贵阳开成地产云环路项目整体开发思路_49页_XXXX年_凌峻.doc

贵阳开成地产云环路项目整体开发思路凌峻地产（中国）有限公司广州凌峻房地产咨询有限公司2010年1月24日目录前言3第一部分：分析篇4一、城市层面分析4二、市场层面分析8三、土地市场供应分析12四、区域层面分析14五、项目层面分析22第二部分：思考篇27一、项目是什么项目定性分析27二、项目开发难点大体量的拆迁问题解决方案28三、对谁来开发目标客户群分析29四、项目做什么确定项目的产品线31第三部分：定位篇32一、战略突围32二、开发理念33三、市场定位34四、项目案名34第四部分：产品规划设计建议35一、规划设计重点问题35二、项目地块价值分析36三、整体规划布局建议37三、建筑风格建议39四、户型设计建议41五、园林风格建议44六、项目社区配套建议46结束语49 前言 通过对地块以及市场的调查走访，整体而言，本案其开发风险相对较小，在此前提下，如何实现项目的快速销售与价值的最大化，必然是项目目前所面临的核心命题，这一切又将回归房地产开发的原点产品打造。因时间较为紧迫，本报告是在对项目、对区域市场初步了解的基础上，着重从战略发展体系上阐述了项目所面临的问题及机遇，以及在当前情况下，应该如何从战略上把握项目的整体开发思路以及产品规划等问题。试图为开成地产提供决策的依据，确保项目取得开发成功。第一部分：分析篇一、城市层面分析1、城市概况贵阳市市域总面积8034平方千米，市区面积2403平方公里，建成区建设用地面积157平方公里；人口约394万人，城市实际居住人口约174万。受山区地形的影响，贵阳市在城市发展模式上，因地制宜的形成以中心区为市级中心，小河、白云区为市级次中心，金阳、龙洞堡、花溪、三桥马王庙、新添、二戈寨为片区中心的城市结构。各片区依托中心区形成“众星捧月”的空间布局形态，形成城区、城镇圈、城镇外围地区三层次布局。本案分析：从本案在城市所处的区位来看，位于城市未来重点发展区域的边缘白云区与金阳新区交接处，同时连接主城区与下辖县的枢纽，未来前景看好。贵阳作为单中心省会城市，其城市的向心力较强，贵阳下辖县以及贵州地级市的客户为城市房地产的发展提供了源源不断的购买力。2、城市经济 贵阳作为省会城市，从城市的经济指标各项数据来看，其经济欠发达，且在未来缺少国家政策有力的支持，短期内较难实现跨越式的增长，一定程度上制约了贵阳房价的提升。2008年贵阳城市统计公报各项数据国民生产总值811.05亿元社会固定资产投资601.57亿元房地产开发投资170.10亿元住宅投资96.72亿元全年财政总收入224.29亿元城市居民人均可支配收入13817元分析：虽然城市经济欠发达，普通消费者购买能力不强，但贵阳作为中国的避暑之都，对于省外的消费者具有一定的吸引力，据统计，来自省外购房客户比例高达15%；另贵州矿产资源丰富，是一座藏富于民的城市。3、城市规划1）人口规划：至2020年，贵阳市域常住人口500万人，其中城镇人口400万人，城镇化水平达到80%，年均提高1个百分点左右。至2020年，中心城区城镇人口约320万人，市域外围城镇人口约80万人。分析：根据人口规划，未来每年增加人口将达到13万人次，根据34平方米/人（根据城市规划目标）该标准计算，则未来每年需增加住房面积约442万平方米，结合供应量，未来的市场将面临较为激烈的竞争。2）城市发展方向规划贵阳市中心城区将以老城区为中心，实施“北拓、南延、西连、东扩”的空间发展策略，将大力推进金阳新区的人口聚集和空间拓展，同时轻轨的规划也将拉近项目所在区域与主城区的距离。本案分析： 根据城市规划，项目所在区域将面临着发展的契机和升值潜力，未来金阳新区将与中心区共同构筑成为城市的主城区，而本案将依托这一利好，区域价值将得以快速提升。