物业管理有限公司金沙花园物管理方案.doc

金沙花园物业服物方案二0一一年四月六日拟稿审核批准目 录一、物业概况二、物业服务的指导思想与原则三、物业服务总体目标和分项指标四、物业服务中心架构及人员配置五、物业服务中心各部门日常管理运作六、岗位安排及工资七、办公设施，日常用具配备及费用八、每月预算收支费用汇总一、物业概况金沙花园地处清远市3号区，好来登星级酒店旁，该项目占地约10亩，总建筑面积14404平方米，现有住户100多户，露天小车位38个，摩托车位70个，绿化面积约50平方米。为了保障能为业主提供优质服务，促进物业保值、升值，进一步提升我小区的社会声誉，现结合小区情况拟定如下管理方案:二、物业服务的指导思想与原则1、物业服务的指导思想1）倡导以“耐心、细心、诚心、贴心”的服务精神，坚持“以人为本、客户至上、服务第一、依法管理”的服务宗旨，秉承“客户满意、自己满意、社会满意”的质量方针，以创造“和谐、亲情”的良好社区环境为奋斗目标。2、物业服务的管理原则：1）为业主/住户创造“安全、文明、优美、舒适”的居住和工作环境，全心全意为业主/住户提供“优质高效”的服务，让业主/住户充分享受完美至尊的生活。2）有利于加强本物业的管理，保障住户的人身、财产安全，生活方便舒适，物业保值、增值；3）有利于开发商和物业公司自身的发展、维护和提高公司的社会声誉；4）有利于物业公司创造一定的经济效益。三、物业服务总体目标和分项指标1、 总体目标：按照优秀物业管理体系模式，成立一个“以客为主，专业管理”的物业服务队伍，以优质高效的服务，把本小区物业塑造为本地区公认的优秀物业小区。2、 分项指标（1） 房屋及公共配套设施完好率96以上；（2） 无重大火灾，刑事等故事发生；（3） 卫生、消杀、环境、绿化达标率96；（4） 公共区域维修及时率98以上；（5） 违章发生1以下，处理率100；（6） 管理人员培训合格率98；（7） 业主/住户对物业服务满意率95以上，投诉处理率100；3、 物业服务内容及标准服务项目服务内容服务标准（一）工程服务项目内房屋小、中、大维修服务1. 小修：1） 完成日常小修任务指标；2） 房屋小修、急修、及时率100%；接到维修单20分钟内赶到现场；零修及时（24小时）完成，急修不过夜；3） 小修合格率达100%；4） 水电维修不超过24小时，土建维修不超过3天。2. 中修：保持房屋完好率98%；房屋外观：保持完好，无破坏立面，整洁，无涂污处，无违反规定私搭乱建现象；3. 大修：维修工程质量合格率达100%；分项检查、结合部位，严格把关；按照工序一步到位，杜绝二次返工现象；4.住户满意率达到95%以上；（二）设备设施管理项目内公共设备设施管理1. 公用设备、设施图纸、资料档案完善齐全，完整率98%2. 设备设施维护良好，运转正常，安全无事故隐患达100%3. 设备设施保养、检修制度完备率达100%；4. 消防系统设备完好无损坏，可随时启用；5. 道路畅通，路面平坦，无积水，无塌陷；完好使用率99%以上，无随意占道，无改变使用功能；6. 排水管、沟完好率99%；排水通畅，无堵、冒现象，定期疏通，无积水、塌陷、残缺，定期检查一次/月；7. 路灯、庭院灯灯具完好率100%，无损坏，定期维护保养、清洁，每月一次。8. 公共文化娱乐、休闲设施完好率100%，确保设施的使用功能，定期维护，每月检查一次；9.供水、供电运行正常，无乱搭接，无泄漏；（三）装修管理监督业主和住户遵照有关规定进行装修1. 审查装修单位相关资质、证件合格率达到100%；2. 检查业主办理装修相关证件、表格、装修改动部位等手续是否合理并符合要求；3. 监督装修单位无危及房屋结构与他人安全、无改变用途及不可更改项目进行装修施工监督率100%；4. 