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房地产词典一、 建筑设计篇二、 规划设计篇（1） 园林绿化（2） 建筑小品（3）三、 物业管理篇 一、建筑设计篇 四、 建筑名词 1、 建筑密度：即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。套内建筑面积：2、 商品房销售面积：为购房者所购买的套内或单元建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。即商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积。商品房套内建筑面积由三部分组成：套内使用面积，套内墙体面积，阳台建筑面积3、套内使用面积：是指每套住宅户门内除墙体厚度外全部净面积的总和。其中，包括卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、储藏室、壁柜（不包括吊柜）、户内楼梯（按投影面积）等。利用坡屋顶内空间做房间时，其一半的面积净高不低于2.1米，其余部分最小净高不低于1.5米，符合以上要求的可计入使用面积，否则不算使用面积。套内墙体面积：套内墙体面积是指商品房各套内使用空间周围的维护或承重墙体，有共用墙和非共用墙两种。 商品房各套之间的分割墙、套与公用建筑之间的分割墙以及外墙（包括山墙）均为共用墙，共用墙墙水平投影面积的一半计入套内墙体面积。室内的非共用墙墙体水平投影面积的全部计入套内墙体面积。阳台建筑面积：每户阳台（无论凹凸阳台）封闭的，按100%的建筑面积计算，不封闭的按建筑面积的一半计算。可分摊的公用建筑面积：（1） 大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电（楼）前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变（配电）室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及基本功能上为该建筑服务的专用设备用房。（2） 套与公用建筑空间之间的分割墙及外墙（包括山墙）墙体面积水平投影面积的一半。 不应计入共用建筑空间的主要有：（1） 仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间。（2） 售房单位自营、自用的房屋。（3） 为多动幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房。此外，其他购房人受益的其他非经营性用房，需要进行分摊的，应在销（预）售合同中写明房屋名称，需分摊的总建筑面积。五、 容积率：容积率是建筑总面积与建筑用地面积之比。例如在1万平方米的土地上有4000平方米的建筑总面积， 其容积率为0.4。容积率决定地价成本在房屋中占的比例。高层住宅容积率不能超过5%，多层住宅不能超过3%，绿化率不低于30%。六、 实用率实用率是套内建筑面积和住宅面积之比，大于使用率。即实用率=套内建筑面积/套内建筑面积+分摊的共有共用建筑面积。七、 绿化率： 绿化率是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。对购房者而言，绿化率高为好。八、 绿地率 绿地率描述的居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率。绿地率所指的“居住区用地范围内各类绿地”主要包括公共绿地、宅旁绿地等。其中，公共绿地，又包括居住区公园、小游园、组团绿地及其他的一些块状、带状化公共绿地。九、 得房率：得房率是指套内建筑面积与套（单元）建筑面积之比。（是指一套住宅的使用面积与包括公摊的公共设施面积在内的住房建筑面积之比。）产权证写着建筑面积80平方米使用面积68平方米68/80=0.85得房率高与低，高说明使用面积大。