房地产业纳税评估模型.doc

房地产业纳税评估模型一、行业概况房地产开发是指房地产开发企业进行的基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的活动。房地产开发方式可分为自行开发、合作建房、代建工程和提供劳务等，开发产品可分为土地、房屋（商品房、出租房、周转房等）、配套设施（医院、学校、邮电局等）及代建工程，商品房按建筑结构分为砖木结构、砖混结构、框架结构，按室内铺设程度分为毛坯房、成品房、精装房，按开发状态分为现房和期房，按消费对象分为经济适用房和非经济适用房。（一）行业经营特点房地产开发业具有项目审批计划性、经营方式多样性、开发产品固定性、开发周期长、资金运作密集性等特点。1项目审批计划性。在开发过程中，从征用土地、建设房屋到商品销售，均严格按照规划、征地、设计、施工、配套、销售“六统一”的原则有计划地进行，每一步都须经有关部门审批。2经营方式多样性。房地产开发业的经营方式包括土地的开发与经营、房屋的开发与经营、公共设施的配套开发以及代建工程。3开发产品固定性。开发产品的位置固定不变，均按套销售，不得分割拆零销售，每套房产都有一套完整的档案资料。4开发周期长。开发产品从立项到交付使用，少则一年，多则数年才能完成，有的多个项目同时开发或先后滚动开发。5资金运作密集性。资金运作密集型主要表现为投入资金的密集性和回笼资金的集中性。6、房地产价格构成房地产开发总成本费用是指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项成本费用，主要包括土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用等。（1）土地费用，指取得房地产开发用地所必需的费用、税金等。一般是由购置土地的价款和在购置时由开发商缴纳的税费等。（2）前期工程费用，主要包括开发项目前期规划、设计、可行性研究、水文、地质勘测，以及“三通一平”等阶段的费用支出。（3）基础设施建设费，指建筑物2米以外和项目用地规划范围内和各种管线和道路等工程的费用，包括所需要的道路、绿化、供水、供电、排污、通信、燃气、热力等设施的建设费用，以及各项设施与市政设施干线、干管、干道的接口费用。（4）建筑安装工程费，指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用、设备采购费用、安装工程费用和室内装饰费等。（5）公共配套设施建设费，指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施（公建设施）的建设费用，主要包括居委会、派出所、幼儿园、变电室、停车场、公共厕所等。（6）期间费用。项目开发期间的管理费用、财务费用、销售费用。这些费用按有关部门费率估算，一般约占总开发成本的2%至3%。（7）税费。与项目开发相关的税收和行政规费，如营业税、城市建设维护税和教育附加费，环卫绿化费，土地增值税等；各项税费约占总价格的10%。（二）行业基本管理体系1内部组织管理体系2外部监督管理体系房地产开发业的外部监管部门主要有土地管理部门、发改委、拆迁管理部门、规划部门、建设部门、建筑工程质量监督站、房产管理部门等。上述部门在工作过程中形成的大量信息与纳税评估、税务稽查密切相关。（1）土地管理部门负责办理国有土地出（转）让手续，收取土地出让金，核发国有土地使用证。从土地管理部门可获取土地使用权出让和转让信息，包括出（转）让方、出（转）让方地址、受让方地址、土地位置、土地面积、土地用途、土地成交价格、转让金额，是审核土地出（转）让金的依据。（2）发改委负责开发项目的立项审批。从发改委可获取开发项目的批准文号、建设单位、批复项目、投资概算、建设地址、项目备案号等信息。（3）拆迁管理部门（拆迁办公室）负责审查颁发房屋拆迁许可证，审查、备案开发企业与拆迁方签订的房屋拆迁安置补偿协议。房屋拆迁安置补偿协议的主要内容包括补偿形式、补偿金额、支付方式、安置用房面积、安置地点，是审核拆迁补偿费的依据。（4）规划部门负责规划总图的评审，核发建设用地规划许可证；负责报建图的审查，核发建设工程规划许可证。从规划部门可获取开发项目名称、性质、占地面积，规划的建筑面积、容积率、可销售面积、不可销售面积以及公共配套设施情况等信息，是审核可售面积的依据。（5）建设主管部门负责对工程开工条件进行审查，核发建筑工程施工许可证。从建设主管部门可获取建筑工程施工许可证书编号、建设单位、工程名称、工程地址、工程概算、施工单位、监理单位、开工日期等信息。 （6）建筑工程质量监督部门负责对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明。从建筑工程质量监督部门可获取开发项目完工的工程竣工验收备案表，采集工程竣工验收时间、竣工验收意见等信息。