宁波市盛世华城全新整合策划方案-74PPT.ppt

盛世华城全新整合方案,序言,劳斯莱斯“幻影”成就一代名车百年典范，SWATCH飞跃时间界限，引领名表潮流，风情万种马爹尼（Martini)凭借彩虹般多姿多彩的变种，长年置身鸡尾酒的殿堂级之列尊贵、经典、传奇、永恒让他们焕发出令世人艳羡的魅力，成为令无数精英阶层苦苦追求的至高人生境界。盛世华城，从诞生开始，便注定与众不同，名车的经典，名表的永恒、名酒的尊贵在这里得到延伸、拓展，焕发着耀眼的光芒，成为印证财富和地位的又一载体！,推广任务,全面整合盛世华城形象，打造其成为并肩于海景花园、春江华城、北岸琴森、BOBO城等名盘的高端大盘。,运用专业有效的企划包装手法，着力塑造盛世华城尊贵、经典、品质的高端形象，成为精英贵族阶层首选住宅。,配合销售策略和销售推广计划，实现销售目标。,凸现项目亮点，快而有效地将项目卖点传递给目标客户，形成盛世华城品牌效应。,企划宗旨,用品质见证品牌，以传播促进销售，凭专业抗衡风险，看信心改变市场！,问题点分析,如何让消费者冲破观望防线，使盛世华城成为上层贵族争相伙拼的焦点？如何在产品同质、竞争激烈的风险市场，让盛世华城成为品质住宅的典范精品？,盛世华城改变命运三件宝：1、高端定位突围市场2、强势卖点打动市场。3、奇思妙计改变市场。,第一部分圈牌行动（圈出自己的王牌）,商场如战场，看不见硝烟，却激烈异常，每个商家都揣着自己的牌，极尽招数，变幻无常。要成为最后的赢家，必须对自己的牌一清二楚，王牌、副牌、子牌了然于胸，以智慧巧妙组合，以策略环环相扣，方能，攻无不克，战无不胜，百战百捷。,共性卖点地段雄踞联丰版图，掌舵城西上流生活。,联丰版图/后CBD拓展中心/以商务和居住为主的CBD拓展基地/成熟生活区域。四大超市、两大菜场立体生活网络，成就城西生活领袖区域！浙江工商学院、同济中学、甬城武术中学、范桂馥小学、广济中心学校联丰分校等名校荟萃全市知名医疗机构妇儿医院、全国知名专家门诊同济医院、白云医院、中山医院、嘉和美容机构数十座在医疗界享有盛誉的著名医院诊所旁据左右。金融机构、休闲中心、酒店餐饮尚流生活圈彰显上流品质生活享受。,共性卖点交通,柳汀街一路直达，时间路程由我定义！,7、820、506、20路等八大黄金公交线路全面直通，构筑复式立体交通网络。,共性卖点品牌,品牌阵营/名门秉性/500强企业奥克斯，继盛世东方后又一口碑之作！,品质验证,品牌先行!奥克斯，口碑邀约！,共性卖点规模,东有BOBO城，南有春江花城，北有北岸琴森，中有海景花园，西有盛世华城！浩瀚气魄/旗舰风范/城西超级大盘，近20万平方旗舰级社区，磅礴坐落，彰显非凡气魄！院落式规划，强化院落空间，形成公共空间半公共空间私密性空间的有机过渡,共性卖点园林中庭,国际前沿景观设计公司原田华实力担纲。近万平米水韵中庭领美全城，营造无与伦比的超前自然史篇！精选上百种南方名贵树种，经园林设计大师精心规划，永恒停驻！“一个中心，一条沿河绿化带，两条入口轴线和多点”的景观结合构造怡人的社区景观。湖心亭、水中平台、休闲亭、景桥的精心设置，让人深深感受“小桥，流水，人家”的诗风古韵。大面积的生态林，结合池边蜿蜒曲折的中心汀道，自由徜徉交流，看取落叶缤纷、听取鸟声啁啾，别有情趣。设置了一个下沉式篮球场，从而自然形成动静两个分区。两条景观轴线：多重绿意，演绎恬然心境。