我国物业税开征相关问题探析.pdf

第2 0 0 9 年第1 0 期 ( 总第3 3 6 期) 商业经济 S H A N G Y EJ I N G J I N o 1 0 ，2 0 0 9 T o t a lN o 3 3 6 1 1 1 1 ：! - - - - - - I I I 一一I lII I I l 。 = I ! ! ：! ! ! ! 竺! ! ! ! 【文章编号】1 0 0 9 6 0 4 3 ( 2 0 0 9 ) 1 0 0 0 0 1 0 3 我国物业税开征相关问题探析 马长海1 ，刘梦岩2 ( 1 河北农业大学经济贸易学院；2 河北农业大学商学院，河北保定0 7 1 0 0 0 ) 【摘要】建立房地一体、内外一致的房地产保有税收制度，是完善我国税收制度体系和地方税收体系及维护国家经济 利益的需要。物业税是将现行城镇土地使用税、房产税和城市房地产税合并开征的房地产保有税。物业税开征后。应取消土地 增值税。规范土地出让的批祖制；应以房地产产权人为纳税人，征税范围将扩至农村和非营利组织及政府部门。以评估价格为 计税依据实行幅度差别比例税率，并对农村及居住住房予以优惠，收入归属地方财政；同时物业税改革还需要理清产权、健 全房地产登记和批量评估制度。 【关键词】物业税；税制设计；地方财政 【中图分类号】F 8 1 0 4 2 4【文献标识码】A A n a l y s e so f R e l e v a n tP r o b l e m so nC o l l e c t i n gP r o p e r t yT a xi nC h i n a M AC h a n g h a i ，L I UM e n g - y a n A b s t r a c t ：T ob u i l de s t a t eh o l d i n gt a x a t i o ns y s t e mi n t e g r a t i n gh o u s ea n dl a n d ，o u t s i d ea n di n s i d ei n t oo n ei sad e m a n dt oi m p r o v eC h i n 鹤et a x a t i o ns y s t e ma n dl o c a l “蚯o ns y s t e ma n dp r o t e c tn a t i o n a le c o n o m i c 蛔t e r ( 碧t P r o p e r t yt a xi se s t a t eh o l d i n gt a xc o m b i n e dc u r r e n t r u r a ll a n du s et a xa n db u i l d i n gt a xw i t hu r b a ne s t a t et a x A f t e rc o l l e c t i n gp r o p e r t yt a x t h eg o v e r n m e n ts h o u l de l i m i n a t el a n da p p r e c i a t i o n t a xa n dc o n t r o ll a n dl e a s i n gs y s t e m ，t a k ep r o p e r t yo w i l e ra st a xp a y e r ，e x p a n dt a x i n gc o v e r a g et or u r a la n dn o n p r o f i to r g a n i z a t i o na n d g o v e r n m e n tb a s e dO i le v a l u a t i o np r i c e ，t a k ed i f f e r e n t i a lp r o p o r t i o n a li n t e r e s tr a t et op r i v i l e g er u r a lh o I I s i | l g ，w h i c hi n c o m eb e l o n g st ol o c a l f i n a n c e ，m e a n w h i l e ，t h