房地产重庆市规范.doc

1 总纲 1.1 主题内容与适用范围 1.1.1 主题内容 本规范主题内容为：房地产开发建设项目环境影响评价的一般性原则、内容、要求及方法。 1.1.2 适用范围 本管理指南适用于重庆市辖区范围内的非工业生产和没有特殊污染产生的、以人居和人 们社会经济、科教文化活动为主的建设项目。主要包括建设项目环境影响评价文件分级审批 规定中的房地产开发类和社会产业类建设项目。 其中，房地产开发类主要包括： 住宅、公寓、公寓式写字楼及以居住为主的综合型建筑项目； 行政、司法、税务、监察检查等政府机关办公建筑项目； 以居住为主的城镇新区建设、旧区改造类建设项目。 社会产业类主要包括： 建设项目环境保护分类管理名录中的批发、零售市场、餐饮、停车场、长途客运站、展览 馆、博物馆、游乐场、娱乐服务、影剧院、音乐厅、体育场（馆）、高尔夫球场； 金融、证卷、保险、商贸等建筑项目； 居住区内的中、小学、托幼建设项目； 没有特殊污染物排放的教学、科研、医疗卫生建设项目可参照执行。 1.2 编制依据 中华人民共和国环境影响评价法（中华人民共和国主席令第 77 号，2002 年 10 月 28 日） 建设项目环境保护管理条例（中华人民共和国国务院令第 253 号，1998 年 11 月 29 日） 建设项目环境保护分类管理名录（国家环境保护总局令第 14 号，2002 年 10 月 13 日） 建设项目环境影响评价文件分级审批规定（国家环境保护总局令第 15 号，2002 年 11 月 1 日） 重庆市城市总体规划（19962020） 1.3 参照标准 HJ/T 2.193 环境影响评价技术导则总纲1 HJ/T 2.293 环境影响评价技术导则大气环境2 HJ/T 2.393 环境影响评价技术导则地面水环境3 HJ/T 2.41995 环境影响评价技术导则声环境4 HJ/T 191997 环境影响评价技术导则非污染生态影响5 绿色生态住宅小区建设要点与技术导则（试行），中华人民共和国建设部 2001 年 4 月 健康住宅建设技术要点（2001 年版） HJ/T 694 山岳型风景资源开发环境影响评价指标体系6 HJ/T 10.31996 电磁辐射环境影响评价方法与标准7 GB917588 环境电磁波卫生标准8 GB65662001 建筑材料放射性核素限量9 混凝土外加剂中释放氨限量10 JGJ1342001 夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准11 GB503252001 民用建筑工程室内环境污染控制规范12 SL204 98 开发建设项目水土保持方案技术规范13 2 环境影响评价的工作程序 房地产开发建设项目环境影响评价工作程序如图 1 所示。 图 1 房地产开发建设项目环境影响评价工作程序图 3 环境影响评价形式 3.1 环境影响评价形式的判别 房地产开发建设项目环境影响评价形式（以下简称环评形式）根据评价深度要求分为环境 影响登记表、环境影响报告表、环境影响报告表加专项评价报告、环境影响报告书四种等级。 建设单位提出已批准的房地产开发建设项 目建议书或可行性研究报告 1 研究国家有关的法律文件 2 研究与房地产开发建设项目有关的其它文件 3 确定环评形式 确定评价技术路线和评价重点 环境影响预测 评价房地产开发建设项目的环境影响 1 提出环境保护建议和措施 2 给出环境影响评价结论 3 编制环境影响评价报告书（表） 国家、地方有 关法规、标准 房地产开发建设项目 工程分析 1 环境影响要素识别 2 评价因子筛选 3 单项环境要素的评价工作等级和评价范围 环境现状调查 环境影响评价形式按表 3.11、表 3.12 进行判别。 表 3.11 居住为主的房地产类开发建设项目环境影响评价形式判别表 建设规模 项目与 环境的关系 环评形式 环评 等级 建筑面积3 万 m2或 占地面积1 万 m2 地处非敏感区环境影响登记表 建筑面积3 万 m2或 占地面积1 万 m2 地处敏感区 3 万 m2建筑面积20 万 m2或 1 万 m2占地面积10 万 m2 地处非敏感区 环境影响报告表 3 万 m2建筑面积15 万 m2或 1 万 m2占地面积5 万 m2 地处敏感区 环境影响报告表 专项评价报告 15 万 m2建筑面积20 万 m2或 5 万 m2占地面积10 万 m2 地处敏感区 建筑面积20 万 m2或 占地面积10 万 m2 全部 环境影响 报 告书 低 高 注： 此表也适于金融、证卷、保险、商贸及没有特殊污染物排放的教学、科研建设项目； 按表中建筑面积和占地面积判别的评价形式不一致时，取高的等级。 敏感区指环境影响评价法中规定的需特殊保护地区、生态敏感与脆弱区和社会关注区。 