星河明居推广实施步骤.ppt

星河明居推广实施步骤,IPPB,房产策划部,2004年7月,前言,本次提案希望原则上确定:1.全程营销目标2.营销阶段划分3.阶段目标及操盘建议4.全程推广预算,第一部分全程营销目标,在2005年5月30日前,以均价33803880元/分批完成项目住宅物业80%以上的销售率；,以整体租价30元/完成项目商业物业60%以上的招商运营；,以均价9.8万元/位左右完成项目车位60%以上的销售率；,同时，通过营销推广过程达到提升新基房产企业品牌的目的。,在2005年8月30日前,以均价36803880元/左右分单元完成项目住宅物业余货销售；,以300元/位月左右完成项目未售车位60%以上的出租率；,以整体租价6088元/左右分单元完成项目商业物业余货招商运营。,预计全程实现销售收益:,住宅物业约2.2亿元+5%车位约0.2亿元+5%,预计实现年租赁收益:,商业物业租赁收入约130万元/年+5%车位租赁收入约35万元/年+5%,第二部分营销阶段划分,前期准备期2004/11/25,开盘期2004/11/262004/12/11,准现楼销售期2004/12/122005/06/08,注：根据工程进度形象及销售季节划分规律，以及项目竞争对手“颐景豪苑”（约150套体量，04年8月底入伙）和“海琴湾”（约400套体量，1011月开盘）等基本情报，星河明居较为适宜在04年11月下旬的某个双休日开盘。以争取较高的售价及成交量并形成热销态势。,第三部分阶段目标及操盘建议,前期准备期操盘建议2004/11/25,目标:70%80%的目标受众对星河明居产生高度关注，认筹量争取达到800个及以上，为开盘作好充分准备。,推广思路：1.尊重顺德当地文化，摆脱传统思维模式，跳出旧的思维框架，大胆运用跨区域、跨行业的营销手法，引入文艺界/政界的各种资源参与；2.抓住市场需求，锁定楼盘的目标客户，周全地考虑产品设计的均好性及定价，避免与同区域产品定位、广告推广定位及开盘时段的撞车；3.找准市场空白点，把顺德当地的消费习惯、消费构成等文化因素作为核心，用深、广两地经验围绕这些核心进行运做，一举激起顺德地产市场千重浪，轰动整个顺德，令新基跃升为顺德地产大品牌之列。,1.围绕“广东省绿色住区（顺德）论坛”，进行新闻、广告、事件炒做；时段：以7月10日为节点，进行预热期,操盘步骤：,2.围绕“领秀桂畔海生活”星光耀凤城刘德华演唱会，进行新闻、广告、事件炒做；并利用外展场展示项目功能、特质，吸纳筹码，销售门票。,高潮期,延续期,全程运做；使星河明居绿色、健康、滨水一线地产概念深入人心。,时段：以11月26日为节点，进行预热期,高潮期,延续期,全程运做。使星河明居项目销售由量变转化为质变，迅速提升品牌。,广东省绿色住区（顺德）论坛操盘步骤,（时段：7月10日前后）,具体安排：,预热期,时间：6月30日7月9日(软文、广告）,内容：顺德报、广州日报、南都报等报软文、顺德报7.9日祝贺广告,高潮期,时间：7月10日（节点事件）,内容：“广东省绿色住区（顺德）论坛”活动执行,延续期,时间：7月10日9月10日（报纸新闻报道、电视专题短片、组合广告）,内容：户外路牌广告工地围板广告/项目周边路挂旗广告车身广告顺德电视台7月15日左右连续三天的电视短片滚播顺德报、广州日报、南方都市报等报于7月12日后的专题新闻报道,论坛广告推广媒介和主要诉求用词,（时段：7月10日9月10日）,一、绿色论坛（7.10）主题用词：,1.论坛氛围：论坛logo“绿色PHONE会”,2.论坛主标题：“广东省绿色住区（顺德）论坛”,3.论坛副标题：建设绿色住区发展21CN健康住宅,二、报版广告（顺德报7.9第四版1/2版）主题用词：,热烈祝贺2004年广东省绿色住区（顺德）论坛隆重召开,三、报纸媒体的炒做文稿选题：,7月10日前:,1.顺德有绿色住宅小区吗?,2.顺德的绿色住区在哪里?,3.