二线城市高层公共建筑策划.doc

二线城市高层公共建筑策划项目位于二线城市。全市人口58万，市区人口14万。本项目位于城北新区，距离老城区中心地段大约4.5公里。城北区属于项目所在城市城市发展主要方向。市新规划地段，是未来城市的发展方向。在政府规划中，城北规划人口8.6万人，是城区各片区中规划人口最多的区域，为项目提供了较好的人口支撑。规划：长约200米，宽约133米。总用地面积：27000总建筑面积：65243其中大型超市面积：16750商务楼建筑面积：18583（三层）商业用房服务面积：30000(28层、100m以下)容积率：2.39建筑密度：55.4%绿地率：8%地下车库泊位：113地面停车泊位：152地面自行车泊位：920需要解决三个问题：1、超市的开业时间预测（已解决，答案在15#）2、1.8万方商业用房的业态定位及产品建议（已解决，答案在47#48#49#）3、28层公建部分的功能定位和产品建议（提供了3种组合方案给甲方，正在确认，大家拭目以待。确认后马上双手奉上。）大家可针对以上情况发表看法。本次模拟操盘主要是提高大家思考问题时逻辑能力。发言内容可涉及解决问题的需要哪些数据，哪些方法。当需要相关资料LZ会认真回复，直至解决问题。重点是28层公建部分的功能定位、产品建议。问题探讨之一：分析现状 1.项目位于二三线城市，全市人口58万，老市区人口14万，若在浙江则是偏小型县级市的人口规模，外来人口不会多吧？购房人群以公务员、教师为主，属于高收入群体。这正是缺乏商业人口和外来购买力的典型现象。 2.项目位于城北新区距老城区中心约4.5公里，规划人口8.6万人（老城人口至少迁1/3?），组团型哑铃式规划，新老区间存在着迁居抗力和短期生活交通成本加大； 3.新区距最近的一、二线中心城市有多远？交通联系方式，主要靠快速干道、高速公路、火车或航运？附近不会有机场吧？ 4.新区的经济模式存在着向周边幅射的能力和条件吗？ 5.新区可以有争取成为周边经济比较发达的一、二线中心城市的卫星城的条件吗？（加工区、贸易区、旅游区、教育区、生活区等）问题探讨之二：务点虚 1.人均GDP水平（实际购买力评价），该地城镇居民人均总支出为905元还达不到人均GDP1980美元低收入组的一半。恩格尔系数食物支出金额 / 总支出金额=35.43%却相当于人均GDP3000元的水平,只能判断当地自产食物比省内一、二线中心城市量多且价廉,应该属于生活成本较低的地区。象天津对北京，苏州和嘉兴对上海。该地杂项商品和服务仅占2.06偏低，本地娱乐休闲消费力较差。 2. 按经济发展阶段看人均GDP, 该地城镇居民人均总收入为1591元, 已超过人均总收入1000元温饱线开始走向小康阶段, 但距人均总收入3000元的富裕阶段还有差距, 也只有浙江省人均总收入的一半左右, 应属于欠发达地区,分级也只能在二三线城市中间偏下; 3.GDP数值在不同阶段，商业地产出现的趋势。GDP值在1000美元以下，各类初级市场，集贸市场产生；在1000美元2000美元，生活超市产生，食品类批发市场退出该区域；在2000美元3000美元，产生建材超市、超市连锁店在各领域发展；在3000美元4000美元，产生商业开始郊区化发展，Shoppingmall等产生；在4000美元以上开始产生旅游地产。 4. 在二，三级城市中，如政府迁移、新城区规划、支柱产业、大型交通道路规划等对该地的商业结构会产生重大影响。 5. 在人均收入低的国家，市场也因人均消费力低所限，虽然市场的环境差，但产品价格便宜，适合这个层次消费者，所以在任何一个城市，消费较高的往往去商场，专卖店，而中低收入者一般都喜欢去市场。越是人均GDP收入低的城市，市场业态的生意越红火；收入越高，则越差。 6.城市化水平低的城市，人均收入越低，在市场的供给方式也就越初级，购物都集中在集贸市场，导致大部分大商场倒闭或半死不活；反之在人均收入高的城市，供给方式越高级，则购物多集中在商场，而初级或中级的摊位式市场生意很差。问题探讨之三：研究重点 1.