（7）房产管理部门负责审查商品房预售方案，核发商品房预售许可证；负责对房屋建筑面积进行测量，出具测绘报告；负责核准新建商品房所有权初始登记（大产权证）以及分户产权登记。从房产管理部门可获取房产位置、建筑面积、产权证号、发证时间等房产交易、预售许可证发放信息。3中介机构房地产开发业涉及的中介机构主要有工程监理公司和会计师（造价师）事务所。（1）工程监理公司主要职责是控制工程建设的投资、建设工期、工程质量；进行安全管理、工程建设合同管理；协调有关单位之间的工作关系。其在工程监理过程中形成的监理日记、监理月报、监理工作总结等资料，对审核房地产开发成本的真实性具有重要参考价值。（2）会计师（造价师）事务所负责对预（决）算报告进行审计，出具审计报告。审计报告是编制决算的依据，对审核预决算差异的真实性具有重要参考价值。（三）基本开发流程房地产开发企业开发过程主要包括开工准备期、组织施工期、预售和产权转移期等阶段。1开工准备期通过招标、拍卖、挂牌获得土地的使用权，取得发改委印发的正式计划书、规划部门批准的建设用地规划许可证和建设工程规划许可证、土地主管部门核发的建设用地批准书、建委下发的设计方案审定通知书。在办理各种手续的同时，穿插进行施工项目设计，办理建设工程招投标，进行进场前的准备工作。房地产开发企业在办理建设工程规划许可证前，需提交工程结构施工图，该图中附有相关项目的配筋图。配筋图是由勘测设计单位依据国家颁布的有关设计规范中规定的最小配筋率而设计的受压构件钢筋含量的截面图，按工程结构的不同部位分为基础配筋图、立柱配筋图、横梁配筋图、板层配筋图、楼梯配筋图等，其参考数据是：七层以下的普通住宅每平方米需钢筋3035公斤；小高层每平方米需钢筋5060公斤。2组织施工期根据前期审批的规划设计图纸和文件，通过正式的招标程序，组织施工企业进场施工，到建设主管部门办理建设工程施工许可证。建设工程的主要承包方式有包工包料和包工不包料两种。3预售、现售及产权转移期采取预售方式的，要根据国家有关规定办理预售证，组织房屋销售，预售房屋时必须取得房屋主管部门批准的预售许可证；采取现房销售的必须是经有关部门验收合格的房产。房屋产权移交给购买者，必须到房管部门办理备案及产权登记手续。4基本开发流程土地准备工作竞买土地 国土局国有土地使用证发改委项目立项审查开工准备期项目立项书商品房开发工作流程图 规划总图的审查建设用地规划许可证规划局 规划局施工图纸审查建设工程规划许可证确定施工队伍建设工程施工许可证 建委组织施工期施工合同开始施工准备 施工单位验收证明施工中单项验收 监理公司工程综合验收竣工验收备案表 质监站预售及产权转移期商品预销售商品房预售许可证 房管局 房管局签订销售合同商品房销售许可证 房管局办理产权转移分户房产证 （四）开发产品主要销售方式1按商品房的完工程度划分（1）商品房预售商品房预售是指开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，由买受人交付定金或者房价款。（2）商品房现售商品房现售是指开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，由买受人交付房价款。 2按结算方式划分（1）一次性收款销售一次性收款销售是指买受人一次性将购房款全部交付给开发企业。（2）分期收款销售分期收款销售是指买受人在约定时间内分期、分批将购房款交付给开发企业。（3）银行按揭销售银行按揭销售又称购房抵押贷款，是指买受人以所购房屋的产权作抵押，由银行先行支付房款给开发企业，买受人再按月向银行分期支付本息。（4）委托销售委托销售是指开发企业委托房地产中介服务机构销售现房或期房并收取购房款，开发企业与受托方结算款项。（5）先租后售先租后售是指买受人可以先租住商品房，到买受人有能力购买商品房产权时，开发企业如数退还此前收取的租金，再按租住时议定的价格将商品房出售给买受人。（6）售后返租售后返租是指买受人购买商品房后，以双方议定的租价和租期返租给开发企业。二、财务核算房地产开发企业财务核算执行企业会计制度，上市公司自2007年1月1日起施行企业会计准则基本准则和企业会计准则具体准则。在纳税评估实地核查中，应重点关注以下三个方面的财务核算，特别是与税收相关政策的差异。（一）销售收入的确认按企业会计准则中有关商品销售收入的确认原则进行确认。在实际操作中，开发企业主要在开发产品交付使用，并将发票账单交付给买受人时确认销售收入。1现房方式销售由于有现房供应，在办妥开发产品移交手续后，即可确认收入。2预售方式销售房地产开发企业开发项目竣工验收、办妥移交手续前，不论是否签订正式商品房销售合同，所收到的均为预售房款，一律不确认收入，其款项记入“预收账款”科目。因预收房地产款而缴纳的营业税费等在“应缴税费应缴营业税”等科目核算。开发项目完工经验收合格、竣工结算后，按照销售合同规定的将合格的房地产产品移交给购买方，办妥移交手续后可以确认销售收入的实现。