郑州房地产市场研究报页佰思腾.ppt

,佰思腾郑州房地产月报2011年05月,目录,行政法规,中国人民银行2011年5月12日宣布,自2011年5月18日起,上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点,这是2011年内央行第5次上调存款准备金率,也是自去年1月以来第11次上调存款准备金率,届时,大型金融机构存款准备率将再创21%的历史新高,中小存款金融机构存款准备金率也进一步升至19%。,央行上调存款基准利率0.25个百分点,央行再次上调存款准备金率，意义在于收紧货币，控制膨胀。对于房地产的影响，将会体现在购房者贷款越来越难，存款准备金率不会直接体现在市民的贷款利率上，但会直接造成商业银行的资金紧张。银行要保证盈利就要提高息差水平，也就是要提高房贷的门槛，最直接的就是上浮贷款利率；楼市银根进一步收紧会使得开发商不得不把精力放在资金储备上，为可能出现的楼市冬天做准备。,佰思腾观点：,行政法规,国家发改委要求，从5月1日起，降低和规范住房交易手续费、施工图设计审查费、部分行业环境影响评价收费和招标代理服务费等收费标准和行为，可减轻企业和居民负担41亿元。目前，郑州已开始执行住房交易收费新政策。其中明确取消及降低的住房交易手续费包括：取消住房抵押手续费；因继承、遗赠、夫妻共有等进行的住房转让免收转让手续费；依法进行的廉租住房、公共租赁住房等保障性住房租赁行为免收租赁手续费；限价商品住房、棚户区改造安置住房等保障性住房转让手续费在现行收费标准的基础上减半收取，执行与经济适用住房相同的收费标准。,今年郑州市的保障性安居工程建设任务要按万套完成。郑州市提出在保障性安居工程建设中要优化保障性住房结构，大量减少经济适用房，大幅增加公租房和棚户区改造。郑州市为优化保障性住房结构，拟将经适房项目配建公租房比例由提高至；同时严格执行商品住房项目按配建以公租房为主的保障性住房的制度。郑州市房管局拟将经适房项目配建公租房比例由提高至。在给各县（市、区）年初签订保障性住房建设目标责任书的基础上，结合公共租赁住房中央补助资金申请情况，计划将郑州航空港区的公租房目标任务由套调增至套，将郑州高新区公租房目标任务由套调增至套。此外，郑州市房管局拟在新规划组团和产业园区探索实施“三合一”住房保障模式，将廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房并轨，统称为公共租赁住房，并根据需求确定套型比例，最大户型控制在平方米以内。主要通过三种途径推进公共租赁住房建设，即产业集聚区和工业园区管委会投资建设，政府予以适当补贴；政府提供优惠政策，鼓励大型用工企业和社会机构自行建设；政府提供优惠政策，房地产开发企业投资建设。,五一起购房手续费降低,郑州拟将经适房项目配建公租房比例提高至20%,行政法规,5月12日，国土资源部宣布：2011年全国住房用地计划供应量为21.8万公顷，约为前两年年均实际供地量的2倍。其中，保障性安居工程用地和中小套型商品房用地计划占78.6%。与2010年的计划供应量和实际供地量相比，2011年全国住房用地计划供应量分别增加18.5%和72.6%。其中保障性安居工程用地和中小套型商品房用地计划是17.13万公顷，占比78.6%，比去年提高2个百分点。保障性安居工程用地计划供应7.74万公顷，占比35.5%，较去年计划的6.58万公顷和实际供应的3.24万公顷分别增加17.6%和138.9%。,住建部上调公积金利率,今年住房用地供应计划安排主要出于三个方面考虑：一是继续落实中央遏制房价过快上涨的房地产调控政策，按照中央确定的2011年土地供应计划编制原则，各地从增加供给、引导预期等方面，加大了土地市场调控力度。二是根据保障性安居工程建设任务，用地需求近4万公顷。中央任务分解下达后，各地高度重视，按照用地需求安排了计划。