3）2008-2012住宅建设规划：2008至2012年期间，贵阳市城区共规划建设各类住房21.28万套，总建设面积1940万平方米。其中套型建筑面积90平方米以下的中低价位、中小套型普通商品住房和各类保障性住房共计约15.96万套、1360万平方米。其中：至2012年金阳新区供应居住用地为390公顷；白云片区实施“居住西南移，工业东北进”城市用地结构调整，将居住用地布局集中于南湖新区、麦架一带；至2012年白云片区供应居住用地为161公顷。分析： 根据住宅建设规划，项目所处的南湖板块将成为未来区域的居住组团，其居住氛围将大大提升，从居住用地的供应来看，2008-2012年金阳与白云的总供应量达551公顷，其竞争较为激烈。4）城市商业网点规划根据规划，将建设1个新城商业中心围绕金阳新区的建设，金阳作为贵阳市的新区，将成为贵阳未来5-10年商贸设施扩容和商业经济发展的重要增长点和带动点。对于白云片区规划，将在南湖新区沿线区域形成新的商业中心，在同心路、白云大道一带形成旧城区的商业中心。分析： 本案距金阳新区商业中心仅6分钟车程，将极大方便业主的购物，使生活更加便捷，同时，南湖新区作为新的商业中心，随着云环路的通车，本案临街面也将具有一定的商业价值。二、市场层面分析1、房地产市场分析1）供求关系2）价格走势3）2007-2008-2009前三季度年贵阳市各区域商品住房成交均价对比区域2007年2008年2009年1-9月08年较07年增长率市场整体3392元/平米3847元/平米4027元/平米13.41%主城区3475元/平米4538元/平米4603元/平米30.59%金阳2897元/平米3332元/平米3915元/平米15.02%小河2455元/平米3107元/平米3577元/平米26.56%白云1716元/平米3035元/平米3982元/平米76.86%花溪2076元/平米2587元/平米3854元/平米24.61%乌当2460元/平米3444元/平米3648元/平米40.00%分析： 通过对近几年贵阳供求关系、价格走势的对比，可以看出：经过2009年的消化，市场存量房比例进一步降低，同时其整体均价偏低，属于二线城市中的价值洼地；从区域价格来看，白云区2009年其价格增长幅度达76.86%,与区域高端物业提升整体均价具有较大关系，其普通住宅价格仍维持在3200-3500元/平方米左右。2、市场产品特征分析1）建筑风格分析贵阳作为典型的内地城市，从楼盘的建筑风格来看，中高端楼盘多以欧式风格为主，对于内地城市而言，欧式风格能明显提升楼盘在消费者当中的形象；同时现代风格也是市场上的主流风格，如世纪城、金阳新世界等大盘均采用现代风格，因在成本上的控制，其品质感有所欠缺。2）户型分析以下数据通过对2008年贵阳各主要区域中15个重点在售项目，15个重点项目的供应量与成交量占贵阳2/3以上的市场，以此反映整个市场的产品结构，具体包括项目如下：【远大生态风景、保利云山国际、观山湖1号、中天世纪新城、中天花园3期、兴隆珠江湾畔、保利温泉新城、金阳新世界、世纪城、金龙国际花园、金元国际新城、山水黔城、大兴星城2期、贝地.卢加诺、金世旗帝景传说】n 按户型类型划分n 按面积区间划分n 按物业类型划分分析： 从以上数据可得到目前市场产品供应的主流为：三房户型，面积段为120-140平方米之间，以高层为主。 从去化速度来看：中小户型的两房与三房去化最佳，小高层产品得到市场的认同。3）园林分析 从各楼盘的园林打造来看，无论是欧式园林风格还是现代园林，大多注重园林的气势，但在精细化程度上一般；同时贵阳作为“林城”，当地的原生树种较为丰富，一方面适合生长，同时也可降低成本。4）户型创新空间分析从各楼盘的户型设计来看，其中“可变空间”的运用已较为常见，但就中低端楼盘而言，其户型设计仍中规中矩，缺少增值空间。