布局性； 在商业物业硬件设施中，布局尤为重要，一个畅通的设计，切合实际的布局会使一个市场，迅速火爆，反之，很多类似迷宫的设计适得其反，一个错误的格局对市场的影响有时是致命的。 2.商业进程性： 在市场领域中，最可怕的就是在选择进入时的时机性不对或选择行业的行业发展进入尾期，它将无可抵挡的，不可挽回的失败，投资也往往南辕北辙，远比因地段，价格等失误造成的损失可怕多了。 3.人气性： 人流、车流和交通状况，三部分聚集为人气。包括商户人气和消费者人气两个方面，招商时考虑商户较多，运营时考虑消费者较多。 交通状况指顾客到达商业区的交通方便程度，交通便捷程度主要考察商业区内道路类型，道路宽度，路面状况、公交站点总数及密度，平均车流量。主要考察商业物业与火车站、港口、长途汽车站等设施的空间距离和对外交通联接的方便程度。人气与财气相通，人流既钱潮，人气主要指2个方面招商期的商户聚集和有效购买的人群。 4. 竞争性： 市场的建设，投资和发展过程中，往往会有竞争对手产生，从熟知地段上来说，进行地理位置优劣的比较，人人有目共睹。另一个是从规模性比较，如果一方的规模大，则大的就有可能吞并小的，最好在同质上不要与规模性的竞争，或是除非地况位置优越可弥补此方缺陷。在硬件上，如一方的条件好，价格低，则极具竞争性，在竞争性的诸因素中，地段、规模、价格、硬件更要素同等重要，正是由于竞争性的存在，才使市场不断发展和更换。 5.兼容性： 业态在各级市场是越初级的市场，其业态的兼容性越大。城市越发达，越细分化。在三级城市食品、粮油、服装、家居、电器等，往往市场组合在一起。而二级城市就细分一些，在一级城市，则彻底的细分化。在市场发展的不同阶段，业态也是越初级，业态之间越兼容，越高级越开始细分化。但二三级市场中，常见楼层业态为小百货鞋、服装、家居、窗帘、食品等大杂烩在一个商业物业中。 兼容性强不代表利润高，每个业态中只有一个最恰当合适项目，只能说项目的操作安全保障性大点，或是未来发展的空间度大点。同一建筑物内的兼容性强弱，表明消费者或商户的认同度，如强则认同度弱，如弱则对业态认同度强。在同一建筑物中，兼容性是平衡租金价差时要考虑的因素，以及项目综合回报率的关系。 十分抱欠! 问题探讨之一三，均尚未涉及阿男版主的实际问题,主要是在思考和想弄清如下问题: 该综合楼不同类型的物业形态(13层商业形态,427层商业形态,28层商业形态)的主要市场需求的方向在哪儿? 该综合楼开发不同品质物业的主要目标客户群在哪儿? 该综合楼最佳的运营摸式是什么?全售？ 全租？ 部份售部份租?委托专业公司管理好还是自管请顾问好? 该综合楼最佳的品质定位是中低挡?是中高挡?是高挡?(本项目作为项目所在市发展新区，是政府建设城市新中心的重点项目之一，可以考虑打造一个填补市场空白，满足市场需求，提升城市的商务办公环境和城市形象。.地标性建筑。) 该综合楼养铺期（至少得25年）最佳的经营业态是什么? 该综合楼旺铺期最佳的经营业态是什么? 该综合楼实现利润最大化的机会点在哪儿？ 该综合楼实现利润最大化的时间予测（这与开发商的主导需求和资金链承受度密切相关）。. 弄清这些问题的方向就在问题探讨之一三所包含的探讨中，如何完成只有靠艰难的市场调研了。 自问题探讨之四开始，将涉及阿男版主的实际问题，一步一步地和大家一起把阿男版主出的考核题解答得更准确更有实战效力。回复:1-71.需求需要经过调研资料整理方能给予，目前正在整理资料。2.项目28层的商业用房建成后将成为标志性建筑，为了最大限度得发挥项目的经济效益与社会效益，其项目功能的准确定位和合理划分是本项目首先要考虑的问题。结合当地的市场情况和项目的自身条件，我司认为该项目的功能存在三种可能性：宾馆、写字楼和酒店式公寓。通过对各个市场的分析，我们将得出本项目较为合理的功能组合以及产品建议。3.全售。控制销售节奏，难以去化的首先销售。4.高档。毋庸质疑。5.养铺：刚建成的两年里，会选择引进经营装潢、五金、电器或建材等业种。