广州国际玩具礼品城全程策划执行报告（完整版）-54PPT-美联.ppt

广州国际玩具礼品城全程策划执行报告,项目概述,项目位于广州经济开发区东区以西，毗邻107国道、罗南大道及广州市东出口大型立交。,全面营运后，广州国际玩具礼品城将以先进的经营管理和规模优势打造成为全球最大的玩具、礼品、饰品、文具商流中心。,物业发展情况发展共分三期，一期现已开业。二，三期07年底动工(预计2010年底完成)。第一期可发售商铺859个间，现尚余274间可供发售，分为一楼地铺，二楼复式商铺及三层复式(单门面及双门面)。,玩具礼品城第二，三期建设项目包括：1.建设一个7000平方米展览中心。2.兴建2幢五星级大酒店(不少于700间房)。3.兴建5幢二十几层高商务工寓。4.兴建3幢二十几层高甲级写字楼。3000间40-60平方米商铺。,项目商业经营状况分析,玩具礼品城一期已开业，现剩余少量单位发售，现部分商家正在经营。,首层,二层,三层部分,项目开发的SWOT分析,（S）优势,发展商三强联合品牌优势：长江实业、和记黄埔及广州国际玩具礼品城有限公司携手策划及发展。规模优势：全面营运后，项目将以先进的经营管理和规模优势打造成为全球最大的玩具、礼品、饰品、文具商流中心，为业内提供完善的交易、展示、物流、金融、研发与人才交流、娱乐、旅游、文教等综合服务。交通优势：黄埔区南岗镇塱桥头，未来广州市地铁5号线的出口；214、516、560、566、569、570、572、573等多路公车途经；免费穿梭巴士往返火车东站及玩具城现场。,建筑设计优势：主题新颖，项目外型时尚、内部设计独特美观，创新二层商业街，单层或二层连体铺设计。,（S）劣势,鉴于项目已开售一段比较长的时间，现一期剩余货量约20%，货量很少，而且位置比较零散。,没有知名品牌厂家进驻，未能刺激和迅速提高项目的市场地位及知名度。,目前经营气氛比较冷清，部分商家未开始营业。,（O）机会,凭借项目的各种利好及优越的发展前景，立即展开重点做好大客户的洽谈引进工作，通过引进主力大客户，从而带动其他客户的进驻，刺激投资者，同时为项目进一步提高知名度。,各项经营政策上的扶持与宽松，未来批发市场的重点发展区和引导发展区都在城市中心区以外，将会使经营者有充分的入场经营理由。,（T）威胁,受市场大环境的制约，黄埔区在相当一段时间内还未能形成较为浓厚的商业气氛，税收、商业氛围不敌老城区的项目。项目处于一期尾货消化阶段,旧盘新推。场内未能形成活跃的商业气氛，部分商家未开始营业，人流量少。,项目SWOT的综合分析,综合以上SWOT各项因素可以知道，本项目存在一定的劣势，但是优势也十分明显。利用项目自身各种利好的条件进行多方面营销策略的部署，在消化一期尾货的同时为二、三期作铺垫，采取何种优惠措施吸引投资者，突出项目优势。,潜在竞争对手分析,广州一德国际玩具文具精品广场(精品批发场)位于广州市一德路与天成路及海珠路交汇处,总建筑面积约25000平方米,内有商铺1200多家。,广州一德路玩具礼品批发中心,广州万菱精品批发市场,万菱广场座落于一德路，紧邻地铁二号线海珠广场站，新机场快线、广州火车站、环城公路等交通干线亦近在咫尺。万菱广场楼高37层，楼面面积达120，000平方米，雄踞一德路批发商圈，270度沿江美景，气势磅礴，与对岸临江相望。万菱批发中心经营面积达七层，规模超过40，000平方米，其中由负一层至四层的“万菱玩具精品华南总汇”已于04年10月份开业，并成功吸引1000多间各大小厂商、制造商及批发商户进驻，商品种类亦超过1，000，000种，各式货源齐备，自开业后已成为一德路批发商圈内的地标性项目。,万菱批发中心经营面积达七层，规模超过40，000平方米，其中由负一层至四层的“万菱玩具精品华南总汇”已于04年10月份开业，并成功吸引1000多间各大小厂商、制造商及批发商户进驻，商品种类亦超过1，000，000种。,经营的很多都是来自广州、香港、澳门、东莞、澄海、汕头、台山甚至京、津、沪、杭等地的有实力的生产厂家和玩具专业公司，国有、集体、三资企业及个体工商。