浙江衢州新宏地产项目地块市调及定位报告_193页_XXXX年.ppt

衢州项目,中国衢州新宏地产B-46号地块市调及定位报告,构成机构常州构成全程房地产经纪有限公司RealEstateBrokerageCo.,Ltd.Changzhouconstitutethewhole2010/5/22,宏观认知,市场竞争,定位开发,本体研究,思考路径,Part2：衢州宏观环境分析,Part3：项目市场机会研究,城市发展认知宏观经济面认知房地产宏观面认知,Part4：项目客户调研分析,住宅物业市场特征与趋势市场供求现状研究项目市场机会判断与突破,Part5：项目定位与开发策略,项目定位项目建筑规划建议项目开发启动建议,客户认知,项目客户背景分析项目客户需求特征项目客户调研总结,Part1：项目本体研究,项目认知分析项目问题界定,Part1:项目本体研究,项目认知分析,项目区位认知,项目周边配套认知,项目交通条件认知,项目资源条件认知,项目指标条件认知,项目认知分析/地理区位认知,本项目位于衢州市区东南板块，东临衢州经济开发区，西面和北面被世纪大道沿线中高档社区环绕，南面靠近320国道和经济开发区东港分区，地块区位相当优越。,本项目位于彩虹路与文苑路交汇处，距离衢州城市中心区约5公里左右，属于主城东南边缘地块，区域认知度相对较弱。从衢州城市总体规划上看，本项目位于衢州城市未来发展的主轴上，未来区域前景与认可度将处于逐步上升阶段。本项目西面与北面均为成熟度高、入住率高的中高档生活社区，片区居住氛围浓厚，对地缘性置业居住有相当强的吸引力。,项目认知分析/交通条件认知,本项目交通通达性在区域内属于上乘，南北纵向交通体系和东西横向交通体系都非常完善与发达，无论进出都非常方便快捷，但公交系统相对缺乏。,项目拥有完备的“三横二纵”的交通网络体系：三横：三衢路、世纪大道、320国道三条城市主干道横穿东西，并且路面宽阔，路况情况非常良好，为快捷出行提供了非常优越的条件。二纵：衢化路、彩虹路两条城市主干线纵贯南北，紧密连通市中心与火车站交通枢纽。不足点：项目地块范围内没有公交站点。,项目认知分析/周边配套认知,本项目周边生活配套设施稀少且档次低廉，目前经营商业主要集中在周边成熟小区的裙楼底商，较为集中的商业主要分布在世纪广场周围及衢化路两侧，项目生活消费严重依赖区域外进行。,荷花板块成熟生活区,世纪板块成熟生活区,周边生活配套缺失是本项目的一大硬伤，虽然在项目西面和北面分布着许多成熟社区，但这些社区的配套商业大多存在小型化、集中度不够等缺点，且目前的经营业态主要建材、装修装饰、家电等业态为主，与居住生活密切相关的零售业态相对较少。虽然世纪广场有较为集中的商业群，但与本项目却存在一定的物理距离，对项目的商业辐射能力目前相对较弱。生活配套的缺失将成为客户选择本项目置业的一大抗性。,项目认知分析/资源条件认知,本项目资源条件普通：外部环境稍显杂乱且无山、水、江、湖、公园等自然景观资源；内部除地块较为平整外，亦无绝对突出的景观资源，项目打造高档社区先天不足。,地块北面文苑路，景观稀少，对面是新盘世纪风尚,地块西面彩虹路现状，一片工业厂房，景观较差,地块南面小路，布满厂房与加油站，景观也不是很理想,地块内部，较为平整，落差不大，无直接资源,项目认知分析/经济指标认知,本项目属于区域内规模大盘，容积率相对较高于区域内现有项目，进一步增大开发风险。,本项目基本经济指标总用地面积：108.6亩，约7230.0总建筑面积：146561（其中住宅面积110924、商业面积3690）容积率：不大于1.7，物业形态以高层为主土地总价：3.7亿元楼面地价约：约3000元/建筑密度：22.4%,世纪锋尚,项目问题界定,项目属性界定,项目定位核心关注,项目核心问题界定,项目问题界定/项目属性界定,项目是位于主城区边缘、具备良好的片区发展前景、规模较大、资源状况一般的住宅项目。,项目问题界定/项目核心问题界定,本项目的R1（非期望结果）和R2（期望结果）分析,S,R1,R2,城南开发热度较高，成为衢州市房地产的热点区域；城南板块项目竞争激烈，产品线路较宽；项目地块属于主城区边缘区域，目前配套设施方面存在一定的不足；项目本身并无明显比较优势资源；衢州房地产发展处于上升阶段，市场发展迅速，项目操作空间比较大。,甲方对利润要求不低于行业平均利润率；甲方希望项目能够站在更高的角度来解决问题，具备前瞻性；,项目问题界定/项目核心问题界定,从本项目自身价值来看，存在区域、地段、地块价格三个层面上的三重矛盾与限制。,区域的限制：衢州东南经开区板块，区域认知度和认可度相对较低，不是主流置业选择区域，面临区域价值重塑、区域形象树立的难题。,地段的限制：交通网络体系完善发达，但公共交通系统不足，大环境一般且无一线资源，周边配套不成熟，生活便利性较低。,地块价格的限制：地块属区域内“地王”性质，108.6亩，拍地总价3.7亿元，折算楼面地价约3000元/，高容积率、开发成本相对较高，开发风险增大。,作为主城边缘区域高容积率大盘，在地价成本较高，一线资源、生活配套资源匮乏的的条件下，如何实现成功开发？,项目问题界定/前期定位核心关注,小结：结合开发商的目标与期望，我们认为本项目前期定位核心关注：控制风险&挖掘增添价值。