浙江长兴云宇财富城商业项目广告策划提案-96PPT.ppt

,营销策略篇,入市时机及销售节点控制,资源整合及营销推广策略,接待中心及现场包装控制,项目销售周期预判,样板房风格建议,项目执行团队,一、项目销售周期预判,项目基本销售指标总建筑面积58962.3平方米;住宅建筑面积25900.8平方米;商业建筑面积29934平方米。,一期住宅销售（推出189套）,二期住宅销售（推出189套）,商铺销售,住宅销售,二、整体销售时间节点控制,商业时间节点预计招商、销售周期(约18个月),08年3月,08年6月,08年6月,08年11月,前期准备期,一期住宅正式销售,一期完成85%以上销售率,二期住宅正式销售,09年12月,商业导入期、招商期,09年3月,商业正式销售,商业完成80%以上销售率,商业销售完成,08年10月,销售进场（现场售楼处）,08年5月,09年10月,09年2月,09年6月,二期住宅完成70销售,住宅时间节点预计销售周期(约12个月),三、项目销售价格建议,商铺均价18900元/平米可售面积29934平米总销金额565，752，600元,项目总销金额为住宅销售金额商铺销售金额,注：此商业销售总金额不为最终销售总额。因为在商业的销售中，现已有一家大型超市进行洽谈，由于类似大型超市这样的商业形态入驻，因此商家将自己持有一部分商业地块收取租金,719，632，800元,住宅销售价格策略,随着项目、产品形象的不断提升，消费者对本项目接受程度随之提高，心里可接受总价也相应提高。,项目住宅价格变化分析(住宅可售面积29034m2),开盘初期，消费者对项目以及产品认知度有一个提升的过程，因此推出价格以略高于市场平均价格为准。,5000（08/67）,5200（08/10）,5250（08/1109/01）,5350（09/24）,68套,54套,56套,5100（08/89）,5500（09/56）,17套,62套,21套,约7020平米,约5616平米,约1768平米,约5824平米,约6448平米,约2184平米,一期,二期,四、产品推销次序建议,住宅推广,商业推广,一期以西侧1#、2#楼的13层与17层住宅楼，二、三房（189套）为主推目标,以合适的面积、适度的价格以及良好的地理环境引起上场的关注.,通过前期商业的推广,营造整体商业氛围,体现未来商业人气,进一步提升项目价值,拉动项目住宅部分销售.,推广阶段,住宅销售商业导入、招商期,商业销售,商业的后期销售，有利于获得商业的最大利润.,经过前期的推广阶段,先期住宅销售，迅速去化,迅速回笼资金，以及招商的培育期，以便创造更高的商业价值.,销售阶段,五、资源整合及通路搭建,资源整合,政府资源,集团资源,合美资源,媒体通路资源,其他辅助资源,品牌优势，树立云宇实业品牌和实力，使购房者获得信心,合美有自己的商业运营部门。拥有丰富操盘经验,评判各媒体效果，选择合适的媒体组合,合作伙伴、开发商刊物等资源。,政府整体规划对本区域的支撑作用，集合政府资源为本项目宣传造势,六、项目入市时机,入市时机选择以项目快速去化和利润最大化为最终目标,建议本项目分住宅和商业两步运作,来进行互动性营销推广建议:,【项目公开时间建议】,2008-05,【住宅正式开盘时间建议】,2008-06,理由一:关系区域发展，关系开发商品牌，关系商业价值。需要作足前期准备工作,同时也需要一个较长的时间为项目做前期的客户积累工作;,理由二:公开时间是为了配合项目的工程进度，但此节点并不进入到实质的销售阶段，而是在项目形象、品牌上、项目氛围培养上着重进行宣传，同时作好项目的内部认购工作，为项目的正式销售做好充足的准备；,理由三:6月正式开盘销售，逐渐进入传统的销售旺期，并且在强销期参加展会，利于产品的快速去化；,【商业导入时间建议】,2008-06,理由四:商业放置在住宅后才进行商业导入，首先，可集中力度对住宅在强销期进行推广与去化；再次，强力配合社区时尚精神的培养，长时间的进行招商，利于今后商业利润的最大化以及快速去化。,【商业正式开盘时间建议】,2009-03,七、整体销售阶段安排,项目二期开盘强销期08年11月08年12月,尾盘期09年4月6月,项目持续期08年8月10月,项目开盘强销期08年6月7月,项目预热期08年3月5月,具备条件：现场接待中心正式启用,开盘具备条件：在2008年5月中旬之前，必须拿到本项目的长兴商品房预售许可证。在2008年5月31日之前，样板带及样板房必须交付使用。,开盘具备条件：在2008年8月底之前，必须拿到本项目的长兴商品房预售许可证。