北京密云黄金山水庄园项目策划方案(1).doc

北京密云黄金山水庄园项目策划方案第部分：企业简介 一、企业简介 中房集团北京黄金实业总公司最早成立于1984年11月26日，于1992年11月18日由武警黄金指挥部接收，军企脱钩后转入中 国房地产开发集团公司，是中房集团的成员企业，公司由三把铁锹起家，进入武警后创业资金达到1500万元，发展到现在的 公司，改制后资产已达9位数字。经营项目为房地产和酒店业。黄金公司成立至今，已开发项目二十余个，开发面积达100多 万平方米，取得了良好的经济效益和社会效益。第二部分：黄金山水庄园项目概况一、项目位置 黄金山水庄园位于密云县溪翁庄镇，该镇因密云水库而闻名全世界，距首都机场50公里，距六环30公里，京承公路通车后 从市内出发仅需3040分钟车程，被市、县两级政府定为旅游度假区。 溪翁庄镇人杰地灵，毛泽东、刘少奇、周恩来、朱德、邓小平、江泽民、胡锦 涛等党和国家领导人先后多次莅临视察。陈毅元帅视察水库时即兴赋诗：“密云密 云，气象万千，润我京华，福利无边。”江泽民总书记视察密云水库后题词：“绿 山、净水、富民”。溪翁庄镇地理位置优越，交通便捷，通讯畅通，基础设施完备。笔直宽阔的密 溪路横贯全镇南北，于101国道和环湖路相连接。京承铁路、沙通铁路过境运行并设 有客货运站。溪翁庄镇生态环境优美，空气、水质和环境样样符合生态要求，旅游资源得天独厚，密云水库是首都1000多万人口的饮用 水源基地，湖区周边林木覆盖率为98%，负氧离子值高达10000多个单位。境内及周边旅游景点星罗棋布，镇中心所处位置， 为密云县东西两条旅游线交汇点。西侧有全国闻名的自然风景区黑龙潭、京都第一瀑、桃园仙谷、清凉谷、云蒙山国家森林 公园等；东侧有白龙潭、司马台长城、云岫谷、雾灵山国家森林公园等景区。镇域内有云湖度假村、云佛山旅游度假村、北 京密云国际会议中心、云蒙山庄、明湖山庄等几十家星级宾馆、疗养所、绿化基地。中央、市、县属近90 家企事业单位、科 研院所、分支机构落户在此。总建筑面积19万余平方米的京溪住宅小区，深得京城众多客户青睐。翁溪庄镇资源丰富，年产淡水鱼150万公斤，新鲜蔬菜1000万公斤。目前根据市场需求，正在进行大规模的农业结构调整 结束传统农业生产，发展精品农业、生态农业、观光农业和设施农业。翁溪庄镇旅游业实现快速发展。2003年，该镇积极改善镇域环境，加快旅游资源整合，促进了旅游业快速发展。全年共引 进3家旅游企业开发建设黑山寺风景区等项目，协议金额12亿元；月亮河度假村等4个旅游项目正在建设中；云佛山三期改扩 建和云龙涧风景区已投入使用。同时建成5个民俗村，发展民俗户152户，有21户达到市级标准。全年共接待游人102万人次， 实现旅游综合收入2.51亿元。“黄金山水庄园”项目位于密云水库南端的溪翁庄镇立新村北，紧临密溪公路，在白河风景区的中心地带。是密云地区旅 游、休闲、度假的的最佳区域。一侧与密云西线旅游区主干道密溪路相连接，有利于发展旅游和度假产业。项目土地顺依山势呈元宝形状，区内水、电、路、通讯、排水排污等基础设施以达到“六通一平”。宗地面积450亩，建 筑面积4.3万平方米。 二、项目划分 项目用地分为三块，因此规划设计自然形成三个组团。每幅地为个组团。各组团间靠道路、景观节点、景观轴线，实现 有机的联系，有分有合，即自然天成，又浑然一体，形成个项目三个组团，物业统管理的规划格局。组团分布依山势自 东向西：分为山下组团，山腰组团，山顶组团。 山下组团：紧临密云县西线旅游主干道密溪路，“黄金假日大酒店”就座落在 该组团。三、酒店介绍 北京黄金假日大酒店是三星级标准的酒店，集商务、会议、培训、度假为一体 它被绿色生态的黄金山水庄园所拥抱，处于密云县白河绿化风景区中心地带，总占 地面积450亩。