承租人优先购买权制度的再构建.doc

承租人优先购买权制度的再构建 一、承租人优先购买权制度的立法初衷及立法变迁 承租人优先购买权是当今各国普遍确立的一项民事法律制度，承租人优先购买权的设立是一方面维护了出租人的处分权，一方面保护了承租人的居住权，为了保护房屋买卖秩序和弱势群体的居住利益，发挥房产最大利用效率。我国自占就有亲邻优先购买、业不出户等优先购买制度的存在。 新中国承租人优先购买权是通过1988年最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见第118条因与物权法有冲突，己经废止、1999年合同法第230条确立的，此后XX年，最高院出台了关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释对优先购买权的形式、效力以及限制做出了具体规定，我国承租人优先购买权制度完成了从物权到权利性质不明到债权的转化。 二、承租人优先购买权的法律困境 虽然承租人优先购买权制度经历了多次的立法及司法解释，有了详细的规定，但是在具体的司法实践中仍存在很多的争议和难点，尤其是在限制出租人或承租人滥用或侵害承租人优先购买权方面还远远不够。 1、出租人应当何时通知承租人，是在出租人有意向出售房屋时还是与第三人达成购买意向及条件后再通知承租人 出租人应给予承租人多长时间用于考虑是否要购买该房屋呢?3个月己经被废口得到法学家及司法界的认可，但是接下来问题又来了，这15口该从何算起呢，是从有出售意向时开始就通知承租人，并给予其15天的考虑时间吗，那么谁能保证15天后就会有人来与出租人达成买卖意向呢，比较妥当的做法当然是出租人己经与第三人达成合意和买卖条件，这个时候再通知承租人，但是法律并无明确规定。 2、同等条件下优先购买，此处同等条件是否应理解成单一的价格条件 笔者认为这是完善优先购买权制度的关键之处。出租人在向其朋友、邻居、师生等第三人(除近亲属外)出售房屋时是包含了感情因素的，如果认为同等条件就是价格这个单一条件，那么对出租人和第三人是极不公平的，法律无疑在逼迫出租人想方设法规避承租人优先购买权的法律规定，司法实践中会出现出租人与第三人签订阴阳合同也就不足为怪了。或者承租人和出租人有矛盾，足以使得出租人不愿将房屋按照承租人优先购买权出售给出租人，法律都没有做出详尽规定。 承租人的优先购买权是否可以有承租人和出租人之间约定排除。 笔者认为这是解决当前承租人优先购买权的又一关键之处，随着商品经济的飞速发展，房屋己经不在成为稀缺资源，完全有可能从强制缔约的枷锁中摆脱出来。接下来司法所要解决的是约定的时间是签订租赁合同时还是出租人有意向出卖房产时。 三、承租人优先购买权制度的再构建 1、出租人与第三人达成购买意向及条件是出租人履行提前告知义务的起点，也是承租人享有优先购权的前提 笔者认为出租人与第三人达成购买意向及条件后，出租人应履行提前告知义务，不仅向承租人告知，也应将情况向第三人予以说明，并给予承租人合适的考虑期，这也是承租人享有优先购权的前提。此时以同等条件享有优先购买权才有了基础，才有承租人在同等条件下优先购买之说。同时承租人应该在一定期限内行使优先购买权，台湾地区立法多将优先购买权人行使权利的期限限定为收到通知后的10天，笔者认为这有一定的借鉴意义。 2、对于同等条件，不能简单的理解为同等价格 对于同等条件认识的不同，导致行使权利的条件难以认定。对此，学界对此存在绝对同等说、相对同等说、折衷说、目的说，这给认定同等条件带来了极大的困难。现实中，承租人作为优先购买权人肯定会主张单独以价格的标准衡量同等条件。笔者比较认同折中说，这样对于出租人来说比较公平，有利于真正实现在同等条件下，承租人权衡是否需要购买承租的房屋。 3、解决承租人有限购买权的钥匙一一约定排除 实际上，房屋承租人优先购买权与当事人意思自治原则是存在冲突的，意思自治原则作为民法的一项基本原则，贯穿于体现民法最基本的精神。财产处分应当尊重所有权人的意志，每个人才是自己利益的最佳判断者。然而房屋承租人优先购买权制度的出现，则剥夺了房屋所有人(出租方)选择买受人订立契约的自由。当然，国家对当事人意志做出一定的合法干预，当事人有义务接受，但这一限制必须体现公平、效益和维护社会生活正常秩序的价值取向。笔者认为，我国的承租人优先购买权制度通过硬性的同等条件的规定将房屋的价值固定化，无视契约自由原则的存在，剥夺了所有权人选择买受人和订立合同的自由，还赋予了承租人宣告房屋买卖合同无效的权利，对房屋所有人来讲是一种不合理的强制缔约义务。从理论上讲，优先购买权作为一项民事权利，既可以法定也可以约定，笔者觉得最关键的一点在于，是否可以由双