城市运营与绿色健康住区开发(顺德左副区长),4.绿色地产与绿色营销(省房协蔡秘书长),5.星河明居，开创顺德住宅绿色时代,6.绿庭雅院，氧生的地方星河明居规划理念(何显毅大师),7.可持续性发展的住宅(香港大学赵丽霞博士、副教授),8.滨水阳光、绿色健康星河明居品质篇,支持媒体：,顺德报/广州日报/南方都市报/佛山日报/羊城晚报等,论坛广告推广媒介和主要诉求用词,（时段：7月10日9月10日）,（续上页）,7月10日后：,1.顺德地产劲刮绿色旋风（专题报道）,2.绿色地产峰会在顺德召开（专题报道）,3.广东省绿色住区(顺德)论坛在新世界万怡酒店召开（新闻报道）,4.星河明居获颁“广东省绿色住区实验小区”（新闻报道）,5.中山大学博士生实习点进驻星河明居（新闻报道）,四、电视媒体的炒做短片:,支持媒体：,顺德台/大良翡翠/容桂翡翠/伦教翡翠,时间段:7月12日起3天,内容:,1.绿色地产峰会在顺德召开(顺德台新闻3*、经济信息1*),2.建设绿色住区发展21CN健康住宅(论坛剪辑短片3*2*1),五、户外路牌广告用词：,新基星河明居领秀桂畔海生活（加小区鸟瞰背景）,六、公交巴士广告用词：,左侧：新基星河明居领秀桂畔海生活（加星河明居logo组合和电话）,右侧：新基星河明居树绿色地产风尚（加星河明居logo组合和电话）,论坛广告推广媒介和主要诉求用词,（时段：7月10日9月10日）,（续上页）,七、工地围板（5幅轮回）广告用词：,1.星河明居logo组合，加发展商/规划设计/物管顾问/电话,2.绿庭雅院氧生的地方唯少数人才能拥有（加背景）,3.滨水阳光健康的领域尊崇身份基本象征（加背景）,4.高瞻远瞩独特的视界方可彰显卓越品质（加背景）,5.至尚礼遇无忧的生活世界以你我为中心（加背景）,八、路灯挂旗（备选推广媒介）广告用词：,双幅双面：（正面）文化提升品质（加星河明居logo组合和电话）（背面）绿色优化社区（加星河明居logo组合和电话）,单幅双面：（正面）新基星河明居（加星河明居logo组合和电话）（背面）领秀桂畔海生活（加星河明居logo组合和电话）,（若采用多组组合轮回，将另外专案建议广告用词）,表一广东省绿色住区（顺德）论坛项目全程执行费用,以上合计:165，920元,“领秀桂畔海生活”星光耀凤城刘德华演唱会操盘步骤,（时段：11月26日前后）,具体安排：,预热期,立项期,时间：7月12日9月9日,内容：成立专项工作组；进行演唱会场地平面图、座次、日期、票价等调研和经济测算工作；同时领衔歌星、阵容、费用、日程及接待和附加事宜初步确定；若咨询政府方面基本无障碍，则报批、签约同一时段完成。,时间：9月10日11月25日,内容：演出批文、阵容和日期等事项确定后，运用组合广告造市；销售门票。,高潮期,时间：11月26日,内容：“领秀桂畔海生活”星光耀凤城刘德华演唱会暨星河明居盛大开盘仪式,（具体操作需专案呈示）,准备期其他推进事项（一）,1.户外路牌广告制安、发布；7月10日前完成。,2.工地围板广告制安、发布；7月10日前完成。,4.公交车体广告提案、设计、报批、制安、发布；7月20日前完成。,5.外展场(初定三个)的地点确认、签定；9月1日前完成，9月10日开张。,6.外展场的包装设计方案(装修、门楣、背景、看板、易拉宝）；9月13日前完成。,7.外展场视听设备的确认、采购；9月9日前完成。,8.外展场的办公设施的确认、采购；9月9日前完成。,9.看楼中巴的询价、确认、签约工作(3部)；9月1日前完成。,10.看楼中巴的包装设计方案、发布报批、制作事项；9月9日前完成。,11.销售人员准备、培训；9月9日前全部完成。,12.销售文件准备。9月9日前全部完成各类说明书、表格印刷。,13.销售政策准备。9月1日前全部完成促销活动、销售政策。,3.路挂旗广告制安、发布；7月20日前完成。,准备期其他推进事项（二）,1.