三是为确保落实今年的保障性安居工程建设用地任务，各地通过加大土地供应量、根据具体地块拆迁征收难以程度适时调整等方式，实现确保保障性安居工程建设用地的供应，以及时供地按时开工。,佰思腾观点：,国土部已于5月12日下发关于加强保障性安居工程用地管理有关问题的通知，严禁擅自利用农村集体土地兴建公共租赁住房，严肃查处“小产权房”等违法违规行为。通知强调各地要进一步强化土地执法监管措施，有效预防和杜绝借新农村建设、保障性安居工程建设等违法占用农村集体土地建设“小产权房”。,国土部：严禁擅自利用农村集体土地兴建公共租赁住房,目录,住宅市场,5月，郑州市商品房住宅新批预售68.4万，环比增长0.2%，同比增长11.9%，本月经济适用房没有新增供应；5月，郑州市商品房住宅成交54.06万，环比增长114.4%，同比下降2.6%；剔除经济适用房，商品房住宅成交量为52.69万，环比增长143.75;5月，郑州市商品房住宅成交均价为6367元/，环比增长6.2%，同比增长15.5%；剔除经济适用房，商品住宅成交均价为6461元/，环比下降1.1%.,住宅市场,5月份全市商品房住宅新增供应68.4万，与上月基本持平，市场供应表现出一定增长势头；1-5月份商品房住宅新增供应261.29万，同比增长21.7%；由于年初受密集政策影响，市场观望气氛浓厚，市场供应在2、3月份一度跌入低谷，4月份开始有所回升。基于目前形势判断，未来供应量受潜在供应推动会有一个逐步放量的过程，另一方面受市场紧缩预期，开发企业会适度放缓开发供应节奏，以求维持一个较为稳定的供求平衡关系。,住宅市场,5月份郑州市商品房住宅成交54.06万，环比上月出现大幅度增长。成交量上扬主要源自4、5月份供应量的恢复性增长和刚性需求的支撑。1-5月份商品住宅成交205.39万，同比下降45.9%；需要特别指出的是，作为本月成交量的有力支撑，占据排行榜前列的项目成交均价基本都在7000元/以下，中低价位的经济型项目以及性价比较好的项目销售情况明显较好，而价格过高的或坚挺价格的项目销售业绩一直平平。,住宅市场,5月份郑州市商品房住宅成交均价为6367元/，环比增长6.2%，价格回升主要由于本月政策性住房成交量少的结构性因素所致，而价格非硬性反弹；扣除经济适用房因素来看价格走势，5月份商品房住宅销售均价为6461元/，环比上月略有下降，从近几个月的价格走势明显可以看出，呈震荡回落态势，持续走高的行情在今年1月份结束，拐点显现，政策调控作用明显。,住宅市场-个案研究,地理位置：文博西路西，白庙路北总建筑面积：30万容积率：3.45绿化率：35%园林风格：欧式园林风格建筑风格：欧陆新古典主义风格产品类型：高层最早开盘日期“2010-11-28主力户型面积：90-100和120-150的三房均价：9500-13000元/开发商：河南兴科置业有限公司（恒大下属公司）建筑规划：恒大建筑设计院景观设计：深圳赛瑞景观有限公司物管顾问：金碧物业有限公司郑州分公司,住宅市场-个案研究,一期有7栋32层住宅，位于文博西路和白庙路沿线，总体量是19万，下面一层是底商，大概有10000，业态多元，满足小区日常需求；二期有11万体量，包含超高层办公和商业，商业未来的业态仍然以科技产品为主，位于文化路沿线。,住宅市场-个案研究,4500的市内唯一私家大湖，一道由喷泉水雾造成的彩虹与湖岸园林相映生辉；精致的天鹅雕像、圆顶宫廷凉台等具有皇家园林风范的景观一一呈现；哥特、约瑟、亚瑟等5大湖畔主题广场，赋予整个社区精美华贵的生态气氛；错落有致的建筑，更让业主“户户观湖，开窗见景”；高标准，珍贵树种多达十几种，并且全部是是全冠移植，其中银杏树的直径都在45公分以上，桂花树的直径在20公分以上。,住宅市场-个案研究,项目分两期开发，一期有2-8号楼，首次开盘时间是2010-11-28，现一期的2-8号楼全部入市，主推户型是90-110的二房和90-150的三房。