在人口入住率达到一定水平、尚未达到高峰之际，选择满足周遍人口日常消费的业种，譬如：便利店，洗衣店等，当商业街市进入成市阶段以后根据人口需求调整业态。6.优势衍生机会。最大优势：规模优势。机会点：目前项目所在市商业业态较为落后，商业聚集度不高，需要更先进的业态来填补，一个综合型的消费场所、提高其商业水平、满足当地的娱乐需求。7.商业机密。哈哈（不好说哦）问题探讨之四：基地研究 1.规划基地呈长方形，长约200米，宽约133米。 分析：关键是土地四至周边规划道路状况，至少该用地有两面应临城市已经形成或近期可以形成的主干道，其余两面宜与规划中的住宅小区相邻，若该用地有三面临街就是良好的商业用地了。 二面临街时，临街面商业建筑长度扣除15%入口宽度后至少可达（200m+133m）x 85%=283m 三面临街时，临街面商业建筑长度扣除15%入口宽度后至少可达（200m+133mx2）x 85%=396m 临街面商业建筑的商用价值较高、也易出售出租。 2.总用地面积：27000。 分析：200米X 133米=26600，说明该用地比较规矩，周边局部略有向外扩展。 3.总建筑面积：65243： 其中12层拟作超市，首层面积为9000左右，二层面积为8000左右； 第3层拟作商务楼，面积为18583-16750=1833； 第427层拟作商务用房，平均每层面积为（65243-18583）/25层=1866.4; 第28层拟作特殊商业用房，层面积暂同下层为1866.4； 分析：13层拟作超市和商务用，一般层高至少应为4.5m+4.2m+3.9m=12.6m； 427层拟作商务用房平均层高暂定3m, 则这部份总高应为3m x 27=81m； 28层拟作特殊商业用房层高暂定4.5m； 首层地面暂定高于室外地坪0.45m, 顶层出屋面楼电梯间高度至少为2.4m，顶层女儿墙高至少为1.5m； 该楼总高则为:0.45m+12.6m+81m+4.5m+2.4m=100.95m大于100m不经济,设计施工复杂成本显著增高；（若层和层作为设备转换层兼辅助用房时（会所、物管、花园平台等），层高可按需要上下微调） 建议该楼按26层设计,426层平均每层面积为（65243-18583）/23层=2028.3,13层和26层层高适当加高,使招商兼容性更优；同时屋面予留屋顶建筑造型构架、广告牌和发射塔空间，对提升该建筑的外立面形象和地标性是绝对需要的，这也是产品策划与建筑设计切磋的要点之一。 4.总容积率：2.39 建筑密度：55.4% 分析：该用地容积率偏低而建筑密度高;该项目首层建筑占地面积可作到27000x55.4%=14958, 而首层商业建筑面积为9000左右, 还有近6000的差距, 又该作什么呢?查了一下浙江有关土地招拍挂条件中, 建筑密度一般均控制在30%35%之间, 越是新区越严格, 怀疑建筑密度=55.4%出错了。实际该项目容积率=65243/27000=2.42略超过规划用地条件2.39的总容积率,需向下微调。 5.绿地率：8%分析：该用地绿地率偏低，虽省绿化费用但降低环境品质，怀疑绿地率=%出错了。 查了一下浙江有关土地招拍挂条件中, 商业建筑绿地率一般均控制在%3%之间, 越是新区越大，该项用地指标还存在提高绿地率的条件。 6.地下车库泊位：113地面停车泊位：152 分析：合计总停车泊位为265台, 停车位配比指标=65243/265台=246/台,大大低于商业综合楼100配一个停车位的最低需求,说明该地区汽车占有率偏低，居民出行多数选用公共交通、自行车或步行。 该项目地下室建筑面积暂估为：113台X 40/台=4525，作单层地地下室即可满足，费用较省。 该项目地面停车位建筑面积暂估为：152台X 25/台=3800； 地面停车位用地率=3800/27000=14.1%；说明该地区汽车泊位特别是地下车库泊位销售困难，有车一族还没有形成买车位的习惯，甚至是不交费乱停车。 7.地面自行车泊位：920辆（应包括摩托和电动自行车） 分析：该项目自行车泊位建筑面积暂估为：920辆x 1.5/台=1380； 地面自行车泊位用地率=1380/27000=5.1%，说明该地区使用自行车（包括摩托和电动自行车）的居民较多，城市化程度偏低。 