3价外收入的会计核算房地产开发企业的价外收入是指房地产企业在销售或出租开发产品时向客户收取的价款以外的各种费用，包括手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、利息收入、优质费、代收款项、代垫款项及其它各种性质的价外收入。价外收入根据不同性质，应计入“其他业务收入”、“财务费用”、“管理费用”、“营业外收入”、“其他应付款”、“其它应收款”等不同的会计科目。（二）费用的构成费用按其与项目开发的关系分为开发成本和期间费用。1开发费用的构成 房地产开发企业的开发成本按成本计算对象计入开发产品成本项目，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费和开发间接费等。（1）土地征用及拆迁补偿费土地征用及拆迁补偿费指房地产开发时为征用土地所发生的各项费用，包括土地出让金、劳动力安置费、青苗补偿费、土地补偿费、拆迁补偿费及其他因征用土地而发生的费用（如耕地占用税）。（2）前期工程费前期工程费指土地、房屋开发前发生的总体规划设计费、可行性研究费、政府代收代缴的各项费用、测绘、勘察、设计、各项临时工程、“七通一平”等费用。（3）基础设施费基础设施费指土地、房屋开发过程中发生的道路、供热、供水、供电、供气、通讯、照明以及绿化（包括排污、排洪、环卫）等设施费用。（4）建筑安装工程费建筑安装工程费指企业以出包方式支付承建单位的建筑安装工程费和企业自营工程发生的建筑安装费。（5）配套设施费配套设施费指在开发小区内发生的、可计入土地和房屋开发成本的、不能有偿转让的各项公共配套设施发生的费用，如锅炉房、水塔、公共厕所、自行车棚等。凡能有偿转让的公共配套设施如商店、邮局、学校、医院等应在“配套设施成本”中单独核算。（6）开发间接费开发间接费指企业所属的开发部门或工程指挥部门为组织和管理开发项目而发生的各项费用支出，包括工资、福利费、办公费、差旅费、折旧费、修理费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。各行政部门为管理公司而发生的各项费用不在此列，应在“管理费用”中核算。2期间费用的构成期间费用可直接进行税前扣除，包括销售费用、管理费用、财务费用。（1）销售费用房地产开发企业的销售费用是指销售商品房或提供服务而发生的所有费用，以及售后服务、完工产品的维护保养费用等。如保险费、展览费、广告费、商品维修费以及售楼部人员的职工薪酬、业务费、折旧费等。（2）管理费用本科目核算企业为组织和管理企业生产经营所发生的管理费用，包括企业在筹建期间内发生的开办费、董事会和行政管理部门在企业的经营管理中发生的或者应由企业统一负担的公司经费（包括行政管理部门职工工资及福利费、物料消耗、低值易耗品摊销、办公费和差旅费等）、工会经费、董事会费（包括董事会成员津贴、会议费和差旅费等）、聘请中介机构费、咨询费（含顾问费）、诉讼费、业务招待费、房产税、车船使用税、土地使用税、印花税、技术转让费、矿产资源补偿费、研究费用、排污费等。（3）财务费用本科目核算企业为筹集生产经营所需资金等而发生的筹资费用，包括利息支出（减利息收入）、汇兑损益以及相关的手续费、企业发生的现金折扣或收到的现金折扣等。（三）开发成本的核算开发项目成本的核算实行制造成本法，可分为土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本和代建工程开发成本，其基本核算程序如下。1确定成本核算对象开发产品成本核算对象是指在开发产品成本的计算中，为了归集和分配开发费用而确定的费用承担者。其基本原则是：（1）一般的开发项目，以每一独立编制的概算或施工图预算所列单项工程为成本核算对象。（2）同一开发地点、结构类型相同的群体项目，开、竣工时间相近且由同一施工单位施工的，可并为一个成本核算对象。（3）对于个别规模较大、工期较长的开发项目，可以结合经济责任制的需要，按开发项目的一定区域和部位，划分成本核算对象。成本核算对象应在开发项目开工前确定，一经确定就不能随意改变，更不能相互混淆。2确定开发产品成本项目成本项目是归集生产费用的明细科目，具体反映计入开发产品成本的生产费用的用途和开发产品成本构成。管理费用固定资产费用总额期间费用财务费用经营费用直接扣除土地征用及拆迁补偿费前期工程费基础设施费建安工程费配套设施费开发间接费开发成本归集与分配商品性土地开发自用土地开发项目二期项目一期大型配套设施营利性或自用产品土地开发成本房屋开发成本配套设施开发成本代建工程开发成本商品房出租房周转房代建工程开发产品完工结转企业自用主营业务成本3归集与分配开发成本开发产品完工前发生的直接成本、间接成本和共同成本，应按配比原则将其分配至各成本对象。其中，直接成本和能够分清成本负担对象的间接成本，直接计入成本对象中；共同成本以及因多个项目同时开发或先后滚动开发不能分清负担对象的间接成本，应按各个成本对象（项目）占地面积、建筑面积或工程概算等方法计算分配。 