河畔立体景观长廊：水韵/诗意/江南多点景观元素：角落中的景致，别致依然,共性卖点建筑,简约欧式建筑风格，典雅细腻，视觉效果丰富。立面材料采用品牌进口涂料、面砖和石材生态环保型金属百页型材。屋顶均为四坡屋面，建筑形体精致典雅。立面造型简洁挺拔，气宇轩昂。建筑造型、色彩与环境完美融合,妙筑天成,共性卖点配套,近2000平方超豪华爵品多功能会所台球室、乒乓球室、老年活动室、游泳保健室、咖啡厅、特色餐饮、露天情调酒廊、观景平台、书吧、亲子游戏室、贵宾会客厅、音乐辅导室、棋牌室、游戏平台,贵族际遇/尊崇享受,星级才智幼儿园/近600平方城西最大的露天景观游泳池/,共性卖点建材,生活品智，细节见证！,住宅全面采用断桥型彩色铝合金双层中空玻璃屋顶保温采用XPS挤塑泡沫保温板，提高屋面保温隔热和防渗效果住宅外门窗采用高品质彩铝门窗，密封性能好，提高隔声、隔热效果，降低能源损耗。围护结构及分户墙等均采用KPI烧结多孔砖，节约土地资源。厨房、卫生间通风排气井采用ZRF省标管井雨水采用UPVC管，污、废水采用双壁消音螺旋PVCU螺旋排水管户内电线用PVC阻燃管,共性卖点智能,周界报警防御系统闭路电视监控系统可视楼宇对讲系统与门禁系统电子巡更系统小区物业设备管理系统紧急广播与背景音乐系统物业计算机管理系统,共性卖点物业,全球著名物业美国世邦魏理士担纲顾问，国家二级资质企业耐森物业全权封闭式管理，以业主身份认证体系管理拔尖宁波！,贴心物管/名流享誉,单项卖点别墅,是市场所有别墅中离海曙最近的联体别墅。,紧邻近6000平方米的沿河景观长廊，家家门前藏风景！超大间距，享受更多阳光和绿意。离豪华会所最近，娱乐休闲得天独厚。5.4-6.6米开间，采光观景性更好，体现居住舒适和优雅。玄关外设置楼梯和平台，平缓过渡入户空间。套型设计合理，独立设置厨房、餐厅，功能布局更显人性化。半地下室设有车库、佣人房功能丰富。前后们设计，彰显以人为本的设计理念。二层空间能巧妙利用，框架结构，自由发挥。一层客厅挑高4.1米，夹层抬高1.2米，更显尊贵。三层主卧豪华套间，设独立书房和健身房，独享近15平方米的大型阳光露台，与自然贴近。物业费只需1元/平方,单项卖点多层,多层在市场上较为稀缺，离市中心最近。5、9、15沿河，河宽约20米，河边绿化带有18米。居住环境优美。17、19、25超大间距（2131米），与别墅邻近，享受花园洋房的感觉，生活较安静，户户朝南，多层住宅的价格可享受别墅的档次。26、32两排住宅三条景观，朝南有小中庭，北面可享受近万平方米中庭花园。多层住宅户型户户合理，动静分明，超大开间短进深，客厅采用多角落地景观窗，结构合理，光照充足，南北通风，户型设计充分注重舒适度和身份。一般住宅标准层高为2.8米，本案多层层高为2.9米，增强空间感。多层住宅得房率高，符合宁波人的明智选择。多层均为5楼阁楼。并且双露台设计，更为尊贵。,单项卖点高层,点式高层，2梯2户尊贵享受。独特错层变幻空间设计，空间感强。超大栋距，尽享近万平方米水韵中庭，是目前宁波市最大的中庭花园。国际前沿景观公司原田华担纲顾问，营造超前自然史篇。水、电、煤气远程集中抄表系统，给业主提供了明显的便利。高层统一使用煤气报警系统，安全有保障。位于整个小区最佳位置，围绕中庭，视野非常开阔。户型设计尊贵大气，四房两厅两卫设计，功能齐全。宁波罕有超大地下停车场，超高车位配比。户型布局合理，动静分离，超大开间，客厅采用多角落地景观窗，主卧采用中空落地玻璃窗，。