5）朝向分析 贵阳消费者对于东西朝向也能接受，但偏好于南北朝向，本案所在板块南北朝向与东西朝向价差达300元/平方米左右。三、土地市场供应分析1、2008年贵阳土地出让情况区域两城区金阳区乌当区花溪区小河区白云区合计地块数量1186119751供应面积（）319073.23083579.491209721197365640275263.942672642、2008年白云区商住用地成交一览表宗地编号成交时间地块位置用地性质占地（）容积率总地价（万元）楼面地价（元/）发展商B(08)012008-04同心东路居住34913.93942.6690普安县房地产开发有限公司B(08)022008-04南湖路商住50292391.6389贵阳白云津泉房地产开发有限公司B(08)032008-04长山路商住22122.2439.36903贵州金晟房地产开发有限公司B(08)042008-04长山路商住66212736.64556贵州金晟房地产开发有限公司B(08)052008-05白云北路商住248965.335975.280贵州广聚源房地产开发有限公司合计297741.28485.463、金阳区土地出让宗地编号成交时间地块位置用地性质占地（）容积率总地价（万元）楼面地价（元/）发展商2008-02地块2008-05金阳新区云谭南路商业住宅4472831.2-1.845700568中铁置业集团有限公司 2008-03地块2008-05金阳新区金阳大道商业住宅6133331.860700550乾图房地产有限公司2008-04地块2008-05金阳新区兴筑路商业住宅8917432.569300311世纪金源房地产开发有限公司 2008-05地块2008-05金阳新区长岭南路商业住宅99962210500525贵州国电、中国水电 2008-01地块2008-12长岭北路商业住宅3028551.5-2.577200中天城投集团会展、酒店商住、办公用地636228.32-3合计2355176263400分析：从土地市场来看，随着中心城区可供应土地的减少，周边区域将成为下一轮开发的热点，特别是金阳新区，政府在用地供应计划上明显倾斜。2009年的最后一拍成就13.8亿的贵阳地王，也位于金阳新区，楼盘地价已达1681元/平，被中国水电建设集团摘得。四、区域层面分析1、白云区分析1）南湖板块规划本案属于白云区南湖板块，根据规划其区域定位于：白云区政务新区南湖新区是白云区的多功能新中心，是对接金阳区、连接城区的桥头堡，目前处于起步阶段。2）白云区房地产市场分析n 2008年白云区供求关系n 2009年白云区供求关系3）南湖板块分析代表楼盘：1. 南湖丽水铭苑2. 中天托斯卡纳3. 南窗雅舍4. 南湖郡5. 恒大绿洲6. 云祥山庄南湖区域属性：自然资源较为丰富且入市形象较高的待热区域板块区域优势：环境以及板块内物业的高档次效应区域劣势：区域位置较远及配套设施不足，且区域相对陌生产品别墅为主，目前2个别墅项目，3个高层项目。客户别墅客户以城区为主，高收入二次置业；高层客户以白云区及地级市县为主，城区客户比例不到15%。价格高层价格为：3200-3800元/平方米总体较好的自然资源环境，近金阳区的区位优势，形象高；但区域陌生，配套不全，离城区较远。典型项目对区域市场的影响：新兴区域，也是贵阳高端品质项目云集的区域，5个别墅社区坐落于此，永茂、中天、利海等高端楼盘汇聚。但永茂的停工对于区域的形象有一定的负面影响。小结：依托金阳发展契机及较好自然环境，产品档次高，但区域陌生，未来竞争大。2、金阳新区分析1）区域规划根据规划，金阳区定位为贵州的“浦东新区”，是一个高起点规划、高标准建设的政务新区 解决贵阳市城市中心面积狭小、人口密度过大、空间超负荷承载问题的战略需要。 