搜购城市购物广场策划部分案.ppt

仙葫又一城-搜购城市购物广场,我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以客户的目标为导向,项目收益剖析,核心思考,策划目标,策划基本原则,项目永续经营,销售招商方案,广告推广策略,搜购城市购物广场,项目收益剖析,项目为什么要这么定位？,商业属于空白点,市场消费者的需求,无竞争对手,消费呈现快速上升趋势,仙葫片区市场属于快速发展期,发展商呈现投资商机,发展商为什么要投资？,巨大的市场先机,丰厚的资金回报,项目收益剖析,项目赢利多少资金？,项目实现31,062,823元的收益,项目收益剖析,项目资金来源于哪里？,1,2,租金：做生意的经营户,经营权：买断17年的投资客,项目收益剖析,项目租金前5年共收益,一层前5年收益：14,271,843元二层前5年收益：7,268,068元三层前5年收益：5,087,649元,26,627,560元,项目5年租金收益剖析,项目经营权的收益分析,项目经营权的收益,一层经营面积为：1986平米根据租金返租推算法项目租金一楼价格在10200元/,前5年按8%、9%、10%、11%、12%计算返租，则如下第1年返租支出：1，620，576元第2年返租支出：1，823，148元第3年返租支出：2，025，720元第4年返租支出：2，228，292元第5年返租支出：2，430，864元前5年预计共支出：10,1606,00元,一楼经营权共收益20,257,200元,项目收益剖析,项目经营权的收益,二层经营面积为：1736.68平米根据租金返租推算法项目租金二楼价格在6222元/,前5年按8%、9%、10%、11%、12%计算返租，则如下第1年返租支出：864，450元第2年返租支出：927，506元第3年返租支出：1，080，562元第4年返租支出：1，188，619元第5年返租支出：1，296，675元前5年预计共支出：5，357，812元,二楼经营权共收益10,805,623元,项目收益剖析,“发展商如何赢取利润”,“投资商如何赢取利润”,项目经营权17年共收益,一层17年收益：20，257，200元二层17年收益：10，805，623元,31，062，823元,但同时：一层前5年支出返租金额：10，160，600元二层前5年支出返租金额：5，357，812元,15，518，412元,出售经营权17年收益：15,544,411元,两者相抵意味着出售经营权17年收益,（17年经营权）31,062,823元-（5年返租）15,518,412元=15,544,411元,一次性获取31,062,823元,只需分五年付清15,518,412元,38,780,000元的年利息为？不少！,同时，我们可以在租金上收益：,一层前5年预计共收入：13，333，705元二层前5年预计共收入：6，378，073元合计：23,074,917元三层前5年预计共收入：3，363，139元三层5年后，12年内，以每2年递增10%来预算，共收入：9,034,212元,合计：32109129元,而每年需付给开发商216万租金,6年7年8年9年10年11年12年672,628元6726,28元739,891元739,891元813,880元813,880元895,268元,13年14年15年16年17年895268元984794元984794元1083274元1083274元,同时，发展商每年付租金2,160,000元,17年共付租金36,720,000元,到底发展商能获取多大的利润？！,出售经营权17年收益：31,062,823元,租金收益合计：32,109,129元,发展商每年付租金2,160,000元17年总付36,720,000元,答案揭晓！,两项利润-给开发商的租金=26,451,952元还有4、5、6楼的扩建，将省掉租金多少？等于无租金经营。,但同时，还有经营管理费、装修费、设备费用、税费等费用尚未精确计算,然而，每月每平米的物业管理费5元相信能为发展商减少运营投资成本，而且随着项目的发展良好、社会经济发展，我们为什么没有理由对应的提升物业管理费呢？,投资商用36,720,000元得到：3921.23经营权：17年其中5年内得到返租15,518,412元，尽管是每年都按比例返还，但我们还是按照5年总投资15,518,412元来计算5年定期最高利息：15,518,412元*0.036=558,663元,一层17年收益：20,257,200元二层17年收益：10,805,623元,31,062,823元,但同时：一层前5年支出返租金额：10,160,600元二层前5年支出返租金额：5,357,812元,15,518,412元,相当于投资商用31,062,823元-15,518,412元+677,800万=16，222，211元得到：5526.17经营权：12年每年租金为：1,351,851元每年每平米租金为：244.63元意味着什么？