渝北回兴地块整体策划定位报告.ppt

缘香缇产品定位关键,3,0,商业部分如何定位,5.7万方,纯商业定位,商业定位整体规划商业业态落位商业形态及布局,中央商业区,区域性商业区,社区性商业区,商业按区域重要性及辐射分类,社区型商业分类,辐射型：511，商业体量大，对外来客流要求高，对后期交通、人流、商业氛围、招商能力等要求较高。,中间型：25主要依赖于本社区居民的需求,兼顾周边.,内向型：2以下，基本不考虑社区商业的对外性，完全依赖本社区居民的需求，商业规模的大小可根据社区人口规模而变化.,服务本社区同时辐射周边的辐射型社区商业,本案商业定位,它的服务人口一般在5万人以下，服务半径一般在2公里以内。由于这一商业的属性决定了它的总规模一般应控制在3万平米以内,X,辐射型：商业体量大，对外来客流要求高，对后期交通、人流、商业氛围、招商能力等要求较高。,中间型：主要依赖于本社区居民的需求,兼顾周边.,内向型：基本不考虑社区商业的对外性，完全依赖本社区居民的需求，商业规模的大小可根据社区人口规模而变化.,X,8,%,39.2,2.7万方,纯商业定位,商业定位整体规划商业业态落位商业形态及布局,百货、超市、餐饮、服务配套、美容、服饰精品、生活家居和休闲八大类业态构成了社区商业的基础业态。业态组合规划原则：社区商业基本特性：超市、餐饮和服务配套是社区商业三大基本业态；租金收益的最大化，位置较好的铺位优先考虑承租能力较高的业态；是否具有招商的可执行性，符合项目实际情况；能否在项目目前条件下开业经营，培育商业氛围；符合商铺建筑设计技术指标。,社区商业业态组合,来自外部资料:选取23个小区业态配比总结表,社区商业业态组合,社区商业三种类型的业态组合各有特点，区别主要体现在社区商业基础业态上。,社区商业业态组合,社区商业三种类型的业态组合各有特点，区别主要体现在社区商业基础业态上。,具体配比根据项目状况进行调整,社区商业业态配比,纯商业定位,商业定位整体规划商业业态落位商业形态及布局,商业定位,形态定位,形态建议：建议做2到3层商业，前排是独栋商业，设置一条商业内街，客流沿独栋商业导入内街，建议用廊桥串联，形成联动的商业平台内街顶宜采用玻璃屋顶，白天自然采光增加内街光亮，夜间可设置光幕吸引人气，提升项目品质,2到3层商业,前排独栋，后排设置内街穹顶光幕,从方便居民生活及合理分配资源的角度出发，应该要注意的基本原则有以下几点：在商业布局时，考虑交通便利性可优先考虑体现居民生活便利的业态，如超市、服务配套类和便利店等业态的位置，既方便社区及周边居民的消费，又兼顾龙头商家对其它小商家的带动作用；餐饮等业态有噪音、卫生等问题，在规划业态时应避免影响到社区居民的正常生活；对位置要求不高的业态可规划于相对较偏的位置，如装饰公司、美容一般是以二楼为主要承租面积，但必须预留良好的展示面。,商业定位,布局定位,商业的布局形式是前期规划重点问题之一。整体的布局与商业的规模、性质有直接关系,社区辐射型风情商业街,泛商业定位,市场可行性操作可行性泛商业落位,5.7万方,2.7万方,0.7万方,2.3万方如何解决,商业公寓,酒店,商业性质别墅,泛商业体量常规打造手法,公寓供求量价均增速迅猛，市场空间与竞争并存,商业定位,公寓市场,商业定位,商业别墅市场,X,居住用途的商业别墅,商业别墅办公,企业会所,后续转手费用高，保值升值能力一般,客户接受抗性大,商业定位,商业别墅市场,商业别墅办公,X,花园式办公排布,市场独栋办公较少，现有项目都具有一定规模，有一定企业聚集效应商业办公别墅风险过大，周边配套不足以支撑，规划少量该类产品又不足以形成聚集效应,商业定位,商业别墅市场,企业会馆,X,物业的位置和隐蔽性最为挑剔,对周边环境要求较高,比较强调私属领地或上层氛围的营造,短期高档居住和城市商务沟通环境统一,居住性和环境品质为关键要点,商业定位,酒店市场,本案,周边工业园区较多，酒店林里，存在较大商务需求为本案酒店的打造提供支撑,泛商业定位,市场可行性操作可行性泛商业落位,商业定位,操作可行性,商业公寓,酒店,商业性质别墅,可操作，易打造产品,对开发商资金及开发该类物业开发经验等均有较高要求,对开发商资金及资源整合能力要求高,X,X,泛商业定位,市场可行性操作可行性泛商业落位,商业公寓,酒店,商业性质别墅,商业定位,泛商业整体定位,X,X,2.3万方商业公寓,综合市场可行性及操作可行性：,整体定位,规划建议,总平落位,方案一,规划建议,总平落位,方案二,经济测算,价格定位,商业,用市场比较法结合周边项目售价，建议：商业清水均价20000元/,市场比较法结合周边售价，建议商业清水均价20000元/,价格定位,公寓,用市场比较法结合周边项目售价，建议：公寓清水均价8500元/,市场比较法结合周边售价，建议公寓清水均价8500元/,项目墅区居住氛围带来居住品质的提升，为公寓产品提升溢价能力,价格定位,联排,用市场比较法结合周边项目售价，建议：联排清水均价13000元/,市场比较法结合周边售价，建议联排清水均价13000元/,价格定位,叠墅,用市场比较法结合周边项目售价，建议：叠墅清水均价11000元/,市场比较法结合周边售价，建议叠墅清水均价11500元/,价格定位,小墅,小墅的居住舒适性低于联排及叠墅，但享有的是户户连接地气的墅感体验，介于该类物业形态在重庆市场较为新颖无同质项目可参考，建议：采用保守叠墅售价小墅清水均价11000元/,结合产品特性及周边售价，建议小墅清水均价11000元/,价格定位,洋房,用市场比较法结合周边项目售价，建议：洋房清水均价9500元/,市场比较法结合周边售价，建议洋房清水均价9500元/,项目社区高端氛围明显高于周边竞品项目，根据当前区域洋房产品售价得出保守市场价格,销售总金额为11.20亿元，销售净收入为10.45亿元。,项目收入估算,方案一,投资总额约7.65亿元，单方成本约为3777元/,项目成本估算,方案一,项目利润估算,销售利润率为31.74%，成本利润率为46.50%,方案一,销售总金额为1