水溪林语项目策划报告(1).ppt

,水溪林语项目策划报告,第一部分市场篇,一、房地产宏观市场,政策趋于平稳，调控精细入微土地短缺，上市新房锐减，价格借势上扬利好逐步兑现，需求开始爆发客户认知归于理性，一、二手间藩篱渐破热点区域，更加分散行业全面整合，合纵连横大势所趋,1.总体市场分析,市场供应分析,2005年北京市新开盘别墅项目为132个，市场表现力十分强劲，新开别墅项目主要分布在昌平、朝阳、顺义、房山等区域。,2.别墅市场分析,一、房地产宏观市场,市场价格分析,随着国家宏观政策一再强压，加之奥运会的逐步临近，诸多已经拿地的开发商也加快了项目的入市时间，以此减少今后的开发压力，所以别墅类物业开发商在定价方面也较为低调，诸多原因导致05年别墅市场均价下滑。,一、房地产宏观市场,建筑形式以联排居多，经济性别墅社区通常以“联排+叠拼/双拼”的混合型社区为主。此外，据不完全统计，小独栋产品占独栋产品的60%左右，且市场表现良好。,市场产品特征分析,一、房地产宏观市场,新型别墅区（京通别墅带、大兴、密云等远郊别墅区）发展快速，传统别墅区受一定挑战；别墅进入了大众化、快速化的消费阶段；别墅市场存在泛区域竞争特征；近郊、近远郊别墅兼顾城市功能；产品纯粹度不够，自然景观资源不够丰富，家庭庭院面积不足，密度较大，容积率较高，其别墅涵义不纯粹。,市场总结,一、房地产宏观市场,北部别墅带依然是京城别墅市场最热的区域。市场需求方面，将呈现多样化、明确化的特征。2006年北京别墅市场的价格仍将逐渐回归，与2005年相比呈现平缓下降趋势。未来几年内，北京中小型别墅将成市场主导地位，小独栋别墅前景持续看好。,市场发展预测,一、房地产宏观市场,核心竞争区域：京昌高速沿线相关竞争区域：亚北区域西山区域温榆河区域,1.区域界定,二、区域市场分析,项目位于京昌高速沿线西侧，按照地缘性原则，将项目竞争区域划分为四个板块：,2.核心竞争区域分析,二、区域市场分析,市场供给,区域别墅市场供给集中，2004-2005年京昌高速沿线总体供应量超过150万，其中不乏几十万平米的大盘项目。项目规划容积率普遍较低，产品以TOWNHOUSE和别墅项目为主，追求居住舒适度和生活品质是该区域产品的一大特点。区域内TOWNHOUSE产品面积主要集中在180-260平米之间，主力户型面积大多在200-260平米之间；独栋产品均在220平米以上，户型面积普遍在280-350平米左右，最大面积达到500平米以上。区域供给项目中，产品线丰富，层次划分明显，玫瑰园、碧水庄园等高档别墅项目提升区域市场形象，领秀硅谷、宽house等中档、经济型别墅拓宽了区域市场需求层面。,分析说明,二、区域市场分析,需求分析：该区域产品线的丰富、多层次性将使区域市场呈现多样化、明确化的特征，经济型别墅满足城市中坚阶层的需求；高端别墅依托自身的贴身化个性服务和定制化路线，以稀缺、经典等卖点吸引不少富有阶层的关注。,市场需求分析,二、区域市场分析,京昌路沿线项目价格分析表,市场价格分析,二、区域市场分析,据粗略统计，该区域20左右的产品价位集中在10000元/平米以上；4050左右集中在600010000元/平米之间；30左右集中在45006000元左右。从2005年入市的项目来看，其售价多在10000元/平方米（地上部分）以上。预计今后京昌高速沿线区域别墅价格将会一路走高。,二、区域市场分析,区域别墅市场中，高档独栋别墅产品均价在16000元/左右，小独栋产品均价在10000元/，联排产品均价在7000元/，叠拼产品均价在5000-5500元/。