,突破区域价格局限，实现高价格,保证销售速度，快速回现,树立开发商品牌,控制开发风险,开发商目标,作为相对偏僻区域高容积率大盘，在地价成本较高，一线资源、生活配套资源匮乏的的条件下，如何实现成功开发？,控制风险,挖掘增加价值,本次报告的以下内容，均是基于控制风险与附加价值考虑的角度出发进行铺陈,Part2:衢州宏观环境分析,衢州宏观环境分析,衢州城市发展认知,房地产宏观面认知,宏观经济面认知,衢州城市发展研究/远景目标规划,长三角三小时经济圈范围内发展的重点城市；省际级城市群发展带；浙、赣、闽、皖四省边际中心城市、国家历史文化名城和生态园林城市。,衢州位于浙江省西部，钱塘江上游，金（华）衢（州）盆地西端，南接福建南平，西连江西上饶、景德镇，北邻安徽黄山，东与省内金华、丽水、杭州三市相交。“居浙右之上游，控鄱阳之肘腋，制闽越之喉吭，通宣歙之声势”。川陆所会，四省通衢。总面积884112平方公里，是闽浙赣皖四省边际中心城市，浙西生态市，国家历史文化名城，国家化学工业基地。衢州交通十分便捷，陆、水、空交通网四通八达，衢州到四省边际各中心城市之间已形成两小时交通圈，区位优势十分明显。市政府所在地离省会杭州距离250公里，离首都北京直线距离1440公里，距上海港450公里，距宁波港366公里，距温州港350公里，距义乌中国小商品城140公里。,衢州城市发展研究/城市空间结构,从城市发展进程看，城市布局呈现“一心、二重、三片区”的组团、片区式空间结构，分区发展的特征。衢州正由单中心向多中心演变，城市外扩趋势明显。,城构筑“三轴一点”的产业与城镇发展格局，向东、西南和西北轴向推进。,区域空间结构根据衢州市现状基础和发展潜力，构筑“三轴一点”的产业与城镇发展格局。三轴：市域应以衢州城区为核心，形成“衢州城区龙游镇湖镇镇”、“衢州城区须江镇贺村镇”和“衢州城区航埠镇天马镇”三位为一体发展轴线，向东、西南和西北轴向推进。一点：开化县以城关镇为中心，点状重点培育。城镇体系空间组织“一心、两区、三轴”的城镇空间网络一个中心城市：以衢州城区为中心，形成市域城镇人口和产业集合。三条城镇发展轴：沿“Y”型的三条交通、产业发展轴形成相对密集的城镇分布带。两个城镇点状分布区：远离主要交通线，城镇密度相对较小，城镇之间联系松散的地区。主要分布在市域南部、北部的中低山区。城镇规模等级结构从高至低依次为市域中心，各县域中心，中心镇，一般镇。,衢州城市发展研究/城镇体系分析,衢州城市发展研究/基础设施分析,高速便捷的对外交通体系，更方便连接长三角各城市，可在最快的时间内到达赣皖苏沪浙各主要地区,高速公路：衢州境内现有三条建成通车的高速公路，杭金衢、龙丽、杭新景龙游支线，便捷高效的高速公路支撑了区域之间经济运行、促进区域经济成长为衢州的经济发展作出积极贡献。,铁路交通：衢州相关的即将动工或已动工铁路有：九江景德镇衢州铁路（334km），武汉九江（210km），时速均为200km。衢州武汉合计544km，只需化费2.5小时,衢州将成为浙江又一个枢纽站。,水运交通：近期疏浚衢江航道，兰溪至樟潭航道达到4级航道标准，通行500吨级船舶；建成龙游港区、衢州港区（樟树潭）500吨码头；樟潭至常山港航道达到6级航道标准，通行100吨级船舶，建成常山港区500吨码头。,航空交通：保留现有机场；未来将机场搬迁作为城市发展远景目标，待条件成熟时，实施机场搬迁。,衢州城市发展研究/市内交通路网规划,衢州城区实施“三横四纵”交通发展战略，城市道路交通路网不断完善，在快速拓展城市空间的同时，促进房地产开发由中心向外发展。,规划布置三纵四横的主干路骨架系统：一纵：是老城区利用原环城东路及衢化路，规划布置南北向主干路；二纵：是在城东片东部规划布置联系衢江区和工业园区之间布置南北向主干路；三纵：是花园岗片西部，布置花园岗片，衢化片南北向主干路；一横：是利用铁路南移后留下的铁路路基，在老城片南北之间，规划布置主干路二横：是利用原三衢路构筑东西向主干路；三横：是在环城南路基础上，向东西延伸构成主干路；四横：是利用衢化南侧主干路。,四省边际中心城市、国家历史文化名城和生态园林城市等发展战略的深入实施，有效提升衢州城市未来整体的竞争力，衢州房地产市场长期发展趋势良好。城市化进程中，各区域纷纷向外扩张，发展速度由于发展重点和先后的影响，各区域相差较大。最近几年将以“交通带动产业布局支撑”为发展重点，交通建设与产业规划的落实，将明显提升衢州的城市化进程和房地产市场发展的速度。,衢州城市发展研究/小结,衢州城市规划与发展的几个特点：,衢州宏观环境分析,衢州城市发展认知,房地产宏观面认知,宏观经济面认知,衢州宏观经济面认知/GDP发展状况,衢州近几年GDP增长在11-15%，在浙江省主要城市中属于第四梯队,近6年衢州市GDP增长率保持在11%以上，近3年GDP增长保持在13-15%左右，高于中国GDP增长的平均速度，2009年衢州GDP达到617.5亿元。与浙江省其他主要城市相比，衢州GDP属于第三梯队。第一梯队由杭州、宁波组成，GDP总值突破4000亿元，第二梯队由温州、绍兴、台州组成，GDP总值超过2000亿元，第三梯队由嘉兴、金华、湖州组成，GDP总值超过1000亿逼近2000亿；第四梯队由衢州、丽水、舟山组成，GDP总值约600亿。