新区建设使贵阳城市建设跳出 “山间坝子”的局限，跳出 “摊饼式”的传统城市发展思维。 以“园林式、生态型、数字化、循环经济”为主题的高起点规划，高标准规划新区。2）区域供求关系n 2008年金阳新区供求关系n 2009年金阳新区供求关系3）板块分析代表楼盘：1. 世纪城2. 金阳新世界3. 金龙国际花园4. 观山湖1号5. 远大生态风景 区域属性：由政府的迁入而发展的新城区。新兴的、发展迅速的板块；区域优势：政府政策的大力支持；整体环境好；土地资源丰富。区域劣势：整体配套尚未完善，新房入住率低；区域内建面50万以上的项目比较集中，供应量大，竞争激烈。产品小高层、高层为主，商业也将成为区域未来供应的产品。客户政府公务员为主，政策引导，价格优惠。没有显性的投资客， 4142是地州县买的价格普通商品房价均价维持在3700-4500元/总体新区，城市价值独特，市政配套高标准；虽然离老城区远，生活配套不完善，但随着北京路的拉通，区域典型项目对区域市场的影响： 市场供应量的大幅度增加。金阳新世界和世纪城等项目都是总建筑面积超过300万的大项目，在未来5-10年都将形成持续性供应； 区域房价的快速拉升。金阳新世界一期产品为精装物业，是区域内商品房价格标杆。预计以该项目为首的区域典型项目拉动下，区域商品房整体均价将会有比较快速增长趋势。 区域环境的改善，配套的完善。金阳成为一座新兴的城市，目前城市各项市政配套设施都还不是很到位，而像金阳新世界这样的大型综合型项目，为了体现项目本身的品质以及满足社区业主的生活需要，其项目自身配套设施比较完善。在满足项目业主需要的同时，也有效的完善了城市的功能配套。小结：金阳片区为政务新区，规划起点高，目前区域相对陌生，但前景看好。3、区域楼盘分析1）恒大绿洲：位于本案正对面项目位置白云区云环路9号建筑面积 29万平方米占地面积 15万平方米容积率 1.63产品形态 小高层、高层 总户数 2332户目前均价 4600元/ （精装修）配套设施 会所、幼儿园、商业、恒温泳池分析：项目开发模式：延续恒大一惯手法，以大配套、大会所、大园林、实景展示来体现项目的居住品质。建筑风格：欧式风格。建筑类型：以小高层为主，多为一梯四户户型面积：80-148平方米销售情况：项目首期1400套，2009年9月份开盘，销售率达60%左右。客户群体以白云区客户及外来客户为主，贵阳主城区客户比例不到15%。2）金源世纪城项目位置金阳新区金阳南路建筑面积 600万平方米 占地面积 5000亩 容积率 4 产品形态 小高层、高层 总户数 4万户目前均价 3700元/ 配套设施 五星级饭店、写字楼、购物中心、学校、医院 分析项目开发模式：大盘低价模式，成为区域的价格杀手。建筑风格：现代简约风格。建筑类型：小高层、高层等户型面积：以110-130平方米三房为主销售情况：本项目一直是贵阳的销售冠军，成交面积占金阳新区市场的60%以上。3）金阳新世界项目位置金阳区金朱路1号建筑面积 380万平方米占地面积 3300亩容积率 1.85产品形态 高层，小高层，商业 总户数 2万户目前均价 4200-4500元/ 配套设施 酒店、购物中心、学校等分析：项目开发模式：商业+高档住宅，从开发上来看，新世界由首期精装修到二期毛坯的转变，也说明当地消费者对毛坯房接受程度相对较高。建筑风格：现代简约风格。建筑类型：小高层、高层、别墅、商业等户型面积：以80-120平方米户型为主。销售情况：两房与三房已售磬，剩余房源为65平方米1+1户型及144平方米以上户型。五、项目层面分析1、项目地理位置恒大绿洲本案本案镇政府南湖云环路，10年10月全线通车云峰大道，至金阳新区市政府约5分钟车程。