销售模型的制作招投标；7月2日前完成发标；7月15日前回标；7月30日前定标。,2.星河明居生活特刊设计和制作招投标；7月20日前完成发标；8月5日前回标；8月15日前定标。,3.星河明居销售实务楼书的设计、制作工作（与生活特刊同期发出）,4.三维动画展示片的创意、制作、合成（120）招投标；7月20日前完成发标；8月5日前回标；8月15日前定标。,5.实景摄制广告短片的创意、制作、合成（15、30、60）招投标；7月20日前完成发标；8月5日前回标；8月15日前定标。,6.星河明居商业招商手册创意、制作招投标；8月1日前完成发标；8月10日前回标；8月20日前定标。,7.内购期认筹VIP设计及制作；8月10日前完成设计；8月30日前完成制作。,8.手提袋设计及制作；8月10日前完成设计；8月20日前完成制作。,招标事项须提供的主要资讯（一）,1.区域定位:,都市风情一河两岸滨水美景,运动/休闲/亲水/阳光/绿色,桂畔海腹心位置,生活配套日臻完善,稀缺地块具升值潜力,2.目标买家:,老板层,文教卫及公务员,中高层企管人员(含金融/保险精英),项目周边街坊,3.功能定位:,总规模10万平方米的高尚精品绿色商住小区,4.建筑和园景风格定位:,现代港式电梯小高层洋房,后现代中西精品水体园景,招标事项须提供的主要资讯（二）,5.服务定位:,港式物管服务+酒店式物管增值服务会所服务：顺德唯一双会所1.星河会:运动休闲会所(纯商业)2.左邻右里会所:封闭式住户会所,7.星河明居项目广告推广总体定位语:,领秀桂畔海生活,领袖既直接突出项目在桂畔海生活区的领导地位，更体现消费者的尊崇身份,领秀一场由星河明居引领的桂畔海高尚生活秀,8.项目建筑光盘(销售实务楼书制作还应提供面积表),9.项目环境光盘,10.项目效果图和光盘,11.项目简介及技术经济指标,12.招标文件,6.新基房产开发理念:,用心铸造品质生活,（注：该开发理念将具体应用于新基房产未来所有开发项目中，项目组合表现手段为项目logo+新基项目名称+用心铸造品质生活）,尊崇服务和全智能化管理配置满足业主和客户24小时无忧生活,表二物料制作、发布等项目费用（不含演唱会）,以上合计:725，000元,表三广告策划服务费及其它制作发布等项目费用,以上合计:599，320元,表四前期准备期阶段总体费用表,以上合计:1,490,240元,(以上不含演唱会和内部认购时段推广费用),内部认筹暨演唱会广告媒介及推广语（时间段：9/1011/25）,目标：目标客户积累（认筹800个及以上）；演唱会门票销售。,推广思路:,以户外广告/报纸广告/影视广告吸引目标买家至外展场认筹,操盘步骤：,媒介传播,外展场,登记认筹/门票销售,应用广告:,1.户外路牌广告时间段:9.1011.25,2.工地围板广告时间段:7.1012.30,4.路挂旗广告时间段:10.111.25,3.楼体条幅广告时间段:9.1011.25,8.公交大巴广告时间段:10.111.25,6.报纸平面广告时间段:11.2311.25,7.影视广告时间段1:9.89.10,时间段2:11.2011.25,5.看楼中巴广告时间段:9.1011.25,(一),内部认筹暨演唱会广告媒介及推广语（时间段：9/1011/25）,应用工具:,1.外展场及办公用品时间段:9.10/041.8/05,2.展场内视听（动画/实景/歌碟）时间段:9.10/041.8/05,3.楼书和海报1时间段:9.10/041.8/05,4.认筹VIP卡及销售文件、表格时间段:9.10/0411.25,5.演唱会海报2时间段:10.1/0411.25,(二),6.演唱会团购表格、门票时间段:10.1/0411.25,7.看楼专车中巴时间段:9.10/041.8/05,8.工地排栅星河明居软管霓虹灯字时间段:10.1/041.8/05,9.