东营银座城市广场二期策划方案(PPT 71页).ppt

东营银座城市广场二期策划方案,三强房产机构,项目类型定位：商业投资型地产。项目品牌定位：东营商业地产的引领者。形象推广定位：城市名片，生态商业MALL聚合体。销售目标定位：本地销售为主，外地投资者为辅。销售方式定位：独立销售为主，产权式销售为辅。商业业态定位：生态主题商城+风雨廊环水岸景观步行街+超炫美食街区。商业主题定位：生态休闲体验式购物公园。,第一部分：项目整体回顾一、项目一期回顾：（一）项目定位站在环渤海湾上的地标高度，结合东营城市特点，项目组确定了银座城市广场的核心定位：20万M2环渤海首个纯生态公园式SHOPPINGMALL项目细分定位：,（二）业态分配：,通过功能分区，强化各栋、各层商铺的商业价值。分区形成后，强化商铺在经营过程中的目标消费，引导消费者到各功能区去消费，处理好了人流分配问题，解决了项目的人流死角，弱化了投资人士对三四层商铺的抵触情绪，促进了三四层商铺的销售。项目组经研究，综合了各影响因素，制定了如下业态布局：,（三）一期畅销原因：（产品硬件方向）1、单户面积小，总价低，投资客易于接受。2、框架结构，店铺可自由组合，经营自由度高。3、采用了内街和多楼梯、多电梯的设计，有效的引导人流，避免出现死角铺。减少高层商铺所受楼层影响。4、充分利用景观因素，增加体验点，增加商铺吸引力。5、商铺功能分区明确，业态划分合理。一期成功销售的经验，在二期应延续下去：商铺小型化加速销售速度；采用内街，增加公共楼梯避免死角铺；增加商铺体验点与周边项目相区别，增加项目吸引力；明确划分商铺业态有效引导人流，增加商铺人气。,（四）销售回顾：,二、项目二期延伸1、品牌延伸：银座的品牌优势在一期销售中得到客户充分的肯定，二期应继续巩固银座实力对项目的有力影响。2、客户延伸：一期销售迅速，项目宣传力度不够集中，西城潜客户尚待开发。3、业态延伸：一期设置了购物商街和小型餐饮商街，满足一期购物餐饮的需要；二期以精品餐饮和娱乐为主。打造餐饮娱乐的一站式MALL形象。,第二部分：市场调查与分析（一）普通商业1、东营整体经济形态及消费情况：东营，是环渤海湾畔崛起的石油之城。20世纪70年代，由于石油产业的飞速发展，东营的经济得到了腾飞。一跃成为山东省消费能力第一的城市。西城以油田指挥部为基础建立起来，属于老城，人口、商业集中；东城是90年代中期才开发建设，环境好，道路宽，规划整齐，但人口少，商业不发达。外资引进等新项目，大多集中在东城开发区。随着经济水平的提高，东营除了石油化工及相关行业，其他如物流、农业、建材、生态旅游也得到了长足发展。作为山东省的二线城市，东营的经济水平和居民消费能力居于山东前列，但另一方面，由于城市发展过快，商业尚不完善，生活不方便。,2、消费者消费习惯分析：东营人均收入高，其中高收入群体集中为：油田员工、地方事业单位人员和个体经营者。其中个体经商者和事业单位的总体收入高于油田员工。事业单位工作人员多为外来人员，个体经营者多为近几年暴富者，他们普遍投资意识强，并倾向于投资房地产，这部分人群大多拥有两处甚至更多住宅，由此投资矛头转向商铺。由于城市发展较晚，高收入群体消费意识不够成熟，跟风性消费、盲目性消费比较严重；看重个人享受，认同品牌，以显示个人身价。东营生活节奏较慢，高收入群体普遍注重享受：比如东营高档餐饮经营火爆，各种美容健身大行其道等等。3、东城新新经济中心的形成及发展趋势：东城新区人口尚不足10万，环境好，城市规划先进，东营人普遍看好东城发展，但介于生活配套不够全面，商业尤其不够发达。不少东营人拥有东城住宅，但还是选择在西城居住，致使东城人口不够集中，这对发展商业是不利的，商业的发展滞后也直接导致东城人口不够密集。随着政府机构的东迁，和各种商业项目的介入，人口聚集已成必然。百货大楼东城店的顺利开业证明了东城人需要就近的商业，城市规划的商业中心已初步形成。