经营的产品有电动类、声控类、回力类、毛线类、智力类玩具及水晶、金、银、竹木、金属、玻璃类精品及各种文具批发。来自港、澳、东南亚、欧美、俄罗斯的客商常年来此大宗购货。,广州市精锐玩具精品城、广州市精锐玩具精品批发中心,该项目位于广州市中山八路20号，临街，毗邻西郊车站；各路电车、汽车总站；南站、北站货场；离火车站、省汽车总站公十几分钟车程。,项目推广策略,一、指导思想,解决经营问题，通过有效的活动带动现场气氛，促进销售。,3、互补策略一期尾货与二、三期的推广互相结合，淡化现阶段尾货的推售，同时为二、三期的招商及销售做铺垫。,二、经营推广策略,1、借力推广策略通过政府的支持和配合，对项目进行重新包装，借助政府的力度对项目进行对外推广，辐射至珠三角地区。,2、商家联动经营策略就现有进场客户推行旧业主推广会，有助于提高项目的整体竞争力和知名度。,6、投资市场启动策略针对大型投资者和一般小型投资者市场的区别，进行合理的产品分割，采用不同的价格、面积、优惠、政策扶持等策略，把投资市场各个击破，全面占领。,5、“以点带面”策略立即展开重点做好大客户的洽谈引进工作，通过引进主力大客户，从而带动其他客户的进驻，刺激投资者。,4、经营过程中的活动营销建立投资者信心，现场包装、外墙横幅，营造气氛，在经营过程中发展商适当投入广告及协办组织活动等宣方式抢占市场眼球，使商家更稳健地发展。,主要思路“树立形象、积累客源、蓄势待发“,项目的目标客户群特点？,根据市场分析得出：本项目的目标客户主要有以下几种：经营者玩具礼品经营者珠江三角洲、港澳地区、原产地的玩具礼品厂家、批发商和经销商投资者广州本地的投资者外地的投资者（珠三角、港澳，海外地区）,经营者购买商铺有利于大大降低经营成本，即：买商铺低过租铺投资回报高，升值潜力大商铺位置优越，有利经营投资成本回收期短商圈发展前景兴盛畅旺投资者投资回报高，升值潜力大月租金回报稳定行业发展生命力长久旺盛投资回报回收期短,1、目标客户对购买商铺的期望,2、入场理由分析政府政策倾斜各项经营政策上的扶持与宽松，未来批发市场的重点发展区和引导发展区都在城市中心区以外，将会使经营者有充分的入场经营理由。优越的商业地理位置这里有完善交通网络配套，具备良好的商业发展资源，随着市场的发展，未来价值不可估量，这一点也会成为商户入场经营的理由。聚集人流的示范项目在营销推广过程中对于聚集人流方面的事件营销，将会对商城的旺场有一个示范的作用，对持观望态度的商户，将能有效的增强入场经营的信心。价格、价值的权衡良好的商业地理位置，经营空间加大，经营成本却不高，这也是说服商户入场经营的一大理由。,具体操作建议,招商销售过程控制,控制商户素质：在招商过程中，对商户的装修标准及货品档次进行控制,控制商户位置：在招商过程中，严格按照商场分区，对商户进行分类,分区招商：在招商进程中，有目的有时间性地按区推租,创造经营气氛：将空置区域与现时经营区域用广告挡板分隔,引入主力商户：对品质优良的主力商户可采用较低的租金吸纳，带旺周边区域,预留部分位置：预留部分位置较好的商铺，留待最后招租,价格策略：在招商及销售时，以较低的价格吸引商户，在招商过程中逐步提升租价,优惠措施：对一次性交纳全年或两年租金商户，给予一定的免租期及租金优惠,推广配合：在招商过程中，定期举办推广活动，创造商场知名度及明确商城定位,统一开业：在完成一定招商进度时，从新开业,具体操作建议（二）,商城内人流不足，商业气氛未形成，可通过有效的宣传推广方式改进。,项目宣传推广针对群体,经营者（吸引商户进场）,投资者（令投资者充满信心）,目的：树立项目市场形象,项目营销推广部署,1、主要招商及销售方法（1）现场招商及销售产品的最终成交多为通过与客户在现场接待中心的谈判完成。现场招商需要在广告宣传上予以较大的支持以吸引客户注意，促使其拨打热线咨询电话或前来现场咨询，销售人员即可通过游说促成交易。（2）现场项目说明会现场项目说明会由专业销售经理负责并主持，要求销售接待中心具有良好的功能分区，以及颇具说服力的营销推广工具。