基地研究结论： 1.由于基地面积较大有40.5亩，而综合楼主体标准层平面仅有18662028，底层商业面积充分开发是本案重点之一； 2.由于首层面积为9000左右，二层面积为8000左右，两层合计达17000左右，是一个大底盘的商务综合楼；若12层不采用L型或冂形平面布置则很难处理通风采光等技术问题，也会产生很多有缺陷的低价铺位十分不经济； 3.建议本案采用商务综合楼和内外商街组合的方式进行开发，最大限度利用该基地的商业价值，化整为零、大小面积搭配、多层与高层裙房并存更容易引进各种互补的商业形态，适合现实市场需求和可予测期发展需求。问题探讨之五：商业开发 1.由于12层商业面积分别为9000左右、8000左右，3层到顶层商业面积为18662028左右，商务综合楼柱网平面布置十分复杂也十分专业，在缺乏总规首层平面图和商务综合楼1、2、3层平面图的条件下不敢妄加评论。 2.仅从突出地标性建筑特征的目的说几点： 1）商务综合楼2层顶有近6000的屋顶平台，和3层之间立面也有收台，这近6000的屋顶平台也是大有商业文章可作，作好了可以大大提升12层裙房商业面积附加价值；处理好了会成为有特色的空中商业花园，也可以给立面增色。 2）如果要突出地标性建筑特征的体量，宜作成商务综合楼与临街的外商街立面相连为主，由基地两侧面进入内商街和停车区；如果要突出地标性建筑特征的挺拔，宜作成商务综合楼组团与临街的内商街组团相连为主，由基地主要临街面进入内商街和停车区。 3）停车区与停车区紧相邻的内商街宜统筹安排，在前期停车需求量不大时，白天可考虑作成区域性临时集贸中心，晚上可考虑作成区域性夜市休闲娱乐餐饮区，很适合二三线中小城市，可迅速提升区位人气和知名度。（只需在停车区外墙内侧适当区段分割成适合临时摊挡的露天分区，配上下水和电源接口即可。） 3.商务综合楼和内外商街组合的方式进行开发方案中，可优先开发内外商街组团和商务综合楼12层与内外商街相连部份，先施工、先销售、先运营，提前收回部份资金，还可提前为商务综合楼主楼营销营造人气兴旺的气氛。 4.内外商街除特色餐饮外，宜选几类本土需求性强或本土资源性强的业态作主力店，还可以引进与商务综合楼主楼经营业态定位相匹配的旅游配套业态作主力店，但不要太杂太低挡与商务综合楼高挡品质不匹配。 5.暂不宜考虑沃尔玛这类零售业巨无霸，更不可能引进麦得龙这类以中小企业客户为主要目标客户群的单层超高空间仓储型超市，也暂不宜考虑麦当劳和肯德基这类以青少年高消费时尚一族为主要目标客户群为主的洋快餐文化；可以引进国内有名气的连锁超市和家电专卖店。 6.商务综合楼主楼的13层每层也仅有2000左右，是商务综合楼主楼本身配套需要的商业面积，不可轻易分割出售；除银行外，只有高挡休闲餐饮、高挡休闲产品和服务可配；而且应先定位商务综合楼主楼业态和运营方式，后定位商务综合楼主楼13层裙楼业态和运营方式，否则必出大错。 7.商务综合楼主楼13层裙楼前一定要留有相配的广场空间，商务综合楼主楼与内外商街的空间关系、车流流关系一定要有分有合处理好。 8.商务综合楼主楼定位基本确定后，多听听商业咨询公司和有商业物业设计经验的设计师建议是明智的和必要的。 9.顶层商业布局和业态与商务综合楼主楼业态定位密切相关，并在下篇议。问题探讨之六：主楼开发 第3层到顶层商业面积暂定为18662028左右，商务综合楼主楼柱网平面布置一般均按内廊式设计，顶层可适当抽柱作成局部大空间。在缺乏标准层平面图和竖向交通组织方式的条件下，也不可深议。仅就竖向业态分割提点建议。 1.4层和14（或16）层作为设备转换层兼辅助用房时（会所、物管、商务平价餐厅、花园平台等），上下不同功能平面也好错位。 2. 5层到13层共九层作为A竖向段,15层到24层共十层作为B竖向段, 25层到26层共二层作为C竖向段。 