建筑垃圾无乱堆乱放，无乱搭接；5. 装修时间固定，不影响他人，不超时施工98%；6. 每日两次做到巡视装修现场，监督检查装修人员是否持证上岗，人证相符；7. 检查装修场所是否有火灾隐患，有否违章用电、用火现象。（四）保洁服务项目道路环境的日常清洁保养1. 8小时卫生保洁制；2. 项目内环卫设施完备，设有垃圾箱，垃圾中转站等设备，合格率100%；3. 项目内清洁卫生、空气清新，环境无污染，保洁率99%4. 垃圾日产日清，公共垃圾每天清理一次；5. 垃圾箱每日清理一次，每周清洗一次；6. 地面部分无垃圾杂物、无泥砂、无积水，停车位整洁无杂物、无蜘蛛网，无乱张贴标语、小广告，无乱堆乱放，清洁率99%以上；7. 所有公共场所无杂物、无垃圾，保洁率99%以上。（五）绿化管理项目内花草树木绿地日常养护和管理1） 绿化完好率98%；植物配置基本合理，乔灌花草齐全，项目内绿化布置优美，花草树木与建筑协调一致。2） 有多种树种，有一定数量的耐荫灌木，耐荫宿根花卉、草坪，有一定的立体绿化，衬托美化环境；3） 花草树木生长正常，修剪及时，无明显枯枝死杈，及病虫侵害现象； 4） 树木缺株率在2%以下，花草缺株率在5%以下；5） 树木无钉拴捆绑现象；6）绿地整洁，无杂物，无堆物堆料、搭棚、侵占现象。（六）保安服务维持项目公共秩序及住户安全1） 项目实行封闭管理，24小时巡逻值班制度，与派出所配合，维护项目治安有权对项目内可疑人员进行查问；2） 巡视时发生火警事故或隐患及治安、交通等事故，及时处理并上报相关部门；3） 被盗、刑事、火灾、治安案件年发生率1以下，年度无重大刑事案件、重大火灾和交通事故发生；4） 遇突发案件，安防人员5分钟内赶到现场，第一时间采取防范措施；危险处设有明显标记和防范措施；5） 安防人员着装有明显标志和工作规范，按巡检路线认真巡检；6） 违章发生率1以下，处理及回访率100%。（七）消防管理项目的日常消防管理1） 项目消防设施完好率100%，消防供水率100%；系统设施完好，定期定人检查维护，对消防供水系统定期试水试压；2） 火灾发生率1以下，有防范措施，定期进行安全教育、培训，保证工作人员掌握基本消防技能，合格率达到98%；3） 制定防火责任制并严格执行，消防设施有明显标记，不得挪做它用，放置合理，定期巡视检查，使之合格有效。（八）车辆交通管理项目内提供车辆管理1） 提供车辆停车泊位、车辆发牌、登记率100%，认真检查进出车辆及车辆凭证；2） 车辆按规定路线及速度行驶，有明显交通提示标记；3） 车辆无鸣笛叫人，违章率低于1以下；4） 人车进出有序，车证相符，缴费率98%以上，无被盗。（九）档案资料管理建立项目公共档案资料1） 建立计算机资料库，档案齐全，档案建立与完好率100%，有物业管理费用的收缴和使用记录，工作日记整洁真实；2） 房屋有总平面图、地下管网图规划批准文件、竣工接管验收档案，（验收证明、竣工验收单、土建、水暖、电气人防、设备竣工图纸）、公共设施设计安装图纸资料，帐实相符；3） 有1/1000比例尺的现状图、规划总平面图、道路规划图、竖向规划图、市政设施管网规划图、绿地规划图以及项目的详细规划说明书和环境预评价书；4） 有分户管理记录，房屋数量、种类、用途分类统计表，居住项目情况表、房屋安全普查统计表；5） 有历年房屋完损等级评定记录，房屋及设备大、中、小修和检查记录，设备设施运行记录；6） 公共维修基金的提存和使用记录。（十）代收代缴服务代收、缴费服务1） 熟悉收缴公共设施费。卫生清洁费、杀虫费、管理费、水电暖气费的收费标准、计算方法；2） 熟悉抄看水电气表，正确读表，计量准确（准确率100%）并提供凭证；3） 管理费收缴率95%以上；按规定收取，不擅自提高收费。