套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积，套（单元）建筑面积=套内建筑面积+分摊得功用建筑面积得房率称为“有效面积系数”，它是指建筑物内可使用面积与总建筑面积的比例，有效面积系数越大，可使用面积就越大。一般情况下，多层砖混结构住宅楼的有效面积系数为0.7-0.8；而高层住宅楼的有效面积系数在0.7-0.75，低的只有0.65。由于购房者都是根据建筑面积付款的因此，有效面积系数的大小，意味着购房者花同样的钱，买到房子使用面积的多少可能差别很大。十、 开间：一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离，因为是就一自然间的宽度而言，所以称开间，住宅开间一般在3.0-3.9米，砖混结构住宅开间一般不超过3.3米。开间5米以上，进深7米以上的大开间住宅可为住户提供一个40-50平方米甚至更大的居住空间，与同样面积似的小开间住宅相比，承重减少一半，使用面积增加2%，便于灵活割断、装修改造。进深：一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙皮之间的实际长度。进深大可以有效节约用地但为了好的自然采光和通风不一过大，目前我国大量城镇住宅房间的进深一般限定在5米左右美国住宅空间分割5区功能分区礼仪区：入口、起居室、餐厅交往区：早餐室、厨房、家庭室私密区：主卧、卫生间、次卧、书房功能区：洗衣间、储藏室、车库、地下室、阁楼室外区：沿街立面、前院、后院、平台、硬地l 过渡区：玄关、过道l 活动区：客厅、阳台、l 生活区：餐厅、厨房、洗衣机阳台l 休息区：主卧、次卧l 学习区：书房l 功能区：储藏间、衣帽间、保姆房六、室内名词层高：层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上要求，这个高度就叫层高。他通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。玄关：玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的领地，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割。就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方平时，玄关也是接受邮件、简单会客的场所。开间：住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故称开间。住宅开间一半不超过3.0米-3.9米，砖混结构住宅开间一般不超过3.3米。规定较小的开间尺度，可缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性、抗震性。进深：在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。进深大的住宅可以有效地节约用地，但为了保证建成的住宅可以有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求，不宜过大。目前我国大量城镇住宅房间的进深一般限定在5米左右，不能任意扩大。用地术语：居住区公共建筑用地指居住区内有明确界限的公共建筑用地。如幼拖、学校等均按实际使用界限计算，沿路时应算到路边。无明显界限的公共建筑，则按实际占用地计算，有时也按定额计算。公共服务设施用地：一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建的为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场。