从价格成长看，高档独栋产品由于受到面积大、总价高的影响，价格上涨空间有限，而小独栋、联排产品产品性价比较高，价格成长快，有一定的成长空间。,价格分析说明,二、区域市场分析,市场价值一：受到传统别墅聚集区的影响，区域市场价值显著提升，市场成熟度高，认可度及口碑效应良好。市场价值二：相对于大面积、高总价的独立式豪宅，经济型小独栋或类独栋产品其生活感受相同，但总价低，市场门槛低，具有一定的市场需求。市场价值三：目前区域市场中同类产品供应量一般，不会使本案的推出面市造成过大竞争和压力创。市场价值四：本案直接腹地内有三水清清二期无双、顺驰林溪等项目，更有颇具市场知名度的高档别墅项目玫瑰园。区域的整体市场认知具备基础，有利于本案的基本面传播。,市场价值提炼,二、区域市场分析,3.亚北区域分析,市场供给分析,二、区域市场分析,土地供应居各区之首，因占地面积大，目前亚北各新建别墅项目之间显得比较分散；交通优势凸现，随着交通路网的进一步扩展，从北三环太阳宫桥，走京承高速路至后沙峪出口，仅需30分钟车程；区域项目风格多样，包容性强，从目前区域亮相的新别墅项目来看，从中式风格、现代风格到北美风格、美国南部风情等；客群广泛，从价位上分析，高中低档兼备，价位从每平方米六七千元到万元都涵盖在内，所以其别墅的客群亦相当广泛；随着奥运利好消息不断，亚北以及周边基础设施的建设加快，以亚北为代表的北部楼市将风云再起，将成为对本项目所在区域冲击力和竞争力最大区域。,市场特点分析,二、区域市场分析,4.西山区域分析,市场供给分析,二、区域市场分析,素有“皇家板块”的美誉，主要得益于西山（香山）所特有的自然景观价值，加上其后天的合理建设使得交通便捷，配套完善，使其具备了与北京其它别墅区域一争高下的实力；西山板块别墅市场目前以国内消费者为主，自住型客户居多；是北京舒适型楼盘的代表，主流产品为景观洋房、LOFT公寓和独栋别墅；该区域别墅产品目前价位基本上为200万元套1500万元套之间，高端价位产品居多；土地供应量有限，市场已成萎缩趋，随着土地供应的减少，房价将会进一步增长，同时也将是今后北京房价上涨较快的区域之一。,市场特点分析,二、区域市场分析,5.温榆河区域,市场供给分析,二、区域市场分析,市场特点分析,位置、环境等资源优势得天独厚，造就其高档区域形象；温榆河别墅区的国际化氛围非常浓，90以上的居住者是海外人士；区域内别墅项目既有独栋又有联排，项目价格大多在每平米15000元以上，物业费基本上在一个月每平米1美元的水平上；从销售情况看，独栋的销售量往往好于联排，说明有实力在这个区域买房的人更加看中居住品质，而对价格并不敏感；区域向东发展的趋势越来越明显，临近顺义的通州区大运河一带也开始有了一些高档社区，但别墅还很少，基本上是公寓。,二、区域市场分析,6.典型个案借鉴,香江别墅,产品类别：独栋物业地址：昌平区，西南部上西山东麓百善镇开发商：香江国际发展有限公司占地面积：1500亩建筑面积：10万平米开盘时间：2005-5-29入住时间：2006年套数：一期90套价格：均价8500元/平米地下同价销售情况：已签约56套成交均价：7422元/平米装修标准：毛坯主力户型：400480平米含地下约80平米总价：320450万/套产品特色：独栋山景院落别墅备注：价格走势图中地下部分未计价格,二、区域市场分析,达观别墅,产品类别：独栋物业地址：三河市燕郊开发区开发商：三河中和房地产开发有限公司占地面积：560000平方米建筑面积：170000平方米开盘时间：2005-9入住时间：2006-9价格：均价5600元/平米套数：二期539套绿化率：63