（十一）服务规范用语与客户进行日常业务交往时使用礼貌用语1） 好，谢谢，对不起，请原谅，欢迎光临，请当心，打扰了，请留步，您走好，再见 2） 节日快乐，祝您工作愉快，祝您好运，新年好，圣诞快乐3） 小姐，先生，女士，夫人4） 让您久等了，给您添麻烦了，希望您满意，有什么可以帮您？我再给您想想办法5） 请问您有什么事？请问您找谁？有什么需要我帮忙？请您登记，欢迎光临本项目6） 很乐意为您服务，这是我应该做的，请随时与我们联系，请您多提宝贵意见7） 请您登记，请您出示停车卡，请您锁好车门，请您按指定位置停车，请交停车费，谢谢光临注：有偿服务根据项目实际需要，提供并制定相应的服务内容和标准。四、物业服务中心架构及人员配置1、物业服务中心架构物业服务中心全面负责“金沙花园”的日常管理服务工作，按综合一体化管理七大服务即：房屋、治安、车辆、清洁、绿化、维修、社区文化。管理机构如图所示： 服务中心架构物业服务中心主任 （1人) 行政(财务)部安防部部客户服务部保洁绿化部维修保养部(助理1人) (安防员7人)(收费员1人)(维修工1人)(保洁绿化工3人)2、 小区物业各一线部门工作内容简介：1）客户服务部：办理业主/住户的入住装修手续，处理业主/住户的投诉与纠纷；建立和管理业主/住户资料，接待业主/住户报修、负责同业主/住户的联络，做好业主/住户信息反馈；巡查监督秩序维护、绿化保洁及维修保养的工作质量并向业主/住户征循意见；2） 维修保养部：负责本小区公共设备的运行管理和维修养护，为业主/住户提供各种生活配套设施维修保养的有偿服务；3） 安防部：负责区内公共秩序的管理、交通管理和消防管理，认真做好防盗、防窃、防火的工作，尽力维护业主/住户人身、财产的安全及本小区正常生活秩序。4） 绿化保洁部：维护小区内绿化设施，负责监督公共绿化区域的花草树木的养护和种植工作，负责公共区域和道路的清扫，做好本小区环境卫生，控制鼠害、虫害；向业主/住户提供灭虫及私家花园的花木养护及家居清洁等有偿服务。3、 物业服务中心职责1） 贯彻执行公司的工作方针、决策、计划和各项指令；2） 执行公司统一的财务管理规定；3） 执行公司统一的人事管理规定；4） 负责服务中心的全面工作，并根据公司的整体计划，制订本物业服务中心的工作计划并组织实施；5） 制定服务方案报公司批准并组织实施；6） 根据公司批准的年度财务计划，合理、有效的控制成本，收取物业服务费、供水等各种费用，提高各种费用的收缴率；7） 负责“金沙花园”物业服务中心各种文档的收发、传递、存档及信息管理、反馈等工作。负责“金沙花园”物业服务中心办公用品、工程所需维修材料及固定资产的申报及管理；8） 负责“金沙花园”工程设备、设施的日常检查、维修、保养工作，以及装修管理工作。负责安防、保洁、绿化、车辆管理等工作；9） 根据权限和内容处理业主对物业服务中心工作的有关投诉；10） 自觉接受业主的监督，并协调好与业主的关系；11）负责与项目所在地政府及有关部门建立良好的协作关系；12） 配合供水、供电、收视等专业部门的工作，配合相关的外包公司的工作，为业主住户的正常生活创造必要的条件。五、物业服务中心各部门日常管理运作原则：全面推行国际、国内质量认证机构认证的ISO9001-2000质量管理体系，项目内日常机电运行、房管事务、治安消防、车辆、清洁绿化、项目文化、设施维修保养等统一规范管理，注重每一个管理服务人员的培训、考评、进行日检、周检、月检、年终评审工作。物业服务中心管理规章制度分为公众制度和内部管理制度两大类，总体实施原则为：1、建立专项工作领导小组。2、设立总值班制度。3、执行物业服务公司的各项管理制度。 