表 3.12 社会产业类开发建设项目环境影响评价形式判别表注 类 别建 设 规 模 项目与环境 的关系 环评形式 地处敏感区 环境影响报告表 + 专项评价报告 批发、零售市 场、超市、餐 饮、娱乐服务 不限 地处非敏感区环境影响登记表 不限地处敏感区环境影响报告表展览馆、博物 馆、游乐场占地面积3 万 m2地处敏感区环境影响报告书 容纳人数5 万人环境影响报告书 体育场 容纳人数5 万人 敏感与否不限 环境影响报告表 容纳人数1 万人环境影响报告书 体育馆 容纳人数1 万人 敏感与否不限 环境影响报告表 高尔夫球场不限敏感与否不限环境影响报告书 车位2000环境影响报告表 停车场 车位2000 敏感与否不限 环境影响登记表 长途客运站、 驾校 不限敏感与否不限环境影响报告表 在校(园所)师生1500 人环境影响报告表 中小学、托幼 所在校(园所)师生1500 人 敏感与否不限 环境影响登记表 医院床位500、疗养院床位700、专科防治所 （站）床位200 环境影响报告书 医院、疗养院、 专科防治所 （站）床位分别小于上列数环境影响报告表 卫生站（所）、 血站 不限敏感与否不限环境影响报告表 注： 表中医疗卫生是指没有特殊污染物排放的建设项目； 敏感区指环境影响评价法中规定的需特殊保护地区、生态敏感与脆弱区和社会关 注区。 3.2 环评形式的调整 环评形式调整或从简应由环保行政主管部门决定。 若房地产开发建设项目所在区域已进行了区域（城镇新区建设或旧区改造）环境影响评价 且已通过环保管理部门审批的，房地产开发建设项目环评内容可根据实际情况适当从简。 3.3 环评的专题设置 房地产开发建设项目各环境影响评价形式的专题设置见表 3.31。 表 3.31 房地产开发建设项目环境影响评价的专题设置(注 1) 环评形式 专题设置 环境影响 报告书 环境影响报告 表专项环评 环境影响 报告表 前言：建设业主及建设项目前期工作简介/ 1 总则：建设项目的必要性、评价项目的由来，评价的 总体构思，评价专题设置及评价重点，编制依据，采用的 标准，环境敏感点或环境保护目标 (注 2)(注 2) 2 建设项目概况 3 工程分析：施工期、营运期 4 环境现状评价及存在的主要环境问题 5 环境质量影响评价：（水、气、噪声、固体废物） 6 生态环境影响分析(注 2)(注 2) 7 人居环境适宜性评价/ 8 环境保护措施技术经济论证(注 2)(注 2) 9 外排污染物总量核定 10 环境监测及环境管理/ 11 评价结论及对策建议 12 环境现状主要污染源调查/ 13 环境现状特征污染源或特征污染物调查/ 14 社会环境调查 15 社会环境影响分析/ 16 环境承载能力分析/ 17 绿色人居环境评价或分析/ 18 公众参与/ 注 1：表中“”表示必须设置该专题；“”表示选设该专题；“/”表示无须设置该专题。 注 2：环境影响报告表部分评价专题的简要说明： 总则，主要包括：环境敏感点或环境保护目标，采用的标准；需作专项环评的报告表，还应对专 项环评的由来，评价方法予以简要说明。 生态环境影响分析：简要分析主要生态影响、保护措施及预期效果；需作专项环评的报告表，还 应对特征污染物的生态环境影响予以简要分析。 环境保护措施技术经济论证：简要分析评述防治措施、污染控制流程和处理水平，环保投资及预 期环境保护效果。 3.4 多场址的评价和优选 服务产业类项目及以居住为主的城镇新区建设房地产开发建设项目，如需要进行多场址 优选，则应对各场址的环境影响分别进行预测和评价。 4 评价范围的确定 房地产开发建设项目环境影响评价范围包括两个方面的内容：一是项目建设和投入使用后 对外环境的影响范围；二是项目本身的敏感性，对外环境有较高的要求，需要考虑外环境对其 影响，从而需明确外环境的影响调查范围。 房地产开发建设项目和外部环境的相互影响范围划分见表 41。 表 41 房地产建设项目环境影响评价范围 项目建设项目对环境的影响范围划分外环境对建设项目影响调查范围 气建设项目场界外 200500m 卫生防护距离邻近拟建项目边界 的或 200500m 的废气影响源 噪声建设项目场界外 100200m200500m 范围内的噪声源 水 建设项目污水直接排入污水处理厂集水管网的可不 考虑其影响范围；建设项目污水进入相关集水管网后 汇入河流，或污水直接汇入河流的，取相关河流排污 口上游 500m下游 1000m 河段作为评价范围；涉及 地下水取用的，以其埋深及开采范围为评价范围 供水水质不满足生活饮用水卫生标准 的，可根据具体情况将供水水厂（或其 它水源地）或周界 100m 范围内的末端 供水管线列为外环境影响的调查范围 电磁辐射/ 500m 以内电视塔，50m 以内移动通信 基站，40m 以内的高压送变电设施 生态环境建设项目场界外 200400m 外环境构成生态影响的直接作用区和 间接作用区，一般200400m 社会环境 由项目直接影响和间接影响的目标人口及影响 的敏感区与项目的距离确定 外环境对项目构成社会影响的作用范 围，一般取200400m 5 环境现状调查 5.1 总体要求 编制环境影响报告书（表）的项目，应进行环境质量现状、自然环境现状调查； 编制环境影响报告书的项目，应进行简单的生态环境现状调查； 评价范围内有污染源的项目，应进行污染源现状调查； 与社会环境密切相关的项目，应进行必要的社会环境现状调查。 