%装修标准：毛坯主力户型：290350平米含地下总价：136180万/套产品特色：经济型独栋别墅,项目借鉴达观别墅产品整体规划非常紧凑，单套面积控制适中，使项目保持很好的整体利润，产品保持很高的总价优势；项目景观优势明显，整体环境成熟，风景优美；为控制成本，二期产品立面过于简单，但凭借项目整体的优美环境和较低的置业门槛，取得一定销售成绩,北京洋房,产品类别：叠拼物业地址：昌平区，北七家镇开发商：北京置信华安房地产开发有限公司占地面积：100000平米建筑面积：128481.7万平米开盘时间：2005-11-09入住时间：2006年底套数：一期698套价格：均价5300元/平米（地下赠送）销售情况：已签约255套成交均价：5079元/平米装修标准：毛坯主力户型：160-190平米总价：80120万/套产品特色：亚北、三叠拼别墅,二、区域市场分析,项目借鉴产品定位准确，三叠拼别墅，弥补了亚北别墅区域的市场空白。以较高的性价比受到市场的追捧，自面市以来，销售情况良好。,顺驰林溪,产品类别：双拼、独栋物业地址：昌平区，百善镇开发商：顺池支第（北京）房地产开发有限公司占地面积：52万平米建筑面积：19万平米总套数：508户开盘时间：2003-10-18入住时间：二期05年7月31套数：一期698套价格：均价5300元/平米成交均价：735元/平米装修标准：毛坯主力户型：300-400平米总价：260-580万/套产品特色：以双拼为主纯别墅社区、物业、绿化做的比较好,二、区域市场分析,项目借鉴本项目有一定的口碑层，但市场反映不好项目定位出现市场断层，以双拼为主的社区，在私密性以及性价比上都不占优势。面积所引起的总价门槛亦是阻碍项目销售的原因,无双,产品类别：叠拼物业地址：昌平区八达岭高速11出口右转800米开发商：北京金环房地产开发有限公司占地面积：175571.05平米建筑面积：61172平米开盘时间：05-10-22入住时间：06-8-31套数：142套价格：均价9000元/平米（地下赠送）销售情况：已签约109套成交均价：7113元/平米装修标准：毛坯主力户型：200平米总价：228万/套起产品特色：小独栋社区,二、区域市场分析,项目借鉴项目为三水青清的二期，一期以联排为主，而其产品升级为小独栋。项目销售情况良好，签约率达74%，证明市场对经济性小独栋产品的认可度。,北一街8号,产品类别：Townhouse物业地址：昌平区八达岭高速11出口右转800米开发商：北京罗顿沙河建设发展有限公司占地面积：5.20万平米建筑面积：11.23万平米开盘时间：一期2005年5月12日开盘，二期2005年9月23日开盘，二期中央社区2005年12月31日开盘入住时间：2006628套数：546套价格：均价联排5400/平方米，空中花园别墅4400/平方米销售情况：已签约334套成交均价：4901元/平米装修标准：初装修主力户型：平米总价：124193万元（联排别墅）、4065万元（空中花园别墅）,二、区域市场分析,项目借鉴产品有townhouse、坡地townhouse和空中花园别墅三种类型，满足了不同消费者的不同要求，取得良好的市场占有率。项目销售情况良好，签约率达61%，证明市场对三种均好型townhouse产品的认可度。,第二部分定位篇,项目位于昌平区马池口口镇念头村，八达岭高速12出口北，至京密水库向西2.5公里处。,昌平区地处北京市西北部燕山脚下，距北京城中心区30公里，长城环抱，上风上水。拥有丰富的自然生态环境，是北方的著名旅游胜地。,1.宗地位置,一、宗地分析,2.