服务制度目录：一、公众制度1、 “金沙花园” 业主手册2、 “金沙花园”管理规约3、 “金沙花园”装修管理规定4、 “金沙花园”消防管理规定5、 “金沙花园”卫生管理规定6、 “金沙花园”绿化管理规定8、 “金沙花园”宠物管理规定9、 “金沙花园”安全保卫管理规定10、 “金沙花园”交通管理规定11、 “金沙花园”噪音控制管理规定 12、 “金沙花园”安全用水、用电管理制度13、 “金沙花园”公共设施、设备管理制度14、 “金沙花园”禁止违章占地及乱搭乱建15、 “金沙花园”异产毗连管理规定二、内部岗位职责1、 客户服务部主任岗位职责2、 客户服务部助理岗位职责3、 收费员岗位职责4、 安防领班职责5、 安防员固定岗岗位职责6、 安防员巡逻岗岗位职责7、 保洁领班职责8、 保洁员岗位职责9、 绿化工岗位职责10、 水电维修工工岗位职责三、内部管理运作制度1、 员工手册2、 员工行为语言规范3、 员工职业道德规范4、 员工培训管理制度5、 档案资料管理制度6、 财务管理制度7、 物业服务中心值班制度8、 回访制度9、 投诉处理制度10、 公共钥匙管理规定11、 库房管理制度12、 公用设施及设备维护、保养管理规定13、 有偿服务收费制度14、 防火管理制度15、 防火安全“三级”检查制度16、 消防应急方案17、 房屋维修管理规定18、 保洁服务工作标准四、工作流程1、 业主入住流程2、 二次装修管理流程五、工作质量考核制度1、 员工服务质量考核办法2、 员工奖惩条例3、 部门月考核表4、 员工月考核表内部管理一、培训员工是第一线的工作人员，直接为业主/住户服务，工作质量的好坏，水平高低直接影响到服务质量、公司声誉和形象。因此，对员工的培训十分重要。1、 入职培训：由物业服务公司人事行政部负责对新入职员工进行岗前培训。2、 岗位培训：各部门根据实际需要及具体工作要求，分别对员工分专业再培训。1）知识即应知。根据不同工种和岗位，应该掌握专业知识、岗位规范、工作程序和工作标准。此外，还应该对”金沙花园”概况，及与服务有关的各种知识有一定的了解，以随时满足业主/住户的需要。2）能力即应会。不仅要熟练本岗位的技能技巧，要有应变能力,以满足不同业主/住户的要求。3）态度。指仪容仪表及待人接物的态度。不同岗位有不同的要求，仪容仪表要规范得体、干净大方、笑容可掬、态度诚恳、礼貌自然、讲究高效率，要求服务始终处于最佳状态。为业主/住户营造一个清新舒适、环境优美、整洁自在的生活空间。二、培训的组织方式1、 培训职责：物业公司行政人事部负责全公司员工日常培训计划、协调、组织、考核等工作。2、 培训实施流程：我们对员工的培训分为“入职培训 岗位转正培训 日常管理培训”3、 培训时间：4、 培训方法：三、培训内容1、 新员工公共培训科目（由人事行政部安排）序号公共科目名称及具体内容课时1由人力资源统一进行军训（包括军事训练和体能训练）3天2礼仪知识：1、常用礼仪知识；2、形体训练；3、行为语言规范6课时3服务意识：1、职业道德教育；2、如何处理投诉；3、沟通技巧3课时4企业文化：1、 企业发展史及基本情况介绍；2、企业理念；3、员工手册；4、劳动及人事方面的管理规章制度3课时5项目基本情况介绍及二次装修管理要点4课时6行业法规：建设部及物业管理方面的法规条理4课时7物业管理基础知识2课时8安全知识及消防知识2课时10实习3天2、安防员培训科目序号培 训 内 容培训频率培训目标 1、单兵队列训练和体能训练每周三次培养组织纪律性练就扎实基本功熟练掌握擒敌及防卫技能2擒拿格斗基本功、捕俘拳和防卫术3内务管理每周评比检查一次保持宿舍干净整洁4例会（政治思想及职业道德教育、工作讲评及分析）每周一次提高思想自觉性，总结自身存在不足5安防服务工作手册每月培训熟悉安防岗位职责操作规程工作标准6安防服务的规章制度和相关法规政策每季培训熟悉相关法律常识，提高理论水平8突发事件的应急处理紧急集合演练每季度一次提高突发事件的处理能力9消防实战演习和伤员救护知识每半年一次提高消防实战能力3、保洁员培训科目序号培 