居住区用地住宅用地、公建用地、道路用地，十一、 建筑形态板楼：塔楼：多层：板式：条式：点式细节整理大门：造型方面：大门体现在样式，而样式存在以下几个误区：许昌的大门一是照搬照抄，看到别人的外地的小区大门不错，然后就照抄过来，把许昌的大门借鉴过来，大门是小区的脸面，作为小区的标志，应该与小区的整体风格相一致，起到画龙点睛的作用。建造方面：从郑州的大门来看，大多是铁艺，焊一个铁艺大门就行了，铁艺没有任何关系，对大门的设计不是太重视。l 单元门作为多层，单元门的造型楼梯，包括高层也存在这个问题都不是太讲究，被传统设计师所忽略，单元口的入口处造型问题。第二是门，单元门传统的是铁门，无任何美感。第三是单元入口处的功能。我们对这一部分并不是很重视，原来按造家属楼的概念是放煤球、放自行车的地方，现在不应该是放自行车等东西的地方，应该成为业主回家的大堂，要有气势。应该是放报箱、布告栏、花卉等的地方，要注意空间造型，有一定的高度。l 楼梯，对楼梯装修不注意，楼梯应该进行适当的装修。第二是楼梯的扶手，对扶手做的比较粗造，焊个刚筋棍，上面弄个木块就行了。这是典型的办公楼的楼梯扶手，楼梯设计的坡度应该科学，给人上楼不累、舒适的感觉。l 各个三表出户放表的地方，比如刚才说放报箱的地方，三表都应该放在墙肚里边，在墙上钉一个木版，把三表放在上边，这是很不好的。“三表出户”位置应该放的地方不能被人发现，作为装饰的表盖应该装饰的象一幅画。l 防盗门防盗门做的不是很好，在做防盗门的时候，包括两户对门做的装修，没有对这一块进行处理，往往是把房子建起来就行了，没有注意公共走道。l 户型细节户型细节没有考虑，关于户型的细节我们有几个细节没有考虑，一是功能没有考虑 ，往往失去了人在房间里的生活形态，应根据他们的不同生活形态作出不同的房子，他的生活形态、生活功能是什么样的，房子的功能应该是什么样的。也就是说作为房子的产品最核心功能是什么，功能不全或者功能不到位。第二是面积尺寸有误差。还是按照原来的传统，随着科技的发展，没有与现代家具、家电进行量化结合的科技化，有多大的尺寸没有进行认真科学的量化研究，造成某些部分面积的浪费，比如卫生间，一个家庭的卫生间的功能到底是干什么的，都不明确，比如火车上的卫生间很小，但也能使用，如果我们做的比火车上的大些也可以使用。再者飞机上的卫生间比火车上的还小，但飞机上的卫生间设计的绝对比火车上的高级，而且很方便，以后的户型应该朝这个方向发展，要提高技术含量。作为户型，一个房间的功能增加，布局的按排，应该科学、合理。l 外立面的建筑风格作为建筑外立面风格应该包括“五面”。我们在建筑风格设计常犯错误，第一是模仿。看沿海大城市的建筑风个是什么风格，我们就模仿。第二是只照顾前面不照顾后面，更不注重东西两面、三墙。再个是顶的立面也没有得到重视，作为立面的建筑风格有各种不同的风格，面的风格不注意。作为我们常犯的错误是第一是三墙的建筑立面的处理不太好，缺乏艺术性，缺乏一种造型。包括一些窗户的处理，各方面的处理。第二是北立面的处理。实际上进小区的时候，我们回家都是从单元口北面回家的，单元口的北面往往没有得到重视，这个地方比较单调，过于平，没有处理好，作为北面应该将空调位放在这个地方。南面的立面包括窗户的装饰、空调板、腰线、装饰板等五部分，这些要体现一种风格，一种内涵。另外是顶的装饰：现在总的来说是一种追赶时髦，对顶的称处理我觉得既要好看，又要省钱，结合着这个原则来进行。作为对顶的处理一定要与空中花园，作为对屋顶的利用、太阳能的结合等等把顶处理好。建筑风格是楼的颜色，楼的颜色处理存在两个问题；一是过于时装化。颜色不能衬托出小区的品质，大红大绿。颜色不能与小区的情感文化结合起来。建筑风格建议建筑风格定位为中国江南民居建筑与简洁明快的现代建筑风格，具体做法从顶部、颜色、外立面、造型（窗户、阳台、空调板、腰线）等方面体现变化。建筑风格顶部外立面颜色造型细节建议如下： 1、顶部多层顶部采用坡屋顶设计，但要现代简洁，并是不对称，一半为半坡，另一半为平台，使之形成一个阁楼，以成本价售给6层的业主，并能带动6层的销售。2、颜色楼体主色调以金黄色与白色为主。3、外立面外立面细节主要包括窗户、阳台、空调板、腰线等窗户：采用直凸窗，并形成落地窗，加强采光并体现美感，窗框可采用黑胡桃木色。