上海南汇万达广场项目市调和定位策划报告_83页.doc

南汇万达项目市调和定位策划报告2007年9月商业地产整合营销实战派目 录前 言4项目市场策划和定位报告纲要6第一部分 项目定位初步建议71、项目定位7（1）产品定位7（2）功能定位8（3）产品特点82、客源总体定位10（1）客源定位10（2）客源需求与偏好分析11（3）客源决策模式分析13（4）客源关键性需求143、价格定位及策略14（1）价格定位14（2）价格定位原则16（3）价格策略建议164、产品定位建议（户型面积范围及户型比）17（1）面积配比建议17（2）户型建议19（3）户型面积配比依据19（4）户型参考225、公寓式酒店和普通住宅居住成本支出比较246、初步开发策略建议26（1）项目开发策略建议26（2）项目风险及控制27第二部分 项目所处城市及区域概况281、上海市基本概况简述28(1) 2005-2006上海GDP总量及增长情况28(2)2005-2006上海市人均GDP及增长情况28(3)2003-2006上海人均可支配收入水平282、上海市房地产概况及市场走势分析29(1) 上海市房地产概况及市场走势分析29(2)2007年上海房产供需分析313、南汇区行政区域占地面积、人口数量及相关区域特征状况33(1)南汇区产业结构比例及重点产业发展概述34(2)南汇区全社会固定资产投资及增长情况354、南汇区未来城市规划情况35(1)产业布局策略35(2)交通发展策略35(3)城区规划方案365、南汇房地产市场发展研究37（1）南汇区房地产市场基本发展条件37（2）南汇区房地产市场发展状况及购房人群分析39（3）南汇区2005年2007年上半年土地开发量及各类产品的供应量与消化量：43（5）典型酒店公寓市场情况及供求状况；476、小户型酒店式公寓在上海销售较为成功 最近的销售案例53第三部分 南汇区项目自身状况分析541、项目区域环境分析：542、项目基本情况分析：553、项目SWOT分析：564、南汇办公项目的不可行性分析60（1）上海办公楼市场分析60（2）南汇办公楼市场的不可行性61（3）南汇/浦东地区的专业人士访谈625、相应对策分析及未来前景评价：61第四部分 附件64前 言本次市调访谈共走访了7个单位与相关部门，对同业单位、白领、政府部门等进行了深度调研访谈。他们分别是：张江盛大网络公司张江高科公司张江鹏欣集团-夏宫新场大东方居家软饰城航头中华企业周浦招商办办公室浦东三林万科集团通过本次市调访谈，获得了很多数据与信息，同时访谈对象大多是政府部门、白领与同行专业人士，提出的意见与建议对本项目的数据采样分析与策划定位有着独到的价值。在“张江城市经典-夏宫”与项目营销经理陆琪进行访谈在新场“大东方居家软装饰城”与常务副总朱彬进行访谈在张江盛大网络公司进行市调访谈在浦东三林万科集团进行同业访谈项目周边市调情况周浦镇康沈公路繁荣的主干道年家浜路上上海欣周小商品批发市场项目周边”小上海商业市场”项目周边银行、国美电器、数码广场等商业繁华即将建成的“小上海步行街”项目市场策划和定位报告纲要 经过市场调查，本项目产品定位于公寓式酒店，以3090平米的中小户型为主。 本报告对上海典型的中小户型酒店式公寓销售情况进行了特别研究。 本报告对南汇地区办公项目的不可行性做了数据和事实的详尽分析。 本报告对南汇地区不同物业形态的市场供应量和消化量做了数据比对，南汇地区住宅要远高于办公楼。 本报告公寓式酒店和普通住宅居住成本支出做了数值比较。按照保守估算，平均每月多支出约75元。 本次南汇/浦东地区专业人士/目标客户的市场调查数据分析详见附表。第一部分 项目定位初步建议1、项目定位（1）产品定位本项目为南汇万达商业广场为地处周浦的商业用地项目，定位为城市综合体，从市调结果来看，区域商务写字楼的需求量极小 ，考虑到本项目为商业用地，因此我们建议本项目定位于：公 寓 式 酒 店公寓式酒店既吸收了星级酒店式的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅、商办、会所等多种功能于一体。公寓式的管理酒店式的物业服务产品特点：（2）功能定位小户型公寓式酒店商务办公服务式公寓万达商业广场休闲配套服务本项目的公寓式酒店功能主要分为三个方面：第一方面为居住功能的服务式公寓，户型面积不大，拥有居家的格局和良好的居住功能，又有酒店式齐全的物业管理；第二方面为商务办公功能，中小型商务办公场所与个性工作室多种功能；第三方面为利用万达商业广场的休闲配套功能，解决了生活圈工作圈内的配套问题。（3）产品特点本项目的产品具有如下五大特点，建议日后此些特点可以用作卖点向市场推广。 产品价值：自住与投资都可以，自住所占比重较大。由于地处南汇位置的关系，投资者比重较小。 