年增加了 2520 亩，同比增长 %。 XX 年通过招标 、挂牌、拍卖方式出让房地产开发用地 9003 亩，平均地价 2429 元 /平方米，比 2002 年上涨 431元 /平方米，上涨了 %。在房地产用地结构上，普通商品房用地占 82%，高档住宅占 8%，商服用地占 10%。 目前开发商手中尚未动工的土地为 6000 亩，但处于合理的建设周期之内，基本没有闲置土地。 XX 年底储备土地余额亩。 二、供地量增幅大，经济迅猛发展是主因 经济迅猛发展。 XX 年实现人均 GDP5500 美元，城市居民人均可支配收