4编制成本计算单计算已完工开发项目从筹建至竣工验收的全部开发成本，将完工产品成本结转进入“开发产品” 科目。5结转主营业务成本按对外转让、销售和结算开发产品的实际成本结转主营业务成本。三、评估指标（一）通用指标1、收入类指标主营业务收入变动率=（本期主营业务收入基期主营业务收入）基期主营业务收入100%。如计算纳税人评估期与基期的销售收入变动率，变动率小于10%时为疑点，而且下降幅度越大，疑点度越高。可能存在少计收入和多列成本等问题，运用其他指标进一步分析。2、成本类指标主营业务成本变动率=（本期主营业务成本-基期主营业务成本）基期主营业务成本100%，其中：主营业务成本率=主营业务成本主营业务收入。计算销售业务成本率的变动率，该值大于10%时，提示异常，反映销售业务收入与销售业务成本增减不同步，可能存在销售未计收入、多列成本费用、扩大税前扣除范围等问题，且上升幅度越大，疑点越大。3、费用类指标主营业务费用变动率=（本期主营业务费用-基期主营业务费用）基期主营业务费用100%，其中：主营业务费用率=（主营业务费用主营业务收入）100%。与预警值相比，如相差较大，可能存在多列费用问题。 营业（管理、财务）费用变动率=本期营业（管理、财务）费用-基期营业（管理、财务）费用基期营业（管理、财务）费用100%。4、利润类指标主营业务利润变动率=（本期主营业务利润-基期主营业务利润）基期主营业务利润100%。上述指标若与预警值相比相差较大，可能存在多结转成本或不计、少计收入问题。5、资产类指标净资产收益率=净利润平均净资产100%。分析纳税人资产综合利用情况。如指标与预警值相差较大，可能存在隐瞒收入，或闲置未用资产计提折旧问题。总资产周转率=主营业务收入净额平均总资产100%。存货周转率=主营业务成本（期初存货成本+期末存货成本）2100%。分析总资产和存货周转情况，推测销售能力。如总资产周转率或存货周转率加快，而应纳税税额减少，可能存在隐瞒收入、虚增成本的问题。（二）属性指标1、销售收入指标1、计算公式：（一定期间销售面积（套）均价）5% / 同期已纳营业税2、疑点分析：指标值1.2，视为异常，可能存在售房所得未按规定缴纳流转税问题。数据来源：纳税人国、地税申报表，房管局。2、经营收入成本指标1、计算公式：经营收入成本率= 经营成本/经营收入2、疑点分析：指标值60%，视为异常，可能存在将自用房、出租房结转成本或视同销售行为未按规定纳税等问题。数据来源：利润表3、经营费用指标1、评估指标: 营销费用和经营管理费2、疑点分析：营销费用指项目的营销策划、推广、销售费用，约为售价的3%5%。经营管理费指企业为完成项目的经营管理发生的全部费用，约占项目总成本的3%。数据来源：利润表4、利润指标评估指标1：销售利润率主营业务利润额主营业务收入额疑点分析：通过与参考值（26.03%）对比，如果销售利润率偏低或为负，则应关注企业是否存在少计收入、应计未计收入、多列成本或以低价转移产品给关联公司等现象。评估指标2：成本利润率主营业务利润额主营业务成本额疑点分析：通过与参考值（60.63%）对比，如果成本利润率偏低或为负，则应关注企业的成本费用是否合理，或是否存在少报收入现象。评估指标3：所得税利润税负率本期应纳所得税额本期主营业务利润疑点分析：通过与参考值（32.85%）对比，如果主营业务利润税负率偏低或为负，则应关注企业是否存在少计主营业务收入、应计未计主营业务收入、多列成本或扩大税前扣除范围等现象。数据来源：利润表。5、毛利率指标1、计算公式：毛利率=本期应纳各项税收之和/本期营业收入100%2、疑点分析：实际毛利率理论税负率20%，初步判断该企业纳税申报异常，再进一步根据其他指标分析判断。（三）机会指标1、单位面积建筑成本指标（土建成本）1、计算公式：单位面积建筑成本总建筑成本/总建筑面积100%2、疑点判断：超出预警区间580元/平方米-1020元/平方米，形成疑点，可能存在虚列、多列建筑成本而少申报应税所得额或应税收入等现象。2、配套设施成本比1、计算公式：配套设施成本费用总额/开发成本100%2、疑点判断：3.2%预警区间4.2%，形成疑点，可能存在多列配套设施成本或扩大税前扣除范围等现象。3、容积率指标1、计算公式：容积率建筑面积/土地面积100%2、疑点判断：预警区间为1.4-2.2，超出预警区间，可能存在隐匿应税收入、多列土地成本或扩大税前扣除范围等现象。4、推算最低收入1、计算公式：推算最低收入土地价款+三通一平+主体建筑成本+甲方供料金额+代收费金额+管理费用+财务费用+销售费用+公共配套设施费用+营业税金及附加2、疑点判断：如果销售收入小于推算最低收入，可能存在少计销售收入问题。以上指标数据来源途径：（一）内部信息：主要是到税收管理集成工作平台采集相关税种的纳税申报缴纳信息和发票管理信息等。（二）外部信息：主要是到企业的财务部门和项目工程部门采集主营业务收入、开发成本、期间费用、基础配套设施费用情况、主体建筑成本情况、甲方供料情况等数据。