训 内 容培训频率培训目的1例会（政治思想及职业道德教育，工作讲评及分析）礼貌礼节行为规范每周一次提高思想觉悟总结自身存在不足2日常清洁注意事项每天早晚训导指出当天工作的不足，提高工作效率，指出工作中存在的不足3清洁工作概念每季度一次提高理论水平4每周一次提高服务意识5清洁质量标准每月一次提高员工对岗位工作的认识6清洁用品的性能及注意事项每月培训提高员工安全防范知识7清洁设备操作和保养每季培训提高工作技能、保持工作效率8清洁工具的操作方法每月培训提高工作技能、保持工作效率9四害消杀和防治每季度一次熟练掌握消杀程序及注意事项10消防实战演习每半年一次提高消防实战能力4、绿化养护员培训科目序号培 训 内 容培训频率培训目标1例会（政治思想及职业道德教育，工作讲评及分析）礼貌礼节行为规范每周一次提高思想觉悟总结自身存在不足2内务管理每月一次检查保持休息室干净整洁3园艺服务工作手册每月培训熟悉岗位职责、操作规程和工作标准4园艺机械、设备操作和保养每季培训提高工作技能、保持工作效率5修剪、施肥、防冻、防虫、防病等提高工作效率，降低养护成本6植物生长常识绿化养护标准每季度一次熟练掌握园林知识，提高养护质量7消防实战演习每半年一次提高消防实战能力5、维修技工培训科目序号培 训 内 容培训频率培训目标1例会（政治思想及职业道德教育，工作讲评及分析）每周一次提高思想觉悟总结自身存在不足2内务管理每周检查保持宿舍，工作间干净整洁3维修服务工作手册设备管理工作手册消防管理工作手册每季培训熟悉岗位职责、操作规程和工作标准4房屋工程质量保修每季培训熟悉相关法规、提高理论水平5项目内水、电、消防管道的走向及设备设施特点每季培训熟悉项目状况提高工作效率6土建、机电等相关专业的基础管理知识每季培训提高综合能力及素质7设备及机具的操作演练和保养每半年一次培训考核检验实际操作能力寻找差距8消防实战演习每半年一次提高消防实战能力四、 物业服务中心主要工作：1、 人事、行政管理：1） 负责制定人员定岗定编及培训计划，各种会议纪要的编写，员工考勤，各种文件的收发及传阅2） 负责本物业服务中心各项规章制度的建立健全工作3）负责本物业服务中心制度执行的监督检查工作4）负责办公物品申报工作5）负责库房的日常管理，对出入库的物品进行验收和登记。6）负责员工宿舍、就餐等后勤服务的管理工作。8） 负责内部各种信息的传递、追办工作。2、客户服务部1）接待业主提出的服务要求2）接待业主投诉、报修3）代收、代转物品（贵重物品除外）4）报刊、信件收发5）电话回访、上门走访（定期、不定期）6）解答业主提出的问题7）传递物业管理服务信息8）特约服务分为自营部分（保洁，工程维修），与合作部分。合作部分与家政公司商议提供服务项目给业主，费用按项目标准向业主/住户收取。特约服务项目明细：1、自营部分：工程维修服务包括：为业主换灯泡、水龙头、疏通马桶等业主居室内设备设施的有偿维修服务，及装修前的审图、装修后的隐蔽工程验收、装修过程中的质量控制检查等。2、合作部分：保洁服务包括：地面清洗、木地板打蜡、大理石清洗打蜡、抛光、翻新、大理石防渗、大理石墙面清洗、上光、地毯清洗、玻璃清洗、厨房、卫生间清洁、清洗轿车、杀虫灭害、房间开荒、清洁及日常清洁等项服务。为业主联系家政公司，提供代订牛奶、代订报刊、代请保姆、代订礼品、代订鲜花、代请搬家公司、代订出租汽车、代请家教、送水服务、代请婚庆服务、代请摄像、照相服务、代请清洗油烟机、代请小时工等工作。 