能看到整个中庭，生活温暖如阳光。户型三面采光，南北通透。三房朝南。开放式阳台，能更好利用空间。剪力墙结构，性能好。U型宽敞厨房，设计合理，体验生活乐趣，厨房餐厅相连，方便实用。,从以上卖点分析可以看出，盛世华城的品牌特性：大气中尽显细致，经典里涵盖永恒，诗意间传承情趣，品质间见证尊贵！,盛世华城，不仅在规划上独秀西城，在立面间经典传承，在绿化中细腻生动，在配套上领航全城更是甬城品质大盘的代言人，新一代奢华名宅的新标杆！,第二部分上帝在哪里？（目标客户分析）,别墅客户,全城顶尖上层人士（金领豪族外籍）他们有独特的身份和社会阅历，卓而不凡、淡定从容，他们或许是商界叱咤风云的精英、政坛间掌握政要纲领的领导，抑或是熟练运用多门外语的留学海归派他们拥有财富，凭借智慧，掌控乾坤，他们出入星级酒店，参加时尚PARTY，结交各方名流，成为社会的引领者、创富阶层和财势英雄！,别墅客户,全城顶尖上层人士年龄3560岁，追求能展示自己的品味和个性的居所，空间豪华阔气、格局经典大方，环境舒适闲怡，功能完备创新，坚持品质与品味的完美融合，渴望内敛平和、舒逸自然的生活状态回归居住本质！,别墅客户,全城顶尖上层人士用品味这样的抽象概念进行划分很难。用年龄来划分也未必准确，但他们有一个共同点就是：富有。需要社会认同他们的地位及价值。这是他（她）一生中的第N次购房，对他们来说，买的已不仅仅是居所，更是他们的名片，是他的家族的一个图腾。他用自己占据的土地的价值，房子的价值来宣告他自身的价值,多层及高层客户,上层品味一族（精英层峰高阶）他们凭借自己的努力和智慧，拼搏多年，积累了一定的财富，他们虽然已经有了自己的居所，但却渴望拥有更高的生活平台和更完美的生活空间，他们注重品味，崇尚名牌，讲究个性，热爱家庭他们是商界的中坚力量，政坛的支柱阶层，社会的活跃分子他们拥有高学历，工作稳定，经济状况好，更优越的生活，他们不懈追求！,多层及高层客户,上层品味一族主要人群企业界、教育界重要精英和中上层管理者。工程师及重要的技术骨干力量政府部门、海关、法院、检察院、公安、工商等机关单位部门中层以上干部。医生、媒体等优势行业的中坚阶层。,第三部分策略总动员（项目定位及广告总精神）,内在三大问题点项目本身能支撑品质的点不多，不明朗产品定位与客源需求严重错位。前期项目品质表现力度不强。,外在三大问题点,面对严峻的市场环境，激烈的竞争挑战，我们需要一次自我提升，需要一个可传承的价值核心。,各种档次的楼盘都以不同的角度阐述自己的品质。市场需要给品质一个权威的诠释，以正视听，我们需要一次强势的占位。,在定位前，我们先看看宁波市场大盘们手中的牌。,春江华城35万M纯欧洲水岸美学天城,青林湾宁波首个超百万的大型社区,BOBO城新城市主义、新健康住宅,北岸琴森琴声铺满回家的路,万达广场汇聚世界精彩，引导城市方向,本项目总定位,西线20万方旗舰名城,别墅定位,为25位高阶人士度身定造的都市河畔别墅！仅25席高阶人士专属河畔美墅！,原创现代中式庭院美墅！,多层定位,城西别墅级生态全景城邦,高层定位,西线独有奢华风景公馆,上乘建筑上层生活！,主打口号,兑现，品质人生！,广告总精神,人生当如此！,品牌核心价值,品质生活品质不是抽象的意识，更不是流行的思潮。他是建立在实实在在的物质基础之上的。（物质）真正的品质，可以接受时间的考验，甚至只有时间才能让它大器渐成，缔造完美;（时间）德国的机械，代表的是严谨的品质；瑞士的钟表，反映的是精密的品质；法国的香水，制造的是浪漫的品质。