阳台：注重小高层阳台的设计面积，留置盆载专用区，多层户型的阳台与窗户要有明显的白色横竖樘分隔，注意要形成空中花园。腰线：为白色，要体现出流畅的风格。空调板：多层与小高层要考虑室外空调机的位置，并设统一色调围栏，空调冷凝水管位置统一预留。环境指示牌现在很多小区缺乏环境指示牌，环境的指示系统比较缺乏，让人们不知道小区的布局、公告栏、楼号、单元号、门牌等这些设计都应该精细化、个性化，都应该完整的做出来。第八个是小区的配套设施装修，小区的配套设施主要问题是各做各的门头，各做各的窗户，这样小区的整体比较乱不统一，与整体风格不相协调，比如要是加盟店可统一设计，如果没有这样就比较乱。第九是小区的道路。小区道路千篇一律，没有变化，对小区道路路面的设计、路面的造型、路面的美化，缺乏一个统一的规划。这就需要对小区的道路进行细节处理。l 小区的景观小区的景观要以用为主，第一要多载树少种草，种树不一定非要种名贵的树，应该种普通的成树、大树。也是很好的。第二是园林景观话，确实要给人一种陶冶情操、锻炼的地方。现在很多里面小区都缺乏锻炼的地方，小区内可设计一些晨跑的跑道，并与道路结合起来。细节处理可做一些灯、给树挂牌等。第十一是物业管理的设施。物业管理的一些用品设施如岗亭设计、保安服装、社区服务热线相当缺乏，目前来讲没有进行认真系统考虑着 围墙怎样设计，围墙也没有与整个建筑风格结合起来，焊个铁艺就行了，也没有与整个小区的景观等等结合起来。在做水处理的时候没有考虑后期的物业管理问题，在考虑之后就应该加强对水的利用，对一些东西为什么存在缺乏根据性的研究，通过这些细节应该围绕几个方面。现在客户买房并不是买大的方面，大的方面都差不多，关键是买细节、小的方面，小的方面做的精细、到位，会引起客户的共鸣与兴趣。小的细节能体现出开发商的精细度，体现开发商的文化品位，体现楼盘的品位，所以说细节对楼盘的开发起到至关重要的作用。这一点应该引起开发商的重视。l 窗户：落地窗：外凸窗直凸窗外飘窗铝合金窗塑纲窗l 线条：腰线天际线女儿墙l 阳台：封阳台不封阳台l 阳台栏杆：铸铁雕花栏杆透明化玻璃栏杆通透混凝土栏杆不通透的混凝土栏杆六、景观设计（一）整个环境景观规划要体现以下特色：1、功能与实用性第一的原则景观要能使人在景中享用，体现以人为本的理念。2、文化艺术性要有深刻的文化内涵，富有深厚的寓意。3、观赏性原则做工与风格要力求细腻、精致，每一个细节都能让人回味无穷，与建筑的中国江南民居风格与现代风格相对应。 4、“四景”原则山景：建筑与远山要形成一种对比，深度体现自然与人文特性。在小区内部可利用山石来营造“山色景观”。水景：面向浉河而建的住宅，设计景观要遵循水体与住宅的和谐相融，再结合小区布置一些水景，让每一处水景都成为居家风景。 区景：商业街区的景观设计要与小区的景观设计形成互补，打开窗户可以看到特色的小区与街区景观。市景：坐拥家中，可远眺繁街华市和城市夜景。 （二）具体的景观可以按以下思路进行：要实现空间主体的垂直绿化，整个绿化包括地面、楼体、空中等方面，呈现立体景观：l 地面绿化： 1、要栽一些名贵树木及盆栽花，整个绿化要形成一个真正的庭院； 2、中心广场有一个喷泉或水系，有小桥、卵石、自然怪石等，形成一个美丽自然的庭院。3、以文化为主，配备各种能表现江南古代文化的小品。以绿化为主，突出各种植物的造型。 4、 以山水为主，要突出江南山水的曲、静、灵、幽。l 楼体绿化：要充分利用阳台、窗户进行家庭外绿化，使每户都充满绿色。1、 台预留花草位置与排水管，适于种花草。2、 窗外均留有小花篮。l 空中绿化：小高层与多层顶层可为空中平台，预留花槽与排水管，这样可以进行空中绿化，形成一个空中花园。l 艺术小品：要设置一些精美的文化小品，比如指示牌、垃圾箱都要充满艺术品位。l 地面硬化：地面要采用彩色地砖，一为防滑，二与社区风格相符，增加底部的稳重感。楼梯：1、 楼梯转角有开窗：1.5X1.2，从地面高度超过人的重心。