,意味着,每月每平米租金仅为：每年每平米租金244.63元/12个月=20.39元,20.39元/月/,每年每平米租金：20.39元以项目2010年的租金均价保守计算：市值以达到1楼均价100元，2楼均价60元；,意味着：1楼均价赚80元，2楼均价赚40元；等于1楼回报率为400%等于2楼回报率为200%还没有考虑租金以每2年10%递增的因素！,举例,铺位号：1F-088面积：15.06月租金单价：118元/月月租金：1777元/月销售价格：10200元/总价：153,612万,投资商对于回报率的数据已经很清楚了。,但会考虑以下问题：1、商场租金会不会达到1楼100元/，2楼60元/；2年递增率10%符合市场吗？2、一次性收取17年租金，由于商场经营状况不明，5年内返还有否保障；3、返还5年租金后，第六年开始自主租赁，有什么方法能否保障每年租金的回报率；,答案揭晓,分析如下,R1带租约发售,销售经营权商铺号：1-005号面积：10平米单价：9800元/推算租金单价为48元/月/拿租金的价格抵返租的价格此时还有剩余。按此计算，在确定主力店或提前签意向合同的店铺，可将此铺出租后销售。,项目销售方案,发展商与有意向经营商铺的客户签订租约意向,当有其他买家购买到本商铺时,发展商将前期签订的意向客户介绍给该商铺的买家,进行租赁本商铺的细节洽谈,例：商铺号：1-005号面积：10平米单价：9800元/总价98,000元前5年共计50%的回报，收可回收49,000元第6年按市场价格150元/月/自行出租则可回收18,000元，第7年按市场165元/月/自行出租则可回收19,800元，第8年按市场180元/月/自行出租则可回收21,600元，8年内即可回收成本。注：8年回收成本内，不包含商铺顶手费，预计第5年顶手费保守可炒作至6-8万元/间,R25年返租回报,项目销售方案,投资者购买本项目商铺单位后，无须自己经营,商铺由发展商统一管理，安排经营，有助于做旺商铺，返租期满投资者收回一个成熟的旺铺。,届时买家将拥有一个成熟的铺位，可自用也可出租。,将物业回租发展商统一经营，前5年从发展商这里获得投资总额50%的稳定回报，,例：商铺号：1-005号面积：10平米单价：9800元/总价98,000元10年内可稳赚294,000元.后7年发展商自行出租经营则可赚13万。注：后7年回收期间内，不包含商铺顶手费，预计第5年顶手费保守可炒作至6-8万元/间,R3十年300%保收计划,项目销售方案,投资者购买本项目商铺单位后,对那些仍在持币观望，或是对本项目仍然存有极大顾虑的投资客制造无形的心理价位刺激，同时也是为了彰显项目的品质及发展商的信心。,从中赚取二套商铺。,10年期间，投资者可将商铺以原价格的300%回售给发展商，,例：商铺号：1-005号面积：10平米单价：9800元/总价98,000元签定合同时付50%即49,000元，3个月内启动招商，则本商铺已有租赁者租赁，则此时可将带租约的商铺卖给投资者签定合同，而此时投资者需支付剩余的50%。注：预计此时的顶手费保守可炒作至1-3万元/间,R4购铺易，低首付,项目销售方案,首期采用分期支付的方式支付50,投资获利更有保障。,购买己带租约的商铺再给50%,待商铺开业经营后,项目销售方案,销售案例分析1,项目招商方案,招商原则,项目整体招商原则：必须以品牌为中心,符合业态划分的品牌，必须争取其进驻经营，甚至给予必要的扶持政策和优惠措施；,把握业态经营比例：通过对国际知名与国内成功的大型购物中心的业态经营配比进行深入的研究分析，针对国内知名商业如五洲商业广场、万达商业广场、的信摩尔的的情况，招商时注意维护和管理好商场的业态比例。,核心主力店互动原则：在大型购物中心的招商方面来讲，理论上遵从核心主力店先行，辅助店随后的原则；零售购物项目优先，辅助项目配套的原则。根据大型购物中心的磁石效应对各类商家进行有机的安排，以保证商场整体经营的均好性。,放水养鱼原则：商业广场经营具有长期性特点，采用合理租金与优质服务，先将整个购物中心造旺，然后根据运营状态，适当稳步地调整租金，让经营商家感到本项目的发展前景是大有空间的。,统一主题与品牌形象：本项目必须是一个拥有明确经营主题和巨大创造力的品牌形象企业。必须要有针对性地引进各类商家，切合本项目的主题定位，有利于本项目的持续发展与良好运作。,项目招商方案,项目招售管理,组织机构,项目核心思考,租金与售价,这里有两个基本原则：一是售价基本上由租金决定，二是租金要合理，高和低都不合适。根据我司多年从事商业地产的经验，商铺的售价是月租金的100-120倍这种比例比较容易让人接受，投资回报的底限是6-8年。这样的思路投资者较为接受租金的制订方面，太贵对招商不利，太低会影响投资回报率。我司建议以参照仙葫市场的正常租金水平较为合理，这样在项目销售过程中，可以合理的控制项目的售价及其租金，有利于项目的可持续性发展。