（精神）,推广策略,第一阶段以物质论品质从盛世华城本身的规划、建筑、景观、配套、材料、物业等实质性方面入手，树立盛世华城在总体、细节等各角度的高品质形象。第二阶段以时间论品质对盛世华城细节入手，以其经得起时间的考验为主线，灌输真正的品质凌驾于时间之上，随经岁月历练，仍历久弥新。第三阶段以精神论品质高品质生活，是身份和地位的象征，高品质社区，与名表、名车、名酒一样，也是权贵和尊荣的载体，从这个层面论证盛世华城为高品质典范名城！,注：以上推广线索将与各个具体的销售节点结合起来。,盛世华城品质推广全攻略,推广手法媒体运用（报刊）,异形版和大版面的整合运用,大盘的操作应该有大盘风范，媒体整合上将出奇制胜。版面大小和位置将进行周密整合，然后策略性发布。,针对目标客户，逐步将不同主题的推进，强化定位配合促销，公关传播发布项目相关信息。,推广手法媒体运用（液晶电视）,选择空调公交车上的液晶电视进行轮回播放。提高知名度和影响力。,公交车上的液晶电视,推广手法媒体运用（海报）,个性化量身定制，单项性深化研究,海报根据多层、别墅、高层不同类别和特性，进行专项定位和设计，深入产品，整合优势卖点，个性定制。,推广手法公关手法,以公关活动为点，以推广造势为线，串连成章！难度市场要有难度市场独特的做法，一般单纯依靠媒体炒作的手法，针对理性市场，可能作用不明显。所以我们建议用一系列和项目品质塑造有关联的公关活动进行串连，然后媒体辅助推广、造势。以形成项目关注度和品质印象。,推广手法公关活动,盛世华城欢乐中秋演艺会,活动时间：2005年9月底活动地点：另议活动内容：选择市中心热闹区域，围绕中秋主题排演一些文艺表演活动，把盛世华城的项目信息编成小品、喜剧形式穿插融汇，进行宣传。活动现场也进行专业布置。,推广手法公关活动,盛世华城宝马超炫星光之夜,活动时间：2005年10月底活动地点：另议活动内容：邀请国际知名品牌汽车经销商和代理商，共同举办这次活动。发布最经典和最前沿的车型，配歌舞表演，以此衬托盛世华城的高贵品质。,推广手法公关活动,顶极时装发布会,活动时间：2005年12月底活动地点：另议活动内容：通过高级时装的发布展示活动，让世界级的高档品质和盛世华城联系起来，树立盛世华城的“品质”形象，带来新闻效应和口碑效应。,XX大师作品展示会,活动时间：再定活动地点：另议活动内容：通过邀请建筑行业、汽车行业、景观设计、室内设计等行业的知名大师，举办盛世华城大师之作鉴赏会，让消费者真切感受品质的力量。,推广手法公关活动,推广手法公关活动,盛世华城地产经理人之夜非常酒会,活动时间：2005年9月底活动地点：南苑五星级酒店会议中心活动内容：邀请房地产协会，房地产界专家，专业人士及业主，一起就房地产的品质问题以及盛世华城在品质方面所下的心血展开讨论。并将与会论文整理成册，在行业内发行。,推广手法公关活动,其他各类名贵商品的展示活动参与，以及国内知名演出活动冠名。,推广手法媒介炒作,传播形式：人脉传播、广告传播、新闻报道，活动传播、场景传播主要媒介：宁波日报、宁波晚报、宁波电视台、户外载体,推广阶段划分,第一阶段品质塑造期（9月底11月）结合项目形象定位的高度和项目在品质方面的支撑点，进行全面整合塑造，从区域板块、景观、配套、物业等各方面强力塑造楼盘高品质形象。主要媒介：宁波日