,08年3月-5月：项目预热期（进行客户累积）,推广目的:项目预热，发展商品牌宣传及项目整体形象宣传，为后期销售进行大量的客户积累，进行城市富心概念宣传，培养商业氛围，引爆云宇财富城主题形象;推广策略:围绕云宇品牌，城市富心概念，整体规划进行有效的推广，开展内部认购与客户累积，为开盘积蓄足够的能量;,八、销售执行节点建议,推广目标:利用报刊媒体、电视新闻媒体、广播、DM直邮、巡展等宣传手段，预计累计客户378567组，有效客户6395组,概念导入：云宇财富城城市富心,现场接待中心正式开放，包装将体现项目的整体形象和主题定位；强化城市富心概念：强化商业文化氛围、社区内外环境、项目配套，项目卖点的提炼。提高项目和云宇实业品牌的形象与档次，形成周边与其它楼盘的差异性显著；增强对发展商品牌的认同感;结合城市富心对项目建筑规划进行宣传，使购房群体对项目总体规划理念进一步了解，聚集内部认购人气,吸引更多消费者注意,宣传通路选择平面媒体、广电新闻媒体、DM直邮,阶段推广重点,08年6月：住宅一期正式开盘,推广目的：项目正式公开发售,通过前期大量客户积累,形成热销局面,迅速回笼资金，并对二期项目销售进行客户积累。推广策略：持续多通路广告投放,推广新奢华主义概念，制造轰动效应，在短时间内吸引购买者眼球,积聚人气,通过开盘前期大量的客户积累,与广告诉求的以本土国际化奢华居家形象与上阶段衔接,逐步向项核心卖点过度.,阶段目标：通过前期客户积累促成成交，预计成交套数55套，成交金额5720万元,概念导入:云宇财富城“Re-Luxe”新奢华主义,阶段推广重点继续强化城市富心、推广新奢华主义2大概念，使之成为长兴新地标，概念包括了项目衍生出的一系列卖点的提炼。提高项目和君地实业品牌的形象与档次，形成周边与其它楼盘的差异性显著；增强对发展商品牌的认同感;对项目建筑规划进行宣传,使购房群体对项目总体规划理念进一步了解,聚集内部认购人气，引爆开盘，吸引更多消费者注意进行长兴周遍小城市的巡展活动,宣传通路选择全面广告投放,搭配SP活动及巡展,推广目的：项目二期正式发售，推广宅艺富新主题概念，提高销售率，同时为商业项目的销售进行前期推广与招商工作。推广策略：在强销期期间,项目位置较好的产品基本销售完毕,对一期、二期剩余产品,通过对以往成交客户消费特征进行分析,了解客户组成及来源,准确把握推广通路及消费动机,有针对性的进行媒体的宣传及推广,直击购买群体进行剩余房源销售。在此销售阶段也可以住宅带动商铺的销售为策略，在住宅销的售过程中，购房即可享受商铺购买打折活动。,概念导入：云宇财富城宅艺富新,08年11月：住宅二期正式开盘,阶段目标：通过前期客户积累促成成交，预计成交套数50套，成交金额5200万元,阶段工作重点,通过多方媒体对二期产品进行强力推广销售针对一期、二期剩余房源结合SP活动进行去化进行商铺的招商工作进行维系老客户活动,宣传通路选择减少广告投放,主题性增强，利用“老带新”的优惠政策，促进销售、sp活动、巡展活动,推广目的：通过前期半年时间的推广与招商工作，引爆商家的争相入驻。真正的将云宇财富城打造为引领城市财富新地标的城市标志性商业建筑。推广策略：通过报广、楼宇超大平面广告形式，对城市财富新地标概念进行持续性的推进，以实现商铺销售量的最大化。,概念导入：云宇财富城引领城市财富新地标,09年3月：商业正式销售,阶段目标：通过前期客户积累促成成交，预计310月完成商业80%销售，达到销售金额45260万元,阶段推广重点强化城市财富新地标概念，使之成为长兴县标志性商业建筑，城市商业中心；提高项目的外围广告搭建，以广告造势刺激商铺的入驻率，快速完成资金的回笼；在商铺的销售中结合SP活动对项目建筑规划进行宣传,使购房群体对项目总体规划理念进一步了解,聚集内部认购人气，引爆开盘，吸引更多消费者注意,宣传通路选择平面媒体广告投放与阵地包装,搭配SP活动,云宇财富城产品推介会,邀请对象：长兴县规划相关部门云宇财富城设计师各年龄段及各区域的典型居住群体代表各大媒体工作者研讨内容：长兴作为一个历史悠久之城、作为一个现代化供应业发达的城市，如何进行开发建设。如何建设城市财富新地标，以及城市发展进步的思想战略。新兴开发模式给长兴人生活所带来的复兴变化。剖析本项目所领导的宅艺富新使命。准备资料：城市富心，宅艺复新概念，项目细节介绍，项目生活效果介绍。活动时间：一期住宅销售持续期期间活动目的：通过这次活动，预估可以积累客户100-150组,九、推广活动建议,云宇置业与城市财富新坐标开发模式研讨会,邀请对象：云宇财富城建筑规划公司代表云宇财富城景观规划公司代表政府现任领导班子成员云宇实业公司领导成员研讨内容：从各自角度方面畅谈城市发展建设历程、商业中心面貌的改变,对项目的城市财富新坐标概念进行深化研讨，及其对长兴城市居住发展的深远影响进行探讨.