中原_沈阳第一城项目策划报告-42PPT.ppt

此报告内容未经允许请勿转载,沈阳第一城项目策划报告,沈阳中原物业代理有限公司2007-4,此报告内容未经允许请勿转载,解读项目分析市场项目定位营销推广商业招商合作细节,此报告内容未经允许请勿转载,我们面临的是怎样的一个项目？,第一部分解读项目,此报告内容未经允许请勿转载,一、项目地理位置,小结：项目地处繁华的铁百商圈内，交通便捷、配套相对齐全，地理位置优越。,建设大路,兴华南街,本案,此报告内容未经允许请勿转载,二、项目位置前景分析,横向以建设大路为主轴、是一条以商业、金融业、服务业为主要业态的经济带，纵向沿兴华大街聚拢商贸项目，成为铁西新区的商贸业的核心。,2010年试通车的地铁一号线“铁西广场”站就在项目门口，连通与太原街、中街的快捷交通将带来无限升值潜力。,沈阳第一城,铁百商圈,西部十字金廊,地铁一号线,铁西区的核心商业区，区域商业中心,核心商圈+市政规划=项目开发潜力大,此报告内容未经允许请勿转载,三、项目基本数据,公寓、写字间、商场三位一体的综合体项目,此报告内容未经允许请勿转载,四、项目SWOT分析,此报告内容未经允许请勿转载,我们处在什么样的竞争环境？,第二部分分析市场,此报告内容未经允许请勿转载,一、写字间市场整体情况,此报告内容未经允许请勿转载,区域写字间价格分析,经加权平均计算，区域整体销售均价4912元。,此报告内容未经允许请勿转载,区域写字间面积分析,（依套数统计）,此报告内容未经允许请勿转载,区域写字间销售速度分析,经加权计算，区域月均销售面积1154平方米。,此报告内容未经允许请勿转载,区域写字间销售率分析,惠和名都项目销售时间较长，达到8个月，同时交房时间早，导致销售率高。,此报告内容未经允许请勿转载,区域写字间市场分析,受铁西整体经济的带动影响，办公类需求逐渐旺盛，写字间市场供应量上升，市场走势亢奋。写字间定位全部为产权式，配套设计无新意。产品走低价、中小户型、快速消化的开发思路，100平方米以下写字间以投资为主，100平方米以上主要是企业办公。中小户型的写字间客户对价格因素敏感，容易被公寓产品分流,此报告内容未经允许请勿转载,二、公寓市场整体情况,（除东环国际外，其余公寓项目均处于认购阶段）,此报告内容未经允许请勿转载,区域公寓售价分析,经加权平均计算，区域整体销售均价4215元。,此报告内容未经允许请勿转载,区域公寓面积分析,（依套数统计）,此报告内容未经允许请勿转载,区域公寓销售率分析,和谐公寓已对外宣传，项目有一定的知名度。而和谐大厦几乎无任何宣传推广，开发商投入力度小，因而认购情况一般。,此报告内容未经允许请勿转载,区域公寓销售速度分析,经加权计算，区域月均销售面积1730平方米。,此报告内容未经允许请勿转载,区域公寓市场分析,公寓全部以住宅立项，可以首付三成。投资客户成为公寓产品的主要购买客群。使用功能划分不明显，都以宜商宜住吸引各类人群购买。产品开发走小户型、低总价的路线，通过“价格战”提升项目性价比。从市场销售情况来看，客户对公寓产品认可度远高于写字间。公寓项目开发商对项目的售后统一招租工作管理较差，客户没有建立价格同盟，租金水平参差不齐。,此报告内容未经允许请勿转载,三、潜在产品供应分析,此报告内容未经允许请勿转载,我们怎样定位项目，拟达成什么目标？,第三部分项目定位,此报告内容未经允许请勿转载,项目地处铁西商圈内,属于市政投资热点区域地块成熟度高，短期需求旺盛但竞争环境十分激烈宏观政策瞬息万变，对项目带来不确定性风险,区域产品的消化主要依靠投资客，需要为其预留一定升值空间，不追求利润最大化,本项目的产品规划与周边竞品存在同质化，需要快速争夺客户，避免市场风险,一、项目定位主导思想,市场环境层面,产品规划层面,客户需求层面,运作主导思想效率化运作，快速回流现金,快打！