2、 楼梯宽度1.3米，转角宽度1.5米3、 楼梯扶手（木质扶手，钢筋立杆）4、 楼梯贴地砖，设防滑条5、 楼梯踢面16公分，踏面27公分6、 楼梯内有感应灯7、 混凝土结构，坡度30度8、 一般为双跑式窗：（铝合金窗70-80元/立方米，塑钢窗140-150/立方米，彩铝200元/立方米）1、 采用无色透明5单玻2、 窗台高度：卧室600MM，卫生间100MM3、 窗户是否有遮阳板：有4、 推拉窗，平开窗5、 窗上有翻窗，无，能否开启6、 材质：单层玻璃塑钢窗7、 窗洞上沿主粱高度是450MM包括楼板空调： 砖混结构住宅的特点？ 砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。 和钢筋混凝土住宅相比，砖混结构住宅的承重墙占据空间过大，室内格局一般不能改变，有一定的局限性，它的整体性、耐久性也不好。它的优点是造价低，一般适宜建造非高层建筑，6层以下（含6层）。什么是住宅的套型？ “套”是指一个家庭独立使用的居住空间范围。即指每家所用的住宅单位的面积大小。 住宅的“套型”就是满足不同户型家庭生活需要的居住空间类型。对于住宅套型的大小，一般都是用面积指标来规定的。如按照住宅的面积标准分为：小套（每套使用面积不少于18平方米）；中套（每套使用面积不少于30平方米）；大套（每套使用面积不少于45平方米）。随着国家新住宅设计规范的颁布，住宅的“套型”的标准也在发生变化，从而不断适应居住生活质量提高的要求。跃层式住宅的特点和优点？ 特点：住宅占有上下两层楼面，卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其它辅助用房可以分层布置，上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯。 优点：每户有较大的采光面，通风较好，户内居住面积和辅助面积较大，布局紧凑，功能明确，相互干扰较小。 小高层住宅的特点和优点？ 小高层是指楼层在八至十二层间，配备电梯的住宅。它的特点是： （1）小高层以现浇楼板施工，建筑结构上与高层基本相同，建筑质量好，并由于配有电梯，住户上下方便。 （2） 小高层的房型、建筑系数接近多层，间距大、得房率高、通风好、采光条件优越。一些建筑档次高的小高层，水电配置精良，集供冷暖气、冷热水于一身，双路供水供电，且采用智能化的布线系统，使楼宇更易于管理，居住舒适、安全性高。 （3）小高层可以通过多阳台、多露台的设计，使住宅的有效使用面积大大增加。 （4）小高层的视野宽阔、景观美好。 如何测算住宅的使用面积？ 住宅内使用面积的概念是指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙线水平投影计算。包括卧室、起居室、门厅、过道、厨房、卫生间、储藏室、壁柜（不包括吊柜）、户内楼梯（按投影面积）。 利用坡屋顶内空间作房间时，计算面积地方的净高不低于2.1米，其余部分最小净高不低于1.5米，符合以上要求的可计入使用面积，否则不算使用面积。 每户阳台（无论凹凸阳台）面积在6平方米以下的，不计算使用面积；超过6平方米的，超过部分按阳台净面积的50%折算计入使用面积。 如何测算住宅的建筑面积？ 一、计算住宅建筑面积的范围和方法： 单层住宅建筑物，不论高度如何，均按一层计算，建筑面积按建筑物外墙勒脚以上的外围水平面积计算。单层住宅如内部带有部分楼层（如阁楼）也应计算建筑面积。 两层以上的住宅建筑物，建筑面积按各层建筑面积的总和计算，底层建筑面积按方法计算，二层及二层以上按外墙外围水平面积计算。 地下室、半地下室及相当出入口的建筑面积，按其上口的外墙外围水平面积计算（但不包括采光井、防潮层及保护墙等）。 多层和高层住宅内的楼梯间、电梯井、垃圾道、通风道等均按建筑物自然层数计入总建筑面积，高层建筑物内的技术层（供放置管道设备和修理养护）如层高超过2.2米应100%计算建筑面积。 突出墙外的门斗，有顶盖和柱子的走廊，檐廊和雨篷，应按柱子的外边线水平面积计算面积。没有柱子、走廊、檐廊、雨蓬，按其投影面积50%计算建筑面积。