,（二）娱乐业1、东营娱乐业现状东营娱乐业集中分布在西城的青岛路、淄博路、西三路。青岛路原为东营高档餐饮一条街，后因此道路改为单行线，人流受到较大影响，从而引入美容美体等等。淄博路、西三路济南路为新兴的娱乐业聚集的商街。,由于治安状况和居民生活习惯等因素，东营夜生活较匮乏，这对集中于夜间的娱乐业经营有一定影响。,店家普遍关心客户群情况，对东城的人气表示担心。普遍认为若项目周边有足够客户群，愿意在东城开设分店。老板90为外地人，已在东营开店23年的占80，对东城不很熟悉。对本项目的了解仅限听说。对银座品牌较有兴趣。2、娱乐业消费人群分析东营主要娱乐群体：,3、东城娱乐业发展现状：东城居民的日常休闲为：世纪广场、清风湖、天鹅湖等室外休闲项目。K歌房、美容美体、网吧、休闲吧较少，规模小，所处区域分散，行业间缺乏竞争，致使价格较高。造成老百姓玩不起，招待客户选择余地少，最终决定去西城娱乐。,（三）市场空白1、东营娱乐业业态较丰富，但分布不够集中，规模不大。缺少一个规模大、内容丰富并且分布较集中的娱乐场所。,济南沃尔玛购物广场：精品购物鬼屋新世纪影城娱人码头休闲餐饮,2、东城居民多为公务员、招商引资工作人员，个体经商业者、和外来打工者，他们有美容健身、招待客户的休闲需要。但东城现有的娱乐场所远远无法满足居民的需要。,（四）市场机会点银座城市广场有能力承载娱乐MALL1、大商业，大配套，承载大型娱乐，具有先天优势。2、建成后成为东营市标志性建筑，城市广场有承载东营标志性娱乐的责任。3、银座品牌代表着东营的高档消费，名牌娱乐需要名牌商业品牌。4、银座拥有经营娱乐项目的经验阳光健身、银座动感影院、蓝黛国际商务会所5、银座城市广场所处的商业中心位置，决定了做名牌娱乐,第三部分：成功商业的启示1.经典案例分析圣凯摩登城的启示简明却具极具煽动性的推广语“到洛源大街抢铺去”十大卖点吸引投资者十大黄金优势，缔造泉城商业顶尖之作女性消费品的经营主题、商业底蕴、地段优势、品牌号召力、项目规划合理性、强大的招商能力、经营前景描绘、城市发展利好、铺面划分小，降低置业门槛、商业管理,2.商业的多方共赢模式商业的多方共赢模式就像动物界的食物链开发商通过出售物业的产权获利；而投资者购买物业，通过出租物业和物业升值后出售获利；经营者通过租赁物业，通过商业经营产品出售获利；而消费者通过消费获得精神或物质上的满足。,二期成功的关键是：定位和规划能吸引来足够的消费者；推广能打动投资者,第四部分：二期项目简介（一）、整体（二期初步规划数据）,项目一期缺乏后期商业管理机制，经营易出现混乱整个广场规模较大，开发周期长周边安居工程入住率不高，人口密度小，消费力不足项目周边商业氛围尚不浓厚，投资商铺风险较大,劣势,第五部分：目标客户定位及分析一、一期的客户分析：成交客户文化程度：,结论：客户认知能力决定推广语和推广活动应朴实，贴切，使客户易于理解和产生共鸣,成交客户年龄构成：,结论：年轻化的成交客户表明，其既是投资者又是消费的中坚力量。某种程度上来讲，未来的消费者都可能成为目标客户。成交客户居住区域：,结论：一期成交客户集中于东城，西城和下属县市的客户仍旧有极大的发掘空间。,银座的品牌和号召力是项目最大的核心竞争力！客户投资的动机是看重本案的投资回报率和投资稳定性、物业升值空间,二、二期客户定位及攻关,吸引投资客必须先要吸引经营者，吸引经营者必须先要吸引消费者,11个关键点搞定投资者大多数投资者关心的无非是三个问题即：投资回报率和投资稳定性、物业升值空间。本案的突破点就应立足于如何使回报率最大化；使投资更加稳定；并预留物业升值的空间。