,此报告内容未经允许请勿转载,二、产品定位,综合性：公寓、写字间、商场三位一体地标性：十字金廊中心点的地标建筑,此报告内容未经允许请勿转载,制约条件：1、规划户型进深大2、要求有独立的大堂和电梯3、对停车位要求较高；4、前期投入成本巨大且资金回笼非常慢；,为什么不是酒店类产品？,酒店类产品,此报告内容未经允许请勿转载,三、消费者定位,周边同类项目的客户比例构成,投资客群占有绝对的购买比例！,此报告内容未经允许请勿转载,本项目的客户构成及比例,此报告内容未经允许请勿转载,四、市场定位,区域位置是否“黄金”规划产品档次形象硬件配套设施完善软性服务与物业管理置业门槛和投资回报,客户购买项目五大考核指标,此报告内容未经允许请勿转载,公寓产品以小户型为主点式楼规划，需要针对不同朝向作出价格差电梯数量较少，垂直交通差平层规划户数多，档次难以提升,公寓产品特点：,此报告内容未经允许请勿转载,地段好，交通便利低置业门槛居住品质投资回报,铁百商圈、未来地铁小户型、三成首付(变更立项)多元化物业、高速电梯升值潜力，代租业务，成立价格联盟,多元化服务型公寓！,推广思路,公寓市场定位,此报告内容未经允许请勿转载,多元化服务型公寓,定位关键点,生活多元化,投资多元化,个性样板间菜单装修全方位酒店式物业服务,建立租务中心,制定价格联盟通过中原二手部客户资源,建立租务联盟,此报告内容未经允许请勿转载,写字间市场定位,写字间办公面积150-300平方米写字间的建筑面积28823.28平方米按照5000平方米提供一部电梯,需要至少5部电梯配置按照200平方米提供一个车位,需要给写字间预留至少140个车位,没有拿到写字间的图纸,不知道写字间是否有5部垂直交通?,此报告内容未经允许请勿转载,写字间商务楼对比分析,此报告内容未经允许请勿转载,写字间的立项分析,1、商贸区内的商业以旅游、零售业（百货、购物中心等）、金融等为主，客群选择写字间办公的面积较小；2、电梯与车位的数量较少，不能满足写字间的需要；3、要求开发商有较高的后期物业管理水平与较高的成本；4、客户群形成中，周期长、资金回笼较慢；5、周边及本项目的公寓分流写字间的客户,1、在商贸区建写字间，可占有写字间的市场空白点2、提升综合体项目市场形象,优势,威胁,此报告内容未经允许请勿转载,我们的建议,如果可以更改立项，则规划成商务楼，户型面积适合，可与公寓同时上市,如果不能更改立项，则定位成长创富性产权写字间，户型面积偏大，市场需要培育，可以封顶后发售、或采取反租、带租约销售等方式完成写字间的销售。,此报告内容未经允许请勿转载,五、价格定位,酒店式公寓均价：4500元/平方米（清水）商务楼均价：4800元/平方米,此报告内容未经允许请勿转载,投资者关注什么？,1、物业的升值空间2、产品的价格3、物业的后续服务,如何投其所好？,1、区域前景、投资回报计算2、低开高走、多次提升，形成追涨3、聘请品牌物业，贴心管家服务,此报告内容未经允许请勿转载,项目推广主题,商务楼、写字楼-十字金廊创富平台,服务型公寓-地铁口、尽享快捷品质生活,分阶段围绕营销主题进行推广，具体推广主题需要根据项目工程进度、上市时间等销售条件来定。,此报告内容未经允许请勿转载,体量：21070.85平方米分布：地下一层，地上四层；,一、基本资料,此报告内容未经允许请勿转载,二、商业定位,整体招租,整体租赁是指开发商不将物业出售，而将其整体出租给一