酒店建筑面积1.3万平方米，为一期工程；二期工程将在黄金山水庄 园内建设3万余平方米的产权公寓，二期工程项目已被政府计划部门批准，正在通过 规划审批。 酒店按中式风格建设，有客房101套。餐厅可同时接待300人用餐，大宴会厅300平方米，另有各类标准的包间11个，面积 240平方米，西餐厅、咖啡厅170平方米。大会议厅315平方米，商务洽谈室80平方米。大歌舞厅253平方米，KTV包间9个150平 方米。洗浴、桑拿、健身、游艺用房800余平方米。游泳馆1416平方米。酒店办公用房、员工餐厅等500余平方米。 本酒店标准适中，适合于各类会议、培训、休闲度假人群。其位置处于密云县城和密云水库之间，是密云西线旅游的必经 之路，背靠青山，环境优雅，二期产权公寓建成后将形成更大的居住、度假群体。本酒店是中国房地产开发集团的成员企业和培训中心，也是中国房地产协会的培训中心，集团和协会将在这里举办各类房 地产活动，必将推动房地产业与密云旅游业的结合，打造新的品牌。酒店装修即将完成，待各种设备、设施进店安装调试后 即可开业，欢迎有识之士观光、洽谈、合作。 山腰组团远离密溪路这一交通干道，不但景观好、而且安静，有山地的起伏和高低错落，理应定为人居环境一级地块。但是由于资金投入的先后，按照分期开发，滚动发展的原则，列为二期开发。山顶组团由11个景点组成(其中包括东山的8个景点和西山的3个景点)，属于改造工程，其地势显要，对山腰别墅区组团和 山下大酒店组团都有烘托作用，应列为三期开发。 第三部分：市场分析一、国内旅游市场现状及发展趋势预测 北京市目前共有不同规模档次的度假村300余家，主要分布在昌平、顺义、密云、怀柔、平谷、延庆等周边的郊区县。具 有规模不等、档次不同、服务水准参差不齐、对旅游资源有相当依赖性、竞争方式以价格为主的特点。随着居民生活水平的 提高及对更高生活质量的追求，人们对高品质度假村的需求正在逐渐增加。随着北京外资企业和外商投资的不断进入，促进 了北京经济的蓬勃发展，企业的商务交往会议、会晤不断增多，而大多数企业的会议，出于封闭性和交流性的考虑，将选在 设施服务较好的度假村中进行，增加了社会对高层次度假村的需求。近34年来在北京近郊出现的服务、设施、档次均达到一定水准的度假村均取得了较好的经营业绩。年龄段在3040岁之间，教育水平较高，家庭收入在3000至 6000元的人群对度假村需求较大。人们理想的休假周期为每 3个月至半年一次，大多数人愿意选择北京作为休假首选地点。本项目优越的地理位置和便捷的交通，对吸引这两方面客源均 有定优势。尤其是对各种会议和培训班的吸引力很大，这是最大的潜在优势。密云旅游业正在实现由旅游资源大县向旅游经济强县的转变。黄金假日大酒店，是按照中式风格兴建的，体现了中国古 典文化的庄重与豪华，同时不失山野风格的宁静优雅。酒店的硬件是三星级，软件追求四星级服务，其周边环境及地理位置 更令人心旷神怡。众多的木本和草本植物、鲜花从五月上旬竞相开放，使人仿佛置身于绿色海洋、天然氧吧之中与大自然浑 为一体。吸引游客在北京黄金假日大酒店度假，来白河风景区及其周围旅游观光，主要分为三个阶段：第一阶段为起步阶段，主 要以北京市城镇居民为主，争取一些会议和培训班；第二阶段为发展阶段，稳住北京地区游客，面向国内并以会议和培训班 等团体活动为主；黄金公司是中国房地产业协会的理事单位，是中国房地产开发集团的成员企业，本酒店将成为中国房协和 中房集团的会议中心和培训中心；第三阶段为繁荣阶段，从北京市区延伸到国内的京津唐承德地区，再延伸到国际一些旅游 团体。采用全新的经营管理模式，强化市场开发，千方百计拓展客源市场；积极开展全方位、多渠道、大规模的促销活动， 不断开辟新兴客源市场；全力做好假日旅游这篇文章，加强广告宣传，随着众多风景区的不断开发建设，以及日益火热的旅 游潮流，广大游客必将由目前的旅游观光向综合旅游发展，白河风景区将形成旅游观光、度假、商务、康复健身等多形式、 多层次的大型京郊风景旅游区。