,数据来源：衢州统计网,衢州宏观经济面认知/人均GDP发展状况,衢州近6年人均GDP快速增长，增幅在10-15%之间，带动了衢州市民生活水平不断改善，促进消费习惯、消费结构的转变，消费能力和消费需求迅速提高，对房地产而言存在着较大的潜在需求机会。,衢州市人均GDP保持高速增长，近6年增长均超过10%，而且速度不断加快。2009年人均GDP达到27666元，人均GDP增长速度为10.6%衢州市人均GDP无论就绝对还是相对值而言，在浙江各主要城市中都处于较低水平，有着很大的发展潜力。,数据来源：衢州统计网,从衢州GDP数据经验判断，衢州当前房地产市场属于快速发展阶段。,房地产预警系统判断GDP增速与房地产发展关系,小于4%,4%-5%,5%-8%,大于8%,萎缩,停滞,稳定发展,高速发展,衢州超过11%,人均GDP与房地产发展关系,0-800美元,800-4000美元,4000-8000美元,8000-20000美元,启动期,快速发展期,稳定发展,减缓发展期,衢州3625美元,衢州市近六年来经济增速均保持在11%以上，按照国民经济增长与房地产发展关系，衢州市房地产处于高速发展时期衢州2009年人均GDP约3625美元，说明衢州房地产处于快速发展期，房地产市场需求旺盛GDP增速的经验判断高于人均GDP增速经验判断时，选人均GDP经验判断更为准确,衢州宏观经济面认知/城乡居民储蓄,近6年，衢州城乡居民储蓄余额与市区城市居民人均可支配收入呈快速增长态势，居民消费能力大大增强，消费领域与消费范畴不断扩大，品质需求、档次需求逐渐形成气候。,2009年，衢州城乡居民储蓄余额为755.09亿元，增长率较上年末暴涨30.7%，主要原因是受国际金融危机影响和国内经济通胀预期的影响，储蓄成为绝大多数人的理财手段。2009年，衢州市区城市居民可支配收入是19639元，近6年来可支配收入绝对逐年提升，但增长率却基本呈现下降趋势，说明居民消费能力逐年增强，但受经济发展影响巨大。,数据来源：衢州统计网,数据来源：衢州统计网,衢州宏观经济面认知/城市居民消费支出,衢州市人均消费水平高，近3年人均消费支出大幅上涨，居民消费意愿强烈，消费行为活跃。,2009年，衢州社会商品零售总额达250.25亿元，消费力强劲，消费行为活跃，有力地带动了衢州各行各业的持续快速健康发展。近3年衢州市居民消费支大幅增长，2009年人均消费性支出达14510元。,数据来源：衢州统计网,衢州宏观经济面认知/城市居民消费结构,衢州居民消费结构特征：日常类趋于稳定，居住支出几乎是隔年上下波动，设备及服务消费稳步上升。,食品、衣着、交通和通讯、教育文化娱乐事物等日常类基本支出所占比例相对稳定，小幅上下波动设备用品及服务类消费稳步上升，说明衢州人对生活品质提升类商品需求旺盛居住支出呈明显的隔年波动趋势，说明居住需求的释放有明显的周期性,【2004年-2009年衢州居民消费结构变化曲线图】,数据来源：衢州统计年鉴,衢州宏观经济面认知/经济与居民消费特征小结,衢州经济与居民消费特征小结：衢州居民可支配收入较高，但消费也高，个人储蓄相对较少。,衢州市经济与居民消费的几个特点：,衢州市人均可支配收入较高，储蓄低，消费高,衢州居民消费偏好性明显，消费结构升级明显，品质性、档次性消费初具规模，消费支出主要集中于设备类（家电、数码、汽车等）、居住类、日常类及教育文化类,储蓄少导致个人剩余可支配收入有限，影响住房购买的总价门槛抬升,衢州宏观环境分析,衢州城市发展认知,房地产宏观面认知,宏观经济面认知,衢州房地产宏观面认知/新开工面积、施工面积,数据显示，近几年衢州房地产市场一直处于高位发展阶段，但市场非理性因素增多，周期性震荡式发展是其显著的特点。,从施工面积看，从2007年至2009年基本上持平，说明衢州房地产处于快速发展时期，市场投资活跃。从新开工面积/施工面积的比值看，从2007年的22.2%到2008年的12.3%再到2009年的53%，市场周期性振幅波动大，表明衢州房地产市场政策敏感度高，受政策调控影响大，市场安全度较脆弱。,衢州房地产宏观面认知/施工面积、销售面积,数据显示，近几年受政策调控、经济发展预期及其它因素的影响，衢州房地产市场供需关系极不协调，常处于供过于求的状态，市场吸纳能力不强。,从国际和全国市场经验来看，施工面积与销售面积的比值合理区间在3-4之间，这表明市场供需状况比较协调，供需处于一个比较平衡的状态。而衢州房地产市场，2007年和2008年处于供过于求的状态，2009年却呈现需大于供的格局，2010年第一季度非常明显的供大于求。近4年，市场整体波动巨大，明显处于深度调整期。,衢州房地产宏观面认知/房地产开发投资额、固定资产投资额,数据显示，衢州房地产开发投资额占固定资产投资额比重一直比较稳定，维持在9%-15%之间，与衢州GDP增速几乎同步，表明衢州房地产步入一个高速发展时期，房地产开发保持强劲的发展态势。,衢州房地产宏观面认知/价格走势分析,数据显示，衢州房地产历年价格走势平稳，市场运行正常，从08年至2010年一季度，市场价格经历了一个爆发式增长的时段，居民收入与房价比迅速拉大，房地产市场风险系数加大。,2005年至2007年，衢州房地产价格处于非常温和的阶段，涨幅微小，市场处于平稳时期。