宗地现状,项目原为北京圆梦园老年康乐中心，宗地两面临路，西邻虎峪沟幸福河。地块呈规则多边形，地势平坦，现有房屋待迁，项目内有地热井一口。,一、宗地分析,3.宗地四至,北至红冶路，路况良好，道路两旁载有成年树。,西至虎峪沟，水质较差，伴有恶臭。河岸西有一座发射塔。,东至在建农艺园，与宗地一墙之隔。,南至规划中的红道南路，与京密引水渠有相当距离的隔离带。,一、宗地分析,3.项目配套,交通,北京-八达岭高速公路和温南公路纵贯镇域南北，北京外二环高速公路的白葛路段、京密引水渠-红冶路和水南路横贯东西，在马池口镇形成三横二纵的干线公路网，兼有通往颐和园快速公路，蓟门桥快速路，马甸桥八达岭高速公路，德胜门快速路等多条路线与市区紧密相联。,一、宗地分析,3.项目配套,居住环境,昌平区位于北京的上风、上水，空气清新，四季分明，山峻、林绿、天蓝、水清，因此被称为北京的后花园。昌平作为奥运会旅游服务区，在首都率先基本实现现代化的过程中，发挥着繁荣首都经济、保护首都环境、吸纳市区人口等重要作用。与“绿色奥运、科技奥运、人文奥运”的目标契合，昌平区提出建设“投资创业、旅游休闲、生活居住”三个首选之区，全力打造可持续发展的生态人文环境。,一、宗地分析,3.项目配套,旅游资源,昌平区自然风光优美，文化古迹众多。昌平境内有驰名中外的明十三陵、辽代的铁臂银山、亚洲唯一的坦克博物馆、亚洲最大的航空博物馆以及风景秀丽的十三陵水库和蟒山等八大自然风景区。,一、宗地分析,4.项目配套,大区域内配套较为完善，但项目周边配套不足，没有有效的商业配套支持。此外项目西边的虎峪沟，水质较差，还伴有恶臭，如不治理，将会成为本项目的障碍点之一。,一、宗地分析,5.规划控制要点,一、宗地分析,6.SWTO矩阵,一、宗地分析,一、宗地分析,一、宗地分析,战略概述,一、宗地分析,执行细节,虎峪沟幸福河治理,小型会所，满足业主日常生活需要,针对性的产品定位、客群定位,整合营销的执行力,一、宗地分析,二、市场定位,1.市场定位说明,市场定位是勾画企业形象和所提供产品价值的行为。它依据产品的消费对象、消费对象对产品的需求特征及其竞争产品、替代产品的状况而为产品自身设计、塑造的区别与其他产品的个性和形象，它最终要向消费者阐明本产品与其它产品的区别。应当注意的是，产品的市场定位不是去刻意创造某种新奇或与众不同的事物，而是去整合已经存在的联系。市场定位将通过一系列的营销努力把产品的独特之处有效地传达给目标客户群，从而使产品在市场中具有其适当的位置。,二、市场定位,2.市场定位支撑点,市场阶段性特征认识,市场成长性特征认识,在目前阶段北京市场二次置业、升级置业、郊区置业已经成为市场大趋势，超过市场50%的份额，已经具备了大众需求的特点。市场广泛支持100万左右的Townhouse和200万左右的小独栋产品。,由于北京市场容量大，需求的层次性、复合性特征明显，而别墅产品，也会随着中产阶级白领阶层的不断扩充而继续保持其固定的市场需求。,区域发展性特征认识,项目虽属于亚北区域，但居住氛围不成熟，周边配套不完善，无法作为第一居所。此外通过需求分析，100-200万总价为京昌沿线核心需求层。,项目自身条件限制,为了实现利润最大化的目标，项目必须用足容积率，同时尽可能提高性价比，在保证总价范围的基础上最大程度的提高项目品质吸引客群,二、市场定位,3.市场定位,“主题消费”的“特色别墅产品”,通过前期市场研究，可以排除：,“完全投资性消费”的“旅游、度假的别墅产品”,“最高端消费”的“大独栋别墅产品”,过分强调特色产品易走入误区，如“other渡上”,没有旅游资源支持，区域居住氛围不成熟,区域不认可，市场风险大,别墅的衍生态“联排、叠拼”,没有周边配套支持无法作为第一居所，品质不强,二、市场定位,3.