城市规划道路，未拉通龙潭路，已通车2、周边配套恒大本案区政府利海、中天等项目师大金阳商业中心市政府未来的CBD大道3、地块内部及周边情况地块西侧临云环路地块西北侧云环路施工现场地块北侧云环路已建好段（从北望南）地块东北侧的丽水铭城（烂尾）地块西侧的恒大绿洲地块东北侧的南湖地块北面的永茂中学地块北侧边界地块东北角边界地块内部4、项目规划指标用地规模28715平方米容积率2.5建筑密度30%建筑限高40米绿地率30%商住比1：12车位比1：1其他90/70出让金194.99元/平方米拆迁量约2.1万平方米5、项目SWOT分析优势（S）劣势（W） 项目西侧临街，具有一定的商业价值。 项目临近南湖，具有优良的景观资源环境与休闲场所。 项目周边包括白云一中、永茂中学等，周边教育资源丰富。 临近镇政府与区政府 地块周边民房对居住环境具有较大的影响。 目前区域人气不足，商业尚未形成基础和氛围 作为外来开发商，缺乏相应的市场基础 目前项目周边生活配套尚不完善机会（O）风险（T） 云环路的拉通将直接提升项目的外在形象；轻轨的远景规划将极大提升项目升值潜力。 金阳新区的崛起，本案未来的前景将更被消费者看好。 从土地供应情况来看，地价的提升为项目实现更高利润提供了空间。 白云区的工业布局，提供充足的客源。 项目土地成本相对较低，存在较大的发展空间。 最大的风险来自于拆迁，其时间成本无较难控制。 区域市场供应量大，竞争压力大，大盘的优势明显。 板块目前未能得到广泛认可，其客户面相对较窄。 宏观政策也存在一定的风险，未来存在较多不确定因素。第二部分：思考篇一、项目是什么项目定性分析区域适合居住，但认可度较低明确项目的位置，为项目开发定性区位位置市场位置 自身特征具有潜力但尚不成熟虽然未来区域前景看好，但由于区域开发较晚，配套尚不完善，白云板块在贵阳房地产各板块中其竞争力仍处于劣势，从区域所处位置来看，人居条件较好，但距市中心较远，适合居住。无法与大盘相抗衡区域不泛高品质大盘，本项目与之相比，在未来的竞争中处于一定劣势，因此，若想从市场胜出，本项目应具有鲜明的特色和高价值的体验，与大盘形成明显的差异，通过较高的性价比实现市场突围。具备精品楼盘外部条件虽然项目规模较小，但从项目的地理位置、外部景观资源来看，具备打造成为精品楼盘的外部条件，因此，应通过对产品的创新与适量的投入，从而产生较大经济效益，实现土地价值最大化。跟随大盘，并主动寻求差异，实现产品高价值。应充分发挥土地价值，实现较高目标利润项目定性：具有高价值体验与高性价比的精品楼盘阐述：n 高价值体验：高价值体验包括项目的硬件价值与软件价值，硬件价值为使用空间的价值、建筑的价值、园林空间的价值、社区配套价值等；软件价值包括未来的营销与售后服务、物业管理等。n 高性价比：随着消费者越来越理性，高性价比的楼盘必然受到消费者的青睐，本项目在自身条件与区域大盘无法进行全方位竞争的前提，因通过提升自身的产品价值，实现较高的性价比。n 精品楼盘：项目周边自然景观良好，具备了打造成为精品楼盘的外部条件，因此还需注重自身产品品质的修炼，并通过优秀的物业管理为业主提供物超所值的社区生活。二、项目开发难点大体量的拆迁问题解决方案项目地块目前需拆迁面积达2.1万平方米，其中违章建筑约1万平方米，其拆迁体量与难度较大，因此对于项目的开发具有不可控制的风险，主要体现在开发成本增加以及开发进度难以控制上。从开发成本来看，由于项目地价相对较低，因此，即便增加部分拆迁成本，其开发风险仍处于可控范围之内。目前阶段最难把握的是拆迁的进度，因拆迁建筑产权复杂，且内地城市居民均有欺生的倾向，作为外来开发商，较难控制拆迁过程中不可预料的情况发生，因此，建议即便是拆迁成本有所增加的情况下，仍由政府出面进行拆迁。从拆迁户的心态以及地块目前的所处的位置来看，因商业价值不高，作为本地的原住居民大多愿意被拆迁，从而获得高额的拆迁费用补偿，因此，可基本排除超级钉子户的出现，其难度仅在于补偿方案是否能被拆迁户所接受。