2008年至2010年一季度，衢州房地产价格出现疯狂式的大幅暴涨，市场供需平衡被打破，从理性阶段全面进入非理性阶段，同时市场开发风险系数增加。,衢州房地产宏观面认知/商品房供应结构,数据显示，截止到2009年，衢州商品房供应结构存在失衡现象，120以上户型仍是市场供应和需求的主流，而中小套型商品房供应略显不足，但逐年呈上升态势。,虽然120以上户型是市场主流，但从2007年开始，其所占比例逐渐呈下降趋势，已无法形成绝对优势，这说明市场置业习惯和置业需求有明显改变由于政策调控及房价上涨等因素影响，中小套型商品房所占比例呈上升态势，这说明市场置业逐渐趋于理性化，中小套型商品房存在巨大潜力空间。,衢州房地产宏观面认知/土地市场状况,数据显示，近年随着房地产市场的快速发展，衢州土地供应呈逐年快速上升状态，土地供应充足，土地出让整体平均价格上涨过快，2009年已快冲破300万元大关。,2009年，由于种种大势利好的刺激，衢州土地价格迅速暴涨，直接导致房地产开发成本的急剧上升，房价亦在此因素的推动下脱离理性范畴急速上扬，形成一种壮观的“量价齐升”局面，受2010年新一轮楼市新政的影响，这种局面有可能受挫。,衢州房地产宏观面认知/2010年衢州房地产发展判断,数据显示，衢州房地产2010年上半年将出现“价涨量跌”的局面，而下半年在国家没有后续新政出台的前提下，有可能维持此种局面或略微呈现回调态势。,在经历了堪称史上成交最火爆的2009年后，2010年一季度衢城一手房市场受房源紧缺等因素影响环比下降明显。1月至3月市区共销售备案商品房1789件（市本级1495件、柯城152件、衢江142件），同比去年一季度增长32.62%，环比去年四季度减少20.45%。在市区商品房成交量环比下降的同时，销售均价却持续高涨。一季度市区商品房销售备案均价为4817.50元/平方米，同比去年一季度增长37.13%，环比去年四季度增长16.51%。其中商品住宅备案均价为4731.46元/平方米，同比去年一季度增长38.87%，环比去年四季度增长17.17%。,衢州房地产宏观面认知/2010年衢州房地产发展判断,数据显示，2010年衢州新房供应量不足，导致价格短期内依然会上涨或是在一个高位上稳定一段时期，难有下行的空间。,2009年市区商品房市场受到多重利好政策影响，交易异常火爆，不仅使当年上市的新增房源销售所剩无几，也促使前几年滞销的库存迅速释放，而2009年至今年1季度形成的直接供给仅70.5万平方米，非常有限（看“2005年以来市区商品房供销对比图”），供不应求的矛盾随着各种购房需求的不断放大将进一步加剧，新增房源供应不足已成为制约后续商品房交易的瓶颈。,衢州房地产宏观面认知/2010年衢州房地产发展判断,2010年，衢州房地产价格调整下挫空间不大，同时受国家房地产调控新政深入实施的影响，投资、投机需求将被挤兑，满足刚性需求的中小套型商品房将成为衢州新增项目供应的主流。,刚性需求和改善性需求将成为2010年衢州房地产的主力,衢州房地产宏观面认知/2010年衢州房地产发展判断,衢州房地产整体宏观大势对本项目的指导作用：,市场政策调控、消费者观望、开发风险增大等现实，需要项目在产品定位上以安全的产品为主，紧扣市场主力需求与主力购房群体，通过满足其需要来冲破目前市场调整的枷锁。,政策调控的深入实施，投资和投机需求将被逐渐挤兑出市场，刚性需求获得空前释放，其与改善性需求共同构成了市场购房主力，主力户型需求为2房、3房。,本项目应以市场主力需求的2房、3房产品为主力户型，既满足刚性需求群体需要，又兼顾改善性群体需求，并在此原则下根据市场和客户动态进行调整。,Part3:项目市场机会研究,项目市场机会研究,市场特征与趋势,项目市场机会判断与突破,市场供求现状研究,项目市场机会研究/住宅市场特征与趋势,1、整体市场板块划分,整体市场板块特征明显，各板块开发程度强弱不一，发展不均匀，城西和城南板块是主要开发区域。,城西板块,市中心板块,双港板块,城南板块,衢江板块,目前衢州住宅市场主要分布在城西、市中心、双港、城南、经开区、衢江等五大板块内。城西板块和城南板块是开发最为集中的两大区域，双港板块和衢江板块是新兴崛起区域。衢州房地产开发遵循“市中心向外自然延伸拓展”的格局。,经开区板块,项目市场机会研究/住宅市场特征与趋势,城西板块政策导向型地带，发展潜力巨大，土地供应充足，大盘集中，市场供应量大。,城西板块,城西板块：衢州未来的政治、文化、金融、商贸中心和人居环境最佳的城市休闲居住区,是集行政办公、金融商贸、文化教育、居住休闲等功能为一体的衢州城市新中心。政府重点打造区域，土地资源丰富，大盘云集，产品线丰富（多层、高层、小高层、排屋），是市场供应量的主要来源。三江汇流之地，自然环境、自然资源优异，产品供应以中高档为主，以区域前景和品质为双线驱动市场。产品以中大户型为主导，对改善型置业需求和投资性需求置业有较强拉动力。,2、各板块市场特征,项目市场机会研究/住宅市场特征与趋势,市中心板块,市中心板块：传统老城区，城市核心区域，配套成熟，资源聚集，向心力强，置业吸引力最高。土地供应稀少，市场放量小，基本退出竞争区域行列，但未来如果进行大规模旧城改造，则其供应亦不可小视。产品主要以多层为主，小高层、高层及排屋供应较少。