5.2 环境质量和污染源现状调查 5.2.1 环境质量现状调查 编制环境影响报告书（表）的项目，其环境质量现状调查或监测的要求： a) 主要调查项目或监测因子：环境空气调查 PM10、SO2、NO2；声环境调查昼间、夜间噪 声及交通噪声；水环境调查与生活相关的 COD、BOD5和粪大肠菌群，若涉及地下水取用的，监 测因子增设氡；固体废物主要调查其类别、数量及处置方式。 生态环境主要调查动植物类、绿化或植被、土壤属性及水土保持状况。 b) 监测布点： (1) 环境空气：在评价范围内以环境功能区为主兼顾均布性的原则布 13 个点。若评价 范围内已有例行监测点的，可利用该例行监测点近 2 年内的监测资料。在建设项目邻近存在恶 臭、油烟等污染源的，应在外环境污染源一侧的周界设置 1 个恶臭或油烟监测点。 (2) 声环境：监测布点以能覆盖评价范围为原则，一般可沿周界东西南北共布置 4 个周界 噪声现状监测点，周界外 100200m 范围内布置 12 个环境噪声（包括交通噪声）现状监测点。 (3) 水环境： 建设项目污水直接排入污水处理厂集水管网的可不设置地表水环境监测断面。 建设项目污水进入相关集水管网后汇入河流，或污水直接汇入河流的，取相关河流排 污口上游 500m 和排污口下游 1000m 河段作为监测断面；断面取样点布设按导则 HJ/T 2.393；若该河段已有例行监测断面的，可不再设置地表水环境监测断面，可利用该例行监测 断面的监测资料。 建设项目污水进入相关集水管网后汇入湖泊、水库的，或污水直接汇入湖泊、水库的， 以排污口为中心按放射状每 4km2布设 1 个监测点；若该湖库已有例行监测点的，可不再设置 地表水环境监点，利用该例行监测点的监测资料。 引用环境空气、地表水例行监测资料应为近两年的资料，声环境应作现状监测。 c) 监测频率 按监测规范执行。 环境质量现状调查按表 5.21 编制。如有其它特征污染物，可另外补充。 5.2.2 污染源现状调查 编制环境影响报告书（表）的房地产开发建设项目，根据 5.1 节确定是否在外环境影响评价 范围内作污染源现状调查。 a) 调查的主要污染源 调查废气、噪声、辐射和放射源，并作污染源现状分布图。 b) 污染源情况调查 大气、噪声主要调查特征污染源源强参数及与房地产建设项目的相对位置、距离，其中， 道路交通噪声应调查其车流量、车类型统计、坡道、路面情况及与邻近建筑或拟建项目的距离， 机场噪声调查各种类型飞机的起降次数、起降航线、距离等；水污染源调查应标明废水排水管 网、排污口的位置，查清污水排放量、排放浓度、排污口距饮水水源地的距离等。 可根据项目具体情况调查电磁辐射污染源的辐射频率、辐射强度或超高压电场的强度，建 筑玻璃幕墙镜面效应的光污染（光干扰）等。 环境现状调查和污染源现状调查除收集相关环境和污染源的现有有效文字资料外，还应 尽可能附实地摄制的图片或录像资料。 污染源排放参数统计表形式见表 5.22。 表 5.21 环境质量现状调查表 环境空气级别（一、二、三级）： 浓度单位：mg/Nm3 环境监测点编号及在评价图中的位置： 实际监测时段： 引用现有监测资料的时段： 可吸入颗粒物：PM10二氧化硫：SO2二氧化氮：NO2备注 项 目 监 测点 取值 时间 浓度 范围 超标 率 % 均 值 浓度 范围 超标 率 % 均 值 浓度 范围 超标 率 % 均 值 1 小时平均 / 日平均1 年平均 1 小时平均 / 日平均2 年平均 标准（分别标明各监测项目在相应取值时间的标准值） 地表水水域功能类别（类）： 浓度单位：mg/L 环境监测断面编号及在评价图中的位置： 实际监测时段： 引用现有监测资料的时段： CODBOD5 粪大肠菌群，个/L备注项 监测 目 断面编号或名称 浓度 范围 超标 率 % 均 值 浓度 范围 超标 率 % 均 值 浓度 范围 超标 率 % 均 值 标准 声环境功能类别（04 类）： 噪声声级单位：等效声级 LAeq：dB 声环境监测点编号及在评价图中的位置： 实际监测时段： 引用现有监测资料的时段： 昼间夜间备注项 监测 目 点编号或名称 声级 范围 超标 率 % 均 值 声级 范围 超标 率 % 均 值 1 2 标准 电磁辐射一级(安全区)、二级(中间区)： 场强单位：V/m 或 mW/cm2(微波)，kV/m(高压送变电) 电磁辐射监测点编号及在评价图中的位置： 引用现有监测资料的时间： 放射性 公众成员年有效剂量当量：mSv 放射性监测点编号及在评价图中的位置： 引用现有监测资料的时间： 电磁辐射放射性备注项 监测 目 点编号或名称 场强 范围 超标 率 % 均 值 剂量 范围 超标 率 % 均 值 1 2 标准 表 5.22 现状污染源排放参数统计表 废气：主要污染源距房地产建设项目周界距离，现有污染控制措施，排气筒高度，出口内径，烟气温度 主要废气主要污染物达标状况 污染源 排放量排放量 SO2NOXTSPSO2NOXTSP达标 编号或SO2NOXTSP 排放浓度排放标准排放浓度排放标准排放浓度排放标准排放速率排放标准排放速率排放标准排放速率排放标准 情况 名称104m3/at/amg/m3kg/h 1 2 无组织排放：周界外各主要污染物最高浓度 废气合计 / 废水：主要污染源距纳污水体（管网）的距离，现有污染控制措施 