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第五章经济效益分析 万象新天公园风景区及公园大道区项目 市场定位与产品定位顾问报告 伟业顾问 45 这部分主要是根据开发商、 设计院及伟业顾问共同确定的项目的基本经济技术 指标，采用成本法测算其成本及收益指标进行静态测算。 一、 测算原则 财务测算中对于基础数据及假设条件的确定主要遵循以下原则： 结合实际及经验原则：基础数据的选取主要依据开发商提供的部分数据、 市场标准及专业人员的估算经验。 市场原则：销售价格依据与项目相近区域同档次可比项目并进行适当的调 整。 客观原则：基础数据的选取及假设条件的确定只考虑大多数项目的一般情 况，即遵循客观原则。 谨慎原则：对于成本与收益的标准的确定根据市场并遵循谨慎的原则，避 免将指标理想化。 第五章经济效益分析 第五章经济效益分析 万象新天公园风景区及公园大道区项目 市场定位与产品定位顾问报告 伟业顾问 46 二. 基础数据 （一）数据选取的主要依据 开发商及伟业顾问共同确定的经济技术指标数据 市场调查分析及预测的相关数据 伟业顾问代理项目的市场经验 市场客观标准 专业人员的估算经验 （二）综合经济指标数据 1、公园风景区面积指标 2、公园大道区面积指标 公园大道区原方案面积指标 公园大道区方案一（将5 栋H 形公寓改为6 栋板楼，2 栋 15层、4 栋12层 ） 公园大道区方案二（将 5 栋 H 形公寓改为 6 栋板楼，2 栋 15 层、1 栋 12 层、3 栋 10 层） 项目数量（万平方米） 占地面积6.81 地上住宅建筑面积9.8 地下车库面积0.8 项目数量（万平方米） 地上住宅建筑面积7.05 地下车库面积1.4 项目数量（万平方米） 地上住宅建筑面积6.02 地下车库面积1.4 项目数量（万平方米） 地上住宅建筑面积6.31 地下车库面积1.4 第五章经济效益分析 万象新天公园风景区及公园大道区项目 市场定位与产品定位顾问报告 伟业顾问 47 公园大道区方案三（将 5 栋 H 形公寓改为 5 栋塔楼，15 层） （三）成本标准 项目数量（万平方米） 地上住宅建筑面积7.14665 地下车库面积1.4 序号项目备注 1土地费用开发商提供总费用 7.8 亿元，暂按占地面积均摊 2前期费用开发商提供总费用 1.1 亿元，暂按占地面积均摊 3市政及基础设施建设费 3.13.3 项之和 3.1 红线外市政费用开发商提供总费用 8000 万元，暂按占地面积均摊 3.2 红线内市政费用开发商提供总费用 1.8 亿元，暂按占地面积均摊 3.3 园林绿化费暂按 150 元/平方米，按绿化面积计算 4建安工程费4.14.2 项之和 4.1 住宅按 1600 元/平方米计算，按地上住宅建筑面积 4.2 地下车库按 2200 元/平方米计算，按地下车库面积 5装修费用暂按 600 元/平方米，按地上住宅建筑面积 6建安工程专业费6.16.4 项之和 6.1 招投标管理费建安工程费的 0.1% 6.2 工程监理费取建安工程费的 0.8%，含少量设计监理费 6.3 竣工图编制费勘察、设计费的 7% 6.4 标底编制费取建安工程费的 0.1% 7管理费用2-6 项之和的 2% 8不可预见费2-7 项之和的 2% 9销售费用销售收入的 4%，包括代理费、广告费等 10 财务费用暂按 80 元/地上建筑平方米 11 两税一费销售费用的 5.5 第五章经济效益分析 万象新天公园风景区及公园大道区项目 市场定位与产品定位顾问报告 伟业顾问 48 （四）销售收入表 三. 测算结果 按上述的主要经济指标及成本标准进行测算，结果如下表所示。 （一）公园风景区成本收益测算结果 产品单价（元/平方米）销售面积（万平方米） 公园风景区住宅58009.8 公园大道区原方案住宅51007.05 公园大道区方案一住宅55006.02 公园大道区方案二住宅54006.31 公园大道区方案三住宅52007.15 序 号 项目金额(万元)备注单方成本比例 1土地费用10929 开发商提供总费用 7.8亿元， 暂按占地面积均摊 111523.1% 2前期费用1541 开发商提供总费用 1.1亿元， 暂按占地面积均摊 1573.3% 3 市政及基础设施建 设费 39503.13.3 项之和4038.4% 3.1 红线外市政费用1121 开发商提供总费用 8000 万 元，暂按占地面积均摊 1142.4% 3.2 红线内市政费用2522 开发商提供总费用 1.8亿元， 暂按占地面积均摊 2575.3% 3.3 园林绿化费306 暂按 150 元/平方米，按绿化 面积计算 310.6% 4建安工程费174404.14.2 项之和178036.9% 4.1 住宅15680 按 1600 元/平方米计算， 按地 上住宅建筑面积 160033.2% 4.2 地下车库1760 按 2200 元/平方米计算， 按地 下车库面积 1803.7% 第五章经济效益分析 万象新天公园风景区及公园大道区项目 市场定位与产品定位顾问报告 伟业顾问 49 如果销售单价为 6000 元/平方米，则测算结果为 从测算结果来看，当公园风景区住宅销售单价为 5800 元/平方米时，所得税前 利润额为 9571 万元，成本利润率为 20.25，从房地产开发收益来看，属正常 的利润率水平。