产品物业：由专业的物业公司进行管理，实行酒店式的管理体系，凸现酒店化的特质。 产品房型：建议产品以中小户型为主，其单体小，易管理，易出租。 项目装修：鉴于公寓式酒店产品具有即刻入住的特性，产品需要配置基本硬装修，方便租客快速入住。 项目属性：本项目为商业用地，只有40年的产权，因此用途上可商办、可居住两种类型用房。2、客源总体定位（1）客源定位此项目为南汇地区产品，客源构成与位于市中心类似项目的客源有所偏差。产品客源按区域主要分为三大类： 周康区域本地买家 大浦东/市区买家 江浙地区投资客 在浦东、南汇经商的江浙买家 南汇地区单身白领客源分析： 周康地区买家以自住性用房为主，属于改善型居住，也有部分本地适婚青年购作婚房。 大浦东和市区的买家占到少数，置换市区较陈旧的房子，以改善搬迁到城郊结合部养老的目的为主。 另有部分的江浙地区投资客，因其户型不大总价较低的特点，会引发江浙等地投资客的投资兴趣。 南汇临近浙江省，也有部分浙江、苏州来上海做生意和设立办事处的客户也会购买，用途相当于个人的“临时住宅”。 因户型面积较小，又因本项目在南汇地区的属于稀有的产品类别，因此部分单身白领有“单身公寓”的需求。（2）客源需求与偏好分析性 质客源构成客源形象客源需求与偏好重要度自住周康区域本地买家3560岁，资金积累有一定年限，改善型置换住房。总价不高，交通方便，生活配套齐全，有邻里交流的空间。A自住周康区域本地买家2535岁，到了适婚年龄的青年，由自己或是父母出资首付款购买婚房。户型较小，总价较低，具有时尚气息，交通相对便捷。自住南汇地区25-35岁，年龄白领，想寻觅自己独立生活的空间，用作单身公寓。户型小总价低，管理服务好，具有时尚气息。B自住 大浦东/市区买家4565岁，原居住条件较差，搬迁到城郊结合部养老型住房搬迁。通往市区有直达交通，满足生活配套设施的需要，空气环境好，价格较低。C投资大浦东/市区买家瞄准周康板块商业氛围较成熟，投资增值潜力较大。商业气氛浓厚，人流量大，总价较低，市场前景广阔。投资江浙投资客有多次置业的经历，热衷沪上投资，具备投资金额和投资意向。物业升值空间较大，业态规划定位前景看好，注重开发商实力。D自住本地经营的江浙买家在周康地区的做生意或者从事商务活动江浙经营者，把本项目当作“临时住宅”。完备配套需求，商业气氛浓厚，公寓配套齐全，注重物业管理和私秘性。E（3）客源决策模式分析 对于周康本地的买家来说，刚性需求决定了他们在决策的过程中更注重实地体验的看房 觉，听取家人的意见，然后进行比较后和斟酌后决策。 对于大浦东以及市区的买家来说，他们会被广告宣传吸引去实地看房，并且向业内的朋友和专业人士征询意见，然后进行决策。 对于江浙的投资客来说，周边的商业人流，开发商的规划定位以及升值前景成为最重要的考量因素，此类人群通常有过多次置业经验，通过自我判断分析进行决策。（4）客源关键性需求关 键 需 求户型面积较小，总价较低配套齐全，浓厚商业氛围直通中心城区交通的便捷性公寓式酒店私密性的协调3、价格定位及策略（1）价格定位 价格定位建议高于周康板块现有普通住宅平均售价8660元/平米高出5%-10%，比产权式商铺平均售价14400元/平米低于20%-30%的价格进行定位，加上1000元/平米的基本装修成本，建议现有市场价格为：950010000元/平米价格增长预测又其要经过1-2年左右的建设期才能投入市场进行消化，因此按照保守估计上海房价平均每年15%的增长幅度，预计未来一年半左右可以面世，开盘定价为：1100012000元/平米在市场良好、排除政策风险的情况下，预计在未来销售期中还有10-20的增长空间，可达到：1200013000元/平米价格定位原则 由于本项目是南汇周康地区的酒店式公寓产品，因此公寓类产品和商业类产品都成为参考和类比的对象。鉴于本项目产品定位于公寓式酒店，在消费者心中的定位是住宅类产品，又考虑到本项目定位高于普通住宅类，是公寓式酒店，因此价格应略高于普通住宅平均价格。又因本项目区域地段比较好，户型面积较小的特点，因此市场去化速度较快。本项目交房时为基本装修，因此在定价时应加上装修成本10001500元/平米。总销金额预估本产品总建筑面积为89000平米，以实际成交金额为12000元/平米计算，则总销金额达到：1，068，000，000总销金额可达10亿元！（2）价格定位原则根据市场调查的结果，周康板块的主要5个公寓楼盘绿地东上海、绿洲康城、中邦城市、美林小城、菱翔苑的公寓的销售均价为8660元/平米。（3）价格策略建议第一阶段：低开引爆，聚焦项目，启动市场建议项目首期价格低开，通过降低价格门槛，形成高性价比优势，从而引起市场的高度关注与聚焦本项目，达到快速启动市场的目标。第二阶段：平稳推进，坚守核心价值成长在有效启动市场的同时，进一步挖掘项目优势，塑造与完善的项目核心价值，从而培育项目价值基石，达到指导项目价格之平稳增长。