以及利用综合治税网络采集国土、房管、规划建设、发改委、外经贸委等与房地产开发行业涉税评估相关的信息。（三）主要评估方法：1、对比分析法：依据评估指标采集的相关信息计算出对应的数值，与指标区间值相对比，有差额的产生纳税评估疑点。另外，根据需要，可以进行同行业同因素税负比对、不同时间同因素税负比对等，寻找纳税评估疑点。2、逻辑审查法：在房地产行业中，单位建筑面积中土地价款、建筑成本、外收费金额等指标都存在相应的逻辑关系，把握好规律，对房地产业的管理就会得心应手。如果逻辑关系中的数值与指标区间值不符，即生成评估疑点。3、因素分析法：依据房地产行业纳税评估指标体系区间值，对每个主要因素的涉税指标值的异常变化生成纳税评估疑点。在实际应用中，要围绕纳税评估方法中涉及的指标，按照指标体系说明中的获取途径采集信息，然后对信息分类整理，进行涉税判断。以上三种方法不是孤立的，一般要求纳税评估人员综合运用、相互印证。四、评估项目（一）流动资产类1、货币资金疑点分析：当营业收入低于货币资金增加额的50%时，视为异常，可能存在取得收入挂帐问题。数据来源：资产负债表、利润表。2、其他应收款 疑点分析：1、对其他应收款金额较大时，可能存在借款性质的应收款项，未计利息收入问题，通过核查款凭证和收款凭证，确认款付项的性质。2、对其他应收款期末余额出现借方红字（或为贷方余额）的情况，可能存在收入“挂帐”的问题，应通过核查相关的收、付款凭证，查明原因。数据来源：资产负债表3、存货 疑点分析：根据存货的平均余额和周转天数测算企业的收入规模与企业利润表主营业务收入相比对，如果测算收入大于利润表主营业务收入，可能存在少转收入问题。具体测算公式为：测算收入=存货平均余额存货周转天数；其中，存货平均余额=（期初存货余额+期末存货余额）/2；存货周转天数=360/存货周转率；存货周转率=主营业务成本/存货平均余额。数据来源：资产负债表、利润表。（二）长期投资类1、长期股权投资疑点分析：如果长期股权投资有金额，而利润表中投资收益项目金额为0，视为异常，应结合投资合同或投资协议分析初始投资内容，投资期间损益以及处置投资的处理是否符合税法规定进行分析。数据来源：资产负债表。（三）固定资产类1、固定资产疑点分析：1、房地产行业固定资产相对其他行业较小，如果金额较大，核实具体内容，并与缴纳房产税或车船税相比对。2、固定资产综合折旧率=固定资产折旧总额/固定资产原值总额100%，本期固定资产综合折旧率上期固定资产综合折旧率，可能存在税前多列固定资产折旧问题。 数据来源：资产负债表（四）流动负债类1、短期借款（或长期借款）疑点分析：短期借款或长期借款反映银行等金融机构借入的款项，一般金额是整数，如果不是整数，可能存在按揭销售、首付款实际收到时或余款在银行按揭贷款办理转账后，不及时入账，或将收到的按揭款项记入“短期借款或长期借款”等科目，可通过查询相关银行的联网信息，以进一步确认按揭款销售收入的实现。2、应付帐款疑点分析：如果应付账款增长率增高，而收入减少，可能存在隐瞒收入、虚增成本的问题，对于确实无法支付的,检查是否按规定转入营业外收入或资本公积，税务处理是否正确。3、预收帐款疑点分析：应纳营业税及附加=主营业务收入+（预收账款期末余额-预收账款期初余额） 5%（1+7%+3%+2%）+2%；当应纳营业税及附加主营业务税金及附加，形成差异，可能存在少纳税款问题。数据来源：资产负债表、利润表、。4、其他应付款 疑点分析：其他应付款反映除了应付票据、应付账款、预收账款等经营活动以外的各项应付、暂收的款项，一般情况下，金额不大，如果金额特别大，视为异常，可能存在取得预收房款收入长期挂帐或代收代付或代垫款项未计收入问题。数据来源：资产负债表。5、其他流动负债疑点分析：如果其他流动负债金额较大，可能存在价外收入未申报税款问题，需核实具体核算内容确定。（五）所有者权益类1、资本公积变动率疑点分析：计算纳税人评估期资本公积变动率，变动率大于0时为疑点，而且增长幅度，疑点度越高，可能存在收到返还税费、接受捐赠、债务重组收益未确认所得等问题。数据来源：资产负债表2、盈余公积变动率疑点分析：计算纳税人评估期资本公积变动率，变动率小于0时为疑点，可能存在分配股利、红利、转增资本、发放职工福利等涉及待扣待缴个人所得税的业务，通过与同期企业个人所得税申报表相核对，核实企业有否如实扣缴个人所得税 。（六）损益类1、销售收入变动率与销售成本变动率的差异疑点分析：销售收入变动率低于销售成本变动率时，可能存在少计收入、多转成本等问题。数据来源：利润表。2、销售费用变动率疑点分析：如果销售费用变动率与前期相差较大，对重大波动或异常情况的，应查明原因，并注意核算的广告费和业务宣传费等是否按税法规定作纳税调整；对于委托销售方式发生的手续费，是否存在超出税法规定比例列支问题，另外，也可以通过支付手续费倒退销售收入，与企业销售收入想比对。2、管理费用变动率疑点分析：如果管理费用变动率与前期相差较大，可能存在税前多列支管理费用问题。数据来源：利润表。