提高投资回报率商家的选择，寻找租金承受力强的商家；合理的业态布局，按照不同商家对租金的承受力和物业楼层要求的不同进行布局；加强投资稳定性发扬银座品牌号召力；定位瞄准市场空白点，与项目一期遥相呼应；前瞻性的商业业态，抓紧消费者眼球；超大规模商业巨头的商业巨献；营造良好的购物环境；引入强大的运营管理公司；预留物业升值空间城市规划的利好；打造东城商业底蕴的原始股；多期滚动开发，酒店、办公的完善将大大提升商业、娱乐业价值,第六部分：项目定位和产品力提升,一定位演绎,本项目一期及主力店均以购物休闲为主，为了避免同类竞争，客观上不再允许二期做传统商业。满足消费者的物质上是吸引人流的关键点之一，而满足其精神上需求则是保持商业活力的又一个关键。鉴于二期规模较大，考虑到经营者的利润和风险，以娱乐、餐吧为主打，运动、养生为补充的商业模式更利于项目的良性发展。,要吸引人流，必须给予消费者良好的购物感受，有视觉的冲击、新奇的事物、满意的服务。,在这里购物和娱乐的人决不是为了消磨无聊时光，而是活力四射、健康向上、重交流、重感情的社会人,项目定位：银座MALL“鲸鱼岛”特区引领尖端消费的“精品餐吧街区”和“娱乐中心”,定位诠释：（一）三面环水的项目二期形象恰似遨游大海的鲸鱼。（二）“鲸鱼”的谐音反映出了二期的定位即“精品餐吧街区”和“娱乐中心”（三）二期的定位填补了本案在高档餐饮和娱乐空间缺失（四）弱化二期在区位置上的劣势，引导消费者的流向（五）娱乐场所和精品餐吧街区的合理搭配使商业价值超过一期。,精品餐吧街区,业态定位于西式餐饮、养生餐饮和咖啡、酒吧等。概念源于对世界知名的美食、咖啡、美酒故乡的演绎，如醇香维也纳等,维也纳百年历史的咖啡馆,伦敦的酒吧,比萨发源地那不勒斯,娱乐专区,业态定位于KTV、网吧、电玩吧、游乐场、健身中心、室内运动中心、电影院等。,美容美发专区,业态定位于美发、美容、美体、足疗等。,三、“鲸鱼岛”特区的体验点,通过一个核心体验点（水上运动中心）将人流聚集，再通过散布的多个辅助体验点将人流吸引到二期的各处，盘活整个“鲸鱼”特区。核心体验点独一无二的兴奋点，将全市各地人流吸引到项目。辅助体验点根据各消费者的偏好，选择他们最喜爱的活动，借此将人流吸引到项目二期的各个区域。,核心体验点水上运动中心水上运动中心，定期举行水上运动挑战赛、皮筏艇大赛、龙舟大赛等各项赛事，打造东营最具特色的娱乐中心；水上大屏幕，播放电影、各项运动赛事等；水上大屏幕水上大屏幕，播放电影、各项运动赛事等。吉祥物代言设立鲸鱼岛吉祥物，使形象具有娱乐性和亲人性。在公共区域广泛应用其形象。比如路牌，雕塑、导游标识、室内宣传品、广告牌、路旗、赠品。,鲸鱼形象系统：,鲸鱼玩具,鲸鱼杯套,鲸鱼小艇,鲸鱼内雕,鲸鱼纸抽,鲸鱼风筝,鲸鱼烟灰缸,主题鲸鱼喷泉：,1、经营业态与项目一期互荣互补、不产生恶性竞争。2、紧扣二期以娱乐、特色餐饮为中心的主题，塑造项目良好形象。3、目的性购物为主，填补市场空白点，满足消费者需求。4、水上、陆上娱乐中心，拉动娱乐业部分人气，使商家获利，实现社会口碑效应最大化。5、方便龙头商家次主力店的入住，拉动零售商业部分人气，使散户获利，实现社会口碑效应最大化。6、选择最具租金承受力的经营者，使投资者获利，进而实现销售利润最大化。7、业态易于建筑的规划设计，并能按照商家租金承受能力和所需建筑结构要求、楼层数、面积，合理的分配业态所处位置。,一、二期经营业态选取的原则,第七部分：项目规划建议,二、商业业态分析,A、主题商城,注：为保持足够娱乐、餐饮面积，原则上将主题商城楼层控制在2层以下；数据参照华南mall等，并有机结合本项目。,B、休闲娱乐,C、餐饮,三、规划设计原则,1、二期总体规划是紧扣聚集人气的主题，将消费者由一期向二期引导。2、强调通过体验点及主力店的作用将各商业点均衡布置，吸引人流由西北向东南运动。3、将“购”的概念转化为“游”的概念，商业建筑的公共部分根据提炼的不同主题布置成优美的观赏环境，从而延长顾客的滞留时间。4、按照经营商家对租金承受力和经营需要，合理的安排楼层和区位和铺位大小。