本项目价格走势预估（元/平米）第三阶段：高开高走，实现收益最大化在历经项目前两个阶段后，项目已获得了市场的接受与认同，同时其内在价值与市场价格得以进一步的夯实，为项目后期的价格高起奠定基础，从而达到实现项目收益的最大化的最终目标。4、产品定位建议（户型面积范围及户型比）（1）面积配比建议因此我们建议，以中小户型为主，70%总价控制在80万以下，即户型面积在60m2以下，其余30设置6090m2较大户型。地上办公用房面积共89000平米。 建筑面积：户型范围（m2）套数所占比例建筑面积（m2）304076330%2670040607124035600607027420%17800709011110%8900总计1860套 89000平米 套内面积： 建筑面积（m2）套数单元套内面积（m2）总套内面积（m2）304076322.530200254060712304516687.560702744552.520025709011152.567.510012.5总计 套内面积66750平米数据依据：一般酒店式公寓的得房率在75左右，如禹洲金桥国际的得房率在76.3%，因此以75来折算套内面积。（2）户型建议 共建议5种户型。一房一厅、一房两厅、两房一厅、两房两厅四种。建议配置部分小户型复式房，很受市场欢迎。单位面积（m2）户型类型所占比例3040一房一厅30%4060一房一厅复式/一房两厅40%6070两房一厅20%7090两房两厅10%考虑到周康本地的刚性需求，建议60平米以下的一房一厅或者一室户所占比重最大，这样也使总价控制在80万元以下。（3）户型面积配比依据市场数据：从市场调查结果来看，在上海的酒店式公寓的户型面积是从30m2100m2。楼盘名单位面积（m2）总建筑面积（m2）宝山静安紫苑4515052000碧云东壹栋4070100000禹州金桥国际41732000002335236515660锋巢宫寓30504869亚龙国际大厦459829000中祥俊领国际35536000天赐公寓43705700国际丽都公馆3812410400实际案例举例 根据禹州金桥国际的统计数据显示，其60平米以下的酒店式公寓占到97%，主力户型在40-50平米，仅有3%的面积较大的户型。 从去化量来看，30-40平米的最小户型市场去化率达到100%，60平米以上的大户型最少，仅为40%。 由图表可得，30-70平米的中小户型是市场的绝对主力。数据来源：网上房地产（截止至2007年9月13日）官方数据：在南汇房地局的官方网站上公布的对成交房屋的统计显示，总价在100万以下的房屋约占整体成交的65%，即80平米以下的二房户型成为南汇地区住宅市场交易主力。（4）户型参考 2335 中小户型特别研究2335 23.39平方米 2335 33.09平方米 2335 33.47平方米 2335 35.33平方米 复式 2335 40.02平方米 复式 2335 65.38平方米 复式 5、公寓式酒店和普通住宅居住成本支出比较 本项目性质为商业用地，因此和普通的住宅公共事业费的支出有所差异。预估每月办公用房项目多支出74.48元。（除宽带外） 办公用房不允许管道煤气接入，因此开发商可采用赠送客户电磁炉的方法来解决没有煤气的问题。 最大的问题在于宽带费用的差别，开发商应与当地电信部门洽谈优惠或是采取一定手段的方式规避。公寓/办公 公共事业费用比较表单位（元）居住办公解决办法水1.03元/字1.5元/字差别较小电白天：0.6元/度 夜晚：0.3元/度0.911.05元/度差别较小煤气0.91元/字不可接入煤气赠送电磁炉电话25元/月 前三分钟 0.2元 后每分钟0.1元35元/月 前三分钟 0.22元 后每分钟0.11元差别较小，并且目标客户使用手机的频率较大宽带130元/月（512K）2800元/月（不限速）与电信公司接洽，提供优惠服务每月公共事业费用（元）差值比较表单位（元）居住办公每月用量预估费用差值水20.6元30元20个字9.1元电51元114元120度（设定白天用电50度，夜间用电70度）63元煤气10.92/12个字-10.92元电话55元68元300分钟13元总计137.52212元74.486、初步开发策略建议（1）项目开发策略建议考虑到市场因素，为不断检验市场并及时调整产品定位，项目应遵循“整体规划，局部调整，分期销售”的原则，循序渐进地进行开发，提高房价，实现盈利。建议在一期中开发完毕，分二期进行销售。（2）项目风险及控制风险控制理念：动态性、系统性、长期性产品风险及控制：项目发展主要定位为公寓式酒店，整个产品群的导入与培育无疑将存在一定的风险，尤其是本项目定位发展的内容为商业加办公的地产，由项目的综合性、复杂性给本项目的开发带来挑战性。