3、财务费用变动率疑点分析：如果财务费用变动率与前期相差较大，可能存在税前多列支财务费用问题。 数据来源：利润表。4、营业外支出变动率疑点分析：纳税人评估期营业外支出变动率大于20%，可能存在应进行纳税调整的营业外支出项目或财产损失税前列支未经报批等问题。 数据来源：利润表。五、常见涉税问题及核查方法对房地产开发业的评估核查，应以已完工或阶段性完工的开发项目为重点，从立项、开发、竣工、销售四个环节入手，针对疑点调取销控台账、销售合同、行政审批文书和证书、招投标合同、施工预决算书、监理记录等资料，运用建安成本分析控制、利润率分析控制、实际投资额与投资概算差额控制、大额资金支付控制等方法进行核查，并与询问调查、账内核查与外部核查相结合的方法，审核项目的收入和成本费用支出的真实性和准确性。（一）计税收入类1销售产品收取的价款和价外费用（1）问题描述收取的售房款长期滞留在销售部门，未按规定入账。采取委托销售方式销售开发产品，部分售房款由中介服务机构收取并开具发票或收据，开发企业隐匿收入。将售房款分解为两部分，一部分记入账内，另一部分记入账外。销售阁楼、停车位、地下室以及精装房装修部分单独开具收款收据，取得的收入未按规定入账。私改规划，增加销售面积，隐匿增加面积部分的收入。旧城改造补偿给搬迁户新房，超出补偿面积部分的差价款未按规定入账。客户放弃的购房定金、没收的违约保证金、施工方延误工期的罚款收入、取得的政府奖励收入、先租后售收取的租金等收入，未按规定入账。（2）主要核查方法实地察看、了解楼盘开发、销售情况，核对房源销售平面图，调查、询问阁楼、停车位、地下室是否单独作价出售，掌握住宅、阁楼、停车位、地下室的销售状况。调取售楼处资料，收集销控台账、销售合同、销售发票、收款收据等纸质资料以及销售合同统计数据、预售房款统计数据、售房发票记录等电子文档，统计已售面积及销售金额。查看物业公司入住通知单及钥匙发放保管登记簿，核对销售数据的真实性。将确认的已售面积及销售金额与“预收账款”、“主营业务收入”账户及纳税申报表进行核对,检查企业收取的销售款是否全部入账并申报纳税。 调取开发企业与中介服务机构签订的代理销售合同、协议，根据计提的销售佣金金额和比例反向计算销售额，与申报的预售收入和销售收入比对，寻找差异，并对照检查中介服务机构的销售明细表，检查有无分解开票，隐瞒销售收入问题。将建设工程规划许可证中开发项目的建筑面积、容积率、可销售面积、不可销售面积以及公共配套设施等信息，与账面记载面积、实地开发面积核对，检查有无私改规划，增加可售面积，销售后不计收入问题。调取开发项目的动迁房屋产权调换协议书或回迁安置协议，抽取部分拆迁户进行调查，核实调换房屋的面积和超出补偿面积差价款的情况，检查收取的超面积安置收入是否并入当期应纳税所得额申报缴纳企业所得税，是否按补偿标准面积的工程成本价与差价款之和计算缴纳营业税等相关税款。调查部分买受人，核实开具发票的金额与收取的价款是否一致。有无将销售的阁楼、停车位、地下室和精装房装修部分取得的价款单独开具收款收据问题。到金融机构调取企业开户信息和企业主要负责人、销售负责人、财务负责人等相关人员的个人银行储蓄账户、信用卡账户信息，核实有无隐匿账外资金的情况。2完工前预售收入和完工后结转收入（1）问题描述在开发产品完工前采取预售方式销售，取得的预售收入未按规定申报缴纳税款。开发产品完工后，预售收入长期挂在“预收账款”等往来账户，未按规定结转收入并做纳税调整。（2）主要核查方法对照核查“预收账款”等账户及纳税申报资料，核实预收的房款是否按规定申报纳税。实地察看各期楼盘开发销售进展情况，根据工程竣工验收备案表确定开发产品完工项目，根据已售楼号、门牌号，对照预售款确定应税收入，与“主营业务收入”和“预收账款”明细账进行比对，核实预收账款是否按规定结转收入。3以银行按揭方式销售产品收取的价款（1）问题描述以银行按揭方式销售开发产品，开发企业在收到首付款，银行按揭贷款到账后，未按规定计税。将收到的按揭款项以银行贷款的名义记入“短期借款”账户，隐匿收入。（2）主要核查方法到贷款银行核查银行按揭的保证金账户存款余额（银行按贷款额的5%7%收取保证金），推算按揭贷款数额，与结转的收入比较，查找涉税问题。到开发企业开户银行查询按揭贷款的发放情况，核对计税收入。核对银行存款日记账与银行对账单，查验从银行按揭贷款账户转入的款项是否记入“预收账款”或“主营业务收入”。4发生视同销售产品行为（1）问题描述以开发产品抵顶材料款、工程款、广告费、银行贷款本息、动迁补偿费等债务，未按规定计税。以开发产品换取土地使用权、股权，未按非货币性资产交换的准则进行税务处理。将开发产品用于捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励、对外投资、分配给投资者，未按规定申报纳税。（2）主要核查方法比对房源销控台账登记的开发产品销售数量、财务账簿登记的已确认相关收入的开发产品销售数量，查找两者之间的差异，核实未售房产的真实性。