,住宅市场-个案研究,5000的超大会所，内部设有恒温游泳池、棋牌室、健身房等诸多功能空间；中学：省重点实验中学（距离项目150米），升学率一直处于全省领先水平，郑州市九中（距离项目300米）；小学：文化路第一小学（距离项目200米），教育水平比较突出；大学：河南农业大学（距离项目300米），河南财经政法大学（距离项目300米），河南轻工业学院（距离项目400米），河南信息工程大学（距离项目450米），郑州大学工学院（距离项目500米）。,住宅市场-个案研究,价值点一：精装修标准；价值点二：户型方正，布局合理，动静分离；价值点三：三房客厅开间4.2m，进深3.9m，总面积16.38；主卧开间4.1m，进深4m，总面积16.4；二房客厅开间3.8m，进深4m，总面积15.2；主卧开间3.3m，进深3.8m。总面积12.54；价值点四：客厅和卧室均有飘窗设计，270转角飘窗的设计让室内的景观和采光效果更好；价值点五：4.2m和3.8m大开间，制造全明户型。,住宅市场-个案研究,恒大名都项目在首次举行大规模的开盘之后，后期的房源均采用“小步快跑”频繁推盘的形式，而且每次加推均有大幅度的优惠活动，无疑为客户营造了一种房源非常热销以及巨大优惠的场面，而且其大力宣传的1500元/的精装也吊足了客户的胃口。,住宅市场-个案研究,项目剔除12月份的集中备案之外，整体上保持了月均去化80套左右，销售情况良好；项目的成交均价从开盘到现在，剔除2011年1、2月份推出部分特价房源拉低了成交均价之外，整体上价格处于平稳上升态势。,住宅市场-个案研究,1500元/的装修标准、松下、科勒、奥的斯、康耐登、摩恩、高利等知名品牌随处可见；周边有省中心实验中学这个强势资源，还有小学，大学等完善配套，教育氛围比较浓重；4500的市内唯一私家大湖为中心，周边有哥特、约瑟、亚瑟等5大湖畔主题广场，赋予整个社区精美华贵的生态氛围。,项目周边的科技市场，人员较为混杂，带来很大的人流量同时也影响项目的高端定位，后期全部成功改造后，会给项目带来很大的益处；项目四至道路中文化路和东风路虽然是郑州市的城市主干道，但是因为周边是科技产品和学校集聚区，所以交通压力依然很大，车流量和人流量都相当大，车流量和人流量都相当大，文博西路还没有打通，白庙路是小路，因此周边的道路交通是项目面对的一大问题。,项目优势,项目劣势,目录,土地市场,5月12日，国土资源部召开新闻发布会，公布2011年全国住房用地计划供应量为21.8万公顷，约为前两年年均实际供地量的2倍。其中，保障性安居工程用地和中小套型商品房用地计划78.6与去年的计划供应量和实际供地量相比，2011年全国住房用地计划供应量分别增加18.5%和72.6%其中保障性安居工程用地和中小套型商品房用地计划是17.13万公顷，占比78.6%，比去年提高2个百分点；保障性安居工程用地计划供应7.74万公顷，占比35.5%。,我国今年住房用地计划供应量21.8万公顷,从2011年全国住房用地供应计划明细中看到，河南省计划供应住房用地1.32万公顷。其中保障性安居工程用地和中小套型商品房用地计划1.08万公顷，占住房用地供应计划的81.8%，超出了78.6%的全国计划。为了确保落实保障性安居工程建设用地任务，今年全国住房用地供应计划总量明显增多。初步测算，今年中央下达的1000万套保障性安居工程建设任务，实物建房用地需求近4万公顷。各地已按照中央分解下达的任务和供地能力安排了计划。,佰思腾观点：,土地市场,招拍挂出让是我国市场经济体制改革的必然选择，在促进市场公开竞争、从源头上防止贪污腐败方面发挥着不可替代的重大现实作用，未来必将随着改革的不断深化，进一步丰富内涵、完善形式、拓宽功能，促进“保民生、促发展”宏观调控目标的实现。目前，完善招拍挂出让制度的尝试已初见成效。