5、尽量降低建筑层数，增加低层面积，方便经营者使用，并能扩大销售利润6、设计人性化的步行商业空间，巧妙人流动线设计实现“低效率行走”，从而提高消费者的逗留时间。7、娱乐区增加观光电梯，引导人流向上层运动。8、从实用角度为商家需求量身定做隔断、水、电、管道等器材，预留店外停车及露天经营场地。,1、地块价值分析仅从位置上来说项目一期更容易聚集人流，地块价值要高于二期；实现二期销售价值的超越应立足聚集人流，吸引各个区域的消费者流向此处。,吸引人流,2、人流东进策略餐饮旗舰店、主题雕塑喷泉、水上大屏幕、水上运动中心、主题电影院五大中心价值点吸引消费者向由一期向二期运动。,3、停车场、下车站建议停车场、下车站应建于二期东侧，使人流穿过整个二期部分，营造被动行走路线,人流运动路线,4、商业、娱乐业、餐饮的位置分布建议餐饮旗舰店位于二期东北部E3，可起到吸引人流的作用；零售商业位于二期正北向E2部分，可增加与一期商业的连续性，其中次主力店位于商业部分的中部；餐吧街区、美容保健开放性强，位于二期正南B4弧形部分。,四层取消，增加三层面积，保证总面积不变,四、五层取消，增加二、三层面积，保证总面积不变,（一）四层取消，损失面积可通过二层部分增加至三层弥补。（二）单店双门、三层连体的独立商铺，要求层高5米。主力商铺的单套面积控制在270-330平米之间；门面宽度6米左右，进深约15米；内设楼梯通往二三层。（三）中式酒楼7套；养生餐饮、茶楼3套；西餐厅共6套；韩日餐饮4套；美容美体3套，保健足疗3套；酒吧共3套；咖啡厅3套合计32套；（四）预留应大量地上停车位；铺位前预留足够空间，三楼顶设情景阳台（五）建议将厨房、卫生间设于二楼。（六）餐饮煤气容量要求在30km3以上；电容量要求30KW以上；上水管直径需大于两寸；同时需排污下水管；需要预留隔油池位置；需要有排烟通道，并解决好隔音、防火问题,四、B-4规划建议,B-4规划建议的说明,优势：1.单店面积、楼层数、店面宽度，最适合于经营及使用2.三层连卖，无公共楼梯、走廊的结构极大提高了得房率3.双开门设计增强店面昭示性，方便消费者出入4.厨卫位于二层有益于高档餐饮的形象，并方便双开门首层和三层布局5.地上停车位聚人气，营造良好的经营氛围6.铺前空间和情景阳台组成的室外露天餐饮，能更好的发挥水上运动中心及水上大屏幕等景观资源，聚集人气，并增加经营面积,劣势：1.提高了置业门槛，减少了目标客户群。但是考虑到B4铺位的稀缺性、总可售单位数的减少、东营市民强大的购买力等因素，顺利完成B4部分销售应不成问题。,柏林库达姆大街,五、E-2规划建议,（一）E-2定位的选择,销售利润的最大化还是社会效益最大化？,E2面积基本全部可售，销售风险较低；但一二层招商和后期经营不确定性过多，社会效益难以评估,家电次主力店（4000）、健身中心（3000）、商务会所（4000平）和书城（2000）的引入使可售面积大大减少；但带动了整个项目人气，填补业态的空白，持有物业未来会有较大的升值空间,E-2部分根据招商部洽谈情况，选择租金最适合的业种招商，并视招商情况进行规划设计和确定最终租售比例。,六、E-3规划建议,（一）E-3为餐饮旗舰店，一层旗舰店约500平米；二层旗舰店约500平米，二层设独立楼梯（二）煤气容量要求在30km3以上；电容量要求30KW以上；上水管直径需大于两寸；同时需排污下水管；需要预留隔油池位置；需要有排烟通道，并解决好隔音、防火问题,七、E-1规划建议,（一）E-1的一层为某银行营业厅，面积约1500；（二）电影院位于E-1的二层，面积约1800；（三）KTV设于E-1的三至四层，面积约2000；VIP大包：40左右，带独立卫生间，比例占25%；大包：2730，占40%；中包：20，占21%；小包：1215，占8%；双人包：10以下，占6%；（四）建筑内部