成都青白江王家河心岛项目开发概念性策划报告_88PPT_XXXX.ppt

一江碧水向东流青白江王家河心岛项目开发概念性策划报告成都鹏际投资有限公司2009年12月,本方案主要内容：非常1+1一级开发+二级开发本方案制定依据：实话实说本方案核心思想：系统考虑，彰显我公司开发实力与信心.二级开发设想是以高端低密度住宅的用地性质进行考虑的.,写在开篇之前,以17.5公里毗河为证,蜿蜒之间,生态之中承载一座城市的光荣与梦想,第一篇从生态毗河说开去,一、毗河印象1、原生毗河毗河是成都市的七大绿色走廊之一，具有原生状的生态环境，是成都市近郊唯一没有污染的河流。毗河更吸引人的地方还在于原生性，以亲水和生态为突出特性。双水岸外绿草如茵水清鱼儿肥美丽的毗河湾,新都境内约11平方公里,青白江境内约10平方公里（长17.5公里）,金堂境内约5平方公里,毗河,2、毗河印象,知名度小,河鲜很出名,未被充分开发的“处女地”,难道，毗河真与高端住宅无关？,NO,二、毗河沿岸别墅开发风起云涌，首尾呼应.,上游新都城区西南部，万科.双水岸、双河鹭岛、堤亚纳河谷次第开放.,下游金堂依托毗河和沱江，全力打造“东方威尼斯水城”，蓝光观岭横空出世！,万科双水岸,双河鹭岛,金水丽都,堤亚纳河谷,香洲半岛,蓝光观岭,金阳丽景,天府花园水城,现代生态水城,棕榈湖国际社区,金海岸,毗河,毗河,河心岛,1、新都城区西南部，双水岸、双河鹭岛、堤亚纳河谷次第放.万科.双水岸润扬.双河鹭岛新希望.堤亚纳河谷,2、境内毗河仅有5平方公里的金堂河尽其用依托毗河和沱江，打造“东方威尼斯水城”,蓝光打造4200亩观岭国际社区,我们的结论：,核心观点：毗河青白江段开发机会突出！,天时实力品牌开发商汇聚,地利毗河上下游开发如火如荼,人和北部新城高端住宅开发热点区域，并得到市场验证,政策毗河生态产业带的确立,第二篇试论毗河高端住宅产业带的必要条件,一、毗河沿岸土地整理与一级开发须先行须重点解决一个突出问题：防洪,1、地势低洼，极易受到洪水冲击毗河防洪总体情况毗河流经我区祥福、姚渡、城厢，流程17.5公里，河道宽120150米，最大过洪能力1200立方米/秒，相应水位高程456米，预警洪水流量600立方米/秒，相应水位高程454.3米。“5.12”特大地震对我区河道堤防造成一定的不利影响历史上五十年一遇洪水历史上出现了81年和98年五十年一遇大洪水，沿岸大多数乡镇被淹。2008年洪水情况先后出现“7.21”暴雨、9月23日至27日等几次暴雨险情.资料来源：青白江区人民政府防汛指挥部办公室2008年防汛工作总结,2、防汛工作存在的主要问题及建议河道险工险段急需整治。政府财政应加大对防洪工程的投入，确保江河安澜。资料来源：青白江区人民政府防汛指挥部办公室2008年防汛工作总结2008年汛前我区投入防汛抢险资金仅42.6万元，只是解决了毗河城厢镇白贯村五组段的堤防加固工程，投入远远不够。,未雨绸缪，在不考虑政府投入的情况下，我们确实需要社会资金投入防洪系统工程！,3、防洪需要系统工程优先解决重点而又突出的问题河段.然后从境内上游到下游全面进行防洪堤岸系统建设.防洪工程可与房地产开发相结合，尽量吸引有实力的企业广泛参与.,二、王家河心岛区域防洪更当先行河心岛附近河道宽度仅在50米左右，河道最为狭窄.地势低平，砂石开采程度较低，河道较浅.毗河祥福甘泉村段（河心岛）列入我区重点堤防工程.资料来源：青白江区人民政府防汛指挥部办公室二七年三月防汛应急预案成青（金）快速通道祥福段下穿式通道（十二匹马位置）尤其狭窄，杂物堆积，水流不畅.,三、以高端生态住宅为切入点与我区“生态立区”战略吻合.与我区对重大物流、商贸、工业企业招商工作（高端住宅为他们中的高层管理者的居家需求）配套.,四、需要出台具体的招商及投资优惠政策建议：成立毗河生态高端低密度住宅产业开发区.“毗河两岸生态产业观光带”的升级.