多层或高层住宅建筑中，突出于房顶围护结构的楼梯间、水泵机房和水箱间、电梯机房等，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。 封闭式阳台，按其水平投影面积的50%计算建筑面积。 室外楼梯无论是作为主要通道，还是供疏散之用，均应按每层的投影面积计算建筑面积。 二、作为购房者，应特别注意住宅建筑中不应计算建筑面积的范围包括： 突出墙面的构件和艺术装饰，如柱子、墙垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。 供检验、消防的室外爬梯。 层高低于2.2米的技术层。 独立不贴于外墙的烟囱、烟道、贮水池等建筑物。 住宅的分类？ （1）按照住宅的层数划分，有： 低层住宅（庭园式住宅）、多层住宅、高层住宅（超高层住宅）； （2）按照住宅的承重结构所选用的主要材料划分，有：混合结构住宅（砖木、砌块、砖混、钢混）、大模板结构住宅（内外墙现浇、内墙现浇外墙挂板、内墙现浇外墙砖砌）、框架轻板住宅、简单结构住宅（干打垒、生木结构、拱券结构、竹木结构、泥石结构、轻钢骨结构）； （3） 按照住宅的平面布局划分，有： 点式（墩式、塔式）住宅、条式（板式）住宅； （4） 按照住宅的设计特点划分，有： 内廊式住宅、外廊式住宅（筒子楼）、退台式住宅（台阶式住宅）；跃层式住宅（复式住宅）、错层式住宅（梯间式住宅）； （5） 按照住宅的用途和功能划分，有： 普通住宅、高档住宅、单身公寓、学生公寓、老年公寓、别墅式住宅（庭园式住宅）。 怎样计算建筑密度？ 建筑密度也称建筑覆盖率，是指项目规划建设用地范围内所有建筑物的基底面积之和与规划建设用地面积之比，用公式表示为： 建筑密度=规划用地范围内建筑物基底总面积/规划建设用地总面积 这里的“建筑物基底面积”包括构筑物基底面积。一般来说，建筑密度不应超过32.4%。什么是住宅小区的绿化率？ 绿化率是指项目规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地的面积之比。用公式表示为： 绿化率=规划用地范围内的绿地面积/规划建设用地面积。一般来说，好的规划社区，绿化率应该达到30%。 小区绿化面积的标准是多少？ 绿化环境是居住空间质量的重要标志，它不仅有着净化空气、丰富景观的作用，同时也是居民的交往空间和活动场所，打破了多年单元住宅那种“鸡犬之声相闻，老死不相往来”的局面，增进了邻里的交往，扩大了“家”的范围。按国家有关规定，对小区绿化环境的选择有四点标准：1、小区要封闭管理。保证小区绿化环境是为所在小区居民服务的，增进居民的领域感，保证小区环境的安全与安静。2、要有足够的绿化面积。新区住宅建设的绿地率不低于30%，旧区不低于25%，绿地指标组团不低于0.5平方米/人，小区不小于1平方米/人；同时绿地还要有充足的日照时间，满足居民区活动的要求，所以成片的绿地就应满足不少于1/3的面积在标准的日照覆盖范围之外。3、绿地应接近居民住宅，以便观赏使用。4、绿地空间应包含一定数量的活动场地(如儿童游戏场)，并布置坐椅、铺装地石等设施，以满足居民休息、散步、运动、健身的需要。什么叫“户型比”？ 户型比是指各种户型在总户数中所占的百分比，反映到住宅设计上，就是体现在一定数量住宅建筑中，各种不同套型住宅占住宅总套数的比重，如一幢住宅楼中，小套（或一室户）占25%，中套（二室户）占47%，大套（三室和四室户）占28%。 如何划分住宅的高度（层数）？ 一般来说，1-3层称为低层住宅；3-6六层称为多层住宅，根据我国制订的高层民用建筑设计防火规范，10层以下或楼高低于24米的都称作多层住宅，超过这一高度为高层住宅，超过25层以上的又称为超高层住宅。 框架结构住宅的特点？ 框架结构住宅，是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛀石、陶柱等轻隔墙分户装配而成的住宅。 它的优点是：适合大规模工业化施工、效率较高，工程质量较好。 钢混结构住宅的特点？ 