第四部分：投资估算一、投资总成本 第五部分：利润估算 一、销售收入 二、销售收入测算 三、利润估算 实现利润=净销售收入-总投资=28182万元-18300万元=9882万元应交所得税=实现利润33%=9882万元33%=3261.06万元税后利润=实现利润-应交所得税=9882万元-3261.06万元=6620.94万元投资利润率=9882万元18300万元=54%投资利税率=6620.94万元18300万元=36%四、盈亏平衡点分析 盈亏平衡点=项目成本净销售收入=1830028182=64.94% 当项目可售面积销售达到64.94%，即达到盈亏平衡点，也可以说，当实际销售价格达到现在预定销售单价的64.94%，达到销售价格盈亏平衡点。五、收益测算表 第六部分：经营模式 一、常规经营酒店开业后将先按常规经营方式进行操作，运用全新的管理方式、一流的服务质量等开拓经营，为分时度假经营奠定基 础。 山腰的生态别墅按正常的销售方式出售给投资人。山顶别墅则按块标出出卖给投资人。 二、产权酒店是另外一种销售方式,把客房作为个独立产权单位分别出售给投资人，投资人如同购买其它房产一样，投资置业，委托 酒店经营管理,从出租经营收入中获取回报；投资人每年还可以拥有该酒店一定时间段的免费居住权。黄金假日大酒店按产权 酒店方式经营，可加快资金的回收。山腰的生态别墅也可按产权酒店的方式来出售给投资人。 三、分时度假目前世界上已有60多家大型分时度假集团，形成了巨大的分时度假网络，4500个采用分时度假制度的度假村分布在81个 国家，有150多个国家540多万个家庭购买了度假权。将酒店房间每年的使用期分为5l周，将5l周分时销售给顾客。每个房间 的分时度假产品，就是在约定的时期内每年在这一房间内住宿一周或数周的权利。分时度假的卖点是房屋的使用时间，以每 周时间为单位分时段将酒店住宿权(使用权)出售给多个业主，以每间客房作为个时段列出价格表推向市场供客户选择，客 户购买后每年可在酒店享受段时间度假，也可以作为投资手段，由酒店将客房出租获得投资回报。 分时度假销售酒店客房时段使用权,产权酒店销售客房产权都是酒店经营的新品种，适应居民投资的有效需求，人们对 “钱生钱”的投资意识越来越强,投资实力正处于10万元等级，购房出租模式很费神，投资酒店客房、购买产权酒店的热销最 根本的动力是使众多10万元投资居民成为购买产权酒店的主角。 第七部分:酒店财务测算 一、测算说明1、酒店计算期20年，其中建设期1年，经营期19年。2、基准收益率取10。3、缴纳税金和税率营业税：各项营业收入均按5税率缴纳营业税。所得税：所得税应纳税所得额所得税率，所得税率为33。 二、常规营业收入预测 1、客房：酒店设计客房101间，经营期第年取日租金298元，出租率55%,当年客房租金收入为634万元。2、餐饮：酒店设计可供240人同时就餐，经营期第一年上座率55%、人均消费60元、日开餐三次，当年营业收入433万元3、娱乐设施：预计经营期第年营业收入500万元。4、会议室收入35.1万元年。5、其它收入(商务、商场、洗衣)80万元/年。从经营期第二年开始，各项营业收入按一定比率递增，且递增8年后趋缓不计，其中客房、餐饮和其它娱乐设施营业收入均按10预测。三、利润预测酒店分时度假销售利润1970.5万元/年酒店餐饮、娱乐、会议等利润329.6万元/年。第八部分结论 黄金山水庄园项目手续已齐备，建设条件良好，所处地理位置优越，经营方案灵活多样、切实可行，市场前景乐观，客 源充足，总体评价财务指标较好，有定的抗风险能力，具有很好的财