3. A段和B段一段作商务，一段作写字楼，谁上谁下看市场需求和地区写字楼使用习惯；A段在上与C段功能相近好经营，B段在上与C段功能相互干扰C段不好经营（竖向交通很难独立）而且B段也售不了高价（有品牌有实力的公司-如中国移动等都希望在居在别人头上）。 4. 无论作商务或作写字楼，均应考虑开间可分可合问题；商务部份一般多按开间分，分为单间、套间和大套间（两单夹一厅）等；写字楼部份一般多按柱网分，分双柱网、多柱网等。这是设计问题，但要由商业策划提出使用功能要求。 5. 写字楼商办部份最好能引进12个至少能买进13层的有品牌有实力的大公司，少量部份出租或出售给有品牌有实力的中小型公司。 6. 商务部份最好是一种业态，若量太大不好引资和经营也可增加一两个业态；例如：按每层平均40间标准客房计算，一个日接待300人左右的精品自助型旅游酒店可占用56层；A段商务部份还剩下23层可作成酒店式小户型青年公寓、宜居宜商，为周边商业户、本地有实力的家庭分裂户二次过渡置业、有独居和家庭办公生活习惯的丁克一族提供条件，市场前景看好；同时旅游酒店和13层的商业服务可很方便地延伸，增加商机又提升居住品质。 7. 精品自助型旅游酒店可参照国外流行的青年自助旅舍和国内正在兴起的家庭包间式自助旅舍，其核心就是简化厨房功能（但必须有），厨房餐厅客厅临时书房一体化，洗浴舒适卫生（多淋浴加配小型冼衣机），卧室小巧温馨（壁挂电视、靠床夜读或玩手提电脑配套电讯设施） 8.宜居宜商酒店式小户型青年公寓，其核心特征可揉合上条自助旅舍和现在流行的小户型公寓特征，书房区大点，配一个多功能阳台；单间套内面积30左右，套间套内面积60左右，可与下面自助旅舍同柱网，在外挑部份作变化。 9.C段在B段上时，屋顶留12层作写字楼配套服务比较适合，作点便于商务交流的咖啡屋、茶室、精品KYV、商务餐饮甚至网吧等；若该区域缺乏大型KYV娱乐中心，有这类消费需求，正好利用办公和娱乐时间差充分利用竖向交通。 10.C段在A段上时，屋顶留12层作大型餐饮及娱乐项目比较适合，作一层便于商务交流的咖啡屋、茶室、精品KYV、网吧，作一层带屋面的大型品牌餐饮等；这正好充分利用专用商务竖向交通。也可腾出13层平面作高挡专业精品商铺。 11.商务综合楼主楼内不宜考虑作书城，书城对竖向独立交通引导功能要求较高，会影响商务综合楼主楼内13层商业面积的功能分割；此外书城需要发行大量教辅材作支撑，对学校数量和品种有要求，除非作专业批发书城。 12.几点提醒： 1）二三线内向型消费城市，更多商业物业由本市或居住本地的市民消化，这种经济模式对外来的冲击有很强的抵抗力，目标客户定位一定要有依据，最好先试探性召商蓄水测试市场反映。 2）二三线城市，房价涨速平稳、不宜急速上升，要有过渡的过程，给投资者一定的升值期望空间，找到不同组团和分区的适当的价格切入点，以获得丰厚的收益。 3）商业地产价格很高，租金若偏低会影响到投资者信心。二三线城市若地方经济模式缺乏外向性生命力时，过度超前的商业地产易陷入困境，要有所警惕。 4）市场证明多数空置的商业地产，不少还具有区位和资源优势，闲置是因为营销召商和后期运营管理不善所带来的问题，也就是常见的旺销不旺铺。投资选择应优选大客户，不要过早把有规模的商业面积分割出售；很多有实力的投资大客户青睐投资有独立产权的商铺、写字楼等大面积商业地产，小盘很少考虑。其他人回复搂主的话题始终没有涉及层高？，仓储式的超市对层高要求是至少6.5米一般生活超市要求不是太高，可是你的超市面积3万 超出你所在区域的人口、消费能力，在招商上会存在困难。 估计当地的人均商铺面积也已经饱和了，是吧？建议超市部分找2家超市 一家建材家具、一家生活用品，（由于家电超市和生活超市部分商品重复，所以不予考虑）同时可以辅以健身、美容等业态，周围缀1圈小商品。（通常小商品是由超市（生活）自己招商的，在签订合同时需注意）三层商业可以定位为：1F书城、工艺品、音像制品及相关业态（如移动连通营业厅）等 2F中低档餐饮以快餐小吃为主（和超市、办公配套）、游戏机房、网吧也可以放在2楼 3F咖啡、KYV、大型餐饮 （配合商务用餐以及娱乐）鉴于你所在的区域人口不多、通常这种地级县商业设施也不会很完善，商务楼的做法可以按照搂主自己所想的做综合的。