传统核心区域，以舒适大户型为主导，120-140平米成为需求主流。对具有主城情结的置业需求有很强吸引力。衢州房价的标杆区域，目前房价最高将逼近万元大关。,市中心板块，配套完善、资源聚集，都市味浓、土地稀缺，地价高昂，客户置业首选区域。,2、各板块市场特征,双港板块,项目市场机会研究/市场特征与趋势,双港板块：自然资源主导型区域，坐拥衢江一线无敌江景，自然环境优越。衢州未来滨水高尚住区，新兴的富人名流居住区，是衢州豪宅人居的新象征。依托资源优势，项目开发主要以低密度、高档次、高品质的排屋、多层洋房为主。供应产品以大户型为主，欧式风情是主流，对高品质置业有绝对的吸引力。区域内配套设施匮乏，价格仅以一线江景资源和项目自身品质价值为依托，短期内难有较大的提升空间。,双港板块，自然资源牵引型特征鲜明。以其优质而不可复制的自然资源，成为新的别墅、豪宅聚集区。但居住人口少，配套不完善，其发展更多依赖整体市场发展和城南板块发展的带动。,2、各板块市场特征,城南板块,项目市场机会研究/市场特征与趋势,城南板块：市中心自然发展延伸区域，是距离核心区最近的板块，配套完善，资源聚集程度高，置业向心力强。衢州经济开发区坐落于城南板块的东南面，随着招商引资力度的加强，由产业布局引发的就近置业特征明显。依托优越的区位优势，项目开发主要以多层为主，小高层、高层位辅，产品品质处于中等水平。供应产品中大户型为主，2房、3房是区域内置业的主流。土地供应较为丰富，中大型楼盘集中、持续放量区域，依靠区位和配套优势拉动客户，价格上行潜力巨大。,城南板块属于城市中心自然拓展型。紧临城市核心，配套完善成熟，土地供应较丰富，置业吸引力强。,2、各板块市场特征,项目市场机会研究/市场特征与趋势,经开区板块：位于主城区东南面，产业驱动特征明显，产业布局与相关企业落户，强有力地推动着区域内房地产的发展。随着招商引资力度的加强，由产业布局引发的产业职工就近置业特征明显。板块内项目开发主要以多层为主，小高层、高层位辅，产品品质处于中等水平。后续土地供应较为丰富，未来2-3年将有一个集中开发、持续放量的过程。目前在主城区范围内，其仍属于价格洼地的行列，价格上行潜力巨大。,经开区板块最明显的特征属于产业布局带动发展。与城市中心距离仅次于城南板块，基础设施完善，但配套相对缺乏。,2、各板块市场特征,经开区板块,衢江板块,项目市场机会研究/市场特征与趋势,衢江板块：新城镇导向型板块，规划先进，政府政策倾斜与扶持程度高，未来极具发展潜力。新城开发区域，土地供应充足，后续市场供应巨大，随着新城建设发展的推进，将会成为另一个大盘集中的区域。依托新城未来发展潜力可期的优势，项目开发涵盖多层、高层、小高层、排屋等产品，多为混合型社区。当前供应产品以中大户型为主，2房、3房是区域内置业的主流。,衢江板块属新城镇发展导向型特征。依托新城镇规划和政策扶持驱动其发展，土地资源丰富，未来有可能是衢州又一个大盘扎堆的区域。,2、各板块市场特征,项目市场机会研究/市场特征与趋势,整体市场现状小结：,整体市场现状的几个特点：,1、城西板块与城南板块仍是市场置业的主流区域，未来2-3年的市场供应将主要集中在这两个区域。,2、各板块项目开发物业类型多易混合型社区为主，涵盖多层、高层、小高层、排屋等产品，欧陆风盛行，物业类型同质化严重。,3、各板块价格驱动仍以“地段+大势”为主，真正通过产品自身品质价值进行价格驱动的项目稀少。,项目市场机会研究,市场特征与趋势,项目市场机会判断与突破,市场供求现状研究,项目市场机会研究/市场供求现状研究,1、各板块典型项目分析,选取各板块在售或将售的代表性楼盘进行深度分析，借此洞察市场供求的现状特征与整体走势，为项目找到可以突破的市场竞争机会。,城西板块典型项目分析,瑞宏阳光水岸,地段+规模+产品+园林,项目市场机会研究/市场供求现状研究,产品赠送面积大，附加价值高，但户型面积偏大，总价高、抗性大。,户型：二房二厅二卫面积：97.2,户型优点：户型方正实用，明厨明卫双阳台，采光通风俱佳，提高附加价值；次卧带飘窗，赠送超值，增加空间舒适度缺点：卫生间与主卧门相对，风水大忌,户型：三房二厅二卫面积：141.23,户型优点：超大入户花园，双阳台，豪华主卧，客厅带飘窗，有一定赠送面积户型缺点：赠送面积小，附加价值不高，黑卫生间。,户型：四房二厅二卫面积：173.27,户型优点：超大入户花园，一阳台，豪华主卧带大飘窗，客厅带大露台，赠送面积高户型缺点：户型面积偏大。,项目市场机会研究/市场供求现状研究,城西板块典型项目分析,瑞霖中央广场,地段+产品+配套,项目市场机会研究/市场供求现状研究,户型精致，酒店式精装修，户型分区合理，投资属性很强。,户型：一房一卫面积：27-35,户型：三房一厅三卫面积：98,户型优点：户型精致，分区合理；满足基本居住需求；面积小总价低，投资属性强户型缺点：面宽小，进深大，黑卫，无附加价值,户型优点：罕见复式户型，上下分层，互不干扰户型缺点：三个卫生间，实用率不高，空间浪费,项目市场机会研究/市场供求现状研究,城西板块典型项目分析,天和家园,地段+区域发展潜力,项目市场机会研究/市场供求现状研究,子母套户型创新，两房变小三房，很受市场追捧。,户型优点：户型方正，明厨明卫，双阳台，部分卧室带转角飘窗。