档案管理：建立客户档案购房合同复印件业主基本情况登记表业主及家人身份证复印件及照片房屋出租登记表车辆、车位登记 财务收费管理：每月12日向业主发送缴费通知单，；20日向未按期缴费业主发送催缴通知单如仍不能履行义务的向业主发函。建立费用统收台帐，及时登记费用收缴情况3、工程部设置说明：1、电气专业：负责对项目内的变（配）电系统、消防自控系统、安防监控系统及各种水泵、风机电机的日常运行管理、计划检修及突发事故处理等工作。2、维修专业：负责对项目内的给排水系统、消防喷淋系统、机电设备及其它通用设施设备的运行管理、计划检修、年终保养、突发事故处理等工作。3、运转值班：负责对项目内的变（配）电、供暖等系统的值班运行，对公共区域的设施设备进行巡视，保证项目内各类设备的安全运行，为项目内的重要活动提供保障。人员安排:工程部根据“金沙花园”项目的具体安排如下：日常维修部分包括电气、水暖二个专业，主要负责日常维修、设备日常保养等工作；完成业主/住户提出的各种维修安装要求，为业主/住户提供有偿服务，解决弱电系统、安防监控系统故障，及强电系统、空调系统、给排水系统的日常管理和紧急抢修工作，要求每个员工都具有多种技能。公司工程维修组长指导和带领员工进行工作，在日常工作中给员工进行培训和示范，协助物业服务中心经理做好工程维修组织管理工作。工程部的主要工作物业服务中心工程维修在公司统一领导下，负责对“金沙花园”内的共用部位、共用设施设备（配电、照明、给排水、通风、消防）进行日常维修管理。具体内容如下：1、全面负责所管辖项目，按技术管理指令的规定，有效地制定维修工作计划。2、负责编制执行项目设备的预防性维修工作计划。3、 处理紧急事故和突发事件。4、做好交接验收工作，协商问题的处理方案，配合相关单位返修及未完成项目的施工。5、负责“金沙花园”配电系统所有设备维护保养工作，严格执行供电局、劳动局的有关规程、规定，确保变（配）电系统安全可靠运行。6、定期巡视检查本专业系统设备运行状态，发现问题及时组织人员抢修。7、制定设备的中、小修及保养计划。8、编制各类设备的技术档案，登记系统设备的运行状况、维修记录，使设备处于良好的工作状态。9、工程维修物品的采购配合工作。10、建立整理工程部技术档案，按月将各系统设备的有关故障情况、维修项目、更换零件及更新内容填入设备技术档案。4、安防部日常管理运作安防部主要工作及程序1）项目治安管理：通过监控系统对项目进行24小时监控。加强项目巡视，防止事故的发生，加强与治安部门的联系，确保其对项目工作的支持。2）项目消防管理：建立消防责任制，建立义务消防队，对消防设施进行巡检，并组织必要的消防演习。3）机动车和非机动车的管理：对机动车停车场进行24小时巡视，对非机动车场进行不定时巡视。严格执行一车一卡制度，进出车辆一律刷卡，拒绝外来车辆入内。u 意外情况处置如发生车辆相互碰撞，做好现场情况记录，如车主不在现场，及时通知车主到现场处理。原则不为双方划分责任，由双方自行协商解决；如发生业主失窃，经业主同意，可以协助报案并保护现场，等待公安人员到达，提供相关资料； 如车辆行驶或停放过程中损坏车场设施，及时通报客户服务部，如实做好事故调查表，得到业主认可，待客户服务部人员到场与业主协商赔偿方案。u 安防员的岗位培训：针对岗位，经常性地对安防员进行各种能力训练，使其能胜任本岗位工作。1、 对项目内人员及车辆出入的管理；2、配合保驾返修工作：在返修期间，配专人在施工现场监督施工。确保户内设备、设施完好。5、绿化保洁部保洁主要工作1）生活垃圾清运。每天及时清运，保洁及时进行消杀；2）各公共场所的保洁；3）家政清洁；4）生活水池清洗工作； 5）房间内跑、漏、滴水的紧急吸水工作； 6）工程紧急维修后的清洁打扫工作； 7）暴风雨前/后（特殊环境）的清扫、清理工作。