建议1层商务、大堂、配套 2层18层办公 19层22层经济酒店 23层28层 商务套房 以上仅是项目定位的一些看法，看上去比较杂，呵呵。 但是，项目所在区域的消费人群、消费水平以及该项目的体量不容许这个项目朝专业市场的方向做。看看其他人还有什么高见没有，都现出来切磋切磋。VSTING的想法很好。1.项目08年底竣工。高层部分的售价目前估算约为3000左右/平方米。（28高层建筑的建安成本大约1500左右/平方米。不包括土地成本。）2.目前正在引进娱乐公司等目的性消费业态入场经营。至于餐饮等业态目前尚不考虑。等“招商意向书”整理分析后再做下一步方案。3.沃尔玛之类的大型超市是绝对不会去这种三线城市。本项目正在引进大润发等大型超市。20000方超市（15000的营业面积）日营业额需要30万才是盈亏平衡点。目前项目所在地消费尚没有达到。根据市场研究得出，2009-2010尚可以勉强达到。大型超市的开业时间定为2009年新年。4.高层复式的话会提高总价，市场抗性会更大，但是做少部分也是存在可行性，可做针对性分析。5.项目所在地教师、公务员月薪2000多，不是本案的主流客户。本案主流客户定位当地的中型企业、私营业主等高收入人群。还没从事过策划呢,第一次! 一、28层咖啡厅1827作为写字楼417作为小户型商品房三层酒吧、餐饮、游艺厅、be for time之类的一二层大型超市二、 项目位于城北新区，距离老城区中心地段大约4.5公里。城北区属于项目所在城市城市发展主要方向。市新规划地段，是未来城市的发展方向。在政府规划中，城北规划人口8.6万人，是城区各片区中规划人口最多的区域，为项目提供了较好的人口支撑。 1827为写字楼作为前瞻型的功能定位，是为了适应未来城市发展的方向。三、 417作为小户型商品房其为写字楼的年轻白领首选的过渡性用房，一些公司管理者不一定是本地人，公司也可以为其管理者置房，而不必住酒店了。其客户定位可以是年轻白领、入驻公司管理层、向往独立自由生活的人、私人空间、个人工作室、小型办公联络点、投资。四、 令2.纯写字楼需求很小，现有办公楼以传统办公楼为主，酒吧、餐饮、游艺厅、be for time、咖啡厅可以吸引那些传统办公楼的客户，这些场所可以为紧张工作的年轻白领们提供必要的娱乐、休闲、交友、放松、释放自我场所，也可以为来一二层超市购物的人提供进餐、等人、休息。五、 一二楼大型超市，设室外电梯直通二楼超市入口，下可购物，上可进餐、休闲等六、 令28层作为咖啡屋可作为入驻公司员工中午休息及非工作时间坐坐。项目位于二线城市。全市人口58万，市区人口14万。本项目位于城北新区，距离老城区中心地段大约4.5公里。城北区属于项目所在城市城市发展主要方向。市新规划地段，是未来城市的发展方向。在政府规划中，城北规划人口8.6万人，是城区各片区中规划人口最多的区域，为项目提供了较好的人口支撑个人看法一、首层9000左右，新区规划8.6万人，消费水平有限，一层做超市已足够。做为一个新区未来房价还要增长，大型超市肯定需要大量人口，市区人口14万，那肯定现有写字楼会满足需求，所以428做为商品房，户型根据情况来定。那二、三层应该考虑做夜总会,演绎吧或酒楼、餐厅。二 设置公交车站台合理引导人流，开通到老市区核心地段的直通车。项目位于二线城市。全市人口58万，市区人口14万。本项目位于城北新区，距离老城区中心地段大约4.5公里。城北区属于项目所在城市城市发展主要方向。市新规划地段，是未来城市的发展方向。在政府规划中，城北规划人口8.6万人，是城区各片区中规划人口最多的区域，为项目提供了较好的人口支撑.1;首先市场信息,此区域已纳入政府规划中,项目距老城区1.5公里,老城区的商业业态以什么为主,百货、零售、估计都缺乏商业管理，从老城区商业业态中找到商业真空点与发展点、超市先行你可以先与公交公司联合，在开业后免费班车。带动人气与关注，媒体配合。