本项目如果能更为有效地控制成本（如有效控制装修成本、有 5装修费用5880 暂按 600 元/平方米，按地上 住宅建筑面积 60012.4% 6建安工程专业费1746.16.4 项之和180.4% 6.1 招投标管理费17建安工程费的 0.1%20.0% 6.2 工程监理费140 取建安工程费的 0.8%，含少 量设计监理费 140.3% 6.3 竣工图编制费0勘察、设计费的 7%00.0% 6.4 标底编制费17取建安工程费的 0.1%20.0% 7管理费用5802-6 项之和的 2%591.2% 8不可预见费5912-7 项之和的 2%601.3% 9销售费用2274 销售收入的 4%，包括代理费、 广告费等 2324.8% 10 财务费用784暂按 80 元/地上建筑平方米801.7% 11 两税一费3126销售费用的 5.53196.6% 12 总成本47269111 项之和4823100.0% 13 销售收入56840 销售单价按 5800 元/平方米 计算 14 所得税前利润额9571销售收入减去总成本 15 成本利润率20.25%税前利润额除以总成本 16 销售利润率16.84%税前利润额除以销售收入 17 地上可销售面积单 方成本(元/) 4823 总成本除以地上可售建筑面 积 内容金额（万元） 总成本47456 销售收入58800 所得税前利润额11344 成本利润率23.91% 销售利润率19.29% 地上可销售面积单方成本（元/）4842 第五章经济效益分析 万象新天公园风景区及公园大道区项目 市场定位与产品定位顾问报告 伟业顾问 50 效控制管理成本，降低风险等） ，那么所得税前利润还会有一定的上升空间。 （二）公园大道区成本收益测算结果 原方案测算结果 序号项目金额(万元)备注单方成本比例 1土地费用4012 开发商提供总费用 7.8 亿 元，暂按占地面积均摊 56913.6% 2前期费用566 开发商提供总费用 1.1 亿 元，暂按占地面积均摊 801.9% 3 市政及基础设施 建设费 14503.13.3 项之和2064.9% 3.1红线外市政费用412 开发商提供总费用 8000 万 元，暂按占地面积均摊 581.4% 3.2红线内市政费用926 开发商提供总费用 1.8 亿 元，暂按占地面积均摊 1313.1% 3.3园林绿化费113 暂按 150 元/平方米， 按绿化 面积计算 160.4% 4建安工程费14367.044.14.2 项之和203748.6% 4.1住宅11287.04 按 1600 元/平方米计算，按 地上住宅建筑面积 160038.1% 4.2地下车库3080 按 2200 元/平方米计算，按 地下车库面积 43710.4% 5装修费用4232.64 暂按 600 元/平方米， 按地上 住宅建筑面积 60014.3% 6建安工程专业费1446.16.4 项之和200.5% 6.1招投标管理费14建安工程费的 0.1%20.0% 6.2工程监理费115 取建安工程费的 0.8%，含少 量设计监理费 160.4% 6.3竣工图编制费0勘察、设计费的 7%00.0% 6.4标底编制费14取建安工程费的 0.1%20.0% 7管理费用4152-6 项之和的 2%591.4% 8不可预见费4232-7 项之和的 2%601.4% 9销售费用1439 销售收入的 4%，包括代理 费、广告费等 2044.9% 第五章经济效益分析 万象新天公园风景区及公园大道区项目 市场定位与产品定位顾问报告 伟业顾问 51 公园大道区的方案一至方案三的销售单价为下表所示时： 三种方案的测算结果比较为： 公园大道区共测算了包含原方案在内的四种方案。由于售价不同，因此即使销 售面积不同最后的税前利润额均比较接近，在 6200 万元以上，成本利润率在 2123左右，收益水平属正常的房地产开发收益范围。 10财务费用564暂按 80 元/地上建筑平方米801.9% 11两税一费1979销售费用的 5.52816.7% 内容金额（万元） 总成本29592111 项之和4195100.0% 销售收入35977 所得税前利润额6385 成本利润率21.58% 销售利润率17.75% 地上可销售面积 单方成本 4195 产品单价（元/平方米）销售面积（万平方米） 公园大道区方案一住宅55006.02 公园大道区方案二住宅54006.31 公园大道区方案三住宅52007.15 项目方案一方案二方案三 销售面积6.026.317.14665 销售单价550054005200 总成本268522763630676 销售收入331103407437163 所得税前利润额625864386487 成本