,引入投资顾问销售人员身份的包装,改变传统的坐销方式，组成投资顾问队伍有针对性的直接行销，人员推广容易做到充分沟通，同时也最容易获得信息反馈。,（3）人员直销,（4）借政府之势进行招商和销售利用政府到外地招商或举办相关经贸活动等机会，参加政府的招商团，与政府共同到外地招商。,（5）全电脑化专业代理美联物业集团一直在香港房地产资讯科技应用服务扮演着先驱者的角色，美联物业集团属下二百多间分行，全部采用电脑储存楼盘资料；旗下之美联数码网有限公司美联中国网站()，主要介绍在国内独家代理之楼盘项目，并提供国内的资讯及法律常识等资料，内容丰富；而且有一队专业的电脑程序员，专责跟进所代理楼盘之设计网页，尽量使客户足不出户，却能了解楼盘资料。,2我司专有及固定报纸广告专版由于我司在香港房地产中介市场的龙头地位及庞大业务量，我司已固定在数份大报上每周定期整版刊出房地产促销广告或专刊。贵司无需支出任何费用即可投放及刊出贵项目的促销广告。,3.市中心地区设立长期展销厅,形式：在广州市中心地区目标客户群聚集较多的区域设置外展点，如天河体育中心，展示项目的模拟样板店铺的模型，和派发项目的一些相关资料。,效果：吸引人群的眼球。提高人们对本项目的兴趣与关注度。,4.不定期举行嘉年华会等推广活动,在项目推广及经营过程中，与广告公司及活动公司配合，不定期举行嘉年华会：形式：大型名车展、卡叮车比赛、现场自行车和滑板等表演等等。效果：头半年丰富概念性活动，引发市场的轰动，使项目受市场关注，提高爆光率。,名车展,活动目的：迎合目标客户群的喜好，以增加市场的关注度。为销售现场增加人流的同时，树立项目富有品位且尊贵的鲜明形象,活动思考：“名车”，一直是项目档次的象征，出于目标客户群的经济实力与喜好，建议在推广阶段借该类活动以树立自身项目独特形象之余还可吸引更多途人的关注，以提升项目的知名度。,项目付款方式建议,1、正常买入,2、回购保证发展商推出“回购保证”的活动，加大力度增强业主及投资者的信心，业主购买商铺后，发展商若干年后（时间以发展商以二期项目动工的图纸为准）可收回，业主根据情况衡量退钱或继续经营。,促销及优惠措施,（1）旧业主再购铺享受优惠：相应推出优惠措施，旧业主再购铺可免一个月月租，减免一年管理费，或享受反租等。（2）旧业主介绍新客户购买，可获得现金回赠优惠；旧业主带动新客户进驻时，给予旧业主相应的优惠，例如现金返还，设定若三个月内成交，获现金回赠人民币1万元（回购期后支付）。,（3）购铺享受折扣优惠：一次性付款享受九五折的优惠。（4）租金回报保证不参与回购活动的前提下，商铺带租约出售，保证租金回报率三年24%，逐月扣减。（此优惠活动更能吸引香港、澳门及外籍商家的进驻，原因：租金回报可盖过供款；另外人民币升值前景无限）,美联物业所获荣誉,获得金牌代理寰宇公认的美誉被评为“中国诚信单位”的美誉美联物业多次囊括香港住宅项目策划及销售冠军获中国银行颁发“优质房产中介服务A级合作机构”的荣誉获中国房地产TOP10研究组颁发“中国房地产经济百强企业第六名”被中国市场调查研究中心授予“中国诚信单位”的荣誉广州美联物业被誉为商场策划专家,广州美联物业多次荣获“羊城十佳”中介服务公司连续几年被评为“一级房地产中介服务公司”荣获羊城晚报“羊城十佳阳光服务中介公司”荣获“十大最受欢迎地产中介公司”的荣誉荣获南方都市报“2006年3.15读者最喜爱的房产中介品牌”之美誉,唯一荣获“香港超级品牌”美誉的地产代理,荣获首届“中国超级品牌”美誉,支持我们的客户大部分均为具规模的团体或机构,菱电物业发展有限公司香港联合交易所上市公司中华电力有限公司香港联合交易所上市公司希慎兴业有限公司香港联合交易所上市公司恒基兆业有限公司香港联合交易所上市公司新鸿基地产有限公司香港联合交易所上市公司九龙仓集团有限公司香港联合交易所上市公司爱美高集团香港联合交易所上市公司百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