市场定位,在充分考虑上述因素的基础上，结合SWOT分析的结果及对市场的判断，本案最终市场定位为：,塑造产品高附加值，价值价格,市场空缺，差异、创新产品,“郊区型、低密度”产品,“休闲生活居住”的第二居所,经济性小独栋、类独栋社区,方案一：（完全“别墅型”的定位方式）：“容积率”低于0.4；280380平米“独栋别墅”；“上等风险、高收益”,三、产品定位,方案二：（集合型社区的定位方式）：“容积率”保持在0.5左右；180-250平米小独栋、类独栋。“中等风险，中、高收益”。,1.产品形态定位,三、产品定位,方案解析：,方案一中纯独栋社区，其容积率要降至0.4以下才能做出品质感，牺牲了建筑面积，在单价上就不存在竞争优势。而280380平米每户的建筑面积亦不利于控制总价，与市场定位“经济性”相持。综合前期市场分析，本项目要在用足容积率的前提下提高项目的性价比，最大臣渡的提高项目品质感，建议选择“方案二”,三、产品定位,方案二产品面积估算表：,充分利用宗地的自然条件和资源,强调创造良好的居住环境,强调景观的均好性。通过设计丰富的住宅类型,合理的规划布局,最大化利用容积率。户型面积以180-280平米的小独栋、类别墅为主。设计流畅而经济实用的道路系统,体现人车分流的基本原则.结合基地的自然环境,进行总体的景观规划和设计,为总体规划锦上添花.,三、产品定位,2.产品设计概念,三、产品定位,面积建议,4.产品空间设计的建议,户型设计应该努力创造室内的“多用途”空间，应该体现出：（1）（单体）主力户型面积应体现“高品质、低总价”趋势；（2）室内布局、功能分区、尺度等符合“高舒适度”的要求,户型的功能,三、产品定位,产品类型也应该“因地制宜”地进行规划设计，体现“多类型”和“多样性”，提倡产品设计创新。除“小独栋”产品外，建议采用“院落别墅”的类别墅产品设计，院落别墅不强调前后院的规模，较独栋别墅对交通面积、庭院面积以及绿化面积的要求较少，同时亦能保证项目的品质，可以最大限度利用项目地块狭长的地形，提高项目容积率。此外，院落别墅创造性地将东方的居住理念融入现代西方别墅设计中，在香江别墅、龙湾等项目都有不俗的表现。,产品类型,3.产品类型建议,三、产品定位,产品类型借鉴,3.产品类型建议,Other渡上,三、产品定位,达观,三、产品定位,香江别墅,三、产品定位,室内空间设计,三、产品定位,三、产品定位,院落别墅户型示意,三、产品定位,三、产品定位,小独栋户型示意,地下面积：80平米,三、产品定位,小独栋户型示意,一层面积：150平米,三、产品定位,小独栋户型示意,二层面积：90平米,三、产品定位,5.平面布置,在内部，在每个细节，每一幢建筑，每一个景观处，都注重空间的布局、景观与休闲的紧密结合。内部空间由公共半公共私密的逻辑递进关系。居民依此结构逐渐分散，穿过各节点并沿着纵横的街道系统，进入该规划系统之最终节点自己的家。,小型会所,项目现主要以北边为主入口，但北边入口狭窄，进入后又突然开阔，不利于项目规划以及提高项目门面，建议预留南边入口，待北边的市政路修好后，将入口设在具有景观优势的南入口；“别墅区”控制外来车辆进出，并尽可能减少内部汽车交通；进出别墅区的“私家车”均行走“环形主干线”，从而避免小镇社区内交通的混乱与嘈杂；项目内人车分流，形成多级性的交通系统；,6.