出台具体的招商、税收、财政、融资优惠政策.”一事一议“，特事特办，具体项目专人负责.出台相应优惠政策（比如重大招商工业、物流、商贸企业，享受在我产业开发区购房补贴等政策），与我区重大招商引资项目积极配合和协调.,五、把工业区、物流园区和别墅产业带“一分为二”通过建设50米宽的森林大道把两个区域严格区分和分隔.森林大道与生态屏障保护带合二为一.,工业区,物流园区,森林大道,森林公园,六、整合成青快速通道沿线旅游资源成都新游乐园北湖熊猫旅游渡假区西江月（北麓）生态休闲产业区森林公园凤凰湖国际湿地旅游区蓝光国际文化旅游体育产业园区的浑然一体.,北湖熊猫旅游渡假区,新游乐园,森林公园,西江月,凤凰湖,蓝光国际文化体育旅游产业园,第三篇王家河心岛一级开发构想,第一部分工程概况,一、地块简介1、地块基本情况位置：位于新都泰兴镇与青白江祥福镇交界处的甘泉村十七组及民强村九组，距成青快速通道700米，是名至实归的“青白江桥头堡”.毗河分合之处，风水极佳；两河一渠围合而成，得天独秀！地块平整，基本上无拆迁.距离新都泥巴坨风景区（新都下一轮次沿毗河别墅开发热点区域）距离约5公里.地块总面积在176亩左右，其中耕地95.6亩，非耕地51.2亩，宅基地20余亩，具有二级开发的巨大潜力。,2、地块位置分析（以直线距离为准）,青白江城区,王家河心岛,泥巴坨风景区,新都城区,龙潭寺,距离8.5公里,距离10公里,约6公里,约5公里,3、地貌基本情况,王家河心岛,毗河,毗河,毗河,成,青,快,速,通,道,二、一级开发整理范围设计1、防洪堤系统工程：共计1703.8米1）河心岛周长：约1703.8米红色实线线条示意部分.,岛周长1710米,524米,75.8米,803米,301米,2）防洪堤系统工程的主要建设内容沿岛河堤堤顶环形绿化河堤上部（水面以上）混凝土及相应美化堤岸环形道路,3）防洪堤工程标准防洪堤顶宽25米.堤高48m.防洪堤下部为土石堤,堤顶宽度为45m,堤顶高程为63m,防浪墙顶高程73m。防洪堤横断面采用复式断面,迎水坡采用13干砌石护坡厚35cm,下垫10cm厚碎石垫层。防洪堤中部为土石堤，钢筋混凝土环岛加固一圈,堤顶设计2米高的实木艺术栏杆.新建堤堤身典型断面为：所有堤轴线范围内，先抛石至5.0m高程，抛石体顶宽5.0m，外坡坡度1：1.75，内坡坡度1：1.25，抛石底依上而下分别为500mm厚的编织袋装河卵石层、500g/的土工织物一层和土工网格一层。抛石体碾压平整后，在其上砌筑75水泥砂浆块石挡墙，挡墙顶高程为7.0m，墙顶宽度为1.0m，外坡坡度为1：0.4，内坡垂直。,4）防洪堤建设步骤堤身填筑工程.堤脚防冲工程.下挡墙及平台工程.上挡墙及平台工程.基础处理工程.景观平台工程.,2、现有桥梁扩宽加固及美化工程1）桥梁长度：约51米.2）宽度：约4米.,现有桥梁,3）桥梁改造标准桥梁宽度拓宽为5.5米，双向通行.桥梁加固.更换生锈的铁栏杆为原木艺术栏杆.桥沿上进行美化工程.,3、现有步行石道扩宽加固及美化工程1）尽量保持原有淌水石桥风格，中式仿古木石结合桥.2）长度约55米，宽度1.5米.,现有步行石道,3）整治标准改目前的石头间道桥为石木结合桥（石头上直接架设全木栈道）前面扩宽至3米（石道同时扩宽）.两侧增加实木栏杆.其他桥面美化.,4、兴建污水处理泵站一座（依据城市污水处理工程项目建设标准）标准：V类550m.包括建筑工程、工艺设备、电气设备、管道及配件等.5、新建道路成青快速通道至本地块的道路一条约1200米长.标准：6米宽，水泥路面（部分路段沿用目前已有路面）.含道路两侧绿化及道路中心隔离带绿化.,河心岛,新建道路,新建道路,6、农房拆迁与土地征用费用1）共计23户拆迁，拆迁农户主要为甘泉十七组，集中在河心岛西侧.2）同时涉及甘泉村十七组及民强村九组土地征用.,涉及拆迁的农户范围,7、“七通一平”工程主要包括：通给水、通排水、通电、通讯、通路、通燃气、通热力以及场地平整。