户型缺点：虽然有一定创新，但户型附加价值不足，总体品质不高，性价比不强,项目市场机会研究/市场供求现状研究,城西板块典型项目分析,新湖景城望江美寓,地段+大社区环境+品牌影响,项目市场机会研究/市场供求现状研究,建筑立面现代，很有品质感。纯板式建筑，南北通透，大面宽、短进深，采光通风，空间舒适感强。两层挑高露台设计，错层阳台设计，沿海城市的经典产品。,双层挑高露台,错层阳台,项目市场机会研究/市场供求现状研究,户型设计理念先进，创新性强，超大面积赠送，附加价值高。,户型：三室二厅二卫面积：约125平米,户型：三室二厅二卫面积：约140平米,项目市场机会研究/市场供求现状研究,城西板块典型项目分析,幸福家园,地段+大社区环境+升值潜力,项目市场机会研究/市场供求现状研究,城西板块典型项目分析,金都春江月,地段+环境+金都品牌,项目市场机会研究/市场供求现状研究,城西板块物业供应特征,项目市场机会研究/市场供求现状研究,产品供应类型丰富，囊括多层、别墅、高层、小高层等，多层一统天下的格局结束，高层、小高层物业逐渐占据市场主流，成为新的发展方向。,别墅,多层,小高层,高层,瑞宏阳光水岸,瑞霖中央广场,天和家园,望江美寓,幸福家园,金都春江月,11栋高层,7栋高层,1栋高层,3栋,6栋,23栋,10栋,2栋,15栋,240户,7栋,5栋,4栋,不完全统计，城西单在售项目高层和小高层供应总量就有59栋，远远高出其他物业供应水平。多层3个项目在供应，共12栋。别墅物业两个项目在供应，,城西板块产品供求特征,项目市场机会研究/市场供求现状研究,1房产品供求：1房在西区供应数量少，仅瑞霖中央广场一个项目有供应，面积集中在27-56平米之间，总价在23-33万元，整体去化速度相对较慢。,瑞宏阳光水岸,瑞霖中央广场,天和家园,望江美寓,幸福家园,金都春江月,20,30,40,50,60,1房面积分布,瑞宏阳光水岸,瑞霖中央广场,天和家园,望江美寓,幸福家园,金都春江月,20,30,40,50,60,25,35,45,55,1房总价分布,18-23万,30-36万,27-33平米,45-56平米,城西板块产品供求特征,项目市场机会研究/市场供求现状研究,2房产品供求：2房在西区供应量大，共4个项目有供应，面积集中在90-95平米之间，总价在60-65万元，整体去化速度较快。,瑞宏阳光水岸,瑞霖中央广场,天和家园,望江美寓,幸福家园,金都春江月,60,70,90,100,110,2房面积分布,瑞宏阳光水岸,瑞霖中央广场,天和家园,望江美寓,幸福家园,金都春江月,40,60,80,100,120,50,70,90,110,2房总价分布,80,约90平米,约92平米,约90-95平米,约90-95平米,约93-97平米,城西板块产品供求特征,项目市场机会研究/市场供求现状研究,3房产品供求：3房在西区供应量大，在售项目都有供应，面积集中在130-140平米之间，总价在70-100万元，整体去化速度较快。,3房面积分布,瑞宏阳光水岸,瑞霖中央广场,天和家园,望江美寓,幸福家园,金都春江月,40,60,80,100,120,50,70,90,110,3房总价分布,瑞宏阳光水岸,瑞霖中央广场,天和家园,望江美寓,幸福家园,金都春江月,90,100,120,130,140,110,约98平米,约130平米,约110-130平米,150,160,约140-156平米,约125-145平米,约125-140平米,城西板块产品供求特征,项目市场机会研究/市场供求现状研究,4房产品供求：4房在西区供应量大，3个在售项目有供应，面积集中在150-170平米之间，总价在120-130万元，整体去化速度慢。,瑞宏阳光水岸,瑞霖中央广场,天和家园,望江美寓,幸福家园,金都春江月,70,90,110,130,150,80,100,120,140,4房总价分布,瑞宏阳光水岸,瑞霖中央广场,天和家园,望江美寓,幸福家园,金都春江月,130,140,160,170,180,4房面积分布,150,190,200,约173-186平米,约220平米,约150-170平米,项目市场机会研究/市场供求现状研究,城西区域产品供求研究小结,2、从消化速度上看，畅销户型为90-95平米两房和130-140平米三房，两房、三房总价相对低去化速度快，四房明显供大于求。,1、以125-140平米3房产品为主力供应产品，其次为90-95平米2房，4房多在150平米以上，供应量相对比较小。,城西板块产品供求的几个特点：,3、总价在65万以下的2房、80万以下的3房走量最快，4房多在100万以上，走量最慢,4、片区房价走高迅速，绝大部分在售楼盘均价都在6500元/以上，价格走高速度大于品质提升速度，未来置业阻力增强。,项目市场机会研究/市场供求现状研究,对我们的启示:,2、项目产品户型面积以“适中面积”为主，同时兼顾大、小两翼，丰富项目产品线，扩大产品市场适应性，增强项目开发安全边际。,1、项目产品打造应紧贴市场主流需求，以畅销的2房、3房为主力产品，以降低项目后期销售风险。,3、注重对户型面积的适度控制，以此来控制产品总价分布，创造产品优良的去化速度。,4、注重户型和项目品质提升打造，为项目价格提供有力支撑。