结构建议目标客户与开发商共同协商确定,一、营销节点界定销售攻击总部署：第一阶段：蓄势认筹期（2007.58.19）结点：销售筹备第二阶段：开盘强销期（2007.8.2010.31）结点：正式销售第三阶段：持续销售期（2007.1112.31）结点：全面销售第四阶段：深度销售期（2008.12008.4.30）结点：推进销售第五阶段：消灭尾盘期（2008.510.31）结点：完成销售,第八部分：项目推广,二、销售策略执行：（一）总销售策略：前期宣传造势，商铺进行积筹，开盘后，娱乐区、餐吧区、美容美发区交叉推出，层层销控。E-2部分短期租金较低，建议持有物业，获得长期的社会效益，待商业氛围成熟后视情况出售。大面积娱乐部分可招商先行，带租约销售。（二）销售模式1、精品餐吧街区，经营面积较小，以独立销售为主；1F-3F联体销售异国精品商业内街以独立销售为主；2、大型KTV面积超过2000平米，餐饮旗舰店1000余平米建议招商先行，做产权式销售；3、E-2视实际招商情况决定，如招商情况良好，租金高，则带租约出售；反之则持有物业，以待升值4、大型网吧、健身等娱乐区面积较大，根据招商情况，采取大面积销售和部分产权销售模式,（三）销售促进策略：1、创业基金（保证商业街的后期经营）凡购买C2、C3的商铺的买家，只要在开业的6个月内，能按正常的营业时间守时经营，银座将按其商铺的售价进行一定的回扣补贴，该项补贴的金额由发展商从C2、C3的销售收益中提取5%作为奖励的基金。2、商铺包租服务（保证投资客户出租收益，减少风险）反租对发展商而言必定要承担一定的风险，在保证发展商最大利益的前提下，可以与购买餐吧区、美容美发区的商铺的投资者签定包租的合约，减少发展商必要的风险，也增加投资者信心，减少他们投资的风险。3、返租方式（针对次主力店使用）KTV、品牌折扣店，可部分考虑返租的形式。返租期原则上定为三年，特殊情况根据具体招商的情况定。返租方式建议：一次性返还第一年租金，年返租率为8%；第二、三年按季返还，返租率同为8%；三年返租率合计为24%,三、价格策略执行（一）销售各阶段的价格策略认筹优惠价策略：（导入开盘期认筹时采用）步步高价格策略：（强销期价格调整时采用）节日优惠价策略：（强销期旺销各节点采用）客户竞拍价策略：（持续期竞拍促销时采用）一口价销售策略：（尾盘期短期促销时采用）（二）市场定价依据与划分在价格制定上，依照以下几个因素来制定价格方案。1、现时市场的平均价格2、本项目的外在因素，如：供求关系，资金回收速度的要求3、较逊色的铺位，如边角位，人流量较少的死角位置4、主次出入口位置5、本身项目的要素，如：面积、门面的宽度等6、临街商铺单位7、三、四层的单位8、铺位面积大小9、铺位的总价在市场上接受程度10、在接近现楼时整体价格系数上调,（三）价格调整策略我们就以上主要因素对本项目的价格进行论证分析。考虑到迅速销售、尽快回笼资金的要求，再结合推出的货量，我们在购铺门槛，拓宽客源,销售策略等方面多下功夫：1、使面积适中，把单铺总价平衡下来。2、控制推盘的速度及节奏，以较低价格入市，力求短、平、快，创造一个销售的高潮，一炮而红，造成羊群心理。综合以上诸多因素及分析，通过一系列的销售策略去测试市场的接受价，力求把销售单价推至市场接受价的顶部，为发展商创造最多的利润,具体操作如下：1、在正式公开发售前，会对所有的目标客户进行一次价格调查，摸准目标客户的接受价。2、推出少量单位进行内部认购，真正测试市场的接受价。（银座已做）3、在销售过程中不断根据市场反馈信息，调整价格策略。,（四）价格定位策略：本案一期的定价合理，二期应当在一期的价格上略有上浮，但鉴于二期的位置要逊于一期，商业价值也较低，因此建议二期1-2层售价与一期相同。3-4层娱乐区售价可采用租金反推售价的方法获得：经访谈KTV（3层-4层）承受租金在0.4-0.8元，健身运动中心（4层）承受租金在0.4元，网吧（3层）承受租金在0.8元。