国瑞都江堰项目总体策划.ppt

国瑞都江堰项目总体策划,王志纲工作室四川国瑞置业2008年1月,目录,第一部分态势分析第二部分总体定位第三部分项目构建第四部分开发策略,三个成都在空间上并存、时间上继起，代表了成都的历史演进路径。目前，第一个成都作为老城区，已被完全填满，第二个成都即现在的主城区也已得到充分发展，并已进入第三个成都阶段。经济全球化背景下，成都作为西部地区领袖城市的地位日益突出，已经成为“西部之心，休闲之都”。随着成都的价值被重新发现，对四川、西部、全国乃至世界的吸引力越来越强，“第三个成都”应运而生。,一、发现成都：外向化和高端化的成都,第一部分态势分析,1、三个成都,随着经济持续快速发展，中国的奢侈品市场尤其是奢侈置业市场进入快速成长阶段。目前奢侈品市场年销售额已达20多亿美元，占全球销售额的12%，已经成为世界第三大奢侈品消费国。大到别墅、汽车，小到香水、珠宝，奢侈品的消费量呈急速增长态势。,2005年安永会计师事务所研究报告预测，至2008年中国奢侈品消费市场年增长率达20%，至2015年，中国将成为仅次于日本的世界第二大奢侈品消费国，年销售额达115亿美元，占全球总量的29%。2006年全球管理咨询机构BCG发布2006年全球财富报告显示，2005年中国富有家庭财富增长18%，成为新兴市场家庭财富增长最为突出的地区之一。中国共有百万富翁家庭25万户，排名全球第六。,2、中国“奢侈置业”快速发展,全国层面,成都层面,从2005年开始，外向化消费需求带动了成都房地产价值的释放。世邦魏理仕2006年成都楼市研究报告显示，2003-2006年间成都商品住宅价格年均增长11.4%，2006年商品住房价格同比增长12.9%，高档住宅市场蓬勃发展，别墅增长幅度达到23.8%，中高档公寓平均售价增幅为12.5%。当前高档住宅市场仍处于起步阶段，随着成都不断走向全国、走向世界，高端物业的价值将进一步得到释放。,链接：成都房地产市场高端物业发展迅猛,随着近两年成都房地产价值的不断释放，高档住宅市场蓬勃发展，不但别墅市场行情火爆，而且出现了迎宾大道一号、高山流水等千万级的顶级别墅项目。市区别墅土地资源稀缺，地价高昂，以浣花区域最集中，独栋售价从8千元到1.3万元每平方米再到1.8万元、2.4万元节节攀生，影响并拉升了整个别墅市场售价。目前浣花区在售别墅只有锦宏流水山庄，售价在380-1000万元/栋，1.5-2.5万元/平方米。有成都第一豪宅之称的迎宾大道1号一期早在2004年10月底开盘，2005年5月底该项目1期31套独栋豪宅就已售罄。2006年二期16栋豪宅上市，户均占地2.5亩，均价700万元一栋的超级别墅吸引了众多富豪关注，其中推出两栋高达2500万的豪宅，创下了成都住宅价格的历史新高。青城山板块的高山流水项目中也出现了面积1000平米以上，总价达1500万的顶级别墅，价格比周边同类项目高出一倍，但销售情况良好。春天大道依靠社区良好的景观环境取胜，60套单价在700010000的联排和双拼别墅开盘不久就已售罄。,成都房地产市场代表性高端物业价格变化,3、都江堰对高端市场具有强大吸引力,都江堰“因水成堰，依堰建市”，已有二千余年的历史，文化底蕴深厚，与临近的青城山一起于2000年被评为世界自然与文化遗产。余秋雨说过“我以为，中国历史上最激动人心的工程不是长城，而是都江堰。”,（1）中国文化吸引世界眼光,（2）城市综合环境基础良好,一方面，都江堰生态环境绝佳，“山、水、堰”自然景观独特，积累了深厚的历史文化底蕴，地域特色突出，另一方面城市配套设施较为完善，拥有高尔夫球场等高端休闲娱乐项目，形成了具有魅力的旅游环境、休闲度假环境和生态人居环境，著名IT企业东软集团也选择了青城山作为在国内的第三家软件教育基地，并出现了高山流水等一批受到市场追捧的高端物业。