主要废水主要污染物达标状况 污染源 排放量排放量 CODBOD5粪大肠菌群（仅对医疗机构）达标 编号或CODBOD5排放浓度排放标准排放浓度排放标准排放浓度排放标准情况 名称104m3/at/amg/L 个/L 噪声；主要污染源距房地产建设项目周界距离，现有噪声污染控制措施， （交通噪声可用车型、车流量、路面坡度等对表中项目予以替换） 昼间，dBA（标准： dBA）夜间，dBA（标准： dBA）污染源编号 或名称源强对项目影响声级范围 超标率，%均值源强对项目影响声级范围超标率，%均值 备注 电磁辐射或放射性：主要污染源距房地产建设项目周界距离，电磁辐射频率，现有防治措施 电磁辐射，标准： V/m 或 mW/cm2(微波)，kV/m(高压送变电)放射性，标准： mSv有效剂量当量污染源编号 或名称源强对项目影响场强范围 超标率，%均值源强对项目影响剂量范围超标率，%均值 备注 5.3 自然环境调查 5.3.1 地貌地形调查 收集包含评价范围的地形图并在此基础上绘制评价彩图，比例可为 1：20001：10000，环 境影响报告书统一采用 A3 幅面，环境影响报告表可选用 A3 或 A4 幅面，图中必须标注风玫瑰 图和比例尺。 收集项目所在地行政区划图或发展规划图，绘制项目的地理位置图。 在评价图和地理位置图上可标注建设项目位置、主要道路、大型建筑、主要公共设施、基 础设施、服务设施、敏感点及保护目标、评价点、监测点（断面）位置、评价区及相邻界外区范围 等。 5.3.2 场址土地使用历史和土地利用规划调查 房地产开发建设项目环境影响评价，应调查场址土地使用历史，明确是否因历史上场址土 地使用状况对拟进行的房地产开发建设项目构成潜在的危害。调查时间段应追溯到过去 50 年。 调查邻近场址周围的土地使用规划，了解场址邻近范围拟进行的其它土地使用开发项目 名称、规模、实施时段，有助于分析其对房地产开发建设项目可能产生的影响。 5.3.3 气象、水文调查 a) 收集调查项目所在区域 评价范围的外环境中有影响突出的大气污染源的，应收集房地产建设项目所在地距离最 近的气象台（站）常规气象资料，年限一般为近 3 年。调查项目主要为年、季风速、风向或风玫 瑰图，年、季降雨量，年、季大气稳定度联合频率等。 b) 一般水文资料调查 房地产开发建设项目外排污水直接排入水体的，应进行水体的一般水文调查，调查时段一 般为枯水期，调查项目主要有流量、流速、河宽（水深）。 5.4 生态环境现状调查 生态环境现状调查可根据实际情况从表 5.41 中选取与项目相关的部分。 表 5.41 生态环境现状调查表 调查项目调查情况备注 场址及邻近环境生态系统类型 是否有敏感生 态目标 主要景观及与场址的相对位置 风景名胜及与场址的相对位置 水源地名称、位置、距离 其它生态环境敏感区及与场址的相对位置、距离 场址及邻近环境植被 场址及邻近环境水土流失 人类对水土资源的干扰程度（建筑密度、人口密度、道 路交通、废物排放、堆存等）及主要生态环境问题 对建设项目的制约性生态因素 其它 5.5 社会环境现状调查 应编制环境影响报告书的房地产开发建设项目，如果与邻近重大环境敏感区、城镇标志性 建筑、重要基础设施、公共设施等互为影响,其环评应选作相关的社会环境现状调查。调查范围 根据项目相关的目标人口决定，涉及拆迁安置的，还应包括移民安置地的社会环境。 除此之外的房地产开发建设项目环评，可不作社会环境现状调查。 社会环境现状调查可根据实际情况按表 5.51 规定的内容选取和项目相关的部分进行。 表 5.51 社会环境现状调查表 调查项目调查情况备注 与房地产建设项目相关的拆迁安置量 外环境现有单位、机构或设施的相对 位置、距离，人口组成和数量 社会环境敏感点和环境保护目标名称、 位置、距离 相邻交通干线、城市道路、公交线路、 车站、码头、机场的位置、距离 与邻近医院、超市、图书馆、影剧院、 健身房、体育场馆等服务设施的相对 位置、距离 与能源输配、城市排水、污水处理厂、 垃圾处置场等基础设施的位置距离、 隔离要求 相邻外环境的自然景观、人文景观及 建筑艺术、建筑风格 6 环境影响报告书的编制 房地产开发建设项目环境影响报告书内容的基本框架： 6.1 总则 6.1.1 简述房地产开发建设项目环境影响评价的目的 6.1.2 编制依据 a) 国家、地方有关环保法律、法规、规定和技术导则； b) 建设项目（预）可行性研究报告、项目建议书等高阶段设计文件及批准文件； c) 建设项目环境影响评价要求通知书； d) 评价委托书（合同）。 6.1.3 采用的标准 采用国家或地方的现行有效环境质量标准和排放标准，或参照国外的有关标准（应按国家 环保局规定的程序经有关部门批准）。 6.1.4 环境敏感点和保护目标 凡属建设项目环境保护分类管理名录中规定的环境敏感（点）区，且在评价范围之内，均应 列为环境敏感点和保护目标。 6.2 建设项目概况 6.2.1 建设项目的名称、地点及建设性质 6.2.2 主要建设内容 a) 主要技术经济指标 总占地面积、总建筑面积（分期建设应说明各期规模、旧区改造应说明原有规模）、建筑物 高度、绿地率、居民或职工人数、建设进度、工程投资等，主要技术经济指标可参照表 6.21 编制。 