手提袋、促销礼品时间段:10.1/041.8/05,内部认筹暨演唱会广告媒介及推广语（时间段：9/1011/25）,(三),广告基本用词：,1.工地围板:按前期内容不变,2.户外路牌:,领秀桂畔海生活,其中：原logo部分换为“星光耀凤城刘德华开盘演唱会”火爆抢位,星河明居VIP诚意认购进行中（加外展地点/logo组合和咨询电话）,3.工地条幅:（四条）,（加售票地点和咨询电话）,A.星河明居VIP诚意认购进行中（加外展地点/logo组合和咨询电话）,B.“星光耀凤城刘德华开盘演唱会”火爆抢位（加售票地点和咨询电话）,C.新基星河明居领秀桂畔海生活（加星河明居logo组合和电话）,D.新基星河明居顺德唯一绿色实验住区（加星河明居logo组合和电话）,内部认筹暨演唱会广告媒介及推广语（时间段：9/1011/25）,(四),（续）广告基本用词：,4.路挂旗广告:,A幅.（正面）新基星河明居领秀桂畔海生活（背面）VIP诚意认购进行中（加外展地点/logo组合和咨询电话）,B幅.（正面）星光耀凤城刘德华开盘演唱会（背面）抢位!火爆进行中（加售票地点/logo组合和咨询电话）,5.公交大巴广告用词:,车种一左侧：A.（车身玻璃）新基星河明居+领秀桂畔海生活（横向）B.（车门）顺德唯一绿色实验住区+VIP诚意认购进行中（竖向）（加星河明居logo组合和电话）,右侧：领秀桂畔海生活刘德华开盘演唱会火爆抢位（横向）（加售票地点/logo组合和咨询电话）,内部认筹暨演唱会广告媒介及推广语（时间段：9/1011/25）,(五),（续）广告基本用词：,7.自用中巴广告用词:,6.公交大巴广告用词:,车种二左侧：A.（车身玻璃）新基房产+用心铸造品质生活+新基星河明居（横向）B.（车门）顺德唯一绿色实验住区+VIP诚意认购进行中（竖向）（加星河明居logo组合和电话）,右侧：领秀桂畔海生活刘德华开盘演唱会火爆抢位（横向）（加售票地点/logo组合和咨询电话）,车头:星河明居logo组合,车尾:免费看楼专车(加电话),左侧：新基星河明居领秀桂畔海生活（加星河明居异型鸟瞰背景和电话）,右侧：星河明居VIP诚意认购进行中（加星河明居logo组合和电话）,8.星河明居logo组合平面表现说明:,项目圆形图标+新基星河明居+用心铸造品质生活,内部认筹暨演唱会广告媒介及推广语（时间段：9/1011/25）,(六),（续）广告基本用词：,9.报纸平面广告用词:(顺德报/南都报11月2325日3天半版),新基星河明居11月26日夜晚盛大开盘暨刘德华星光耀凤城演唱会（加背景logo组合电话）,10.电视广告主要用词:(顺德/容桂/伦教三地30秒-120字配音-指定时段),9月10日9月12日3天，3次/天新基星河明居领秀桂畔海生活！桂畔海-都市风情-滨水阳光，3公里碧水绿荫！星河明居运动/休闲绿色/健康养生的地方！星河明居尊贵/优雅滨江一线的高档社区，满足你高尚品位/健康生活的追求！星河明居新基房产用心铸造品质生活新基房产荣誉出品VIP诚意认购火爆进行中,内部认筹暨演唱会广告媒介及推广语（时间段：9/1011/25）,(七),（续）广告基本用词：,11.电视广告主要用词:(顺德/容桂/伦教三地30秒-120字配音-指定时段),（11月20日11月25日6天，6次/天，30/次）11月26日星光耀凤城刘德华演唱会门票限量发售11月26日新基星河明居夜晚盛大开盘星河明居尊贵/优雅滨江一线的高档社区，满足你高尚品位/健康生活的追求！星河明居新基房产用心铸造品质生活！新基房产荣誉出品,诚意认购销售政策及说明,（有效时间段：9月10日11月25日）,销售媒介：VIP卡,促销政策：2000元变10000元好抵!(解释权归发展商所有),说明：,1.凡在9月10日11月25日期间办理诚意认购登记的诚意客户，可享受交人民币2000元诚意金，在星河明居正式销售时抵首期楼款人民币10000元的特别优惠。,2.诚意客户以编号VIP卡和2000元收据为凭据。