如何规避产品风险，无疑将是极为重要，我们建议如下： 最大程度地获取政府支持与政策优惠：借助地方各级政府的支持，为项目产品发展争取更大程度的政策倾斜，从而为项目的发展提供更为宽松的发展环境与有利条件。 本项目土地属性属于商业用地，提供的类公寓的产品，其土地使用年限40年，与其它产品的70年的使用年限有较大差异，在进行产品定价和营销策略时，充分考虑到这一点，以免对客户引起误导，从而带来不必要的误解和可能产生的纠纷。 市场风险及控制：任何一个阶段的市场发展都具有不确定性，房地产市场亦不例外。考虑到项目开发的周期性，其未来市场发展肯定存在一定的不确定性。市场风险变化莫测，如市场经营的环境变化等。从而有必要对市场保持高度关注，且持续有效地研究与分析市场，以便从容应对。第二部分 项目所处城市及区域概况1、上海市基本概况简述(1) 2005-2006上海GDP总量及增长情况2005年，上海市生产总值为9143.95亿元，比上年增长11.1%。2006年，上海市生产总值为10297亿元，比上年增长左右。2005-2006上海市人均GDP及增长情况675657599010.30%11.40%62000640006600068000700007200074000760007800020052006(元)9.60%9.80%10.00%10.20%10.40%10.60%10.80%11.00%11.20%11.40%11.60%人均GDP人均GDP增长(2)2005-2006上海市人均GDP及增长情况2005年，上海实现人均GDP达到67565元，同比增长10.3。2006年，上海市人均GDP为75990元，同比上升11.4。(3)2003-2006上海人均可支配收入水平2003-2006年上海城市居民家庭人均可支配收入从13300元增长至20668元,涨幅达55%。另外上海城市居民的人均可支配收入已突破1万元。市统计局2006年上半年对本市1000户城市居民家庭生活的抽样调查显示，本市城市居民人均可支配收入达到10704元，同比增长10.9%，位居全国第三。2003-2006城市居民家庭人均可支配收入1330016683186542066805000100001500020000250002003200420052006（元）2、上海市房地产概况及市场走势分析 (1) 上海市房地产概况及市场走势分析如图所示，新年前后成交量的大幅震荡，从3月份起新盘的大量上市、老盘的推陈出新，加上股市的跌宕起伏，又使得楼市不断上扬，18973套、19139套、25438套到6月份单月成交量已达到创记录的29728套，成交面积高达1046.41万平方米，比去年同期增加22.9%。如图所示，总体上看1-5月商品房价涨幅，上海涨幅为1.91%，全国为2.93%，上海低于全国；分月计算，2、3月上海商品房价增长不多，4、5月环比涨幅则大幅上升，基本与全国商品房价环比涨幅相若。（假设1月份上海与全国商品房均价同为10000元/，借以比较两者之间的价格涨幅。）如图所示，中指、发改委两机构提供的数据显示上海房价呈平稳上涨趋势，增长幅度都不是很大，对比1-5月上海商品房价涨幅，分别为0.4%（发改委）、1.91%（中指）。（假设1月份上海商品房均价为10000元/，采用了2家不同机构的数据进行比较。）上海楼市今年迎来一个新高潮!(2)2007年上海房产供需分析外郊供应多为大户型 2006年政府调控了住宅的供应结构，以中小户型为主来满足更多人的需求。统计数据显示，外较环的户型面积普遍比市中心要大，其中最大的为青浦区。2006年1-11月全市新增房源的户均面积为119.77平米，青浦区户型平均198.62平方米/套，世联地产甘文黎认为这主要是受别墅房源供给比例增加所致，如“沁风雅泾轩”户均面积就达350平方米/套。世联地产吴妍认为，外郊区域如宝山、南汇和闵行，由于交通设施改善，便捷程度提高，承接着市中心越来越多的外溢置业需求，经济性是这些区域吸引购房者的主要因素，较低的价格以及较小的户型使得这些区域的房源对购房者有较大的吸引力。户型比例还将调整 据最新的数字显示，2006年各环线新房源的推售量相比05年同期均出现较严重的下跌，其中内环内下跌幅度达到22.57%，外环外也达到了18.78%。2006年外环外占全市的供给比例基本维持不变，为54%左右，内环内依然走高端路线，户型呈现高价、大面积特征，而外环外由于别墅供给量极大，户均面积也达到了124.74平方米/套，专家分析上海的户型调整仍有一段路要走。