表 6.21 房地产开发建设项目主要技术经济指标 建设项目总用地单位数 量备 注 居住区总用地面积 其中：住宅用地 公建用地 道路用地 绿化用地 其它用地 可注明用地的分类， 如一四类 （R1R4）居住用地、 公共设施用地等 总建筑面积 其中：居住建筑面积 公共建筑面积 其它建筑面积 居住户数 居住人数 低层、多层、中高层、高层的比例 住宅平均层数 人口密度 居住建筑密度 容积率 绿地率 停车车位 建设进度 其它 综合投资估算 环保投资及比例 b) 工程概况 设计的总体说明：从城市或区域总体规划的高度出发，对建设项目的位置、布局、建筑 特色（风格）予以概括性描述。 总平面布局：附比例为 1：5001：2000 的总平面布局图，以居住为主的新区建设或旧 区改造项目可选用 1：20001：5000 的总平面布局图；结合布局图进行平面布局合理性分析。 立体布局鸟瞰图。 拆迁建筑垃圾、施工期土石方开挖、回填、材料运输等工程量。 c) 交通组织：土石方、材料运输的路线、车流组织，相应路段（路口）其它机动车、自行车、 人流和停车场的分流。 d) 公用工程：水、电、气供给，通讯、通风空调，雨排水与生活污水处置设施、规模等。 6.3 工程分析 6.3.1 工程分析的原则 工程分析中有关污染源等定量数据资料可引用项目建议书、 （预）可行性研究报告文本及规 划等技术文件中经过复核校对后的有效资料，也可采用直接的监测资料、间接的类比资料或其 它可信资料。 对于污染物的产生、处理去除、处置、排放等表述内容，应通过分析尽量给出定量结果。 工程分析的重点时段是施工期，主要污染物是施工运输粉尘、噪声和固体废物（土石方）。 6.3.2 施工期工程分析 主要从以下几方面对与内、外环境影响（重点是外环境）有关的施工过程进行分析： a) 施工过程中的污染及环境保护分析：分析施工机具类型、数量及作业时段；各主要污染 源距相邻建成区或环境敏感点、保护目标的距离、方位；噪声初始声级、烟粉尘的初始发生量； 主要环境保护设施、措施及达到的效果；噪声、烟粉尘或废水污染物的处理削减和最终排放参 数，是否满足相关排放标准；废弃土石方、建筑垃圾的堆存、处置地点及相应的环境保护和环境 管理措施。 b) 绿色建筑、建材分析：环境影响评价报告应结合建设项目工程特点，对主要原材料等 资源（包括装饰装修）种类进行分类，对绿色建筑设计和建造、绿色建材（3R 材料）的使用予以 分析，如冬季施工严格限制混凝土使用含尿素防冻剂，尽量少用或不用含添加剂、增白剂的涂 料，使用低甲醛或无甲醛板材等。 c) 交通运输分析：分析原材料、固废的运输工具、运输路线及运输负荷增加的环境影响， 减缓对环境交通运输影响的措施。 d) 对城市基础设施、能源通讯等设施的影响分析：施工期间，可能对相关的城市给排水 管网、供气、供电、能源通讯等管道、通廊、线路等产生直接或间接的影响，应对其工程量和影 响予以分析。 e) 拆迁安置：涉及拆迁，特别是旧区改造的房地产项目，应对拆迁安置的建筑垃圾、扬尘 的产生、处置予以重点分析。 f) 水土流失防治分析：可能造成水土流失的房地产开发项目，已经编制了水土保持方案 并经水行政主管批准的，可引用水土保持方案的有关内容；没有完成水土保持方案的，应分析 施工中可能导致水土流失的过程和时段，估算可能的水土流失量，分析防治水土流失的工程措 施。 g) 环保投资分析和估算：环保投资应包括：环境影响评价咨询（环评和评估）、项目的建 设期和使用期废水废气固体废物处理、噪声对周边环境污染的防止、项目投入使用后废气噪声 辐射放射等污染对项目使用者危害的防护、水土保持以及绿化美化等投资。 6.3.2 营运期工程分析 房地产开发建设项目的辅助设施、服务设施是营运期工程分析的重点，评价图或总平面布 局图中应对配套、服务设施，如：餐饮、娱乐、车库、商贸、柴油发电机房、水处理设施、排水管 网、垃圾站等有较详细的功能分布。 a) 生活污水处理分析 污水排入自然水体的建设项目，应根据居住区（含小区、组团）居住人口量、生活水平， 分析生活污水量、主要污染物 COD、BOD5、SS 等及其初始浓度；分析污水处理设施布局、流程 原理、规模、处理效率及其它技术经济指标，可否达到国家污水综合排放标准一级标准排放。 污水能够进入城市二级污水处理厂的建设项目，应分析其污水中的主要污染物 COD、BOD5、SS 是否能达到国家污水综合排放标准三级标准，凡是能够达标排放的，可根 据情况经隔油、沉沙处理后直接排入市政污水排水管网；不能达到相应排放标准的，应进行处 理达标后排入市政管网，工程分析应对污水的水量、污染物浓度、各个处理阶段的处置效率和 最终达标情况进行阐述和分析。 b) 废气排放分析 辅助设施废气排放分析：设置有餐饮、车库、柴油发电机房、水处理设施、垃圾站等辅 助设施的房地产开发建设项目，应对其产生的废气（油烟）的发生量和控制设施或净化措施进 行分析。 项目外环境废气污染源分析：在确定的项目评价范围内，外环境有废气污染源的，应 对其废气污染源进行源强等排放参数分析。 c) 噪声源项分析 辅助设施噪声源项分析。 