从政策面来看，根据2010年1月20日国务院法制办组织的座谈会内容，拆迁”的概念即将成为历史，并由“搬迁”的概念取代。一方面强调无论是征收还是搬迁都是为了“公共利益”。同时新草案在补偿程序明确了两个“2/3”保障补偿，其一，就是要有2/3的居民接受补偿方案；其二，要有2/3的住户签订补偿协议。虽然新草案尚未实施，但在中期来看也一定程度上降低了项目的拆迁风险。 从项目的规模来看，根据现有容积率指标，其计容面积约7.2万平方米，若采用原地回迁的方式，不仅使可销售面积进一步降低，同时项目在对外的形象上也一定程度上受到影响，从而降低社区的品质感，因此，建议采用货币补偿方案，采用该方案不排除部分拆迁户成为本项目的潜在客户群，从而实现项目的快速去化。三、对谁来开发目标客户群分析市场环境审视区域审视项目自身审视从国家最近的宏观调控政策来看，集中打击投资与投机需求，未来的政策仍具有不稳定性，从开发风险规避的角度考虑，应针对刚性需求部分客户群体区域楼盘在品质与定位上较为明确，大盘与别墅盘主要针对市场中高端客户，而小规模楼盘则针对市场中低端客户，中端客户则根据自己喜好被分流。项目因其规模过小，适合于短平快操作，因此在定位上不宜过于高端，应将目标客户群体锁定为针对具有一定购买力且市场份额最大的那一部分。自住型客户比例提高与区域楼盘形成差异锁定中端客户群体针对自住型的中端客户群体进行开发阐述：抓住主流消费群体，是市场主要购买力所在，也是项目产品定位、市场定位最重要的市场依据。主力客户群特征描述如下：客户群体的区域市场：根据项目的地域特征考虑，本项目的目标区域市场主要分为两大部分，一是白云区原住居民，其比例预计达50%左右；二是外来客户，包括贵州地级市客户、贵阳下辖县客户，预计比例达35%左右；三是市区及外省兼顾投资目的客户；预计比例达15%左右。客户群体的收入水平：鉴于客户年龄结构与项目定位，本项目的消费者为城市里具有购房能力的中等收入群体。客户群体的购房目的：他们购买物业的目的主要是居住，因此对于项目的综合素质要求较高。客户群体的购房心理：他们较为理性，往往会通过区域楼盘进行综合对比，由于经济实力不是太强，因此价格是他们考虑的首要因素，他们保持着谨慎的态度进行理性消费即他们在住房消费上强调物美价廉，在同样的品质享受下，他们希望能够以比较实惠的价格进行消费与占有。客户群体的其他共性：无论是投资还是自住，对于总价相对敏感，因此，其户型面积应得以合理控制。四、项目做什么确定项目的产品线现有指标分析区域楼盘产品分析市场竞争角度考虑从项目经济技术指标来看；其产品类型较为明确，即以小高层为主，但无法实现较具有居住品质的社区空间感，同时土地价值也无法充分实现。从区域各楼盘的产品类型来看，以别墅产品及小高层居多，且多以一梯多户设计，且东西朝向产品较多，产品创新较少，无更多的增值空间设计。无论是从规模还是企业品牌而言，本案在市场竞争中均不具备优势，因此，建立自身的产品竞争力必须从精细化角度出发，注重产品的细节，实现客户对项目品质的认同。目前经济技术指标建议进行调整户型的增值空间是打造重点。产品的精细化打造是竞争突围之路项目从市场胜出需要高价值的体验，主要体现在空间面积的赠送！而实现企业的目标利润必然需要在可销售面积上得以保证！因此，本项目在规划上需要突破纵向上的限制，即突破建筑限高上的限制！从建安成本与社区空间感营造的角度考虑，建议以11层与18层的小高层为主，即建筑限高应调整到55米左右，同时考虑项目满足刚性需求客户，户型面积偏小，套数较多，因此建议调整车位比为1：0.6,以降低开发成本。