活动目的：树立项目发展商开发理念,挑起城市富心运动的大任活动时间：商业项目正式开盘前活动目标：累计客户5080组,十、接待中心及现场包装建议,接待中心建议,项目品质项目卖点开发商品牌项目概念诠释,认可,拉动,体现,当地市场,接待中心,住宅销售以及商业销售招商,售楼处功能划分,基本功能配备,新奢华主义开发模式展示区域,停车区接待区洽谈区展示区签约区财务区办公区储藏区卫生间,我们认为，本项目的售楼处不但需要具备通常售楼处所具备的展示与办公功能,还需要展示体现商业住宅高尚社区时尚点发展规划，通过在售楼处的商业展示，使购房者对新奢华主义宅邸兼城市财富新地标概念的理解，增强购房者的信心,接待动线设置,接待台基本咨询、资料取阅,外部导示道旗、围板、看板,接待中心门口停车场及小广场,门头,精神堡垒,形象LOGO墙销售员形象,进门前导示,展示区模型、展板及解说,洽谈区初步洽谈,项目概念导视区,送客停车场或门外,看房动线,现场展示区范围划定,看房通道：展示整洁的工地和景观商业样板区，突出项目的卖点。,售楼处,产品设计中可优化部分构思示意,建议增设厨房工作阳台,产品设计中可优化部分构思示意,去除储藏室，将阳台打通,十一、样板房风格建议,适合项目的150平米户型（3房2厅）,适合项目131平米（3房2厅）,适合项目117平米（3房2厅）,适合项目109平米（2房2厅）,十二、主要推广通路搭建建议,十三、整体推广预算,根据销售均价格5300元/平方米计算,项目整体总销金额约为7.1亿元,广告费用比例为(1.11.3%)整体推广费用预算为:781852万具体广告费用随操作工程中实际定价变化而重新制定,十四、云宇财富城项目执行团队,合美执行团队组织架构,云宇财富城项目组,项目总监,设计主管,资深设计师,市场研究专员,资深项目策划专员,项目主管,市场部主管,Thankyou！,云宇财富城企划篇,问题树,财富城的优势何在？,财富城对长兴意味着什么？,财富城将为长兴来带怎样的财富？,谁将成为财富城的公民？,我们将如何建设财富城未来？,INDEX目录,财富中心,商业复兴,宅艺富新,知本新贵,财富中心,盘踞长兴坐享长三角核心地理位,近年来长兴经济发展势头强劲，2006年，全县实现地区生产总值162.6亿元，年均增长15.9%，人均GDP3300美元。全国综合实力百强县和县域经济基本竞争力百强县排名实现进位提档，分别从2002年的107位、97位上升到2005年的56位和62位。,中心城区凝聚城市精华,6万平方米的时尚潮流新地标，雄踞长兴市区繁华地段，坐享城市精华。,独一无二的城市新地标,长兴目前为止独一无二的一站式大型商业中心，集购物、休闲、娱乐、人居于一体，为城市带来时尚生活新体验。,未来城市富心,新型商业模式导入，引爆区域地段价值。城市中心从此定位，各类财富于此汇聚。,商业复兴,商业，成为城市发展的主导动力,多元化人群的不断聚集，为城市发展注入强大的生命力。商业，顺理成章成为发展动力的主导，以人为中心，服务于人，新都市的繁华得以延续,不同级别的商业格局，组成了城市商业中心,一级：城市大型商业，服务半径10公里以上以大型餐饮、娱乐、购物中心为主要商业形态。二级：区域中型商业，服务半径3-5公里以上区域生活配套、中型餐饮、品牌专卖为主。三级：小型邻里商业，服务社区及周边，小型社区生活配套商业为主。,商业中心的主流特征：积聚性、连续性、互补性,针对不同人群的不同需求，完美客流动线规划，购物、娱乐、餐饮、休闲、居住、酒店一站式。,城市商业中心代表作云宇财富城,一站式消费理念，引领长兴时尚新潮。依托中心城区改造建设的东风，成为湖州区域财富地标。,云宇财富城中心城区商业复兴的标志,在未来3-5年间，老城区整体改造将得到阶段性的成功，财富城成为中心城区商业复兴的标志。,宅艺富新,新奢华主义高品质住宅进驻长兴,拥有Re-Luxe新奢华主义全新的生活形态，是对品味认知的考验，是鉴赏力的评判。,Re-Luxe新奢华主义住宅十大内涵1、地处城市中央住区（CLD）2、交通发达，配套完善，商业繁华，各类休闲娱乐一应俱全。3、空气清新、城市景观与绿化环境良好。4、外立面华美精致，大多以工艺精湛的新古典主义为主流建筑风格。5、住宅社区内部规划合理，100人车分流，楼幢距视野开阔。6、富丽堂皇的公共空间结构，豪华挑高的入口大堂。7、令人放心的建筑质量与高品质的建材，硬件设施与先进的住宅设备。8、生态、环保概念，倡导健康生活，并将科技智能化融入住宅。9、强调实际使用功能的人性化户型设计，并有多样化的选择。10、星级酒店的尊贵物业服务。,生活在城市的最中心,生活在城市的