预估二期运营时3层租金大约在0.8元，四层在0.4元左右。按照商业年回报率8%推算售价3层售价=（3层日租金365）8%=3650元/4层售价=（4层日租金365）8%=1825元/项目分层均价建议：1、建议商业街一层整体销售均价为：10000元2、建议商业街二层整体销售均价为：6000元3、建议商业街三层整体销售均价为：3650元4、建议商业街四层整体销售均价为：1820元5、建议一、二、三层连体销售均价为：6500元6、建议一、二层连体销售均价为：8000元,四、主推广语:到银座城市广场抢铺去,五、媒体策略执行(在此省略）六、推广策略执行（在此省略）这两部分将以word文档提交七、活动营销执行：第一阶段：蓄势认筹期（2007.58.19）活动一：主题：一期业主财富PARTY冷餐会。活动二：主题：庆银座商城隆重开业，5套旺铺1元起拍！活动三：主题：认筹开盘三重奏，抽奖让利香港游,第二阶段：开盘强销期（2007.8.2010.31）活动一：主题：“让东营财富重新排名”盛大开盘（解筹）活动二：突破：财富论坛客户俱乐部活动三：主题：“全民娱乐第一届东营水上运动会！”水上娱乐中心、水上大屏幕正式投入使用活动四：主题：“月是银座情，越是有新意！”中秋联欢晚会第三阶段：持续销售期（2007.1108.1.31）活动一：主题：三人团购，五套以上，更实惠！,第四阶段：深度销售期（2008.2.162008.5.30）活动一：主题：“鲸鱼岛”特区隆重开业，再掀商铺投资狂潮！活动二：主题：新年购铺送大礼活动三：主题：五一狂销日,07.21,08.05,08.12,08.20,户外广告（二期认筹）齐鲁晚报（软性硬广4次）城市信报（软性硬广4次）手机短信（老客户1次）,户外广告东营日报（软性硬广1次）齐鲁晚报（软性硬广1次）,户外广告东营日报（软性硬广1次）城市信报（软性硬广1次）齐鲁晚报（软性硬广1次）,户外广告（开盘）东营日报（软性硬广1次）城市信报（软性硬广1次）齐鲁晚报（硬广1次、软文1次）东营电视周刊（硬广1次、软文1次）手机短信（所有1次）,户外广告齐鲁晚报（软性硬广1次）城市信报（软性硬广1次）,认筹,开盘,三、认筹开盘阶段报广策略：1、报广选择与发布,2、报纸主题策略：第一批报广：时期：6月30日7月6日7月13日7月20日主题：到银座城市广场抢铺去第二批报广：时期：7月27日主题：银座遍是黄金铺到银座城市广场淘金去！每天让利600元，连续让利一个月。认筹火爆进行中第三次报广：时期：8月08日主题：投资银座高成长铺王将您的钱翻上十几倍银座城市广场认筹优惠火爆进行中第四次报广：时期：8月19日主题：到银座城市广场抢铺去东营财富重新排名！银座城市广场8月20日盛大开盘第五次报广：时期：8月25日主题：到银座城市广场抢铺去东营财富重新排名！,3、户外主题策略：到银座城市广场抢铺去！银座城市广场二期全面升级，精品街区、娱乐中心、特色餐吧区等您加入银座遍是黄金铺！“鲸鱼岛”特区，让东营财富重新排名！国内首家产权式KTV，超值回报、超值娱乐；银座城市广场首次推出自助式组合商铺，可大可小，购铺随心所欲“网络巨头、餐饮巨头、娱乐巨头”三铺王期待王者到来；4、手机短信主题策略,第九部分：如何长期良性营造商业环境（一）一期经营维护一期经营顺利与否势必关系着银座城市广场商铺的美誉度的提升、形成浓厚的商业氛围，影响着后期购铺者的投资信心和抢铺热情。（二）后期商业延伸建议：结合不同配套的作用分期开发，随着项目的进程，一步步打造银座城市广场形象，不仅仅使之成为东城的商业中心，更要使之成为东营市的商业权威、成为东营商业的标志性建筑群。策略如下：,整个广场多个功能分区，若按照不同功能按部就班推广无法凸显项目的规模和业态划分的科学性。如何使后期项