eg o v e r n m e n ts h o u l dc l e a rp r o p e r t yr i s h ta n di m p r o v ee s t a t er e g i s t r a t i o na n dm a , s sa p p r a i s a ls y s t e m K e ) ，w o r d s ：p r o p e r t yt a x ，t a xs y s t e md e s i g n ，l o c a lf i n a n c e “物业”一词源于香港和东南亚，是指已建成并投入 使用的各类房屋及与其相配套的设备、设施和场地等。物 业税是针对土地、房产等不动产，向所有者或承租人每年 征收的税收。 一、物业税开征的必要性 2 0 0 3 年，十六届三中全会通过的中共中央关于完善 社会主义市场经济体制若干问题的决定中提出“实施城 镇建设税费改革条件具备时对不动产开征统一规范的物 业税，相应取消有关收费”。2 0 0 5 年，十六届五中全会通过 的中共中央关于制定国民经济和社会发展第十一个五 年规划的建议又把稳步推进物业税列为“十一五”税制 改革的一项重要内容。2 0 0 7 年，提请十届全国人大五次会 议审议的财政预算报告中。首次提出将“研究开征物业税 的实施方案”。理论界和实业界就此展开深入讨论。 ( 一) 迫切需要建立房地一体、内外一致的房地产保有 税收制度 我国现行的对房产和地产保有环节所征税收包括城 镇土地使用税、房产税、城市房地产税。我国房产地产分 设税种，而且内外有别。对地产征收城镇土地使用税，对 房产征收房产税和城市房地产税；对国内企业、个人征收 城镇土地使用税和房产税，对外商投资企业、外国企业和 外籍人员征收城市房地产税。一个国家的税收制度应该 对其纳税人予以公平对待，应统一国民待遇，不应税制分 设。房产与地产本来就是难以绝对分开，房产与地产价值 相连，相随相依，目前的税制设置人为割裂了房地关系， 绝对化了房产和地产价值边缘。就像我国企业所得税和 个人所得税一样，房地产保有税收也要内外一致。就像许 多其他国家一样，我国的房产和地产保有税收应该统一 设立。 仁：) 完善我国税收制度休系 一个国家完整的税收制度体系包括完整的所得税 制、商品税制和财产税制三大体系。经过1 9 9 4 年的税制 改革乃至近些年的内外资所得税合并、增值税转型、消费 税调整等改革后，我国现行所得税制和商品税制已趋于 完整，但财产税制的建设相对滞后，这主要和我国过去对 私人财产的保护缺乏制度保障有关。但是，2 0 0 4 年的宪法 修正案明确了私有财产不受侵犯，2 0 0 7 年出台的物权法 【收稿日期】2 0 0 9 - 0 8 2 4 【作者简介】躺( 1 9 7 0 - ) ，河北涞源人，河北农业大学副教授，2 0 0 6 级西南财经大学博士研究生。研究方向：税收学。 万方数据 商业经济第2 0 0 9 年第1 0 期 S H A N G Y EJ I N G J IN o 1 0 2 0 0 9 对不动产所有权、业主的建筑物区分所有权、建设用地使 用权、不动产登记制度等方面的规定，为物业税的开征提 供了必要的法律依据。所以，开征物业税，逐步建立完整 的财产税制是我国税制改革的必然选择。 ( 三) 完善地方税收体系 分税制的改革确实实现了预期的“两个提高”，中 央政府获得了宏观调控的财政基础，但是，另一方面， 改革后的地方政府由于事权与财力的不匹配，使得地 方财政运行困难，究其原因，地方税收体系中没有一个 强有力的归其掌控的主体税种，在财政压力和利益驱 使双重影响下，土地出让金成了地方解决财政困境的 最有效手段，这也在一定程度上导致目前房价过高的 主要原因之一。世界上许多国家，把财产税作为地方税 种，甚至视为地方财政的主要来源，而我国房地产价格 飞涨与相对微薄的房地产保有税形成鲜明地对照。因 此我国也要将现行税制中的一些税费进行改革，开征 物业税，完善和充实地方税收体系，使其逐步成为地方 财政中的主体税种。 ( 四) 维护国家经济利益的需要 税收征收权是国家主权的重要内容之一，世界上许 多国家都开征了物业税，由于我国没有开征规范的物业 税，不能对相应的房地产课税，这就使我国在税收上处于 极不平等的地位，也不符合国际交往中的平等互利原则。 