你知道了吗？就不多谈了。2、1.8万商业，在三线城市，必修进行有效商业业态组合。建材超市（有很多业态的）、服装、鞋帽。或者影城，老城区缺少的或是有待整合，都可以考虑。3、28层、第一我不知道项目规划结构是怎样的，简单谈，按楼层给予功能分区，一定要上一些档次，业态组合上，先引入酒楼餐饮，因为三线城市当地政府官员就喜欢吃新鲜的。10层以下可以安排，桑拿中心、象上海的：海蓝云天的模式，10层以上划分成酒点式小户型，后期可以引入快捷酒店进行管理，告诉你想要项目火，定位是一、媒体和SP活动宣传造市最重要。4、项目那边有什么旅游观光点，还有什么对项目后期有利的信息，你可以在挖掘下。当然有些项目上的政策也可以和当地政府沟通合作。我的一点浅见，说得不妥之处，还请大家包涵。项目定位是该地区的地标型物业，所以基本经营理念必然是高风险高利润，不可以用传统跟随市场的思路去操作，主导市场是项目成功的必然途径。大型超市：招商建议大润发、苏果等二线超市，沃尔玛等一线超市不会进入此类二线城市。三层商务楼：体量1.8万，相对于周边8.6万人的人口数量，似乎过大，只能做组合业态。建议一层定位精品家居、电器连锁、银行、电信等业态二层可以考虑影城、KTV休闲型业态，由于本项目系地标型物业，招商中应注重入住商家的品牌素质，不建议网吧等业态进驻三层及商务楼顶层可作通盘考虑，建议三层经营餐饮，并可考虑将三层顶层经营成为特色露天餐厅，提高产品附加值28层商业用房：由于当地星级宾馆市场容量有限，且经营状况不佳；此28层物业不适宜做酒店且纯写字楼需求很小，现有办公楼以传统办公楼为主；考虑写字楼似有困难住宅市场以多层为主，销售情况良好，高层电梯项目存在较大的销售抗性。且28层建筑方案的建筑成本过高，以现有商品房市场平均价格为2300元/米，投资收益率不乐观。根据以上条件，此28层物业定位问题很大，但考虑到政府对本项目的重视，以上不利因素可以暂不考虑。项目1-3层建议定位为经营性商务会所，供本项目周边高收入人群消费、休闲使用4层建议作物业用房和设备用房5-28层定位建议如下建议一：酒店式公寓本项目周边现有商品房市场平均价格为2300元/米，但本项目目前建筑成本已经1500元，利润空间太少，但考虑到本项目高端定位，适当注入部分时尚概念，采用低总价高单价的策略，提供酒店式物业服务，立足于本地区高端收入人群，还是可以考虑的。建议二：写字楼本项目目前周边写字楼市场仍是以传统办公楼为主，写字楼市场出现空缺，虽然在客户接受观念上可能出现问题，但是由于本项目系该地区地标型建筑，具备打造该区域最高端的商务办公中心的素质，可以考虑以目前该地区政府及事业单位为其中一个客群目标。以上定位可能带有一定风险性，但是考虑到项目的高端定位，还是具有一定可操作性，从良一个意义上说，策划的另一个作用不是跟随市场，而是引领市场，该项目虽然风险性比较大，但是如果能够把握住项目的某些优势，还是具备成功的基本素质。分析的都很专业昂，我就不班门弄斧了。简单做一个边缘分析：1、政府将当地标志性项目交给该开发商，说明该开发商和当地政府的人脉关系密切。2、当地政府把28层建筑建设在新规划的北部新区，目的在于让该开发商先期投入资金带动这一带的发展。3、该项目的成功与否可能影响到当地政府领导的政绩。边缘性结论与建议：1、当地领导对该项目寄予厚望，该项目的定位就一定要成为当地最好的，至少要保持领先地位5年以上（5年一届昂，嘿嘿！），重点做好外立面设计，选用现代感强的外装饰材料，力求建筑的挺拔和时代感（不要忘了顶上要加上个顶带花翎什么的，对外宣传的高度就要高很多了昂，呵呵！）。2、因为当地政府会全力支持该项目的开发建设，而建设该项目的开发商在该项目上不会追求高回报（再好的策划也别想做成高回报项目，这项目根本就不是那个料！），但是，其他项目上的回报肯定没得说，咱们做策划的心里知道，不必说明，赶紧做好了这个，就等下一块肥的吧，嘿嘿！3、怕写字楼销售不好？放心吧！让当地政府搞家个什么局什么委的先进驻，再不行，就弄个什么银行什么保险公司的先进驻，放心吧，领导们也不愿意让楼建完了就在那儿空着，那样他们不至少得被骂5年？