绿化养护工作：1、 植物修剪整形：目的：促进植株良性生长，减少伤害、变形；使植株美观，适宜欣赏。时间：乔木类一般在春、夏二季进行主要修剪作业。 花灌木在春、夏、初秋时均可进行修剪整形；修剪顺序：熟悉各种植物的修剪要领和观赏姿态； 仔细观察，因地制宜，合理修剪； 工作结束后进行清场。高大乔木类应该用架杆进行支撑，防止倒扶。其它苗木根据实际情况进行防风、防寒，诸如立支柱、立风障等措施。2、 植物的施肥、浇水管理：合理施肥，促进植物的旺盛生长，增加植株的观赏性；操作过程：根据植株在不同季节不同的生长状态，选用生物型肥料进行施肥； 施肥时多用撒施； 施肥后应立即浇水，使肥料颗粒化开、粉碎，迅速溶入土壤。植物施肥要领：植物生长期可多施； 植物在花期、孕蕾期少施、不施； 遵循溥肥勤施的原则。合理浇水：春季视情况少浇水，冬季全天候均可； 盛夏和秋季浇水宜在早、晚进行。3、 病虫害防治：遵循预防为主的原则。4、 修剪机具的使用：使用说明书和实际操作经验相结合。5、室内植物的日常养护工作：遇到节假日或庆典日，协调植物租摆公司进行植物摆放、调配工作；遇到问题时及时向上级领导汇报并通知植物租摆公司采取措施进行处理；绿化工作质量检查： 根据”金沙花园”的绿化养护工作具体内容制定检验标准和方法。 突发事件、紧急抢险工作：恶劣天气的紧急清扫、缮后工作。六、 岗位安排及工资部门岗 位主要工作描述工作时间工资标准工资合计客户服务 部服务中心主任1人全面负责物业服务中心的日常管理工作由公司支付由公司支付客服助理1人客户接待及资料管理，文件收发、证件办理等（内勤接待）。由公司支付由公司支付清洁绿化主管1人主要负责清洁绿化日常管理工作由公司支付楼层清洁（2人）主要负责楼层及各大堂的清洁工作8：0018：001100/月2200元/月绿化工1人主要负责园区绿化修剪、施肥、杀虫，草地清洁及中心花园路面及相关设施的清洁工作由公司支付由公司支付工程维修维修工1人主要负责设施、设备检查、维修，公共道路及相关设施维修。由公司支付由公司支付行政(出纳)收银员1人物业办公室、仓务及收费管理工作。由公司支付由公司支付安防部主管1人主要负责部门日常工作管理（宿舍、员工考勤）等8：0018：00由公司支付由公司支付领巡罗岗2人（兼任领班）主要协助主管工作和负责小区巡逻工作，记录当班情况工作时间12小时1900/月3800元/月正门岗4人车辆、人员出入控制,来访指引及安全防范和交通指挥工作时间12小时1800/月7200元/月机动1人负责本部门替休及临时性工作工作时间12小时由公司支付由公司支付总计13200.00元七、设施设备配置明细及费用一、服务用房共计：70m21、管理人员办公用房：30m2 2、安防、工程人员宿舍：20m2 3、清洁绿化物资设备保管室：10m24、工程人员物资设备保管及维修工作间：10m2二、物资装备配备明细表1、 物业办公室办公设备配置类： 前期配置：电脑1台（财务）,办公桌椅5套（ 客服1套、工程1套、保洁1套、安防1套、财务1套）,钥匙柜1组,饮水机1台,电话机1部,对讲机6台,白板2个；床（上下床）3张,员工更衣柜3组（安防使用）。各部门工具设备配置1） 客户服务考勤打卡机1台,文件立架1个、钉书机1个、计算器1个、剪刀1把、三角尺二把、A4文件夹5个、直板夹2个及其它办公易耗品（笔、A4纸、本子、过塑膜，钉书针、圆形针、墨合、碳粉等。办公用品损耗约100元。本部门预计每月费用分摊约100元2）、安防部文件立架1个、钉书机1个、笔同1个、剪刀1把、A4文件夹5个、直板夹2个、手电筒5个及其它办公易耗品等，警棍4根，警示带1卷，雪胶筒6个等；岗停值班台2张，过冬大衣每班4件（120元/件），冬装14套（2