,项目市场机会研究/市场供求现状研究,城西板块未来物业及产品供应预测,2009年,2010年,2011年,2012年,2013年,瑞宏阳光水岸,瑞霖中央广场,天和家园,望江美寓,幸福家园,金都春江月,新湖景城3期、4期,在售项目供应,新增地块供应,衢市储（2009）6号地块,衢市储（2009）12号地块,衢市储（2010）3号地块,21万平米，分三期开发，一期预计在2010年6月开盘,4.3万平米，公寓已开盘，正销售中,7万平米，尾房销售中，2010年中期清盘,11万平米，2010.6月开盘，预计一年销售期,23万平米，别墅已售80%，小高层40%，剩余产品仍需销售,21万平米，2010年6月底开盘，分四期开发,80万平米，分四期开发，一期玫瑰园售罄，二期兰馨苑销售中，三期百合园、四期桃花源开发待定,中房瑞安房产2009年7月3日拍下，规划建筑面积约21万方，目前处于前期立项报批阶段,金都集团2009年9月17日拍下，规划建筑面积约13万方，目前处于前期立项报批阶段,金都集团2010年2月25日拍下，规划建筑面积约25万方，目前处于前期立项报批阶段,从2010年至未来2-3年，城西新增供应量不少于152万平米，高层、小高层物业增多，2、3房产品依然是主流，但户型面积有可能相对调小。,未来产品：低密度产品较少，未来供应将以面积相对紧凑的二房、三房为主，公寓产品也会有所增加，高品质和高产品附加值会成为该区域产品的显著特点，少数大盘的进入将会对该片区起到重要的拉动和影响。,项目市场机会研究/市场供求现状研究,西区未来物业供应VS本项目,2、大面积户型一直是西区的开发传统和消费传统，这种传统短期内很难打破和改变，项目在产品面积段上可与之进行错位式竞争。,1、在本项目营销周期内，将遭遇西区在售项目和潜在项目的强势竞争，除去地段、发展潜力等客观因素外，产品创新和品质营造将成为决定竞争胜负的关键。,3、西区楼盘品质一直是衢州的引领和标杆，因此，本项目在品质营造上要形成超越西区之势，方能取得强大的竞争优势。,中心区板块典型项目分析,项目市场机会研究/市场供求现状研究,祥华中央郡,地段+品质,中心区板块典型项目分析,项目市场机会研究/市场供求现状研究,华都维多利亚,地段+配套,项目市场机会研究/市场供求现状研究,户型设计中规中矩，有入户花园、空中花园等设计，但总体上创新不足，附加价值不高。,户型：四室二厅二卫面积：177.61,户型：二室二厅一卫面积：101.84,户型：三室二厅二卫面积：140.16,入户花园,空间浪费，不合理,公共空间狭小，舒适度不够,项目市场机会研究/市场供求现状研究,市中心板块物业供应特征,产品供应类型丰富，囊括多层、别墅、高层、小高层等，多层物业供应是主流，但由于土地供应短缺，未来难再有新项目出现。,多层物业是市中心传统型供应的物业，在目前市中心板块占有绝对地位。但随着市中心土地供应的日益稀少，市中心地块价值不断提升，未来其物业形态必将是高层、小高层占据主流。别墅物业在未来的市中心板块很难再现。,城市中心板块产品供求特征,1房产品供求：1房在市中心板块供应数量极少，仅祥华中央郡一个项目有供应，面积集中在40平米，总价在32-40万元，整体去化速度快。,祥华中央郡,华都维多利亚,20,30,40,50,60,1房面积分布,20,30,40,50,60,25,35,45,55,1房总价分布,32-40万,40-50平米,项目市场机会研究/市场供求现状研究,祥华中央郡,华都维多利亚,市中心板块产品供求特征,2房产品供求：2房在市中心供应量不多，面积集中在95-105平米之间，总价在76-82万元，整体去化速度较快。,60,70,90,100,110,2房面积分布,40,60,80,100,120,50,70,90,110,2房总价分布,80,约90-102平米,约95-105平米,项目市场机会研究/市场供求现状研究,祥华中央郡,华都维多利亚,祥华中央郡,华都维多利亚,76-84万,72-82万,市中心板块产品供求特征,项目市场机会研究/市场供求现状研究,3房产品供求：3房在市中心是供应主力，在售项目都有供应，面积集中在137-145平米之间，总价在110-120万元，整体去化速度较快。,3房面积分布,40,60,80,100,120,50,70,90,110,3房总价分布,90,100,120,130,140,110,约137-145平米,150,160,约130-150平米,祥华中央郡,华都维多利亚,祥华中央郡,华都维多利亚,约104-120万,约110-116万,市中心板块产品供求特征,项目市场机会研究/市场供求现状研究,4房产品供求：4房是主力供应产品，面积集中在165-180平米之间，总价在130-144万元，整体去化速度慢。,70,90,110,130,150,80,100,120,140,4房总价分布,130,140,160,170,180,4房面积分布,150,190,200,约165-182平米,约160-180平米,祥华中央郡,华都维多利亚,祥华中央郡,华都维多利亚,132-145万,128-144万,项目市场机会研究/市场供求现状研究,市中心区域产品供求研究小结,2、户型面积巨大，客户层面狭小，利用区位与地段优势价值，直面高端消费人群，从去化速度上看，3房与4房的速度快。