因此开征物业税不仅可以维护我国合理的税收收益和国 家主权，而且是我国税制与国际接轨，趋向国际化的标志 之一。 二、开征物业税房地产相关税费改革的考虑 我国2 4 个税种中有1 2 税种与房地产发展有关，它们 是营业税、企业所得税、个人所得税、城市建设维护税、契 税、房产税、印花税、城镇土地使用税、耕地占用税、城市 房地产税、土地增值税和其他税费。作为地方“第二财政” 的土地出让金也与房地产发展有关。物业税是对房地产 的保有课证的税，新开征的物业税必然将房产税、城镇土 地使用税和城市房地产税合并统一加以规范。但其他税 费如何考虑，必须认真分析。 ( 一) 关于契税、营业税、印花税、土地增值税及耕地占 用税的考虑 契税、营业税和印花税都是在房地产流转环节征收， 而物业税定位在不动产保有环节征收，性质不同，所以不 能简单归并人物业税中。虽然土地增值税也是在房地产 流转环节征收的，但在现实中征收困难，收入较少，难以 发挥其对房地产市场调节作用，应取消。耕地占用税是对 占用农用耕地建房或从事其他非农建设由于改变了耕地 性质而一次性征收的税种，其主要目的是加强对耕地的 保护。因此，耕地占用税有其特定的调节对象和特殊的历 史意义，因此不能随意归并或废除。 ( 二) 关于土地出让金的考虑 土地出让金是国家以土地所有者的身份，出让一定 一2 一 时期土地使用权收取的租金，我国目前做法是借鉴香港 的批租制，即在土地出让时，一次收取4 0 一7 0 年的土地出 让金，也就是人们所说的“寅吃卯粮”。正因为如此，许多 人都将目前房价过高全部归咎于土地的批租制上。好像 将土地的“批租”改为“年组”，就可以解决目前房价过高 问题。然而事实并非这么简单。 开征物业税后关于土地出让金的考虑可以有这么 一些做法：一是取消土地出让金，并人物业税；二是保留 土地出让金，继续沿用批租制；三是保留土地出让金，实 行年租制；四是保留土地出让金，但将部分出让金并人 物业税。 土地出让金是国家作为土地所有者凭借土地所有 权向受让者获取的租金，而物业税是国家作为社会管理 者凭借政治权力为了向房地产权利人提供公共产品和 公共服务而课征的税收收入；土地出让金属于以市场分 配为基础的初次分配，物业税则是政府对纳税人进行的 一种再分配，而且土地出让金是配置土地资源的重要调 控手段几乎不可替代。实践中物业税无法保证像目前土 地出让金作为获得土地的先决条件一样及时足额收缴。 因此，二者性质不同，将土地出让金纳入物业税一并征收 从理论上和实践中是难以行得通的。年租制由于理论上 制约土地市场健康发展，实践中管理成本过高且易形成 拖欠也不具备可行性，也只是“水中月，雾中花”。而将土 地出让金部分并入物业税的观点也是难以令人信服的。 首先，如前所述，二者性质不同，不能相互替代；其次。土 地初级市场目前都是通过招标、拍卖、挂牌等市场竞争 方式进行，其中的土地出让金包括了风险因素，政府通 过基础设施建设和公共服务的提供使土地发生溢价增 值，物业税由于是根据房地产的评估价值征收的，地产 的增值也会一并收取，但其不应该包括未收应收的土地 出让金。如此说来，保留现行土地出让金的批租制是唯 一可取的选择。 现行土地批租制是效率较高的土地管理制度，而且 也是天然的房地产市场准入制度，它对于维持房地产市 场秩序及调控土地资源起到一定积极作用。人们对于土 地批租制的批评源于其造成的房价过高，其实房价过高 的原因是多方面，不能只看到土地批租制的造成原因，解 决房价过高当然要多管齐下，除规范土地批租制外，还应 该全方位整顿房地产市场秩序才是上策。 三、物业税制度的设计 ( - ) 纳税人 物业税的纳税义务人应是拥有房地产产权所有人。物 业税的纳税人通常包括以下几类：一是房地产产权所有 人；二是拥有房地产产权所有权的单位和个人不在房地产 所在地的，其产权实际使用人为纳税人；三是房地产产权 所有人未确定的，产权实际使用人为纳税人；四是房地产 产权为共有的，共有各方都是纳税人，由各方分别纳税。 ( 二：征税范围 万方数据 马长海刘梦岩：我国物业税开征相关问题探析 物业税的征税范围包括全国范围内所有的房地产。 新开征的物业税应是内外统一的税制，将征税范围扩大 到非盈利组织和政府部门，并涵盖广大农村地区。 1 统一内外有别税制。我国现行的房地产保有环节的 税包括城镇土地使用税、房产税及城市房地产税。