,青城山高尔夫,东软IT教育基地,高端项目的集中高调亮相，预示着高端的都江堰正浮出水面，城市的价值未来将得到无限释放。,（3）都江堰未来价值释放无限,青城山都江堰正在打造世界级休闲度假旅游区，形成水文化、道文化展示与体验之地，当前主要有三个重点方向。一是重点品牌，把都江堰、青城山建成国家5A级景区，虹口、翠月湖建成国家4A级景区；二是重大文化旅游产业项目，修建都江堰水文化博物馆、青城山道文化博物馆和中国道教学院成都分院，摄制电视连续剧千秋伟业蜀郡守李冰，包装开发青城洞经音乐，策划运作“道解都江堰”大型实景演出；三是重要文化节事活动，李冰文化节、中国文化遗产日都江堰文化遗产周、2006中国（都江堰）首届网络音乐节、道教文化节等活动层出不穷。此外，正在推进的项目还有市区的特色太平水街、700亩侏罗纪温泉公园；堰区1500亩旅游度假地产项目（中海）、青城山的东软学院、北大青鸟软件基地、中唱公司影视基地；玉堂新区4平方公里高档旅游休闲区（中信公司）。,1、养生时代到来改革开放30年来，中国老板阶层一直处于高速发展时期，但环境污染、工作压力过大、竞争加剧同时带来生理、心理的亚健康，明显影响工作效能和生活质量，极易导致精神心理疾患，严重亚健康可造成英年早逝，这就是造成王均瑶现象的祸首。亚健康已成为全社会共同面对的课题，老板们在实现原始积累之后开始寻求可待续发展，休闲越来越朝着“养生”功能升级，“身体”和“心灵”的双重养生越来越被高端化人群追捧，养生时代已经到来。2、高端养生市场庞大我国亚健康人群发生率在4570，发生年龄主要在3560岁。其中中年知识分子和从事脑力劳动为主的白领人士、领导干部、企业家、影视明星是亚健康高发的人群。因此高端养生市场非常庞大，特别是高端市场需求亟待去满足。3、养生时代呼唤养生城市随着养生时代的到来，高端消费群体已经不满足于传统、零散的养生设施，追求一种养生生活方式，渴望全面系统的养生。在此背景下，养生城市呼之欲出，三亚、珠海等拥有优良自然环境以及养生产业发展较完善的城市已经脱颖而出。,二、发现都江堰：世界级“养生城市”,4、都江堰是最适合养生的城市,都江堰是全国著名的长寿之乡都江堰市健在100岁以上的老人54位，最高年龄114岁，人均寿命77.1岁，比全国平均寿命高5.7岁，比“长寿之乡”的国际标准高出了18.3；比我国标准高出了195.7。气候环境最宜养生都江堰地处川西平原与川西北高原结合部，属于亚热带湿润气候，夏无酷暑，冬无严寒，全年平均气温15.2，常年湿度80%左右，人体的生理机能和新陈代谢均处于最佳的状态。空气环境最宜养生都江堰市区大气环境质量80%天数达到国家一级标准。是岷江的出山口，又是青藏高原和四川盆地交界处，空气中含有大量负氧离子，具有松弛、催眠、祛臭、杀菌和延迟衰老特性。水文资源最宜养生都江堰水的活性高，对人体有益的元素如偏硅酸盐、锶、CO2、锌、硒等元素的含量较高，可以有效防止消化道疾病、咽喉炎、气管炎和结石病，同时对儿童的发育及软化血管有利。历史文化最宜养生都江堰是道文化发祥地，养生是道家文化核心。道教高度重视通过调节饮食来养生，很多具有医药保健的野菜和果实被引入膳食，达到了食疗养生的效果。,三、发现本案：都江堰的城市新客厅,都江堰市区（不含青城山）大体可以分为四大板块：老城板块：以堰为核心的老城区，包括杨柳河风情街、夜啤酒广场等，走的是历史文化保护的道路。以观光旅游功能为主，是大众化的城市客厅。新区板块：都江堰城市发展过程中拓展的新区，包括为城市本身服务的行政功能、现代化居住区、现代服务业等，以内向化城市服务功能为主。玉堂板块：中信介入的大规模综合性开发，未来有可能成为集休闲、旅游、度假、居住等功能为一体的城市组团。