2010年，北京市招拍挂新模式实行后的6个月内，北京商品住宅用地楼面地价降幅达60%，成交溢价率由119%降至27%;青岛市普通商品房配建限价商品房的比例达到了50%;长沙实现了招拍挂出让从“网下运行”到“网上运行”，全程不进行人工干预。这些不断完善招拍挂出让制度的措施，成功实现了土地资源配置“在阳光照耀下向民生倾斜”的目标。,2010年全国两会后北京接连出现了三个地王，通过招拍挂出让发现的高地价，使得土地招拍挂出让制度一度成为热议的话题，改革呼声响起。在一年的热议过后得出结论，土地招拍挂出让制度必须坚持，制度的形式和内涵可以不断创新。为不断完善招牌挂的供地政策，加强土地出让政策在房地产市场调控中的积极作用，国土资源部于2011年5月13日发文，剔除关于坚持和完善土地招标拍卖挂牌出让制度的意见，保障和促进中央关于房地产市场调控政策的落实。在河南省郑州市2011年5月挂牌出让土地中，一批住宅用地便是以“竞地价、竟配建”的方式确定竞得人，直接体现了对于土地招标拍卖挂牌出让制度的坚持和完善。,招拍挂出让：制度可创新原则须坚持,佰思腾观点：,土地市场,国土部土地监控细化至县城地价异常须一律上报,近日，国土部向各省国土部门下发了关于严格落实异常交易地块上报制度有关问题的函，上述决定开始生效，该文件要求各县级国土部门对2011年以来的成交地块进行清理，对漏报的地块应在6月30日前补充上报。国土部要求各地加强地价动态监测，及时掌握地价异常变动，提高市场敏锐性和针对性。此项工作总共涉及北京、上海等105个重点城市。既包括北京、上海等一线城市，也包括杭州、厦门等二线城市，还包括许多如河北省保定之类的三线城市。,从河南省郑州市2011年1-5月的招拍挂出让土地成交情况来看，溢价率超过50%的成交土地共有2块，一块住宅用地，一块商务金融用地。其中的住宅用地由天明地产有限公司、建业住宅集团（中国）有限公司共同竞得，成交总价达19.62亿元，溢价242.6%；另一块商务金融用地则是由天瑞集团有限公司竞得，成交总价达到15.05亿元，溢价率69.1%。今年一季度全国地价总体水平仍然小幅上升，居住用地价格涨幅回落引领总体趋势，从一季度房价调控目标来看，尽管多数城市调控目标增幅较上一年度房价实际增幅有较大下降，但房价增幅调控目标扔确定在10%左右，加之高通货膨胀、高流动性过剩等因素，土地市场始终承受着较大压力。,佰思腾观点：,土地市场,本月全市共有6宗土地公告出让，供应土地面积64.16万，环比增长62.1%,同比增长59.8%,规划建筑面积60.42万。本月出让土地中，3宗土地为住宅用地，用地面积共计5.58万；3宗土地为工业用地，用地面积共计58.58万。本月土地供应，住宅用地供应宗数同工业，宗数占比均为50%。但住宅用地面积明显小于工业，住宅用地面积占比仅为8.7%。,土地市场,本月土地供应3宗住宅用地，2宗位于郑州市中心城区中部，行政区划隶属于郑州市二七区，用地面积共计2.22万，1宗位于郑州市中心城区东北部，行政区划隶属于郑州市郑东新区，规划用地面积3.36万；3宗工业用地，1宗位于郑州市经开区，用地面积共计4.02万，2宗位于郑州市航空港区，用地面积共计54.56万。图示说明：位于航空港区的2宗工业用地超出示意图范围，以一个标识为示意。,土地市场,本月出让土地，郑东新区供应1宗住宅用地，用地面积3.36万，规模建筑面积11.77万，起价1.83亿元；二七区供应2宗住宅用地，7号宗地用地面积0.49万，规划建筑面积2.46万，最高限价1.36亿元，8号宗地用地面积1.73万，规划建筑面积5.19万，最高限价2.87亿元，达到限价后转入竞公共租赁住房面积。本月出让土地，3宗土地为工业用地，用地面积共计58.58万。其中航空港区工业供地较多，用地面积达54.56万，占本月供应土地面积的85%，是本月土地供应增长的主要原因。,土地市场,本月全市共有3宗土地成交，成交土地面积26.81万，环比增长59.7%，同比增长30.3%，规划建筑面积88.85万。