居住区（含小区、组团）内居民文化行为和社会行为噪声分析。 外环境噪声污染源分析。 d) 固体废物分析 主要对房地产建设项目可能产生的垃圾量、类别、处置、堆场及收运进行分析。 e) 节能建筑分析 对于须编制环境影响报告书的房地产建设项目，营运期工程分析中可选作节能建筑分析。 根据夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准（JGJ1342001），居住建筑应通过采用增强建筑 围护结构保温隔热性能和提高采暖、空调设备能效比的节能措施，在保证相同的室内热环境指 标的前提下，与未采取节能措施前相比，采暖、空调能耗应节约 50%。围护结构选用低传热系 数的热惰性材料，外窗（包括阳台门的透明部分）的面积不应过大，控制窗墙面积比及外窗传热 系数。 结合具体工程对天然能源的利用、二次资源如中水的回用等予以分析。 f) 其它污染源项分析 涉及医院的项目，其医疗废水、临床废物处置或灭菌、消毒设施等分析。 评价范围的外环境涉及电磁辐射、放射性污染源的，应对电磁辐射、放射性源项（频率、 电场强度、相对距离等）及防护措施进行分析。 g) 环保投资分析 项目的环保投资应包括：环境影响评价、咨询评估、污染治理、环境管理及监测、建筑区域 绿化、对外环境影响采取的防护措施、水土保持措施等投资。 6.3.3 主要环境保护措施及效果汇总表（图） 主要环境保护措施及效果尽可能以简明扼要的图、表形式给出，图（表）应对污染物在各个 时期、环节的发生量、治理控制措施、设施、效果、排放量、达标情况予以较全面的反映。旧区 改造项目还应对改造前后的发生量、控制措施和排放量进行对比。 6.4 环境现状描述 在进行环境现状调查的基础上，对拟建工程区域的环境现状进行简明扼要的描述。 6.4.1 自然环境描述 建设项目的地理位置、气象、局地小环境的地形地貌、邻近水体简介。 6.4.2 社会环境（含规划）描述 描述与项目相关的社会环境现状，应着重对与工程相关的地上、地下的（含规划或拟建的） 各种管网、通道予以关注。 地处敏感区或拟建项目邻近范围有重大污染源的建设项目，应对敏感区功能、区位或重大 污染源与该项目环境现状的关联程度进行描述和必要的分析。 6.4.3 生态环境描述 (1) 描述和建设项目内外环境相关的生态类型 (2) 生态环境描述主要内容 植被种类及覆盖分布 水土流失现状 自然人文景观 景点 6.5 环境影响预测评价 6.5.1 环境质量影响评价 房地产建设环境质量影响评价应贯彻“以人为本”原则，项目建设对外环境的质量影响 评价要有针对性，重点是施工期的噪声、扬尘影响，营运期对外环境的质量影响分析评价一般 可予以淡化，但交待要清晰。项目建成投入使用后，其内部结构布局及外环境对居住环境的影 响应重点进行分析评价，评价重点范围为建设项目本身及其临近区域。常规环境质量影响具体 分析评价可参照现行的相关环评导则实施。 6.5.1.1 施工期、营运期影响及项目与环境的相互影响 房地产开发建设项目除主要在施工期产生噪声、粉尘影响环境质量外，营运期社会生活噪 声、生活污水、生活垃圾对社区环境及水环境也产生程度不同的影响。同时，还应注意房地产 建设项目和周围环境的相互影响（如外环境交通噪声、废气的影响）。其中，外环境对项目的影 响可通过邻近环境现状监测、现状调查及区域发展规划、环保规划予以分析。 6.5.1.2 客观、公正地反映项目实施前后环境质量的改善 一般房地产建设属非污染型的城市资源综合开发利用项目，和工业生产项目的重大区别 在于：对区域大气、地表水环境质量影响较小，并由于能源结构的改善和社区居住行为的规范 管理，房地产建设项目客观上起到了将分散、低级能源结构、难于治理的城市面源污染予以集 中治理、削减污染物排放量的作用，因此对环境质量的不利影响将较项目实施前有所下降，评 价应对此予以客观、公正地反映。 6.5.2 生态环境影响分析 6.5.2.1 评价分析的要求与方法 a) 一般要求 房地产建设项目生态环境影响分析的基本任务是分析对城市敏感生态目标、敏感生态因 子（如水土流失）的影响和保护，并同时注重与人居环境密切相关的人体健康分析、土地使用生 态适宜度分析、景观环境分析和辐射、放射等影响分析。 b) 评价分析方法 房地产建设的生态环境影响分析，应筛选影响主要环境要素的主要污染因子或限制性因 子作为分析因子，主要作用因素和主要受影响生态因子的影响识别可采用一般定性分析法、类 比法、生物有害浓度阈值等指标的列表清单法或矩阵法，并可辅以必要的说明。 6.5.2.2 施工期生态环境影响分析 a) 水土流失分析和水土保持 房地产建设项目水土流失分析主要包括施工期土石方开挖、回用和弃置可能导致的土壤 流失量分析。涉及水土保持的房地产建设项目，须有经水行政主管部门审查同意的水土保持方 案。若暂时缺乏经水行政主管部门审查同意的水土保持方案，环境评价可就预防和减缓水土流 失提出建设性意见。 c) 人体健康影响分析 对于须编制环境影响报告书、且地处周围居民较为集中等敏感地区、连续施工期超过两年 或分期实施超过三年以上的房地产建设项目，原则上应进行持续非稳态噪声、粉尘对外环境居 民健康的影响分析。 