城镇土 地使用税及房产税只适用于国内企业、单位和个人；外商 投资企业、外国企业和外籍人员则按国家法律和国务院 有关部门制定的对外商投资企业、外国企业和外籍人员 在华机构用地计征土地使用费及城市房地产税。在开征 物业税的情况下，应该合并统一，新物业税应是内外统一 的税收制度。 2 将非盈利组织和政府部门的房地产纳人物业税征 税范围。国家具有政治权力和财产所有权，以政治权力 为后盾形成征税权。“国家”是“市民社会”和“政权社会” 的统一体。国家征税权高于财产所有权。市民社会和政 权社会的财产所有权都要覆盖在国家征税权之下。我国 现行房地产保有税对非盈利组织和政府部门占用的不 动产免税，是对他们的隐性补助。这样资源配置效率会 被扭曲。不如将其纳入征税范围，再从预算支出中予以 考虑。 3 征税范围应扩大到广大农村。目前的城镇土地使用 税、房产税和城市房地产税征税范围仅限于城市、县城、 建制镇、工矿区。我国物业税的征税范围应扩大到农村地 区。这是因为：一是农村近年来有很大发展，有些地区与 城镇相差不多，对这部分不动产征税，有利于企业间的公 平竞争；二是物业税的计税依据是房地产评估价值，农村 与城市房地产价值在评估中已体现了其差别。 ( 三计税依据 物业税应以房地产评估价值为计税依据。评估价值 能真实反映房地产市场价值。按评估价值课税，平衡了纳 税人的承受能力，充分体现了物业税的财产税性质；同时 也能较准确反映房地产的级差收益，促使纳税人有效使 用房地产资源。 房地产的评估方法主要有市场法、收益法和成本法。 在实际操作中要根据房地产市场状况及房地产本身的特 征而选择不同的评估方法。在房地产市场较发达地区，可 以市场交易的数据为基础，采用市场法进行评估；对于收 益特征明显的房地产可用收益法评估。在房地产市场不 发达，或由于各种原因导致市场数据缺乏的情况下，成本 法就成了可选择的方法。 ( 四) 税率 物业税宜采用比例税率，并且可按不动产不同用途 设定差别比例税率。税率应由中央政府制定比例税率的 具体幅度，地方政府可根据当地实际情况，选择适宜的适 用税率。 ( 五) 税收的减免 虽然从理论上讲，物业税要包括全国范围内的所有 房地产，但在实际操作中，居民生活用房地产和农村地区 的房地产宜暂缓征收物业税。虽然近年来伴着我国经济 的快速发展，居民收入有了较大提高，但大多数城市居民 和农村大部分地区的收入还不算高，我国现行房地产相 关税费对于这两类群体来说绝大部分还是减免的。因此， 即将开征的物业税应对这两类群体暂时减免。 ( 上) 收入归属 像许多其他国家一样，物业税的税收收入全部归地 方政府，而且在地方政府之间共享，省级政府应该暂时不 参与物业税的共享，可将物业税明确地划归基层政府， 市、县和乡镇级政府之间按照属地原则进行划分。 四、物业税开征的配套措施 ( 一) 理清房地产中的产权关系 物业税是对房地产的产权人征收的财产税。因此物 业税的开征要求房地产的产权必须具体确实。但是我国 目前房地产的产权不清，城镇居民住房地中商品房、经济 适用房、合作建房、集资建房、房改房等多种形式；农村地 区，农村宅基地和农用地权届关系也是混乱不清。因此必 须加快改革，理清房地产中的产权关系，为物业税开征扫 清障碍。 ( - 3 建立健全房地产登记制度 目前的房地产登记是多部门登记、分级登记、分块登 记，登记管理比较混乱。新登记制度要颁布统一的登记细 则，信息要实现在房地产相关部门的共享。登记的内容不 仅包括产权，还应包括房地产价格及和评估有关变动的 信息。总之，登记的信息应是全方位、多层次的，能够反映 房地产的真实状况和动态变化。房地产的登记还要分别 建立以产权人和房地产为户头的登记序列，以实现房地 产信息的交叉稽查，为物业税的快速准确征收奠定良好 的基础。 ( 三) 建立完善的房地产批量评估制度 以市场价值为基础的房地产评估价值具有较强的 公平性，因而为许多国家所采用。但是其随时间的易变 性及逐个评估的高成本性使得批量评估成为必然选择。 批量评估要求完善的税基评估数据库及准确详细的采 集信息。因此加强税基评估数据库建设是物业税开征的 技术支撑，同时还要加强对房地产评估人员的培养，实 行严格的资格认证制度及后续教育制度，强化职业道德 建设，尽快培育出一支既具有丰富的理论知识和评估经 验又具有职业道德素质的房地产评估师队伍。 