交通组织,三、产品定位,一级道路：车道宽10米，连接各“大区域”间的“主干路”（环形路、双行道）；二级道路：车道宽6米，连接各“群落”、各“组团”间的“环形路”（单行道）；三级道路：车道宽4米，“入户”的“尽端路”；四级道路：路宽2米，主要服务于人流的“步行道”；线形因地制宜。,“多级性”的道路系统：,三、产品定位,一级道路,二级道路,三级道路,项目强调景观资源的均好性，应该采用“集中”与“分散”相结合的方式，将项目绿化按“面、线、点”组成综合体方式设计：“面”：讲求以项目改造后的“虎峪河”为基础，依托区域大的自然环境营造整体生态的人居的环境；“线”：讲求为“道路两侧”绿化和“林荫步道”，无论是独栋别墅区还是院落别墅区，“线”的绿化至关重要。“点”：是各片区内的小块“绿地风景点”，以园林小品、小型水景讲求与自然对话的意境。,6.景观设计,三、产品定位,景观设计方式,三、产品定位,整个社区采用可供居民停留的“广场”概念组织两侧线性景观，即道路两侧种植形态各异、高低错落、色彩缤纷的乔木、灌木、花草植物，通过绿色植被遮挡及道路形状的变化等手法构成可供居民“驻足、小坐、游戏”的半私密空间，让主人随时随地与自然阳光亲密接触。,三、产品定位,文化广场,在社区主入口及中心结点处，建议设置社区集中文化广场，并设置非常有代表意义、建筑特色的雕塑喷泉或水景，成为社区业主交流的场所。面积不小于1000平米,三、产品定位,林荫小道,三、产品定位,园林小品,1.拒绝“抄袭”和“模仿”：总体上，项目应该更多地体现“中性的”现代建筑潮流，以及简约、理性的风格；2.拒绝“泊来品”：我们应该一方面要充分体现“建筑美学”的震撼力，但是，同时也要拒绝那些所谓的“欧陆风格”的建筑。3.提倡“原创”：我们认为，我们需要的是融合民族精神和现代意识的“建筑产品”，更多地体现“原创”的精神和风格，如适当地借鉴和引进一些“民居风格”，并加以现代精神的改造和利用。,7.建筑风格原则建议,三、产品定位,四、客群定位,精神状态,经济基础,居住要求,崛起的中坚阶层,行为描述,年龄段在3550岁之间，家庭组成两代3口或三代五口；有一定经济基础的城市中产阶级，平时工作紧张，压力大，节假日渴望在郊区有一处世外桃源来放松心情，但以其目前的经济条件还不能或不想负担动辄几百万的别墅；私企业主或企业中高层管理者居多，月收入多在2万以上；,四、客群定位,行为描述,家庭多拥有2辆以上私车，并属于多次置业，购买项目之前已比较过多个项目，较为理性，成交周期相对长。这些客户本人或子女在北京城里有房，这里主要作为第二居所，子女家人周末过来度假，还可在不忙的时候过来享受自然美景；最为关注项目的位置交通、周边环境、园林景观和建筑风格，对价格仍有一定敏感度。,四、客群定位,五、价格定位,由于项目位于不成熟的居住区域，建议采取低开高走的定价策略，以提高市场占有率为其主要目标，低开的主要目的是吸引市场视线，其路线是提升价格。有时在于：（1）低开扩大市场容量，转换有效需求，让无法支付高价的新消费者成为实际购买者。（2）便于快速成交，促进良性循环。（3）每次调价都能造成房地产增值的假象，给前期购房者以信心，从而进一步形成人气。,1.价格策略,五、价格定位,2.市场比较法确定基价,选取核心区域以及相关区域内具有可比性的竞争项目，并确定评估参数，进行评估参数的合理修正以期确定具有竞争力的市场价格。,备注：院落别墅的可比产品选择竞争项目中的双拼、院落别墅一类的类别墅产品作为评估对象。,独栋产品价格系数表,五、价格定位,类别墅(院落别墅、双拼)产品价格系数表,五、价格定位,市场比较法产品价格计算说明,1.以本案价格基数为100，通过区域市场上竞争项目的比较做出系数评定，从而得出初步比较价格。