第三部分：定位篇一、战略突围项目定性具有高价值体验与高性价比的精品楼盘产品创新+差异化路线价值最大化+规避风险开发目标价值目标企业目标销售目标实现目标利润最大化实现快速去化为企业进军贵阳打下基础消费群体自住型的中端客户理性，追求性价比产品线小高层高价值体验住宅项目战略突围：跟随与价值超越阐述：n 跟随：在理性的市场、在项目综合素质无法超越周边众多大盘的情况下，采用价格跟随策略可一定程度上规避项目风险，但价格跟随不会是廉价销售，而是以高于周边同等规模楼盘的价格但略低于高端楼盘的价格进行销售。n 超越：超越不仅仅是针对周边同等规模楼盘而言，对于大盘同样如此；项目限于自身条件，显然无法全面超越市场，但必须形成自身鲜明的特色，通过产品创新为消费者提供更多的附加值，从而实现价值的超越。二、开发理念项目周边拥有较好的升值潜力，应充分利用；但结合项目在市场的位置，仅仅凭借城市发展尚不能发挥地块的最大价值，还需通过产品创新实现地块价值最大化。促使消费者成交在于他认同项目的价值，而其中关键的一点是他能感受到开发商切实从客户的角度所做的人性关怀。项目作为以自住为主的项目，应充分考虑贵阳的传统居住习惯即三房两厅户型，但由于房价的上涨，项目可在户型面积上应严格控制。作为外来开发商，未来立足贵阳房地产市场的根本还在于开发的创新与赢取消费者对于企业开发理念的认同。从项目本身条件分析从目标客户角度分析从传统居住习惯分析从企业发展角度分析目前区域市场的竞争相对较为激烈，在夹缝中求生存必然要着眼于为客户创造更多与更高的附加值。从市场的角度分析项目开发理念理念探究以客户为导向的价值地产三、市场定位白金板块首席价值标杆社区创造贵阳楼市最佳性价比产品阐述：在自身条件不具备优势的前提下，实现更快的销售与更高的目标利润，必须树立为客户创造价值的开发思想，让空间的价值最大化、让居住者感到幸福、从而构筑首席价值标杆社区。价值标杆社区形象价值把钱花在看得见的地方，最直观体现社区的品质；建筑、园林、入户大堂等景观价值在无法构筑大空间的园林景观的条件下，应通过精细化打造使园林更具设计感与层次感。空间价值以紧凑户型为主，注重空间布局的合理性，力求在最小的空间里创造更多的居住体验。服务价值无论是销售服务还是后期的物业管理服务，增值空间创造区域最有参与性、观赏性的园林环境；地段价值金阳新区的崛起、轻轨的规划等。四、项目案名青花南湖阐述： 青花，不仅代表着淡雅与珍贵，更具有一份浓郁的人文情怀，以青花南湖作为案名，不仅具有明确的指向性，也体现项目精品楼盘的特征。备选案名：纯水岸第四部分：产品规划设计建议一、规划设计重点问题n 定位通过规划、产品、园林景观设计、建材与新技术的运用，有效呈现“首席价值标杆”的开发理念。n 景观强调建筑与景观之间的协调性，强调景观的参与性，提升景观价值。n 朝向在保证大南北朝向的前提下，又要照顾向中心景观、组团景观取景的要求n 产品在建筑产品和建筑风格上应体现项目的品质感n 单体设计重点考虑如何体现产品的价值化、高性价比和创新性，n 户型户型功能设计如何体现高价值化住宅的理念，如户型细节的处理、入户花园、空中院馆等创新户型设计元素，在满足容积率的前提下，实现地块价值的最大化。n 配套公建和商业配套的合理比例和摆放位置与方式，实现项目商业价值最大化的同时要考虑成本控制。n 成本在尽量满足容积率的情况下实现本项目的开发主题内容，在哪些方面重点考虑成本的控制，使项目在最优的成本控制方案下达到高性价比的产品档次，特别是车位比例设置的数量与方式。二、项目地块价值分析 二级区域一级区域三级区域说明n 绿色区域：位于地块北侧，因临近南湖，且地势远高于地块南面，其视野空间较佳；从日照角度考虑，适宜规划18层中高层住宅。n 黄色区域：位于地块南侧，无明显提升住宅价值的外部资源，适宜规划11层左右小高层住宅。n 红色区域：临云环路，具有一定的商业价值，但从住宅的角度考虑，为东西朝向，建议以多层或具有超高附加值的创新公寓规划。