b) 其它生态影响分析 由于施工期大量物质流、能量流源源不断地进出，施工活动频繁，人为作用持久强烈，施 工区域生态系统受到多种外力的时空作用，其局地的生态极易失去平衡，并可能变得相当脆弱。 分析施工对坡度的变更或切割情况，水面、植被、林地的改变或破坏程度及其对生物的影响。 此外，还应对施工设施、原材料管理、废弃物堆弃对城镇景观的影响及控制措施予以分析。 6.5.2.3 营运期生态环境影响分析 a) 景观环境影响分析 对于须编制环境影响报告书的房地产建设项目，必要时应开展景观环境影响分析。 (1) 景观环境影响分析的主要内容 房地产建设项目景观环境分析实际是将局部的环境作为城市环境的一部分予以统筹考虑 和分析。景观环境是人居环境的重要组成部分，为反映重庆市辖区范围内各地的特色，对房地 产建设项目营运期的景观环境影响分析很有必要。 城市景观作为一种非语言的文化符号，在被视为城市生态系统行为活动背景的同时，因其 符合人们追求美的行为心理需求并产生归属感，潜意识地影响人们的情绪、调节、牵制人们的 行为。房地产建设的色彩、风格、体量和空间尺度，在人们采用收缩与扩张、闭合与开放的框景、 对景、远眺、近览等行为中，对多格局的城市空间及其天际线、水际线、城际线或城市标志性建 筑局部轮廓线将产生程度不同的时空变化和影响。 景观环境分析的主要内容如下： 建设项目和现存环境的融合性或协调性； 景观环境的多样性和可识别性； 对重点文物保护地或历史文化保护地等环境保护目标的衬托作用（强化还是削弱）； (2) 景观环境分析中应注意的环节 为了从城市整体分析建设项目对景观环境影响，应注意收集了解城市的历史、现状和发展 趋势，掌握气候、民族、民风、民俗及环境特点，并将项目的景观与城市结构、功能布局、居位 形态及城市建筑风格、整个城市景观联系起来进行分析； 景观环境在保留历史沉积的精华的同时，还应体现时代特征和城市的发展趋势； 景观环境分析力求克服单调、呆板布置，对给人以心理上美的享受、精神上舒适感觉的协 调、多样、可识别和独具特色的城市景观予以肯定； 房地产建设项目在景观设计上要考虑重庆山城地理环境特征，避免给人以压抑感；要利用 重庆具体的江城地理环境特征，尽可能在景观设计上形成江景楼盘或可远眺山景的楼盘给人 以开阔感。 c) 土地使用生态适宜度分析 对于须编制环境影响报告书的房地产建设项目，环评应开展土地使用生态适宜度分析。针 对项目选址土地使用功能区划分，分析建设项目各功能区土地使用的潜力和环境限制，寻求较 大环境潜力和较小环境限制的土地功能区组合。 土地使用生态适宜度分析的目的是寻求最佳土地利用，生态评价因子选择的基本原则是 所选评价因子必须是对所确定的土地利用目的影响最大的因素，按照“以人为本”并结合大环 境的原则，生态适宜度分析应以人口密度和土地利用为主要评价因子，针对具体情况，可以确 定其它因子。如交通用地适宜度分析，则选择距车站、码头或机场的距离作为评价因子。在确 定评价因子的基础上，对各单因子分级评分，单因子分级评分一般为 5 级：很不适宜、不适宜、 基本适宜、适宜、很适宜，相应单因子评价值 BISJ（第 I 个网格或地块、利用方式为 J 时第 S 个 生态因子的适宜度评价值）分别为00.2、0.20.4、0.40.6、0.60.8、0.81.0；也可 分为 3 级：不适宜、基本适宜、适宜，相应单因子评价值 BISJ分别为00.3、0.30.7、 0.71.0。如房地产建设项目小区中的某地块 I 因其太低洼，用作公共绿地易积水，对居住环 境的生态适宜度分级为不适宜，单因子评分（按 3 级）最高 0.3，但若作为观赏水池用地，则为适 宜。此外，在进行单因子分级评分时，要充分注意城市或周边大环境特征，各类用地单因子分 级评分要体现其生态特色，如重庆主城区是山城、江城和山水园林城市，相应适宜度的标准就 应从严，相应的权重值应从重，而人口密度（人数/占地面积 HA）对中心城区则应适度从宽，密 度太小不宜于人际交往并浪费土地等资源，密度太大超过资源承载力。参考城市居住区规划 设计规范关于用地控制指标的要求，将以居住为主的房地产项目人口密度控制范围列于表 6.51。评价可按各种楼层建筑所占的比例为权重，算出房地产建设项目的人口密度上下限 Pmax和 Pmin，人口密度Pmax定为不适宜，人口密度Pmin定为基本适宜，Pmin人口密度Pmax为 适宜。 表 6.51 人口密度控制指标（人/ha） 居住规模层数大城市中等城市小城镇 多层 476625454625400625 多层、中高层555714500667500667 多层、中高层、高层588800588769588769 居住区 （1.55 万人 0.41.5 万户 多层、高层625800625769625769 低层400500400500333500 多层526667500667455667 多层、中高层556714500714500714 中高层714769667769667769 多层、高层714909667800/ 小区 (0.71.5 万人 0.20.4 万户 高层83310007691000/ 低层500556435500400500 多层667714625714500714 多层、中高层667800667800667800 中高层714800714800667800 多层、高层76910007691000/ 组团 0.10.7 万人 0.030.2 万户 高层1000142810001250/ 若是多因子评价，则在对各单因子进行生态适宜度评价分析的基础上，可按下式进行指数法综 合生态适宜度分析： 式中，Bij：第 I 个网格或地块、利用方式为 J 时的综合评价值，即第 J 种土地利用方式 的生态适宜度（最简单的是把整个项目占地作为 1 个地块、利用方式也仅居住 1 种方式考虑）。 