本案板块：必须实现与其他板块的差异化经营，如果坚持走国际化、外向化道路，有望成为都江堰的城市客厅，担负起第三个成都的国际化、高端化使命。,一、战略定位,国际养生小镇,第二部分总体定位,本项目将面向国际化养生消费市场，体现国际化的养生功能体系，兼收并蓄、融会贯通打造国际顶级水准的养生系统，传播“科学养生、健康生活”的理念。,二、市场定位,以休闲度假为主导的市场以高带低，以外带内以休闲度假为先导，逐步吸引中高端商务市场、外来居住市场、以及本地市场的集聚。根据本案高端化、外向化的定位，目标市场大体可以分为三级：高端市场：面向全国及世界的高端化、外向化、国际化市场的“第三居所”市场和休闲养生市场。中端市场：面向成都及西部的“第二居所”市场、休闲度假市场与会议培训市场。低端市场：面向都江堰本地及周边区域的“第一居所”市场和集团消费市场。,1、个人客户A.主要消费群国内及海外知名企业领袖（金融、证券、贸易、房地产、能源、矿业等行业），有雄厚的经济基础和较高社会地位与声望；体育、演艺界知名成功人士。B.购买用途与成都有密切的工作或商务往来，或用作第三居所、退休养老等用途。C.客户特征年龄层次：客户年龄大约在4060岁之间；经济状况：个人可自由支配千万乃至数千万以上的资金；居住状况：一般拥有三次以上的投资置业经验，目前居住环境已经非常舒适；生活状况：受过良好的教育，事业成功，有足够的财富实力，经常出入能显示自己身份的与地位的场所：如五星级酒店、高尔夫球俱乐部等；惯用一流品质的国际名品；回归健康生活方式，偏爱绿色食品和休闲度假。2、企业客户A.主要消费者：省内的大型企业；B.够买用途：用作接待客户、度假和培训基地使用。高端市场需求产品类型：为其度身定做的个性化的五星级会所酒店、私人/名流会所、顶级养生大宅以及“国瑞会”高端服务等。,高端市场,1、个人客户A.主要消费群体企业私营业主；外资企业高层管理阶层；高购买力的政府公务员；体育、演艺界人士、自由职业者（律师、设计师、广告人、画家等）；专业房地产投资者。B.购买用途作为度假型第二居所；酒店式公寓和养老公寓集度假养生功能和投资功能于一身，是一种享受型的投资方式，在充分了解这种属性后会产生购买欲望。C.客户特征年龄层次：客户年龄在3055岁之间；经济状况：家庭年收入10万元以上，可自由支配30万元以上的资金；居住状况：一般拥有第二套或第三套住房，拥有两次以上的投资置业经验；生活状况：客户具有一定的经济实力，经常参与各种社会活动；为有车一族；有时间就会出去度假、旅游，追求休闲养生的生活方式。2、企业客户A.主要消费群体与成都有密切商务关系的公司；发达地区外资企业、国有企业、股份制企业或政府机关。B.购买用途企业领导疗养度假、企业高端培训。中端市场需求产品类型：度假村、运动会馆、酒店式公寓、双拼、联排等。,中端市场,1、个人客户A.主要消费群体都江堰及周边地区的企业私营业主或企业高管；都江堰及周边地区的高级政府公务员；其他。B.购买用途主要作为第一居所。C.客户特征年龄层次：客户年龄在2855岁之间；经济状况：家庭年收入10万元以上，可自由支配30万元以上的资金；居住状况：一般拥有第二套住房，拥有一次以上的投资置业经验；生活状况：事业平稳，收入殷实，注重性价比，追求生活品质，向往大都市国际化生活方式，紧跟时代潮流。低端市场需求产品类型：多层/高层住宅、餐馆娱乐设施、社区商业、教育配套等。,低端市场,三、档次定位,总体上定位为高端项目。以高档产品为主，中档产品为辅。在都江堰和成都是顶级项目，在全国是高端项目，在世界是较高端项目。面向高端客户：五星级会所酒店、独立别墅、双拼、大户型公寓、“国瑞会”VIP服务等。面向中端客户：度假村、普通公寓、酒店式公寓、“国瑞会”一般服务等。