本月成交土地，1宗商务金融用地，用地面积12.71万；2宗工业用地，用地面积共计14.1万。商业用地宗数占比33.3%，用地面积占比47.4%，受限于供应的影响，本月无住宅用地成交。,土地市场,本月全市共有3宗土地成交，成交土地金额共计15.61亿元，环比增长333%,同比增长158.4%。本月无住宅用地成交。本月成交土地，经营性用地只有1宗，用地面积12.71万，规划建筑面积76.28万，成交总价15.05亿元，每亩地价789.02万元，楼面地价1972.55元/。此经营性用地的成交，拉升了本月的土地成交总价。,土地市场,本月郑州市土地成交，1宗商务金融用地，位于郑州市中心城区东部，行政区隶属于郑州市郑东新区，规划用地面积12.71万；2宗工业用地，均位于郑州市中心城区西北部，行政区隶属于郑州市高新区，规划用地面积共计14.1万。,土地市场,本月成交土地，郑东新区成交1宗商务金融用地，用地面积12.71万，规划建筑面积12.71万，由天瑞集团有限公司以总价15.05亿元竞得，溢价率69.13%。该宗地位于郑州市金水东路北、东风东路西，周边公交站点有东方东路金水东路站和金水路东风东路站，交通较为方便。本月成交土地，工业用地2宗，用地面积共计14.1万，成交总价0.56亿元，均位于郑州高新区。本月无土地流标。,目录,市场营销,5月份，郑州市监控的主流媒体（大河报、河南商报、郑州晚报、东方今报）平面广告投放数量为362次，较上月出现明显下降，降幅达14.8%，较上年同期增幅近13.8%；本月平面媒体投放金额为4873万元，较上月减少了7.5%，较上年同期增长了40.9%；从图上我们不难看出，5月份媒体投放量没有延续4月份的“井喷”态势，而是出现小幅下降，投放量和投放金额基本与3月份持平，相较去年同期的平稳上升，11年3-5月份有所起伏。红五月是房地产市场的传统旺季，本月市场新增加供应明显放量。但相对于前两个月广告投放迅猛增长的势头，本月广告投放却出现一定程度的回落，某种程度上反映出开发商广告策略的些微变化。,市场营销,5月份，平面广告投放量最大的依旧是大河报，投放次数在全部媒体中占比达到47%，在监测的主流媒体中仍高居榜首，成为开发商进行产品宣传的最大平台。投放次数与4月份相比，河南商报、东方今报绝对树上有所减少，但整体占比基本不变，大河报在5月继续发力，挤占了部分郑州晚报的空间。,市场营销,5月份，平面媒体投放主要分布在金水区、二七区和其他区域，金水区和二七区本身项目较多，且金水区的恒大名都、二七区万达广场和康桥溪山府等项目均处于媒体投放高峰期，因此相应推高了媒体投放数量；本月除郑州市主城区外，经开、高新和其他地市区域的媒体投放数量依旧占有较大份额，其支撑点主要来自荥阳项目清华大溪地和清华忆江南，这两个项目以独特的环境资源和“不限购”为卖点，在2011年的平面媒体市场大展风头，持续高举高打。,市场营销,在5月份的平面媒体诉求中，品质和配套诉求扔占据重要位置，二者总计占据超过七成；虽然媒体卖点仍以品质和配套为主，但各个项目正在逐渐拓宽渠道，将地段、价格、投资等引入宣传当中。,在5月份的平面媒体主要诉求中，卖点和活动各占半壁江山，各区域项目分别进入活跃期，尤其是对于活动的举行更能够凝聚人气、积累客户。,5月份的平面媒体活动主要有开盘、推案招募、优惠促销及其他活动；本月，各项目活动分布较为均匀，4月份部分完成客户积累的项目在5月份纷纷开盘，对于前期开盘形式良好的项目也开始了新一轮的房源加推；与此同时，万达广场、橡树玫瑰城、美景鸿城、康桥溪山御府等项目也不断推出如“张学友演唱会”、“游园会”、“话剧演出”、“学者论坛”等活动。,市场营销,5月份，平面媒体投放物业分布扔集中在普通住宅部分，占全部媒体投放数量的七成，其他依次为别墅、商铺和办公，占比分别为17%、7%和6%；