【参考文献】 【1 】覃顺梅开征物业税的理论分析田经济研究导刊，2 0 0 8 ， ( 6 ) 【2 】安体富，王海勇我国房地产市场发展和房地产税收制度 改革研究叨经济研究参考，2 0 0 5 。( 4 3 ) 【3 】丁成日房地产税制的理论回顾丌) 叨财政研究，2 0 0 7 ，( 3 ) 【4 庞凤喜物业税九大问题浅议叨税务研究，2 0 0 8 ，( 4 ) 【5 商蕾关于开征物业税的研究叮中国乡镇企业会计，2 0 0 9 ， ( 4 ) 【责任编辑：潘洪志】 _ 3 万方数据 我国物业税开征相关问题探析我国物业税开征相关问题探析 作者：马长海， 刘梦岩 作者单位：马长海(河北农业大学,经济贸易学院)， 刘梦岩(河北农业大学,商学院,河北,保定,071000) 刊名： 商业经济 英文刊名：BUSINESS ECONOMY 年，卷(期)：2009，(20) 被引用次数：0次 参考文献(5条)参考文献(5条) 1.覃顺梅.开征物业税的理论分析J.经济研究导刊,2008,(6). 2.安体富,王海勇.我国房地产市场发展和房地产税收制度改革研究J.经济研究参考,2005,(43). 3.丁成日.房地产税制的理论回顾(下)J.财政研究,2007,(3). 4.庞凤喜.物业税九大问题浅议J.税务研究,2008,(4). 5.商蕾.关于开征物业税的研究J.中国乡镇企业会计,2009,(4). 相似文献(10条)相似文献(10条) 1.期刊论文 黄雪萍 我国开征物业税的现实思考及税制设计 -云南财贸学院学报（社会科学版）2007,22(6) 开征物业税有利于完善我国现行的财产税制、抑制房价高涨、规范地主政府的土地出让行为.但在开征物业税前要转变土地出让制度,建立科学的房 地产评估体系,完善房地产产权制度,合理确实税负,避免旧房的重复征税等.在完成这些工作以后,我国才具备开征物业税的条件.结合我国现实情况,建议 把现行的房产税、城市房地产税、城镇土地使用税、耕地占用税合并为物业税,在房产的保有环节征收. 2.期刊论文 张学诞.吴雪 物业税开征之声渐急促税制设计须审慎 -涉外税务2008,241(7) 物业税开征是近来我国的热点问题之一.本文阐述了我国开征物业税的目的,并在借鉴国外成功经验的基础上,结合我国的实际情况,提出了我国物业 税税制设计的整体思路. 3.期刊论文 邵培德.SHAO Pei-de 我国开征物业税难点的深度思考 -广东财经职业学院学报2008,7(5) 目前,开征物业税已成为我国社会各界普遍关注的焦点问题.但从我国的实际状况看,实际征收的基本条件尚不成熟,存在房屋登记系统不完善、物业 评估体系不健全、税制设计存在分歧、相关法律制度滞后和征管能力薄弱五大难点.为此,当务之急应有针对性地进行出台物业税的各项准备工作,夯实开 征物业税的基础. 4.学位论文 裘思珺 关于我国开征物业税的研究 2009 我国的物业税于2003年在中国共产党十六届三中全会上被首次正式提出。物业税的开征，将极大地完善我国房地产保有期间的税制，对房地产市场 的健康发展意义重大。在过去五年多时间里，学术界和国家相关部门对如何开征物业税展开了广泛深入的研究探讨，各项准备工作也在稳步推进。然而 ，由于物业税牵涉范围广，税制设计复杂，其具体的实施方案仍然未有定论。 本文通过对我国房地产市场及相关税费制度的分析及国外开征物业税经验的总结，提出了我国物业税税制的具体设计，并对开征物业税可能产生的 经济效应进行了研究，希望能为我国开征物业税提供一些有价值的参考。 首先，本论文通过对我国房地产税费制度的深入分析，总结了我国房地产税费制度存在的问题，提出了改革的基本设想，并介绍比较了其他国家开 征物业税的方法和特点，总结了值得我们学习和借鉴之处。 其次，在论文的核心部分，提出了物业税的征税范围、计税依据、税率设计和税基评估等各项具体的税制设计。其中，在税率设计过程中，本文以 政府财政收入和税负水平为约束，确定了物业税税率的合理范围，并以上海市为例进行了实证分析。在税基评估方面，以住宅为例，模拟了物业税税基 的评估过程。 再次，本论文还分析了物业税开征的经济效应。本文一方面研究了物业税开征对房地产价格的影响，以住宅为例，通过对自住性及投资性住宅的分 析，结合供需弹性，探求物业税出台后房价的可能变化；另一方面，同样以上海市为例，分析了物业税对地方财政收入的影响，以及物业税出台后可能 引起的地方政府的行为变化。 