,四、主题定位,养生主题建议本案以养生文化为核心主题，融合水文化、道文化、堰文化，通过养生主题酒店、运动会馆、山地公园、生态农庄等设施，以及“国瑞会”等服务平台，营造本案高端化的休闲养生的独特氛围。,堰镇诉求：“堰镇国际养生小镇”备选案名:堰郡、都江堰壹号,建议案名,五、功能定位,本案是集养生保健、休闲商务、高尚人居等功能于一体的国际养生休闲小镇。,六、产品定位,销售型：住宅（独立别墅、双拼、联排、多层、小高层）、酒店式公寓/老年公寓、商铺经营型：酒店（五星级）、度假村（经济型乡村酒店、美食街、运动会馆）、酒店式公寓/老年公寓、商铺公益性配套：公园、幼儿园、学校；项目之外整合周边资源打造的山地公园、生态农庄等,从企业角度来分：,度假型产品：独立别墅、酒店、度假村、酒店式公寓、项目之外整合周边资源打造的山地公园、生态农庄等日常型产品：住宅（双拼、联排、多层、小高层）、老年公寓、商铺、幼儿园、学校、社区公园投资型产品：酒店式公寓/老年公寓、商铺、产权式酒店以及少量高档住宅产品等自用型产品：各种住宅,从客户角度来分：,基地位于都江堰市以东，东柏河的上游，至成都市和都江堰市距离分别为52KM和6KM。规划总用地为59.21公顷，基本呈矩形，东西宽730米，南北长900米，用地平整，整体为南北高，东南低，平均坡度0.3%。东临100米宽二环路，南、西、北分别为15米，20米，18米宽的规划道路。北部有一条蒲阳河由东向西流过，内河道宽度约30米，水流较急；有多条溪流在平坦的土地上穿流；基地内有多处成片林地，自然景观良好。基地内有三条高压走廊斜穿。,一、基地现状,第三部分项目构建,资源和用地条件分析,高压走廊，限制建设,水质纯净，景观绝佳,“小都江堰”，景观独特,环境私密，氛围静谧,地势平坦，开发便利,天然成林，植被养生,总体上，基地可以分为A、B两个相对独立的功能区。A区：休闲度假区，约214亩，包括主题酒店、度假村、市级公园等，将成为都江堰新的高端休闲度假平台。B区：居住生活区，约900亩，包括各类别墅、多层与小高层住宅，酒店式公寓、老年公寓，以及社区商业、教育等设施。,（一）功能分区,二、具体构建,（二）A区构建,A区分为两个组团：主题酒店组团：面积约114亩，国际化，面向高端/顶级休闲养生市场。：度假村组团：面积约100亩，面向中端休闲度假市场（集团、家庭）。,主题酒店组团,主体酒店,水岸休闲、园林等,10000平米，养生主题别墅式酒店，五星级超级会所,休闲公园,别墅客房,独栋别墅式酒店，共66栋,1、主题酒店,以蜀文化、水文化为特色的养生主题导入产权式经营私人管家式服务按超五星级标准建造半岛式休闲度假酒店都江堰、成都、四川的新名片、新客厅,国内外高端休闲度假人群四川省、成都市、都江堰市领导高端接待基地和会议中心成都高端休闲商务活动场所培训市场，书院、EMBA、讲坛、私人酒会、私人Party其他,（1）总体定位,成都首家别墅式酒店,（2）市场定位,集休闲度假、商务会议、餐饮娱乐等于一体的主题酒店。,（3）功能定位,（4）构成,共包括主体酒店、餐饮、别墅（客房）、园林和休闲设施四部分。,建筑以低密度的独栋别墅主，形成一个中心酒店+若干散点分布的独栋别墅（主题酒店群）的形式,注重园林、水体等自然要素的结合应用，制造生态、绿色的人性空间。,（5）产品形态,A、主体酒店,占地面积：10亩建筑面积：5000平米建筑风格：体现巴蜀风情，凝固都江堰的历史厚重感，结合现代时尚元素经营定位：尊贵、私密、自然、专属投资额:6000万,功能构成：,养生食疗,康乐中心餐厅提供丰富的各类食疗套餐，并配专人介绍饮食健康方面的有关知识。,传统中医医学，和现代高科技的体检保健技术结合起来，借助现代化疗养设施和得天独厚的自然环境资源，建设一个纯生态化的高端休闲疗养地，为高端人士提供生命维护保养服务。