再胡说一通商业昂。4、商业反而不乐观，政府帮不上忙，要知道，规划8万余人口，那不得5年后？现在建这么个玩意儿？根本不现实，没有人就没有市！没有市哪有场？所以，要考虑商业招商和运营，首先考虑什么业态进来能赚钱（谁不想赚钱？你不给我房策币的话，我才不伺候你呢！嘘说漏了，闭嘴！），将来的经营客户看不到赚钱的希望，根本不会进场，很多二线城市的新开发区，都有类似的大盘项目，为了销售住宅，先建设一个大型超级市场，不要租金，甚至赔钱让名店进场经营，目前这个项目，没有运营大中型零售商业所需要的足够的人口，市区离这里4.5公里,超过了大型超级市场3公里的辐射范围,况且,老城市零售商业较发达,人们根本不会来这里购物。因此，可以将这里作为将来的大型超级市场来设计，但是，经营的前5年，先把2、3层商业房全部做成娱乐业、酒店业、要知道，好的酒店不怕远，而且，新城市中心建在哪里，哪里几会先出现大吃大喝的餐饮需求，娱乐场所更不怕远（安全保密性好昂，嘿嘿！），现在中国国情就是请客就要吃喝玩乐一体化吗！哈哈！结论1.8万方商业用房的业态定位及产品建议（1） 这里不罗列数据以及过程（涉及到商业机密）。下面只把甲方认可结论部分公布于众，希望大家踊跃探讨。 商业供需小结：购物类Ø 供应：各类大型购物场所集中分布在老城区，以服饰、副食品和各类生活用品为主；城市新区和边缘地带的购物场所分布少且规模小，商业服务功能薄弱 ；Ø 需求：大型超市是居民最喜欢去的购物场所，服饰、精品家居、图书粝袷鞘忻褡钚枰黾拥墓何锬谌荨?餐饮类Ø 供应：以大型餐饮为主，分布于酒店、宾馆，缺乏特色餐饮。Ø 需求：市民出外就餐的次数和消费额都较少，市民最希望增加的餐饮店是各种特色小店以及美食广场，对就餐环境和价格比较看重。娱乐休闲Ø 供应：现有娱乐场所以棋牌/茶楼、KTV以及足浴桑拿为主，娱乐设施较为落后，经娱乐功能较为单一。Ø 需求：消费需求较为旺盛，量贩式KTV，健身房和美容美发是江山市民最希望增加的娱乐休闲场所，开始注重品牌消费。 项目整体定位 目前，商业消费逐渐出现了消费多样化、体验化、方便化、综合化、人性化、经济化等多种消费新趋势。随着商业消费新趋势的出现，我们的商业项目根据自身的条件来迎合这些新趋势，以满足消费者的真正需求。因此，本项目可以考虑从解决这个矛盾的角度出发，将本项目的商业部分打造成位于市区城北新区，集购物、餐饮、休闲娱乐、文化教育于一体的，覆盖全市的“复合型”商业中心，实现商业业态的升级和商业业种的聚合，打造新的商业中心。1.8万方商业用房的业态定位及产品建议（2） 2) 商业部分业态组合购物类 大型卖场新华书店精品家居精品服饰餐饮类中式快餐西式快餐特色餐饮街娱乐休闲量贩式KTV健身中心美容美体电玩城、儿童娱乐城3) 各部分商业业态的面积配比建议业态 配比 面积（平方米）娱乐 30% 4500餐饮 20% 3000健身美容 15% 2250精品家居 10% 1500精品服饰 10% 1500其他 15% 2250总计 100% 150004) 产品建议各业态建筑要求分析及建议Ø 书店对于建筑格局的要求相对较低，一本商业类物业建筑格局都可以承受；一般喜欢沿街一层，可以接受一层有门面，主要分布在二层的分布；Ø 精品家居面积灵活，喜欢大开间；对层高要求不高，大都希望在4米以上；沿街一层，或者沿街一、二层组合；Ø 精品服饰开间进深比 不大于1/2；面积灵活；空间方正；最好沿街一层；Ø 中式快餐面积80-200平方米，框架结构，层高最好在4.5米；配套设施：电力不少于20千瓦/100平方米，有充足的自来水供应，有油烟气排放通道，有污水排放、生化处理装置；流线通畅，有不受影响的人流物流通道；位置在一、二、三楼均可，但忌分布数个楼面；Ø 西式快餐首层使用面积350平方米，门面12米；净高不低于3米；提供相应的排水管线位置，排水管径不小于6英寸；提供适宜位置的隔油池、排放油烟管道（排烟管道的截面积为500mm*700mm ）、化粪池管道，以及