目前，水电气市政管道已经暗埋到成青（金）快速通道牌坊处（十二匹马），距离本项目仅700米（直线距离）.资料来源：祥福镇经济办吴主任.,一、编制原则和依据工程量.水利部（2002）水利工程设计概（估）算编制规定水利部（2002）水利建筑工程概算定额水利部（2002）水利工程施工机械台时费定额水利部（1992）水利水电设备安装工程概算定额(中小型)国家计委、建设部工程勘测设计收费标准；发改价格2007670号建设工程监理与相关服务收费管理规定。,第二部分工程预算编制原则和依据,二、基础价格1、人工预算单价按水利部（2002）水利工程设计概（估）算编制规定，计为：工长4.91元/工时高级工4.56元/工时中级工3.87元/工时初级工2.11元/工时2、主要材料预算价格主要材料原价为青白江本地2009年目前价格水平，由地方提供，按规定计入运杂、采管费用。其预算价格为：水泥400元/t钢筋3700元/t,木材1000元/汽油7000元/t柴油6500元/t水泥、钢筋、柴油、汽油分别按300元/t、3000元/t、3500元/t、3600元/t进入工程单价，差价部分计取税金后列入响应的工程单价。3、施工用水、点、风价格本阶段按施工组织设计方案计算，其结果分别为水价0.48元/，综合电价0.83元/kw.h。4、砂石骨料价格砂95元/碎石70元/块石45元/条石200元/条石按80元进入工程单价，差价部分计取税金后应列入相应的工程单价中。,三、建筑、安装工程建筑工程执行水利部（2002）水利建筑工程概算定额，机械台时费执行水利部（2002）水利工程施工机械台时费定额，单价乘1.1的阶段系数。安装工程执行（2002）水利水电设备安装工程概算定额，单价乘1.10的阶段系数，工程单价取费：其他直接费（直接费）建筑工程2.0，安装工程2.7。现场经费（直接费）土方工程4石方工程6模板工程6混泥土浇筑工程6钻孔灌桨及锚固工程7其他工程5安装工程（人工费）45,间接费土方工程4石方工程6模板工程6混泥土浇筑工程4钻孔灌桨及锚固工程7其他工程5安装工程（人工费）50计划利润（直接工程费+间接费）7税金（直接工程费+间接费+计划利润）3.41,四、设备费主要设备价格参照有关工程计列，设备运杂费和采购及保管费按水利工程设计概（估）算编制规定的规定计算。五、临时工程临时房屋建筑工程按水利工程设计概（估）算编制规定计算，施工交通按每公里扩大指标计算。六、独立费用根据水利部（2002）水利工程设计概（估）算编制规定计算。建设管理费建设单位开办费按80万元计；建设单位人员经常费按定员12人，计算期3.5年，费用指标27220元/人.年计算；工程管理经常费按建设单位人员经常费的20计列；工程监理费按建设工程监理与相关服务收费管理规定计算；建设及施工场地征用费参照有关征用标准及设计提供的数据计列。,科研勘设费科学研究试验费按建安工作量的0.2计列.勘测设计费按工程勘测设计收费表混估算.水文勘测费用.其他费用预算定额编制管理费、工程质量监测费分别按建安工作两的0.13、0.1计列。,第三部分防洪堤工程估算,一、防洪堤工程估算总表,二、防洪堤建筑工程估算,第四部分其他一级开发整理项目投资,一、从成青快速通道接入道路建设费用（含相应征地费用）：1、建设标准：预计道路全长（双向）2500米（2.5公里），双向四车道景观道路.行车道采用SMA沥青路面层.道路标准横断面为17米（其中中心绿化隔离带2米，人行道两侧含绿化共5米）.车道结构：4cm厚SMA沥青砼+6cm厚粗粒式沥青砼/沥青透油层/30cm厚水泥稳定层水泥含量6%+45cm厚三渣层+原土夯实.人行道结构形式：3cm花岗石人行道板/3cm厚1：3干拌水泥砂浆结合层/18cm厚C25砼基础/7cm厚碎石找平层/素土回填夯实.