将整合传统中医医疗机构与民间专家，以按摩、水疗、气功、香草、药膳等手段来治疗现代人常发的各种工作病、慢性病。特别针对女性美容、整容、水疗Spa、泥浴、保养系列；女性气质教程包括女子健美、舞蹈、瑜伽。,养生保健,占地面积：80亩总建筑面积：25000平米（66栋）建筑风格：休闲、低调、典雅、尊贵、大气、私密投资额：15000万（含精装修家电）,C、别墅,产品构成,对于主题建筑的经营，根据国瑞会资金运作情况（现金流压力）可灵活弹性选择不出售而自己经营的别墅数量，建议至少留10套别墅。对于对外出售的别墅，建议采取委托经营的模式进行管理：全权委托型业主全权委托酒店方经营管理，委托期间免缴物业管理费；业主入住期间享受酒店客人所受礼遇及服务项目；业主免费入住采用积分制，每年有一定免费入住权。定期委托型业主定期委托期间免缴物业管理费；业主定期委托经营时段最少不低于一定天数；业主定期委托期间经营收益按约定比例分配。业主自用型只需按时缴纳物业管理费。餐饮、娱乐、SPA、KTV等经营性项目进行招租、招商或整合资源合作经营，少量留作自营，但在整体风貌要求统一。,运营建议,建筑造型充分考虑与地形地势相互协调，运用借景的手法，将河景引入地块内部，呈现自然为主，建筑为辅的环境特征。在立面造型上，充分顺应地势，采用屋顶平台出挑、错层、举架等手法，增加了住户室内活动及观赏户外景色的趣味性。建筑运用传统和现代建筑符号，形体和立面和谐搭配、富有个性，区别于常见川西风情。别墅、园林、小品力求体现蜀文化、道文化、堰文化的精华和意境。,全装修别墅酒店选择的装修材料和电器设备突出生活的个性和品味。建议室内配备豪华厨卫、中央空调系统（带新风）、中央吸尘系统、中央热水炉、地热采暖系统、双联双控开关的电源系统、点对点供水系统、无噪音排水系统、直引水系统等。别墅引入先进的智能管理模式，安装全自动灯光系统、全自动窗帘、背景音乐系统、电源防雷保护等，私家庭院设置景观照明系统、自动喷灌系统等智能化设施，让居者享有多样化的室内和户外空间。,装修建议：,设计建议：,由专业酒店管理公司提供五星级物管服务，客户可根据个人需要，选择居家、房产委托、商务、休闲娱乐等菜单式服务。提供私人管家的人性化服务，以受过专业培训的私人管家为酒店的主要服务单元，对客实行全天候、一站式、一对一的个性化服务，最大限度地满足客户的个性化需求。,私人管家式服务：,链接：丽江悦榕庄酒店,丽江悦榕庄酒店位于大研古城旁的束河古镇、玉龙雪山之下2006年10月28正式开业。由新加坡悦榕集团投资2500万美元兴建，已成为目前中国最昂贵的度假酒店。悦榕庄核心是“养生体验的奢侈”，是身体、心理、灵魂的完整体验，包括浪漫的度假环境、地域文化体验、居于房间观雪山的环境体验、独特的SPA体验、无微不至的服务体验等。“悦榕庄”营业半年，入住率达到了65%，客房的平均房价达到了380美元，主要面向国内高端客以及国外的度假客源，6成来自国内，入住天数从两晚到五天或一周不等。建筑体现地域文化悦榕庄酒店由55栋纳西风格别墅组成，40栋花园及豪华花园别墅、13栋泳池和豪华泳池别墅、1栋双房式泳池别墅和1栋总统别墅，均采用当地特有建材、遵照当地文化兴建而成,例如五彩石及纳西灰砖，纳西弯屋顶等。朝东北向的别墅使每位客人在房间内即可欣赏到位于海拔5600米的玉龙雪山山顶。悦榕庄的顶级SPA悦榕庄是花园SPA理念的倡导者，形成了自己独特的SPA文化。古老的传统方法和天然疗效结合在一起，身体在舒适的环境中享受专业的按摩，从身体到神经都能够得到彻底地放松。,D、休闲公园,占地面积：24亩总体定位：水岸休闲和园林为主的公园设计建议：以大片景观乔木、草坪和水体为背景，增设休闲、游憩设施，充分利用高压走廊不可建设用地。