成交房源中户型在80-120平方米之间的占绝大多数，占全市总成交套数的47.78%；80平方米以下户型占全市总成交套数的11.89%，其中又以闵行区的成交比例最高，80平方米以下户型占据了该区域总体成交量的18.33%，从全市情况看，小户型仍扮演着住宅市场的辅助角色，市场格局仍由中大户型引领，140平方米以上户型的房源占据了全市成交量的近20%，比例明显偏高，上海住宅市场离“90/70”的标准仍有较大的距离，市场结构的扭转仍然任重而道远。差异化明显 同一地段的两个楼盘价差1000元/平方米以上，而且往往是价位高的越卖越好，价位低的无人问津，这在过去是不可思议的事情，但现在的上海楼市比比皆是。楼盘的品质越来越代替地段成为决定楼盘价格的重要因素。比如：浦东塘桥板块的上海绿城，前年开盘比周边单价便宜1000元/平方米，然而由于品质不错，每次开盘价格都有小幅上涨，到去年上半年价格已经达到15000元/平方米，超出区域行情不少，但仍然持续热销。周边某些楼盘由于客户定位方面的问题，同样的地段即使开出11000-12000元/平方米的单价仍然会出现滞销。3、南汇区行政区域占地面积、人口数量及相关区域特征状况南汇区位于长江口和杭州湾的交汇处，东临东海，南靠杭州湾与浙江宁波相望，北与浦东新区毗邻，西南与西部地区和奉贤、闵行交界。全区总面积688平方公里，海岸线45公里。全区共有常住人口78万，加流动人口共90多万 ,户籍人口约69万，其中农业人口49.5万，非农业人口19.2万。全区共有19个建制镇，5个开发区。(1)南汇区产业结构比例及重点产业发展概述 2 0 0 6年项目比值第一产业3.9第二产业53.6第三产业42.52 0 0 5年项目比值第一产业3.1第二产业53.1第三产业43.8三大产业结构比重从上年的3.953.642.5调整为3.153.143.8，第三产业比重上升1.3个百分点，基本形成二、三产业共同推动经济发展的格局。从现实基础看，南汇经济结构还不够合理，产业集聚度较低，处于工业化中前期发展阶段；城市化进程滞后于工业化发展，城市化建设低于郊区平均水平。南汇将越过工业化一般发展阶段跨越到工业化后期、从城市郊区跨越到现代化海港新城，充分利用海空枢纽与战略门户的独特区位优势，加速建设现代化海港新城，推动工业化和城市化进入中后期阶段，实现跨越式发展的关键时期。(2)南汇区全社会固定资产投资及增长情况2006年，南汇区投资结构不断调整优化，固定资产趋于理性、平稳的增长。据南汇区统计部门统计，全年全社会固定资产投资实现393.5亿元，比2005年增长23.4%。其中：第一产业投资2.9亿元，比2005年增长22.0%；第二产业投资126.0亿元，比2005年增长36.2%；其中：工业投资为125.9亿元，比2005年增长36.7%；第三产业投资264.6亿元，比2005年增长18.2%。4、南汇区未来城市规划情况 (1)产业布局策略加大招商引资力度，加快发展二产，努力做活三产。充分利用二产加快发展带动三产的契机，重点发展现代物流业、现代服务业和休闲旅游业。积极培育总部经济和研发中心，大力发展楼宇经济。(2)交通发展策略从2006年到2010年，南汇境内将新建二级以上道路22条，总长250公里，估算总投资195亿元。机场高速(A15)、罗山南路(A3)、两港大道等6条主要道路已在建设进程中，基本形成“十一横十六纵”的道路网络，打通南汇区与浦东新区的道路接口，向大浦东的方向发展。浦东铁路以“东线”方案为实施方案，规划从浦东铁路引线进入浦东国际机场和临港新城。市域轨道交通线R3自浦东新区南下，经周浦、惠南镇，沿远东大道进入上海临港新城产业区及临港新城，该条线路计划在2010年前建设完成。另一方面，随着东海 大桥的全面贯通，远东大道延伸段、沪芦高速公路及轨道交通11号线建设项目的推进，南汇房地产市场以中心镇为聚点，形成几大居住板块。(3)城区规划方案1.周康综合经济区：以周浦城区、康桥工业区、中国电信信息园、上海国际医学园为主，直接接受中心城区辐射，重点发展电子信息、汽车零配件、医疗产业以及以地区总部、研发中心为核心的现代服务业。2.祝桥临空经济区：以祝桥镇镇区、祝桥空港工业区、仓储物流区为主，与浦东、机场实现两区一港联动，重点发展仓储物流、出口加工产业，同时提供飞机维修、宾馆服务等。3.六灶旅游休闲区：以主题公园为龙头，利用六灶、宣桥地域已有的旅游资源，充分发挥旅游休闲功能，重点发展旅游、会展、餐饮、商业、娱乐为一体的休闲服务业。4.惠南科教经济区：以惠南城区、惠南科教园区、南汇工业园区为主，实现产学研联动，重点发展装备配套、高科技、生产者服务业，成为“两港一城”建设的后方基地和服务基地。5.航新商贸区：以航头镇镇区、新场古镇为主，充分发挥生产、生活资料集散地功能，重点发展以各类专业市场为特色的商贸流通业，建成上海东南部产业特色显著的组团式市场群落和交通型商业中心，同时开发保护性古镇旅游业。6.