道路总面积42500（其中绿化隔离带5000/车行道25000/人行道及两侧绿化12500）.,2、工程造价,二、现有桥梁改造费用加宽方案采用新结构加宽方案。跨径预应力混凝土简支工型组合梁采用预应力混凝土简支箱梁加宽，每侧加宽2片箱梁；跨径20米钢筋混凝土简支T型梁采用预应力混凝土简支空心板加宽，每侧加宽3片空心板。加宽部分桥墩、桥台与旧桥墩台通过盖梁、台帽、系梁连接在一起，为减少施工对旧桥扩大基础的影响，加宽部分采用钻孔灌注桩基础。加固方案原混凝土表面进行凿毛、粗糙处理，使新旧混凝土产生摩擦作用/新旧桥面结合面涂抹界面胶，使新旧混凝土产生粘结作用/原混凝土表面植筋，通过产生销钉作用和界面力学约束，提高混凝土之间的粘结及塑性抗力，防止裂缝延伸。美化方案更换生锈的铁栏杆为原木艺术栏杆/增设桥底景观灯和轮廓灯/桥顶部增加悬挂灯笼及彩灯。预计费用小计：5，000，000元（具体测算略）,三、原有河上石道改造费用：400万元建设费用：3,000，000元桥面装饰及美化：1,000，000元四、污水处理泵站建设费用：120万元五、“七通一平”费用：700万元其中：水电气接入费用：5,000，000元（700米距离）场地平整费用：2,000，000元,六、征地及拆迁费用：1139.625万元1、征地补偿费用和青苗补偿费用：196.887万元耕地：50亩30000元/亩=150万元非耕地：26亩15000元/亩=39万元青苗补偿费：95.6亩825元=7.887万元2、拆迁补偿：252.738万元拆迁补偿费：砖混：3865m230元/m=88.895万元砖瓦：1660m120元/m=19.92万元其他结构：20万元构筑物：9万元,构筑物奖励：1378150元20%=27.56万元人员过渡费：按照每人每年一次性的过渡费800元/年57人800元/年=4.56万元竹树等地面附着物补偿：成片种植户：568000元/亩=44.8万元零星地面附着物补偿：38万元,3、人员农转非安置：570万元57人10万元/人=5，700，000元4、其他费用（含农转非手续费、测量费、工作经费、不可预见费等）：120万元费用小计：11，396，250元,第五部分费用总计,一、整理后可用于挂牌的土地预计250亩（含滩涂地）二、单方土地整理成本118447736.14元250亩=47.38万/亩,第六部分单方土地整理成本,第七部分备注,适当情况下，建议把邱家碾岛纳入本项目一级开发范畴,邱家碾岛,王家河心岛,第四篇王家河心岛二级开发基本设想,一、毗河青白江段整体开发战略设想从国内其他地方，找到一个参照北京温榆河【理由】同样的上风上水.（毗河青白江段同样是成都上风上水之地）温榆河是北京唯一四季不断流的天然河流.（成都七大绿色走廊+唯一没有污染的河流+原生性）距离主城区约20公里.（王家河心岛距离三环路龙潭立交12.5公里）距离北京国际机场（顺义）不到10公里.（王家河心岛距离第二机场约10公里）同样是流经顺义区、朝阳区和通州区三个行政区，同样是其中某一两个区的温榆河的开发步伐走在前面.,二、王家河心岛作为毗河产业开发带的核心和心脏与毗河整体战略吻合.开发体现一种高度和力度.,三、项目定位（仅指王家河心岛）长河水岸低密度住宅集群,1、产品定位：商务别墅（商旅别墅）+经济型别墅+退台式情景洋房2、产品风格：南加州别墅风情3、园林风格：地中海风情地中海简约、叠景的表现风格与项目的核心卖点相一致.本案四（三）面临水的地貌特征可以体现出园林景观的大器与大气.地中海园林风格与加州风情别墅的完美融合，相互配合，相得益彰.,4、形象定位全新诠释工业文明的地产成都首席经济型别墅/商务别墅成都版”温榆河“典范作品,5、目标客户定位第二机场所带来的高端商务人群青白江境内大型工业、物流企业高级管理者其他区域客户投资型客户,四、概念性规划（初步）以“山水之间，半岛生活”为设计理念，把地块中部位置做出若干缓坡主题景观，活水入园，灵水绕屋。