审查各项会议记录、董事会决议，核实有无抵债、赠送等特殊事项发生。审查合作建房协议，检查以房屋所有权换取土地使用权、股权等是否按规定核算收入。调查、询问部分债权人，核实长期挂账的大额未付款项的真实性，检查是否有隐匿售房款的行为。（二）成本费用类1虚列拆迁补偿费（1）问题描述虚增拆迁户数，多列拆迁补偿费。虚增补偿金额，多列拆迁补偿费。（2）主要核查方法向拆迁管理部门（拆迁办公室）了解拆迁政策，并获取房屋拆迁许可证，调取房屋拆迁安置补偿协议，抽取部分拆迁户进行调查了解，审查包括补偿形式、补偿金额、支付方式、安置用房面积、安置地点，核实是否多列拆迁补偿费。将现金日记账、银行存款日记账与银行对账单进行比对，到有关银行查核企业银行存款账户、企业负责人和财务负责人等有关人员的储蓄账户、信用卡账户，查验资金支付行为的真实性，核实有无资金回流情况。2签订虚假合同和协议（1）问题描述签订虚假单项合同，取得虚开发票，加大建安工程费。从有关联关系的贸易公司购进材料，向关联企业发包或分包工程，人为提高材料价格或建安费用，转移利润。采取包工不包料方式发包工程，在开发企业提供的材料、水电和其他物资已凭发票计入开发成本的情况下，指使施工企业按劳务费和材料价款的合计金额再次开具发票，并负担其多开部分的税款，重复列支开发成本。（2）主要核查方法采取工程成本总量控制法，调查了解当地同类开发产品的平均建筑成本，对价格过高的建筑成本进行重点审查。聘请专业的工程造价师，对照图纸，进行工程量和工程造价评估，与企业列支数额进行核对。根据工程结构施工图中配筋图的设计，运用中国建筑科学研究院开发的PKPM结构设计软件或聘请专业技术人员，计算出单体项目需用的钢筋重量，再根据钢筋市场价格确定钢筋成本，与决算书中的成本进行比较，寻找差异。审查施工合同和预（决）算书，核对工程内容，参照审计事务所出具的审计报告，对决算超出预算价格过高的项目，重点审查单项合同、补充协议的真实性。调取工程监理部门的监理记录及材料物资进场试验报告，核实有关材料的真实性。掌握开发企业的关联企业，通过行业比较、营业常规等方面对比分析是否存在利用关联关系转移利润。对照有关合同款项支付的约定要求，审查企业资金支付情况，对长期挂账的大额应付款项，到对方核实未付款项的真实性。 审查建筑工程真实性、合理性。一是代开发票的真实性、合理性，二是工程项目和工程量的真实性、合理性。3取得不符合规定的发票入账（1）问题描述取得旧版作废发票入账。涂改、伪造、自行填开发票入账。取得第三方开具的发票入账。取得开具内容不实的发票入账。（2）主要核查方法采集大额成本费用发票的开具时间、发票代码、发票号码、开票单位、开具项目及金额等信息。票面审查A、检查发票版次，查看有无旧版作废发票。B、审核发票代码信息与发票上的印章单位及实际业务是否一致，检查有无从第三方取得发票问题。C从发票开具痕迹上辨别真伪。查看有无调整打印格式、字体，背面有无复写痕迹等问题。对从一般纳税人取得的发票是否是微机票。通过发票系统查询发票流向，对有问题发票外调取证。对照合同、协议、预决算和付款情况，审查开具内容的真实性。4混淆成本核算对象和不配比结转成本（1）问题描述未根据开发项目的特点及实际情况确定成本核算对象，所有开发工程成本在一个账户中核算，无法确认当期单项工程开发成本。企业各期成本核算混乱，提前列支下期项目的成本。一次性列支应由各期分摊的土地成本（含土地附属成本）。未单独核算有偿转让或自用配套设施的成本，将其全部计入可售房屋开发成本。虽单独核算有偿转让或自用配套设施的成本，但只分摊建筑安装工程费，而土地成本、前期工程费、基础设施费、借款利息等费用在已售房屋中分摊。 发生销售退回业务，只冲记收入，不冲回已结转成本。（2）主要核查方法审查建设工程规划许可证及规划总图，确定成本核算对象。查验是否按确定的成本核算对象归集与分配开发费用。审查土地转让协议是否有附加条件，查验在账面如何列支、分摊，有无全部计入完工产品成本。根据项目规划及测绘报告，确定完工项目总可售面积。审核是否将拆建换建面积、产权归全体业主所有的公共配套设施、开发企业自用的配套设施及周转房等不可销售或出租的房屋面积计入总可售面积，是否按测绘报告中的建筑面积计算可售面积。审查企业开发产品成本明细账，是否将有偿转让或自用的配套设施开发成本计入可售房屋开发成本，成本分配计算表核算内容是否缺项，分摊比率是否准确。根据当期销售面积以及可售单位工程成本，计算当期销售成本；查看企业销售成本明细账，将销售成本与销售收入对比分析，复核计入销售成本的户数、面积和销售收入的统计口径是否一致，有无销货退回只冲减收入不冲减成本问题。5将资本性支出直接列入当期成本（1）问题描述将办公用的电子设备、汽车、音像设备等固定资产计入销售费用或在低值易耗品账户核算，进行税前扣除。由开发企业投资建设的，位于开发小区内的邮电通讯、学校、医疗等配套设施在完工后出租的，未将其按固定资产进行账务处理。 