三、整体规划布局建议1、规划理念全景式布局以景观主导规划，通过先景观后建筑的规划理念，根据项目基地特征，总平面设计在融合周边环境的同时，将居住环境中的公共场所、水体、绿地结合起来，不仅保证每栋建筑景观的均好性，而且让建筑与景观融为一体。在开发策略上，建议在动工之前，先打造出部分示范园林区（或中心景观园林），形成极具震撼的视觉效果。景观打造建议突出“水”的主题，在打造方向上突出精细化设计与施工，从而形成与市场楼盘的区隔2、规划布局建议根据地块条件，对于本案规划布局设想如下：商业18层18层18层11层11层18层中心景观中心景观图示说明：整体规划布局以景观为导向，形成中庭景观，临街规划一层商业，地块由南向北规划11-18层小高层住宅，南北向住宅为一梯三户或四户设计。考虑经济技术指标的实现，可规划较小比例东西向住宅。注：以上仅为图示，具体规划布局应有规划设计师根据地块特征进行设计。3、交通组织建议1）车库规划半地下车库+地面停车 根据经济技术指标要求，社区车位比需达1：1，本案以中小户型为主，总户数预计达700户左右，仍全部以地下停车的方式处理，其建安成本过高，因此，一方面与政府协商，调整车位比指标，建议调整为1：0.6；另一方面采用半地下车库与地面停车相结合的方式，降低开发成本。2）主入口规划 根据地块的规模及地块现状，建议主入口设置在地块的西侧中北段或西南角，主入口设置在西南角可使地块的商业价值更大发挥。三、建筑风格建议建筑风格是楼盘形象最直观的体现，本案在综合素质不突出的前提下，其形象必然需要与市场楼盘形成明显区隔，同时能体现本案精品楼盘的特征。 从区域市场楼盘来看，欧式风格占据主体，而现代风格楼盘其观感不佳。 从本案的定位来看，目标客户群体更容易接受具有品质感、形象感兼顾且更平易近人的风格，因此，本案建筑风格方向建议如下：建筑风格方向一：现代中式风格现代中式风格阐述：在建筑风格的处理上吸纳中式传统建筑的精华，加入石雕、砖雕等传统意义上的经典中式符号，但不是简单地模仿建筑符号，而是突出建筑深层次的文化内涵和历史底蕴；并有效融合了现代建筑元素与现代设计元素，使之更符合现代人的居住习惯，从而形成独具特色的现代中式风格。建筑风格方向二：ARTDECO建筑风格南湖上空的锗石建筑群阐述： 采用几何的挺拔竖向线条、强调对称、干净利落、大块渐成的风格，以金字塔状的台阶式构图形成强烈的视觉感受和独特的韵律感。在塑造现代感的形体同时，又赋予一种品质与品位的气质，代表了一种向上的欣欣向荣的力量。在色彩的选择上，可采用具有品质感的锗色，成就南湖板块上空的锗石建筑群，不仅与周边楼盘形成明显的区隔，也能体现社区的整体形象与品质。ARTDECO建筑风格四、户型设计建议1、户型配比建议根据本案目标客户群体定位，考虑各类型客户所占比例以及各类型客户对户型面积的需求，本案户型配比如下：户型面积区间比例备注两房两厅一卫78-8220%位于临街处与地块南侧小高层纳米三房约9020%位于非中心景观处两变三户型85-9030%标准三房110左右25%三变四户型120左右5%景观最佳处说明：根据规划要点，本案需满足90/70条件，而市场主流需求户型仍为三房产品，因此，在户型设计上需要在有限的空间里实现更多居住功能，一方便需注重各功能间的尺寸细节，另一方面可通过赠送空间在实现面积控制与满足消费者需求的同时，提升户型的附加值。从项目的定位角度考虑，原则上不规划四房与超过130平方米以上户型。 因本案场地条件限制，若可变空间户型无法达到预期比例，可适当增加纳米三房比例。2、参考户型参考户型一：两房两厅一卫 面积：约80平方米参考户型二：三房两厅一卫 面积约90平方米万科金域蓝湾户型设计技巧：0.6米落地飘窗+2.6米进深参考户型三：三房两厅两卫，面积约109平方米参考户