2.根据各对比项目的可比性，将各对比项目赋予不同的权重值。3.将各项目的比较价格按各项目所赋予的权重进行调整，最后得出本案的市场比较价格。,由以上分析比较可得：独栋产品的市场比较价格为：7300元/平米。类独栋产品的市场比较价格为：6500元/平米。,五、价格定位,通过BEP分析项目对市场需求变化适应能力，建立在如下三个假设之上：（1）产品的产量就是产品的销售量。（2）不同产量所发生的固定成本相等。（3）变动成本与产品产量成正比变化。此外，对项目成本进行前期的估算，假设项目采用框架结构，土地成本4500万，建安成本1800元/平米，容积率为0.5，建筑面积为36000平米，管理费用按照销售收入的4%,3.不确定性分析,盈亏平衡分析,五、价格定位,按设计生产能力，盈亏平衡销售价格：PO=V+F/QC=4980元/平米计算结果表明，该项目的销售价格达到4980元/平米，项目就不致于亏本,五、价格定位,变动项目方案的各种数据，对方案的财务内部收益率作淡因素敏感性分析。找出项目收益指标影响较大的敏感因素，财务基准收益率为12%。,敏感性分析,五、价格定位,由所示敏感性分析图可以看出，该项目对销售价格及销售周期的变动是相当敏感的，当销售周期超过13个月或售价降低12%，内部收益率都将低于基准收益率，将项目抵抗风险的能力较差。,五、价格定位,根据与区域内同类产品价格的市场分析比较，结合本案自身特点与产品定位，此外通过不确定性分析验证，综合考虑到降低市场风险、最大实现利润最大化，建议本案产品的价格为：独栋产品整体市场定价：8600元/平米（地下赠送）类独栋产品整体市场定价：6800元/平米,4.价格定位,五、价格定位,七、利润评估,“经济效益”是经济活动所取得的效果和从事经济活动的消耗之比。投资活动的直接目的，就是依靠投入的资源和劳动，来换取未来的收益，投资效益的高低，便成为评价项目投资成败的关键，成为衡量投资方案好坏的重要依据。根据项目的初步估算，整个项目的“开发成本”平均单价在4500元/平方米，未来的“销售价格”在会达到7088/平方米，单位面积的收益平均应该在2588元/平米左右，项目总体收益会在1亿元左右。,第三部分营销篇,营销理念,一、营销理念,品牌营销,关系营销,竞争营销,合作营销,诚信营销,文化营销,特色营销,环境营销,知识营销,网络营销,1.营销理念,确保速度,合理运用价格策略，结合市场契机，确保项目销售速度的基础上，确保项目收益,以确保销售速度，快速回款和高收益并重高效的市场战略,在手续、销售物料准备齐全的前提下，06年销售实现2个亿的销售额,以低总价院落别墅热销带动小独栋推广，引爆项目整体市场运作,快速回款,确保品牌,确保收益,打造品牌项目及地产品牌开发商形象，项目整体实现品牌升级,2.营销目标,一、营销理念,房地产市场犹如一个庞大而激烈的战场，在每一场战役中，若想赢得最终的胜利，必须是周全得当的兵法与骁勇善战的将士二者俱备。在地产营销中，如果把策划力比作兵法谋略，那销售力就是在一线打拼的勇士。可以说，策划力奠定项目的基础，而销售力则直接成就一个成功的楼盘。,二、销售执行力,市场接受层面做初步探寻，在这个阶段需要我们完成以下工作步骤：确立整盘营销方案及企划方案的细部内容，制定广告计划。完成置业顾问案前培训。完成案名设定及VI视觉系统设计。完成销售部表格化、数据化、管理化的设计系统。掌握公司既有客户资料作先期预定，上门客户的登记及预定统计。完成现场接待中心设计、建造及布置。,二、销售执行力,市场目标,1.销售策略,通过各类宣传途径让人们接触、了解本案，引起目