在开发小区内建造的会所、售楼部、停车场库、物业管理场等产权归开发企业所有的，未按固定资产进行账务处理。（2）主要核查方法通过现场查验，核实有无可有偿转让的配套设施,如商店、银行、邮电所等，并审查固定资产明细账，核实是否作为固定资产管理。审核立项报告书和竣工验收单，了解公用设施、配套设施和经营资产的处理情况，审查企业办理产权情况，核实是否将产权为本企业所有的开发产品作为固定资产进行账务处理。6扩大期间费用列支范围及标准（1）问题描述预售收入作为广告费、业务宣传费、业务招待费的计算基数，多列管理费用。开发产品完工前的借款利息，一次性计入当期损益，虚增财务费用。（2）主要核查方法以核实的销售收入为基数计算广告费、业务宣传费、业务招待费的扣除标准，审核是否多列“三项费用”。审核以前年度结转扣除的“三项费用”是否超过3年期限（2008年1月1日起，广告费、业务宣传费和业务招待费的扣除执行新的企业所得税法）。审核银行借款利息支付凭证，是否属于成本对象完工前发生的，是否计入开发产品成本。六、案例验证评估指标亮红灯 往来科目锁疑点 -XX市XXX房地产公司纳税评估案例（一）选定对象根据省局下达的对房地产行业的纳税评估任务，2011年8月份XX市地税局税源管理科房地产业监控组根据省局纳税评估软件选取“其他应付款变动率”进行分析，发现某房地产企业2010年比2009年“其他应付款变动率”为 71.54%，明显高于10%的警戒线，因此将该房地产企业作为重点评估对象。（二）案头审核1基本情况评估人员首先通过”大集中”系统了解企业的基本情况，该企业为其他有限责任公司性质的房地产业，成立于2001年1月1日，注册资本2500万元，主要经营范围 ： 房地产开发经营。企业所得税主管征收分局为地方税务局，实行查账征收。2010年主营业务收入59073695.56元，利润总额690759.81元。2案头分析 评估人员通过“大集中”一户式系统审查该企业的财务报表、财产登记信息及申报纳税资料资料等信息， 发现企业明显存在以下疑点：疑点一：营业税税负率偏高 2010年主营业务收入59073695.56元，预收账款期末数为335383元，年初数877504.04元，缴纳的所属期为2010年的营业税6385206.43元，营业税税负率=6385206.43（59073695.56+335383-877504.04）100%=10.90%5%，营业税税负率偏高，出现疑点，初步分析该企业不是存在多缴纳税款就是将应记入销售收入或预收账款科目的房款计入其他往来科目，需结合其他有关科目进行相关分析。疑点二：应缴税金科目出现负数2010年资产负债表中的应缴税金科目，2010年年初数为1192249.59元，而期末数为-3203500.95元，体现多缴税金3203500.95元，出现疑点，需结合各项税收应纳、计提、缴纳情况进进一步核实。疑点三：其他应付款变动率高于预警值2010年其他应付款变动率=（197183327.80-114949049.90）/114949049.90100%=71.54%，远远大于预警值10%，金额过高且长期挂账，可能存在房屋已销售，货款收回后不入账，挂“其他应付款”，不申报销售收入的问题，应结合疑点重点审查“其他应付款”科目的形成的原因和内容的真实性。疑点四：城镇土地使用税登记信息比对“大集中”财产登记信息中土地应税面积为146430.70，年应缴税额878584.20元，实际缴纳土地使用税1340820.37元，差额-462236.17元，但通过土地管理局获得土地信息为241535.56，其中2010年5月取得土地2602，2010年9月取得土地7428，“大集中”土地登记信息、缴纳土地使用税对应土地面积、土地管理局获得土地面积信息三者不一致，此异常情况需要进一步核实。 疑点五：印花税税目申报不全通过“大集中”系统纳税申报模块，发现企业所申报缴纳印花税中，没有“购销合同”税目印花税，根据鲁地税函（2009）173号文及泰安市地税局印花税核定征收范围及比例表规定，房地产开发及建筑施工企业的购销合同印花税应按采购成本的60%的比例核定征收。此异常情况需进一步核实。（三）调查核实1约谈核实 通过以上有关数据的分析，评估人员推测企业可能存在通过“其他应付款”少计销售不动产收入、少申报土地使用税及印花税等问题，于8月11日向企业发出了询问通知书，通知企业财务负责人及办税人员到地税局进行约谈，并带好企业相关账簿及土地使用证等资料。8月12日企业财务负责人及办税人员准时来到XX市地税局税源管理科，并提供了相关账簿等资料，在约谈过程中，该企业财务负责人介绍了企业近两年的楼盘开发及销售情况，然后重点对评估中发现的疑点问题进行了解释:（1）对于营业税税负率偏高问题。该企业财务负责人解释说，是由于部分预收房款计入了其他应付款科目，而未计收入或预收账款中，但这部分房款已申报缴纳了营业税及相关税收，计算营业税税负率时未考虑这个因素，因此，造成了营业税税负偏高的现象。（2）对于应缴税金期末数为负数的问题。该企业财务负责人