在办理落订时不享受该项优惠，必须在缴纳首期楼款时才能抵扣楼款10000元，发展商办理合同签定手续的同时收回编号VIP卡和2000元收据，另行开具首期楼款收据。,3.VIP卡行使购买权有效期为2004年11月26日起至2004年12月11日截止。逾期不再享受该项优惠政策。,4.诚意客户未在有效期内行使该项优惠权利或放弃该项优惠权利的，发展商同意并统一在2004年12月20日办理无息退还2000元诚意金全款手续，同时收回编号VIP卡和2000元收据。,(一),5.该VIP卡仅在诚意认购期间行使新基星河明居项目的居住物业和商业物业购买权时有效。其他任何状况下无效。,诚意认购销售政策及说明,（有效时间段：9月10日11月25日）,(二),(续前页)技术支持：,1.在此项优惠政策执行期间，执行总楼价先行虚增8000元，并按套内面积折算成每平米单价，然后再计算首期楼款，在扣完大定+VIP卡10000元面值后即为首期楼款应收的余额。之后按首期楼款总额开具收据、签定合同、办理按贷手续。,2.诚意认购金收据、收款登记表、编号VIP卡。,3.编号VIP卡回收袋、诚意认购金回收夹、退款登记表。,4.星河明居生活特刊或宣传海报、招商手册，手提袋、小礼品。,5.在收款的外展场摆放销售模型。所有展场配视听/背景/看板/易拉宝/接待处/洽谈处。,6.星河明居的项目简介，以及关于设计单位、施工单位、物管顾问、开盘时间、销售价格、入伙时间、交楼标准的应对标准解答文件。,7.发展商根据预售实况需要决定是否延长VIP有效期。,演唱会及内部认购广告推广、物料、场地等执行费用,表五,(一),演唱会及内部认购广告推广、物料、场地等执行费用,续表五,(二),表五+续表五:854,915元,开盘销售期操盘建议2004/11/262004/12/11,目标：,根据前期认筹态势（600个以上），力争解筹率30%以上,推盘思路：,彰显项目鲜明利益点，以售楼处/模型/样板房/现场园景为主要工具，包装现场，营造热销气氛，每天一个促销活动，实现开门红,操盘步骤：,名流生活法则推广,置业专案,售楼处,落定,具体安排：,应用广告:,1.三块户外路牌广告时间段:11.261.26/05,2.路挂旗广告时间段:11.261.26/05,3.公交大巴广告时间段:11.261.26/05,4.报纸广告4*3次时间段:11.2611.28,5.影视广告3天30每天6次时间段:11.2711.29,6.楼体条幅广告时间段:11.271.26/05,7.自用中巴车体广告时间段:11.261.26/05,应用工具:,（续上页）具体安排：,1.外展场及办公用品（前期已计划至04.12.30),2.展场/售楼处内视听（动画/实景）时间段:11.25,3.看楼专车中巴（前期已计划至04.12.30),4.实务楼书/看板/易拉宝时间段:11.25,5.认筹VIP卡及销售表格、销控表时间段:11.2612.11,6.认购协议书、购销合同时间段:11.26,应用活动:,1.夜间开盘演唱会时间段:11.26晚8:18,2.现场连续7天促销活动时间段:11.2712.2,3.星河明居商业及会所招商（手册）时间段:11.2512.30,（注：促销活动另案呈示）,开盘期广告基本用词,1.围板:(按前期不变),2.路挂旗:,（A.计划在大良、容桂、伦教三地主要车流、人流集中路段灯杆实施）,（B.计划在桂畔海3公里拦河灯杆、以及北区各街巷人流集中路段灯杆实施）,第一组A幅.（正面）新基星河明居（背面）开盘热销进行中-前行*米（加售楼处地址/logo组合和咨询电话）,第一组B幅.（正面）用心铸造品质生活（背面）热销抢位进行中-前行*米（加售票地点/logo组合和咨询电话）,第二组A幅.（正面）领秀桂畔海生活（背面）滨水一线高尚社区！-前行*米（加售楼处地址/logo组合和咨询电话）,第二组B幅.