大团都市农业区：以现代农业园区和大团、老港部分地区为主，重点发展种源农业、观光农业、农产品深加工和生态农场，成为都市型农业示范中心。公共基础建设概况：新城形态功能初步显现。主城区建设进展顺利，南汇嘴主题公园、临港新城展示服务中心、临港产业区管理及外国专家服务中心等首批标志性功能建筑已建成启用，区行政中心、中国航海博物馆、上海海事大学、上海水产大学建设加紧推进。申港街道办事处正式挂牌，商业、服务业、社会事业等配套项目也在推进中。与此同时，临港四镇积极支持开发建设，动迁安置房和配套设施建设等各项工作进展有序。5、南汇房地产市场发展研究（1）南汇区房地产市场基本发展条件A.良好的区位与广阔发展空间南汇区地处长江三角洲的东南端，西枕黄浦江与上海市区相望，北接浦东新区，东濒东海，南临杭州湾，是上海东南部的国际门户，有浦东国际机场和在建的洋山深水港和国外建立便利的联系。上海新一轮经济发展战略的东移，使南汇从上海的腹地，转变为上海现代化建设的前沿主战场，成为上海21世纪发展的战略重地。全区总面积688平方公里，在市区及一些郊区土地资源紧张的情况下，南汇还有很多可以开发利用的土地资源，发展空间广阔。B.立体化的交通网络体系随着经济发展以及两港的开发进程的加快，南汇的交通设施越来越发达，初步构建起了海、陆、空一体的立体化的交通网络体系，包括水运（洋山深水港、大治河等），陆路运输（浦东铁路，高速公路有沪芦高速、A20、远东大道，主要公路有五号线、沪南公路、南六公路、杨高南路等），空运（浦东国际机场），以及通往芦潮港的R3轻轨也在建设之中，给经济发展和人口导入带来极大便利。C.较好的产业基础南汇的农业、工业发达。工业方面，有康桥工业区（市级）、南汇工业园区等，形成了以汽车组装及零部件加工、新型建材、食品、精细化工等四大支柱产业，康桥工业区正在大力发展IT、医药等产业。三产方面，有丰富的旅游资源，包括南汇桃花节、野生动物园、滨海森林公园、古钟园等有一定知名度，房地产也得到了快速发展，建设了一批住宅小区、别墅区。D.深厚的文化底蕴南汇于1726年（清雍正四年）正式建县，至今有几百年的发展历史。宋、元时期南汇盐业鼎盛，下沙、周浦、新场已形成较大规模的集镇，形成了鹤文化和盐文化等众多文化资源，南汇境内出现了秦知柔、诗人储泳、张闻天等众多的文化名人，有傅雷故居、古钟园等文化景点，“古、特”是南汇文化特点。（2）南汇区房地产市场发展状况及购房人群分析南汇区现阶段房地产主要集中在周康、惠南和航头地区，尤其是周康和惠南地区，前者受浦东新区的强力辐射和市级康桥工业园区的带动，后者是南汇的政治、文化中心，两者起步相对较早，已成气候。近两年来，南汇是上海市郊各区消费增长最快的区域之一，投资南汇商铺与国际航运中心有关，由此催生的商业物业，南汇的贸易展示类将受到市场的关注。2006年11月份，国内最大的商贸流通产业集团百联集团和南汇区合作发展超市、专业连锁、生产资料流通等商贸流通业务，标志着商业航母全面向上海东南挺进，南汇将成为商贸业投资、商铺投资关注的新热点。 周康板块房地产发展状况周康板块是指由浦东的康桥镇和南汇的周浦镇组成的新兴居住区。周康板块为沈祝公路以北，规划A3高速公路以西的周浦、康桥两镇，是南汇最靠近浦东的板块。位于南汇西北部，与浦东新区相接，紧邻三林、北蔡板块，地理位置的相对优越，使其集中了南汇近一半的楼盘供应，而价格相比三林地区又便宜近千元，吸引了一批用时间换价差的自住购房者。在交通出行上，板块内有康沈路、沪南公路两大主干道，东临周祝公路与沪芦高速，方便自驾车出行，624、581、沪南线等多条公交线路直达人民广场以及地铁站口，规划中的轨道交通11号线也将带来更为便捷的出行环境。而依托康沈路、年家浜路上的集中的卖场、餐饮等商业设施，使得周康板块生活配套一应俱全。目前，南汇的城镇建设已基本形成以临港新城为核心、以惠南科教经济区为技术人才支撑、以周康综合经济区为发展重心、以生态建设为两翼的空间格局。周康板块过去以低密度别墅为特点，而今每平方米均价在7000-8000多元左右的普通公寓住宅正成为主打。借助靠近浦东新区的地理优势，周康地区的房地产市场开发较早，中邦城市、城市花园等公寓楼盘，绿地康桥老街、康桥半岛等别墅项目都为人所熟知。2007年上半年，周康板块的二手房公寓买卖成交量呈递增态势，并且上升幅度较大。除上述大盘外，周康板块还有诸如规划面积60万平方米的天台星城、中科大学村和帕萨迪纳、提香别墅、宁怡苑、汇康公寓和菱翔苑等，区域市场基本保持稳定的价格态势。而板块内的康桥文化中心、天润发大超市、永乐家电、尚德学校、上海英国学校、中福会幼儿园、秀沿路商业街为区域提供了成熟的生活配套。从成交情况来看，目前区域内二手房的供应主要集中在康桥半岛城中花园、康桥老街、双秀家园等几个知名楼盘，多是前期投资客的放盘。从价格走势来看，周康板块的二手房公寓买卖价格一直呈稳步上升趋势。