,业态的变与不变,搜购城市购物中心在扩大招商与销售的同时，业态将会受到许多未知因素的影响，部分区域的业态不能马上确定，需根据招商和销售的情况以及一些商家的要求给予适当的改动。但是，必须确定部分区域的业态，以便于项目前期的销售与招商的进行。,销售与招商,大型商业物业的开发必须要先商业后地产，在项目的操作时期，我们要通过对主力商户和大型品牌店的招商，蓄积客户，树立项目良好的商业形象，才能带动项目的销售市场，才能吸引更多的投资客户。,项目核心思考,永续经营之道,主要为投资者、经营户搭建一个很好的经营平台，通过项目的持续经营形成良好的口碑，不断提高项目的商业价值以谋求更广阔的商业发展空间。,操盘时机掌握,开盘对项目是一个至关重要的环节，要根据市场的状况，提高市场对项目的期望值，对客户充分把握，掌握最佳开盘时机，形成销售冲击波，销售任务为90。,项目策划目标,项目销售目标,按照对项目的初步估算，销售总量预计将会在31,062,823元，其中：在首次公开发售第一阶段，完成销售任务的40%，第二阶段40%，第三阶段20%。项目整体商场开业时，完成销售任务的90以上。,项目招商目标,项目发展目标,对本项目而言，搜购城市购物广场的招商不只是简单解决商家进场经营的问题，而是挑选优质商家进场促进持续兴旺；保证商场的顺利开业，开业时项目的招商率达到90以上。,城市的形象与名片打破传统商业模式，引导消费潮流成为南宁仙葫商业片区典范,项目策划基本原则,全面领先,卖点不可一次推完,销售先行,全面覆盖,内外兼顾,强势启动,充分蓄客,整合资源,优质服务,形象先行，展示先行,项目永续经营原则,商场装修时尚潮流化,VIP会员计划,品牌经营，名店经营计划,5：3：2合理经营比例计划,健康购物计划,商业培训计划,规模化推广计划,统一招商、统一经营计划,项目招售管理,奖励机制,NO.1,商业物业的成功，离不开销售激励机制，分为两种情况：销售管理公司进行合作，销售激励制度由销售管理公司另行建制。（需由发展商监控）,成立属于搜购城市购物中心的销售管理团队。无论如何，尽快明确组织结构和销售激励制度对工作开展非常重要。内容包括：日常制度、管理条例、升级制度、佣金制度、奖罚制度等。,NO.2,销售文书准备常见的销售文书包括：商铺经营权转让合同、商铺委托经营管理协议、商铺认租书、商铺租赁合同、装修安全管理协议等,形象推广期：线上蓄水,线下积累,导入搜购城市购物广场的概念,形象推广期,形象深入期,开盘强销期,持续销售期,尾盘期,推广策略,消化目前已经积累的客户。引入项目文化概念，强化项目的定位，提升项目形象。,媒介组合,户外广告牌选定、设计、制作、发布：初步建议在项目四周、楼体上进行形象广告宣传。报纸广告：重点以软文加新闻形式发布相关信息，对外宣传。网站设计优化、围绕项目发布软性与硬性新闻。项目现场临时招商中心展示。,广告推广策略,形象推广期,形象深入期,开盘强销期,持续销售期,尾盘期,广告推广策略,推广策略,价值塑造，取得客户认知。在形成购买预期的前提下，切合客户心理，分阶段初步释放产品信息，依次抛出本项目的价值体系，建立项目市场高度，巩固客户关注度。,媒介组合,户外广告牌内容重设计、制作、发布：产品信息开始释放时，更换内容，以项目主推广语为主。报纸广告：配合产品信息释放过程，发布硬性报广，抛出项目的价值体系。工地围墙、车亭、车体及道旗广告：产品信息开始释放时，内容进行更换。,形象深入期：项目预热期塑造项目价值,取得客户对于项目的形象认知,积蓄客户,广告推广策略,推广策略,价值通过建筑、招商中心、样板间等产品示范单位开放实现项目价值认同。同时通过顾问公司意向签约等兑现软性办公价值利益。,媒介组合,户外广告牌内容重设计、制作、发布：开盘信息开始释放时.DM海报:配合开盘信息释放，在南宁市、周边县份、其他潜在客户的市区进行铺开盖地的发放，引起市场轰动，此举为最关键。,形象推广期,持续销售期,尾盘期,开盘强销期,形象深入期,形象推广期,形象深入期,持续销售期,尾盘期,广告推广策略,开盘强销期,推广策略,爱心营销保持目标客户对项目的关注，掀起小高潮。再次利用项目加盖之实现性，强化项目形象，实现承诺，展示产品价值。,媒介组合,户外广告牌内容重设计、制作、发布。DM单：根据一次设计进行二次更换设计内容进行发而。车体、路旗广告设计更换。网络广告。,形象推广期,形象深入期,持续销售期,尾盘期,广告推广策略,开盘强销期,推广策略,媒介组合,强化性价比，展开圈层营销。针对难以消化单位展开促销活动。通过营销活动与软性服务巩固项目商端物业形象。,户外广告牌内容重设计、制作、发布。路旗广告设计更换。招商广告的推出。网络新闻配合。,经营权广告样本,广告推广费用,户外大型广告,优势：尺寸、地点和冲击力在公共场所树立巨型广告牌这一古老方式历经千年的实践，表明其在传递信息、扩大影响方面的有效性。一块设立在黄金地段的巨型广告牌是任何想建立持久品牌形象的公司的必争之物，它的直接、简捷，足以迷倒全世界的大广告商。很多知名的户外广告牌，或许因为它