（正面）顺德唯一绿色实验小区（背面）健康生态环保社区-前行*米（加售票地点/logo组合和咨询电话）,（一）,开盘期广告基本用词,（二）,第三组A幅.（正面）文化提升品质（背面）绿色优化社区-前行*米（加售楼处地址/logo组合和咨询电话）,第三组B幅.（正面）港式酒店式物管服务（背面）24小时生活无忧-前行*米（加售楼处地址/logo组合和咨询电话）,第四组A幅.（正面）围合庭院生活（背面）尊崇健康领地-前行*米（加售楼处地址/logo组合和咨询电话）,第四组B幅.（正面）绿色社区（背面）卓越品质-前行*米（加售楼处地址/logo组合和咨询电话）,3.条幅内容:优先认购供不应求热销！首日推盘80套售罄，次日加推60套售罄!热销中!,4.公交大巴广告用词:,开盘期广告基本用词,（三）,A.新基星河明居领秀桂畔海生活B.顺德唯一绿色实验住区火爆认购（加星河明居logo组合和电话）,6.自用中巴广告用词:,车头:星河明居logo组合,车尾:免费看楼专车(加电话),左侧：新基星河明居顺德唯一绿色住区（加星河明居异型鸟瞰背景和电话）,右侧：星河明居火爆认购进行中（加星河明居logo组合和电话）,5.报纸广告:,1.新基星河明居盛大开盘（背景/具体卖点/热线电话）,(南都/广州/佛山/羊城),2.负离子正生活领秀居住新概念星河明居开盘热销,3.首日推盘80套供不应求，次日加推60套热销，热销！（加背景具体卖点热线电话）,开盘期广告基本用词,（四）,7.电视广告主要用词:(大良/容桂/伦教三地-翡翠台-30秒-120字配音-6天-每天3次),新基星河明居-领秀桂畔海生活！-名流的生活！桂畔海-都市风情-滨水阳光，-30万平方米碧水绿荫！星河明居-顺德唯一绿色住区-绿色、健康-运动、休闲-名流养生的地方！星河明居-尊贵、优雅-滨江一线的高档社区，-满足名流高尚品位、健康生活的追求！星河明居-新基房产用心铸造-现在热销进行中,开盘期销售政策及说明,销售媒介：认购协议书（定金10000元），购销合同,促销政策：,兑现“2000元变10000元”,即场落定额外98折,推盘单位优先选房,技术支持：,1.编号VIP卡回收袋/诚意认购金收据回收夹齐备。,2.认购协议书/购销合同齐备。,3.开盘期推盘价目表/置业计划表/收费项目表/分户单位平面图齐备。,4.收款流程/银行/保险/法律/首期楼款收据/刷卡机/点钞机齐备。,5.销售“三证”齐备。,6.售楼处/模型/样板房/环境(装修/绿化/饰品配置)齐备。,7.交楼入伙日期/交楼标准文件齐备。,8.物管单位（顾问）及服务项目、收费标准资料齐备。,9.销售流程及置业顾问齐备。,10.销控表齐备。,(一),11.生活特刊/实务楼书/户型单张/海报/易拉宝齐备。,开盘期销售政策及说明,(二),(续上页),12.装饰材料样板及设计师/家私/智能化/整体厨房/整体浴室/3+1趟式折叠门演示模块齐备。,13.现场气氛营造齐备。,14.现场交通秩序维持/保安/保洁齐备。,15.现场办公设施/设备齐备。,16.现场接待处/洽谈处/签约处/销控室齐备。,17.现场视听设施/设备齐备。,18.免费茶点/服务人员齐备。,19.应急措施齐备。,20.首批推盘单位及看楼通道准备齐备。,21.“创世纪篇”促销活动执行方案/执行架构齐备。,22.“创世纪篇”软文执行方案及文稿齐备。,23.招商活动执行流程/招商手册/工作人员齐备。,24.开盘期作息时间(早9晚9)/排班表/人员齐备。,表六开盘期执行项目费用,以上合计：797，256元,准现楼销售期操盘步骤建议12/116/8/05,目标：,巩固、延续热销度，争取在2005/6/8前突破450套销量,推广思路：,在圣诞节/元旦节/春节/38妇女节/51劳动节/61儿童节前后，提出新的推盘单位售价表，新的促销政策；提供实物/现金促销礼品，开展人脉直销,操盘步骤：,名流健康体系,客户服务,售楼处,力促成交,具体安排：,应用广告:,1.