,1、165-180平米4房产品为主力供应产品，其次为137-145平米3房，1房、2房供应量小。,市中心板块产品供求的几个特点：,3、总价在110万以下的3房、130万以下的4房走量最快，1房、2房由于面积较小，舒适度有限，走量慢。,4、片区房价走高迅速，均价已突破8000元/大关，并有进一步持续走高的趋势。,项目市场机会研究/市场供求现状研究,对我们的启示:,2、市中心房价持续走高，将导致市中心置业力量向周边区域转移，项目宜依托规模体量优势，做足项目品质，以吸引市中心客户。,1、市中心板块项目不是我们竞争的对象，规避超大面积户型出现，以适度面积和适度总价，分流市中心客户。,3、在市中心价值标杆的带动下，其周边区域价格也会有一个上涨的过程，对本项目来说保持一定的价格洼地优势是一个明智的选择。,城南板块典型项目分析,项目市场机会研究/市场供求现状研究,长河瀚林绿洲,地段+配套+中小面积,项目市场机会研究/市场供求现状研究,普通多层户型经典设计，南北朝向，双阳台，内部功能分区合理，房间方正实用，但户型设计创新不足，未能做足面积赠送与附加价值打造，总体性价比一般。,舒适型2房：约98平米,舒适型3房：约129平米,紧凑型小3房：约100平米,南北通透，双阳台，户型方正实用率高，空间舒适，明厨明卫,入户花园、三阳台；户型方正舒适，主卧带卫生间,户型紧凑，双阳台，宽厅阔房，舒适怡人，采光通风佳,项目市场机会研究/市场供求现状研究,城南板块典型项目分析,六联通和名都,地段+配套+中小面积,项目市场机会研究/市场供求现状研究,户型设计比较合理，方正通透，得房率高；户户带南北向双阳台，舒适度高，受客户普遍认可，比较畅销，但产品赠送面积不高，户型价值没有充分体现。,紧凑型2房：约86平米,紧凑型3房：约96平米,紧凑型3房：约125平米,经典家用两房，南北通透，动静分离。全明户型，光线充沛，室内空间流畅舒适,精致小三房，舒适实用，双阳台提升产品品质主卧带凸窗，宽敞舒适，视野开阔,舒适大三房，大开间，双阳台。客厅、次卧室与景观大阳台相连，视野开阔惬意。,项目市场机会研究/市场供求现状研究,城南板块典型项目分析,民泰三衢美林,地段+配套+中小面积,项目市场机会研究/市场供求现状研究,户型方正通透，得房率高；南北向双阳台，提升户型品质和舒适度，但产品缺少附加价值营造，赠送面积不高，产品竞争力和价格提升能力相对较弱。,舒适型2房：约88平米,紧凑型3房：约94.8平米,户型方正，内部空间宽敞主卧带景观阳台，风情万千,户型方正，布局合理精致小三房，高性价比享受,舒适型3房：约94.8平米,4.8米超大开间客厅，尽显大家气派宽敞书房、厨房、餐厅带景观阳台,项目市场机会研究/市场供求现状研究,城南板块物业供应特征,产品供应类型单一，多层物业供应是绝对主流，高层、小高层、别墅等物业目前供应量非常少。,目前城南板块在售项目，绝大部分是以单一的多层物业形态存在。越过荷花五路向新火车站方向发展，其项目供应的物业形态才开始丰富起来。,别墅,多层,小高层,高层,长河瀚林绿洲,六联通和名都,11栋多层,12栋多层,9栋多层,民泰三衢美林,城南板块产品供求特征,1房产品供求：1房在城南板块供应数量极少，仅长河瀚林绿洲一个项目有供应，面积集中在27-55平米，总价在19-39万元，因地段因素，整体去化速度快。,长河瀚林绿洲,六联通和名苑,民泰三衢美林,20,30,40,50,60,1房面积分布,20,30,40,50,60,25,35,45,55,1房总价分布,19-39万,27-55平米,项目市场机会研究/市场供求现状研究,长河瀚林绿洲,六联通和名苑,民泰三衢美林,城南板块产品供求特征,2房产品供求：2房在城南板块供应量较多，面积集中在78-88平米之间，总价在50-55万元，整体去化速度较快。,60,70,90,100,110,2房面积分布,40,60,80,100,120,50,70,90,110,2房总价分布,80,约78-88平米,约78-98平米,项目市场机会研究/市场供求现状研究,50-65万,46-51万,长河瀚林绿洲,六联通和名苑,民泰三衢美林,长河瀚林绿洲,六联通和名苑,民泰三衢美林,约85-88平米,51-55万,市中心板块产品供求特征,项目市场机会研究/市场供求现状研究,3房产品供求：3房在城南板块是供应主力，在售项目都有供应，面积集中在97-117平米之间，总价在64-80万元，整体去化速度较快。,3房面积分布,40,60,80,100,120,50,70,90,110,3房总价分布,90,100,120,130,140,110,约88-127平米,150,160,约97-131平米,约64-84万,长河瀚林绿洲,六联通和名苑,民泰三衢美林,长河瀚林绿洲,六联通和名苑,民泰三衢美林,约105-117平米,约52-75万,约58-80万,项目市场机会研究/市场供求现状研究,城南区域产品供求研究小结,2、从去化速度上看，3房的去化速度最快，其次是2房，所有产品均不约而同走紧凑型道路，这是城南产品供求非常明显的一个特征。,1、97-117平米3房产品为主力供应产品，其次为78-88平米2房，1房供应量小，但逐渐为客户接受