BISJ：第 I 个网格或地块、利用方式为 J 时第 S 个生态因子的适宜度评价（单因子评价值） I ：网格号（或地块编号） J ：土地利用方式编号（或用地类型编号） S ：生态影响因子编号（或生态影响类型编号） N ：生态影响因子总数（或生态影响类型总数） Ws ：第 I 个网格（或地块）、利用方式为 J 时第 S 个生态因子的权重值，各 Ws的和等于 1.0。 在各地块生态适宜度综合评价的基础上，按不适宜、基本适宜和适宜三级考虑，对房地产 建设项目的生态适宜度进行整体综合评价分析。 d) 专项生态影响分析 n s s n s isjs ij W bW B 1 1 房地产开发建设项目涉及电磁辐射和环境放射影响的，应进行相应的专项生态影响分析。 (1) 电磁辐射环境影响分析 电磁辐射环境影响分析主要包括以下内容： 电磁辐射的源项分析及按频谱或波长的辐射类型分类； 电磁辐射的污染影响预测分析：可采用模式预测计算法、经验模型法或类比法（参见 附录）； 电磁辐射防护措施分析。 (2) 环境放射性影响分析 凡房地产建设项目选址不能避开铀矿山地区、花岗岩矿地区、黑色页岩、含磷地层等 镭、钍、铀含量可能偏高的地区时，应在进行氡等放射性环境监测的基础上，提供选址场地土 壤（岩石）和水体的放射性水平，进行相关生态影响分析； 凡房地产建设项目涉及地下水取用、温泉开发的，建议应进行关于氡的环境影响分析。 建筑材料、装修装饰材料放射性指标分析。 (3) 光遮挡与光干扰影响分析 项目对相邻外环境居民的光遮挡影响或外环境对项目入住居民光遮挡的影响分析； 光遮挡对绿化及辅助设施的影响分析； 大型、连续的玻璃幕墙光干扰对居民、城镇交通、航空可能产生影响，形成环境隐患 的分析。 (4) 恶臭等气味及特殊有害物的影响分析 生活污水处理设施、生活垃圾临时收存设施的恶臭影响及防治措施分析，餐饮油烟的影响 及控制措施分析，建筑或装修材料释放的异味及特殊有害物的影响分析。 6.5.2.4 生态环境影响综合分析 主要综述开发建设对敏感生态因子、敏感生态保护目标及人居生态环境的影响程度和保 护途径；分析区域可持续发展对建设项目生态环境保护的要求，明确改善生态环境的政策取向 和技术途径，通过生态环境影响分析提出减缓生态破坏、实施生态恢复和建设的措施或方案。 鉴于生态系统高昂的重建代价甚至不可逆性，生态环境保护应首先推行预防性保护，然后是受 影响系统的恢复或受影响环境功能的补偿和生态建设。 在生态环境影响减缓和生态保护措施中，替代方案有着重大意义，如预防性的还是治理性 或重建性的，是就地恢复还是异地补偿等，以可供选择的方案提供设计和管理者决策。 6.5.3 社会环境影响分析 和邻近环境敏感区、功能区相互影响、关联程度较强且需作环境影响报告书的环评项目， 建议开展项目的社会环境影响分析。除此之外的房地产开发建设项目环评，社会环境影响分析 可不作或从简。 房地产建设项目一般均和城市建成区或规划区有密切联系，房地产项目的建设在不同时 期将在不同程度上导致社会环境中一些功能的削弱或增强，产生人流、车流和污染在城市的异 地调整或区域污染物绝对量的变化。 在施工期，房地产项目建设对社会环境的各相关功能多呈削弱趋势和负面影响，特别是由 于其施工、运输都地处社会经济组成密集区域，施工、运输时间又相对较长，在此时空范围内 的社会环境影响不容置疑的是主要环境影响。 房地产项目是旨在提高社会福利总水平的项目，在营运期可得以充分发挥其对社会环境 的积极影响。由于人口的合理迁移和安居，人流更趋于理性交通、购物和就业，相关社区的稳 定性得以提高。 6.6 人居环境适宜性评价 编制环境影响报告书的房地产开发建设项目应进行人居环境适宜性评价。 人居环境适宜性评价是房地产建设项目环境影响评价必不可少的内容，它指导房地产开 发建设实现改善人居环境的终极目标，是房地产建设项目环境影响评价的精华所在。 在人居环境适宜性评价中，将引用生态环境影响分析、社会环境影响分析、环境质量评价 （分析）及其它影响分析的结果。 6.6.1 评价目的 通过项目的生态环境、社会环境、环境质量对人居环境影响的分析评，对项目从设计、装 修装饰到营运管理的整个过程贯彻“以人为本”原则的优劣程度进行分析，对成功的部分予以 肯定，对缺乏或不足的部分予以补充、完善。 6.6.2 评价分析方法 房地产建设项目人居环境适宜性评价应具有前瞻性。 房地产建设项目人居环境适宜性评价重点是项目本身营运期。营运