点式布局为主，建筑全东西向排列，每户客厅皆坐北超南.以南加州旧金山火烈岛为设计参考蓝本，倡导一种海岸居家生活.园林景观考虑以现代工业文明为设计母题，把生态和工业这两个青白江的特征完美演绎，在项目中巧妙融入火车头、魔方等工业文明建筑符号.如邱家碾岛也纳入本项目开发范围，我们初步设想在这个岛上主要以工业总部别墅为主，从邱家碾岛到王家河心岛，就是一条从工业文明到生态文明的诠释。从成青快速通道接入本项目的道路就取名为“蝶变大道”。,1、别墅产品效果构想,2、退台式情景洋房效果（模块图+效果图）,3、园林效果构想,4、会所（前期作为售楼中心）,五、经济测算1、测算依据一级开发后整理出来可供挂牌拍卖的土地面积约250亩（含整理出来后的滩涂土地70余亩）预计土地拍卖价格=整理完成即时周边可参考土地毛地单价（预计100万/亩）+土地整理单方成本土地单价=100万元/亩+47.38万元150万元/亩单位售价主要参考成都市其他区域同类楼盘销售价格，再结合本项目具体情况（核心卖点）对景观、朝向、产品、园林等因素进行加权平均.产品和园林依据前页所进行的概念性规划设计为准.,2、经济测算（请参见附件）3、盈亏平衡点分析（请参见附件）,附件,合作模式建议,一、优先建议模式：“一级开发配置土地”模式1、第一步（合作前提）：与政府签订招商引资协议1）协议主体内容：开发建设业主全面负责毗河青白江段土地整理，其中王家河心岛作为启动项目.建议政府考虑在适当的时候在深圳或国内其他地方举行一次招商引资说明会，并与开发建设业主单位适时签订招商引资协议.2）招商引资协议的主要内容政府招商引资范畴，享受税收、财政等各项优惠政策；政府同意采用配置土地的方式对一级开发费用进行核算，费用结算按照“收支两条线”平行进行的方式进行.,2、第二步：再行对毗河王家河心岛区域防洪工程进行定向招标对一级开发的建设施工单位进行招标：政府和开发企业共同主导.在规定时间范围内编制预算，并提供预算汇报成果.只针对注册地在青白江的具有开发建设资质的企业进行招标.招标为有标底招标，最接近标底的企业为最终中标单位.招标单位须一次性缴纳2000万元保证金.自然取得土地一级开发权,3、建设单位取得王家河心岛一级整理开发权，签定土地整理协议1）签订协议整理出来的土地进入市场按规进行拍卖.一级开发建设业主单位和政府在土地一级整理协议约定拍卖底价（单价）如开发企业没有获得该拍卖地块的使用权，则超过底价部分（底价约定）收益双方事先约定按比分配.如开发企业没有获得该拍卖地块的使用权，则政府可以配置另外一块未整理的土地给开发企业，开发建设单位可选择.如开发企业获得土地使用权，则开发企业不再要求政府配置其他土地，且不能获得拍卖溢价部分收益.整理出来后的土地采用带方案拍卖的方式.王家河心岛一级整理分两期进行，整理一块即拍卖一块，拍卖一块即结算相应的一级开发费用。,2）土地整理内容：土地整理范围：王家河心岛环岛毗河两岸防洪堤建设.地块范围内的土地整理、道路修建、桥梁改造.具体地块范围内的“七通一平”.成青快速通道至河心岛的道路修建和改建.污水处理泵站建设.,备注：届时，如资金允许，开发建设单位可依据和政府签订的投资协议，以同样的方式取得毗河沿岸其他地块的一级开发权.,4、第四步：取得王家河心岛二级开发权1）带（系统）方案拍卖：竞买人须提供政府认同的市场调查报告、项目定位报告、概念性规划设计方案进行拍卖.2）相关政府职能部门对竞买人“把好关”.3）政府和一级开发建设单位共同认定的一级整理费用折抵土地出让金.,二、模式二：“青羊工业总部基地”模式1、模式主要设计政府进行带方案招商引资的政策，要求符合招商基本条件的企业提供整个毗河产业带的概念性规划方案，通过招标的方式选定合作企业。青白江区政府直接与中选（中标）民营开发企业共同出资，组建了混合所有制的青白江毗河建设发展有限公司，按照市场机制自主负责发展区范围内的土地整理