投资额：1500万园林景观（整个半岛）,A、B、C、D总投资共25500万元（不含土地等成本）,度假村组团,D、运动会所,A、度假村酒店,C、运动公园,B、水岸公社,2000平米，室内游泳、健身、羽毛球、桌球、乒乓球等,1.5万平米，100间客房、餐饮、康乐、会议、培训、旅游集散,40亩，拓展运动、儿童游乐,3000平米，水岸休闲餐饮、酒吧、娱乐等,A、度假村酒店,总体定位：3星，休闲度假型酒店，突出休闲气氛规模：1.5万平米，100间客房（套房5%、大床房30%、标间65%），另外，2栋酒店式公寓还可提供300间左右客房功能构成：常规酒店大堂、大堂吧、餐饮、茶楼、会议、商务中心、美容美发、洗浴、KTV、网球场，培训、度假、接待为主投资额：4000万,B、水岸公社,规模：总建筑面积3000平米。内容描述：依托滨水环境打造的集餐饮、娱乐、文化、购物、酒店等于一体的休闲商业区，包括滨水休闲餐厅、酒吧、咖啡厅、茶吧等。客户特征：成都高端商务、休闲人士；高端度假游客。注重餐饮、娱乐等活动的环境和氛围；注重能够体现个人身份和价值的圈子文化。产品形态：以绿化、水体等为素材，制造顶级的休闲环境，建筑形态上建议采用低层滨水建筑，注重空间上的开放性及与蒲阳河的互动性。项目内容上以餐饮、娱乐、表演为主，配合少量的酒店住宿及购物等。投资额：600万,C、运动公园,性质：集生态、绿色、休闲、健康等功能于一体的大型运动主题公园。规模：占地40亩市场定位：面向企业、学校、机关等的拓展训练；面向成都及其周边市民和都江堰本地民众的休闲运动。构成：A、户外运动场地；B、企业拓展训练基地；C、儿童游戏场地投资额：500万,D、运动会所,定位：会所以服务于本项目客户为主，兼顾周边地区运动市场需求。建议大力吸引运动健身品牌商家入驻，按其需求采用订单式开发模式，提高会所的可经营性。规模：总建面3500。构成：健身房、球类馆、游泳池、儿童活动、配套设施、户外运动场等投资额：1000万元。,A区产品配比,（三）B区构建,B区为居住区，共约900亩。分三个组团：组团：顶级独立别墅，面向高端化、外向化、国际化顶级消费人群。组团：度假型居住组团，包括各种别墅与公寓，面向中高端度假人群，以第二居所为主。组团：普通居住组团，包括多层与小高层，面向中端人群，以地缘市场为主，以第一居所为主。,组团,100亩，容积率约0.3建筑面积：22500平米约45套独立别墅（500平米/套）外向化、高端化私密、精典养生大宅，顶级别墅投资：10000万（土地、建安、园林）均价：15000元/平米总销售额：34000万总价：500万以上，800万为主，最高3000万,定位：以疗养概念为基础，以建筑为特色，利用幽静醇和的自然生态环境，得天独厚的疗养条件，营造养生保健、延年益寿的世外桃源。户型设计：（1）小的：350450平米，占地1.5亩，占20%（2）中等：500700平米，占地2亩，占78%（3）楼王：1500平米，占地10亩，1栋，占2%,顶级别墅区,占地600亩，容积率约1.2总建筑面积：约40万平米度假型居住组团，主要面向以大成都和周边地区为主的中高端度假人群，以第二居所为主以多层度假公寓为主，包括各种独立别墅、联排别墅、叠拼、多层与小高公寓，以及酒店式公寓、老年公寓等多种产品类型，突出水景观单价：约5000元/平米（公寓）总价：30万以上，50万为主（公寓）,酒店式公寓,别墅,普通度假公寓,老年公寓,普通公寓,组团,配套商业,组团,占地200亩，容积率约1.5总建筑面积：约20万平米面向都江堰本地市场及阿坝洲等周边市场，以第一居所为主，产品高度迎合市场。以多层公寓为主，注重社区景观营造，达到都江堰本地最高品质，同时配置邻里中心、学校等配套设施。单价：约5000元/平米（公寓）总