总体上，地区单价从2007年初的6153元涨到7月份的6819元，涨幅达10.8%。根据中原地产2007年上半年周康板块二手房的成交户型分析，成交的公寓户型共有一房、两房、三房和四房4种类型，属于传统的公寓买卖户型。其中，购买一房的客户占9.6%，购买两房消费者有54.8%，三房的购买客户有30.1%，选择四房的客户仅占2.7%。两房的户型面积的市场占有率最高，达到一半以上。该类市场上户型面积需求最集中的波段在70平方米以上，157平方米以下。 购房人群分析根据中原地产对于周康板块的购房者分析显示，目前的购房者主要还是自住买家。相对于市区而言，周康生活也不逊色，周浦目前以新盘为主，购房者中至少有50%来自市区，以前来购房的多数是来自徐汇、黄浦以及浦东的动迁居民，随着飞速的发展，现在越来越多的是新上海人和市区刚性需求前来购房。除了经济型别墅和高档别墅，公寓住宅的购买力主要来自南汇本地和浦东周边地区的居民。很多在浦东或周康综合经济圈内工作的上海人和外来务工人员同样也会考虑该板块。同时，周康板块也吸引了附近的部分投资者。由于无论是新盘还是二手房，价格比邻近的三林板块和联洋板块都有数千元的差价，因此周康板块房源的性价比较高，很多联洋板块的客户会选择购买该小区两套住房，一套自住，另一套用来投资。随着目前房地产市场的复苏到火爆，板块内的投资客比例已达到20%左右。l 南汇区商业市场发展状况；南汇区是上海东南部的国际门户，有浦东国际机场和在建的洋山深水港与国内外便捷相连,南汇区现有常住人口93万.按照商业规划，南汇新的商业版图为：1个新城商业商务中心（临港新城）；2个城区综合商贸中心（惠南、周康）；3个物流园区（临港新城物流园区、惠南港及海沈物流基地、祝桥空港物流园区）；4个镇区特色商圈（航头、祝桥、六灶、大团）；10多个大型商业项目；充足的社区商业以及大量的农家店。近年来，通过多元化的商业发展，南汇通过家具大卖场、建材市场、大型超市等大型商业设施与商业步行街等大型商业设施建设，形成了一批相对集中、具有一定市场竞争力的大型专业市场，形成了一定的商业辐射能力。目前，已建成或部分建成的大型商业项目有世纪联华超市、农工商大卖场、苏杭家俱城、沪杭家俱城、五角世贸商城、人民路步行街、上海车市、大东方居家软饰城、宣桥两港装饰城等。据资料显示，未来两三年，一批大型商业设施和国际领先的商业业态正在加速向南汇集聚，到2010年，南汇区的商品销售总额将达到879亿元，年均增速为28%；社会消费品零售总额426亿元，年均增速30%左右；批发贸易总额超过475亿元，年均增长30%左右，大大高于全市商业发展平均水平。2006年上海商业物业的总保有量据初步统计突破了3500万平方米。按照上海市人口计算，上海市商铺约合人均2平方米。（3）南汇区2005年2007年上半年土地开发量及各类产品的供应量与消化量：土地供应量分析目前，06，07年的土地供应相对平稳，2007年住宅和商业用地比06年有所减少，随着上海经济的发展和南汇的战略化发展规划，预计08年的土地供应量也将与2007年持平。根据房地产局的数据分析，2005年到2007年上半年,南汇的住宅和商业政府提供的土地供应总量为1，191，187.8m2（土地面积）. 2005年到2007年上半年南汇区供应的土地可建房屋建筑总面积约有1，650，181.1m2.数据来源：上海市房屋土地资源管理局根据数据显示,今年土地供应面积比去年少,其中不包括民间土地供应.以2006年为例，2006年南汇全年土地供应量为752，898.1 m2，根据南汇区房屋的容积率计算,2006年全年南汇区供应的房屋建筑面积约有1，024，633.4.1m2。到目前为止（2007/9/10），2007年南汇全年土地供应量为403，979.7m2（1-9月，不包括工业用地），根据南汇区房屋的容积率计算，2007年1-9份南汇区供应的房屋建筑面积约有568,187.3m2。根据目前的土地供应情况与市场成交走势，预估今年（2007年）全年的土地总供应量，将达到605，969.55m 2左右，根据南汇地区平均容积率1.5万平方米/公顷计算,2007预计供应的土地建筑总面积供应量将达到908,954.325m2。南汇房地产去化量分析根据数据显示，该区域住宅（16223套）的去化量最快，商业（1644套）去化量尚可，办公（174套）去化量极少，故建议该区域以居住和商业为主，办公气氛尚未形成。截止到目前（07.9.10），南汇区房屋累计成交套数为18，123套。 截止到目前（07.9.10），2007南汇区房屋累计消化量为1，925，000m2。2007年全年房屋销售预计以及200809年房屋供应可能不足（数据来源：网上房地产）南汇今年市场去化的项目是前几年土地出让项目的建设累计,08年的房屋去化面积比07年有所减少,09年将进一步减少 。