最后，本论文对我国开征物业税的时机选择进行了分析，并提出了完善物业税征管制度的几点建议。 5.会议论文 李洺.孟春 物业税改革：税制设计之外的政策研究 2007 改革房地产税制，推出物业税政策，在税制本身的政策设计之外，必须同时考虑以下问题：科学确定税种名称、建立税基评估管理体系、评估房地 产市场和宏观经济对新税制承接效果、新税制的税收负担和税收归宿；整合现有房地产相关税制和税收征管资源等。这些相关配套政策评估、管理机制 设计若不先期进行，房地产税制改革、物业税都无法如期推出，即使勉强推出，效果也将大打折扣，这在世界其他国家相关税种征收中不乏先例。 6.期刊论文 宋庭敏.Song Ting Min 关于开征统一物业税的研究综述 -特区经济2006,(2) 我国关于物业税的正式讨论始于 2003年底,国内许多专家和学者对物业税进行了研究,主要包括以下几个方面:一是介绍国外主要国家和地区的物业 税制,旨在通过比较研究,给我国物业税改革提供借鉴;二是对我国开征物业税的利弊进行分析并提出政策建议;三是对物业税开征时机的研究;四是对可以 合并和取消的税种的研究.本文对国内以上有关文献研究进行了综述,并提出了自己的意见. 7.学位论文 韩德军 物业税改革的国际借鉴与政策选择 2006 随着我国房地产行业的高速发展，现有的房地产税制已有些不合时宜了。与许多发达国家相比，我国的房地产税制存在着明显的缺陷，突出表现在 ：在房地产开发、销售过程中，税种繁杂，需要缴纳的各项税收就达9种之多，有的地方还存在重复征税的情况，再加上各个地方名目不一的各项收费 ，都在无形中加大了房地产的开发成本；而与此形成鲜明对比的是，在房地产保有阶段，只有房产税、城市房地产税和城镇土地使用税，这种不合理的 税制设计造成了大量土地的闲置和浪费。而且，保有阶段的轻税负相当于给土地保有者无息贷款，实质上是鼓励投机，近年来各地出现的“炒楼”风其 背后深层次的原因正是我国现阶段不合理的房地产税收制度。另外，我国房地产税收制度还存在课税范围过窄，一些税种计税依据设计不合理，内外税 制有别等诸多弊病。基于此，十六届三中全会通过中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定中指出，“实施城镇建设税费改革，条 件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应的取消有关税费”。这一决定引起了社会各界对物业税的广泛关注，同时也把物业税改革提到了日程上 。 本文首先对国际上主要税收理论进行分析，选择用经过许多国家成功的税收经验验证的税收理论拉弗曲线理论对我国的房地产税制存在的弊端 进行解释，以便得出我国开征物业税的必要性，为物业税的政策选择提供了主要方向；其次，以税收要素为主线介绍了国际上物业税的征收经验，并归 纳了各国开征物业税的若干共同点，以便我国借鉴；再次，在借鉴国际先进经验的基础上，结合我国国情，对我国物业税改革的税收要素进行了详细的 界定；最后，提出了进行物业税改革必备的配套制度政策。 本文共分六章，各章内容如下： 第一章导论。本章主要阐述了论文的选题背景、研究目的和意义，并对研究的思路、方法及可能创新之处作了说明。 第二章物业税改革的税收理论基础。本章从税收的基本理论入手，对税收的概念、税制要素以及税收分类进行了阐述；介绍了世界税收理论的发展 ，西方税收理论以及社会主义的税收理论，着重对供给学派的核心理论拉弗曲线的有效性进行了深入分析，为第三章中利用拉弗曲线分析我国房地 产税制的缺陷做了铺垫。 第三章我国房地产税制及现存问题。为了解我国现有房地产税制形成的历史背景，本章首先阐述了我国房地产税制的历史沿革；其次，详细介绍了 我国房地产税收体系的设置，并归纳了其特点及作用；再次，分析了我国现行房地产税制存在问题，并深入分析了导致这些问题的政策制度及体制方面 的原因；最后，通过利用拉弗曲线分析我国房地产税制的“拉弗禁区”，得出我国开征物业税的必要性并对物业税改革的现实意义及其对社会各阶层的 影响进行了阐述。 第四章我国开征物业税的国际借鉴。本章首先阐述了各国物业税要素设计情况，通过横向比较并结合我国实际，归纳出值得借鉴的税制设计的国际 经验；然后，又阐述了国际上征收物业税的其他先进经验，包括税制归属、税收原则、税收