影视广告累计6*3*3*3=54次30,2.楼体条幅广告累计6*2*300=3600平方米,应用工具:,1.同前时段工具近似时间延续至05.6.8,2.外展场/售楼处易拉宝更换累计6*5*3=90个,3.人脉直销网络,应用活动:,1.老业主圣诞抽奖活动,2.圣诞节购房送大礼活动,3.迎新春购房送大礼活动,4.老带新送一年物管费,5.春茗谢客宴,6.名媛会活动,7.5.1环城长跑活动,8.6.1小业主运动会活动,9.业主嘉年华活动,准现楼销售期广告基本用词,1.楼体条幅/易拉宝/POP旗/指示牌/等广告备选用词:,A.圣诞有礼星河明居有礼,B.迎新春星河明居送大礼2.8万起入住精装大洋房,C.顺德唯一双会所名流生活有保障,D.左邻右里亲情社区,E.*阁售罄，*阁售罄,F.热烈庆祝*强势入驻星河明居（商家入驻炒做）,G.与*一起创造财富（商家入驻炒做）,H.桂畔海铺王富足三代人（商家入驻炒做）,I.买精装洋房送百万家电,（一）,J.首期2.8万入住三房首期3.8万入住四房,K.城市人的田园花园洋房大户人家名流生活,L.买一成送一成，三房2.8万,超轻松首付,M.买一成送一成，四房3.8万,超轻松首付,准现楼销售期广告基本用词,（二）,2.电视广告主要备选用词:(大良/容桂/伦教三地30累计54次),(续上页),新基星河明居-领秀桂畔海生活桂畔海-都市风情-滨水阳光，-30万平方米碧水绿荫！星河明居-顺德唯一绿色住区-绿色、健康-运动、休闲-名流养生的地方！星河明居-尊贵、优雅-滨江一线的高档社区，-城市人的田园花园洋房-满足名流高尚品位、健康生活的追求！星河明居-用心铸造品质生活-圣诞/(元旦/春节/节日)购房送大礼!-现在热销进行中,准现楼销售期销售政策及说明,销售媒介：认购协议书（定金10000元），购销合同,促销政策：,买一成送一成，三房2.8万,超轻松首付，入住星河明居即场落定额外98折,买一成送一成，四房3.8万,超轻松首付，入住星河明居即场落定额外98折,买精装洋房送百万家电,说明：,1.凡在04/12/1205/6/8期间办理认购的买家，可享受三房首期仅付2.8万的优惠政策,且即场落定楼款总价再额外98折。,2.凡在04/12/1205/6/8期间办理认购的买家，可享受四房首期仅付3.8万的优惠政策,且即场落定楼款总价再额外98折。,3.凡在04/12/1205/6/8期间办理认购的买家，送价值3.8万元家电。,4.第1/第2项不与第3项同时推出。,技术支持：,1.以上优惠必须与按揭银行达成共识，因为实际上有九成以上的楼款进入了买家的按揭总款，加大了银行的还贷风险。,2.送家电优惠必须与商家达成共识，且执行总楼价先行上调3.8万元。,(一),3.在优惠说明的第1/第2项优惠政策执行期间，执行单方楼价在原有单价基础上先行虚增10%，然后再以虚增后单方楼价计算楼价总款，发展商送一成后的楼价总款以三房2.8万（或四房3.8万）为首期楼款，则9成楼款减去三房2.8万（或四房3.8万）后的余款作为买家的按揭款。即场落定的买家在总楼价98折的基础上，发展商送一成后的楼价总款以三房2.8万（或四房3.8万）为首期楼款，则9成楼款减去三房2.8万（或四房3.8万）后的余款作为买家的按揭款。,准现楼销售期销售政策及说明,(二),(续上页),技术支持：,表七准现楼销售期执行项目费用,以上合计:544，000元,尾盘操盘步骤建议2005/6/9,一、尾盘产生的5大原因:,1.正常销售剩余的尾房，主要为朝向差、没有景观、楼层不是顶层就是底层、户型不好、单套面积偏大。,2.销售不利产生的大量尾房。主要对房地产市场的需求调研分析不充分，导致产品定位和市场需求间产生偏差,导致大量尾房产生。,3.宣传推广力度不够，市场对楼盘的认识很有限，导致销售缓慢，市场人气的流失造成尾房。,4.还有一类尾房是开发商在销售前预留或被预订下来的房子。,5.抵工程款