根据0607年政府土地出让量的推算，再加上前两年开发建设的累积量,推导出08年房屋的供应量。因为07年南汇政府方面土地供应量相对较少，产品在未来08、09年的上市量将减少，由于目前去化量保持持续增长,未来土地将产生供应不足的情况。产品供应类型:（5）典型酒店公寓市场情况及供求状况；上海酒店式公寓概况: 上海作为中国经济、金融中心，大量外资企业，办事机构纷纷把中国区总部，甚至亚太区总部安置在上海，这进一步巩固了上海作为远东大都市的城市地位，由此带来的大批外籍人士形成了上海酒店式公寓的主力客群。到目前，建成并基本投入使用的酒店公寓项目有80余个，总建筑面积在200万平方米以上，主要分布区域是浦东、长宁、虹口、黄浦、静安、卢湾。 目前小面积酒店式公寓分布主要集中在环线内区域，分布位置涵盖各个行政区。其中以黄浦，老南市南浦大桥区域、徐汇、静安、闸北环内和虹口靠近外滩区域。酒店式公寓上海市场上的供应量为9000套左右，80余个酒店式公寓，徐汇、长宁和卢湾三区占据了其中71%的份额。其分布主要集中在上海东西方向虹桥开发区到浦东小陆家嘴轴线上，其中衡山路板块、镇宁路板块、华山路板块和南京西路板块酒店式服务公寓分布最为集中的区域。其次为靠近人民广场的新天地板块和外滩板块。虹桥板块虽然分布的物业数量不少，但是相对比较分散。据资料显示，目前上海市场的酒店式公寓供应，出租率基本保持在85%以上，特别受到一些外籍的高端管理人士的欢迎，市场前景十分看好。此外，不少外籍人士初到中国，都比较青睐酒店公寓，这种有品牌的酒店式公寓让他们比较有安全感，可确保日常生活设施的及时维护和修理。因此比起高档公寓和别墅来，他们更愿意选择酒店式公寓。 2007年7月最新上海酒店公寓租售情况租售状态楼盘名区域价格单位面积（）标准层面积（）总建面（）商务配套商务圈 售 碧云东壹栋 浦东新区 单价12000元/ 总价50-70万元 40-70 1100100000 家乐福、碧云社区、华美达大酒店 金桥加工园区 售 禹洲金桥国际 浦东新区 单价12000-18000元/ 41-73 -200000 银行、超市、酒店社区商业 金桥加工园区 售 2335 浦东新区 单价12000-15000/ 50100015660 工商、交通银行 花木城市副中心 售 锦巢宫寓 浦东新区 单价12000/ 总价30-60万元 30-50 -4869 金桥路商业街、埃蒙顿商业广场 金桥加工园区 售 亚龙国际大厦 浦东新区 单价14000元/ 45-98 -29000 中西餐厅、咖啡厅、会所、便利店 洋泾居住圈 售 中祥俊领国际 闵行区 单价14000-160000/ 总价45-65万元 35-53 10006000 韩国料理店、银行 闵行龙柏 租 国际丽都公馆 静安区 租金8-10元/天 43-70 -5700 配套商业 静安寺商务圈 租 天赐公寓 黄浦区 租金12000-18000元/套/天 38-124 61110400 工商、建设银行 延安路 小户型酒店式公寓市场概述小户型公寓自2002年以来一直在新房市场上大受欢迎，由于其地段好、总价小，出租易等特点，不仅被许多单身青年作为置业首选，也成为投资市场上的最佳选择之一。随着中心城区的烂尾楼改造的大量完成、以及酒店式公寓的一级市场初步饱和，从2005年到2007年上半年，许多小户型酒店式公寓的房源开始在二手市场出现，市场供、需两旺。有关人士认为，小户型酒店式公寓的投资收益来源比较灵活，既可以出售换取买卖差价，也可以收取租金，换取长期的投资收益；随着上海作为国际大都市的地位进一步巩固。外地、外国的人士进入上海数量将持续增加，短期、中长期居住的租赁需求，以及相当部分的投资需求，都是必将这个市场继续地拉高。上海典型酒店式公寓案例分析详见附件一。案例总结经过上述不同的案例分析比较，酒店式公寓类产品基本都是拥有星级酒店和高档公寓的一系列硬件优势，并有酒店管理与物业管理的互补性，是综合了星级酒店和高档公寓的一种衍生产品。酒店式公寓作为 SOHO+居家+办公+酒店究其共有特性大致可分为： 目前在售的此类公寓多集中于交通较便利的区域，且体量均不是很大。 项目对于周边商业配套的依附性比较明显。 所有项目的主力户型多集中在30-90平方米之间，大户型所占比例相对较少（大户型的功能多设置为豪华行政公寓）。 所有项目均为精装修交房，精装修标准为中档偏上水平。 物业管理标准高于同类项目，但还未能完全达到星级酒店标准。 在价格上属于单价较高的项目且物业费较高，但是市场接受度较高，消化能力较强。 公共区域配套上均遵循酒店的高档配套设施，功能配套齐备。 酒店管理公司大多是聘请国内外外知名酒店管理公司进行管理。南汇区房地产市场供需对比研究根据2007