这类住宅的结构材料是钢筋混凝土，即钢筋、水泥、粗细骨料（碎石）、水等的混合体。 它的优点：具有抗震性能好、整体性强、抗腐蚀能力强、经久耐用等。并且房间的开间、进深相对较大，空间分割较自由。目前，多、高层住宅多采用这种结构。 它的缺点：工艺比较复杂，建筑造价较高。怎样计算建筑密度？ 建筑密度也称建筑覆盖率，是指项目规划建设用地范围内所有建筑物的基底面积之和与规划建设用地面积之比，用公式表示为：建筑密度=规划用地范围内建筑物基底总面积/规划建设用地总面积 这里的“建筑物基底面积”包括构筑物基底面积。一般来说，建筑密度不应超过32.4%。 什么是共用设备？ 共用设备是指一幢住宅内部，由整幢住宅的业主和使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明灯具、垃圾通道、电视天线、水箱、水泵、电梯、邮政信箱、避雷装置、消防器具等设备。 什么是公共设施？ 公共设施是指物业管理区域内，由业主和使用人共同使用的道路、绿地、停车场库、照明路灯、排水管道、窨井、化粪池、垃圾箱（房）等设施。 什么是共用部位？ 共用部位是指一幢住宅内部，由整幢住宅的业主和使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、电梯机房、走廊通道、传达室、内天井、房屋承重结构、室外墙面、屋面等部位。业主在验收物业时应检查哪些部位 验收物业是业主的一项基本权利，业主有权对拟购置的物业进行质量验收。一般而言，业主可以在接到入住通知后对房屋先作仔细的检查验收，感觉满意后再办理正式的入住手续，领取住宅钥匙。 一般而言，业主在验收住宅时应重点检查以下部位或设施的质量问题：（1）门窗部位 门窗是否密缝、贴合、框架是否牢固、安全、平整、门锁有无质量问题等。 （2）供排水设施 水管、水表、水龙头是否完好，下水道是否有堵塞，地漏、马桶排水是否通畅，是否有注水现象。 （3）墙面、屋顶、地板 墙面、屋顶及地板是否平整，是否有剥落或起砂现象，是否渗水等。（4）供电系统 电线、电灯、电表是否有质量缺陷，空调是否漏水，制冷效果是否正常。 物业管理公司对业主提出的质量问题要尽量当场解答或记录在案。若确系因施工验收时的疏漏而存在的质量问题，物业公司应及时通知施工单位或房地产开发公司尽快整修。空调系统如何分类？ 一、按照使用目的，空调可分为： 1、舒适空调-要求温度适宜，环境舒适，对温湿度的调节精度无严格要求、用于住房、办公室、影剧院、商场、体育馆、汽车、船舶、飞机等。 2、工艺空调-对温度有一定的调节精度要求，另外空气的洁净度也要有较高的要求。用于电子器件生车间、精密仪器生产车间、计算机房、生物实验室等。二、按照空气处理方式，可分为： 1、集中式（中央）空调-空气处理设备集中在中央空调室里，处理过的空气通过风管送至各房间的空调系统。适用于面积大、房间集中、各房间热湿负荷比较接近的场所选用，如宾馆、办公楼、船舶、工厂等。系统维修管理方便，设备的消声隔振比较容易解决。 2、半集中式空调-既有中央空调又有处理空气的末端装置的空调系统。这种系统比较复杂，可以达到较高的调节精度。适用于对空气精度有较高要求的车间和实验室等。3、局部式空调-每个房间都有各自的设备处理空气的空调。空调器可直接装在房间里或装在邻近房间里，就地处理空气。适用于面积小、房间分散、热湿负荷相差大的场合，如办公室、机房、家庭等。其设备可以是单台独立式空调相组，如窗式，分体式空调器等。也可以是由管道集中给冷热水的风机盘管式空调器组成的系统，各房间按需要调节本室的温度。 三、按照制冷量可分为：1、大型空调机组-如卧式组装淋水式，表冷式空调机组，应用于大车间、电影院等。 2、中型空调机组-如冷水机组和柜式空调机等，应用于小车间、机房、会场、餐厅等。 3、小型空调机组-如窗式、分体式空调器，用于办公室、家庭、招待所等。 四、按新风量的多少来分： 1、直流式系统-空调器处理的空气为全新风，送到各房间进热湿交换后全部排放到室外，没有回风管。这种系统卫生条件好，能耗大，经济性差，用于有有害气体产生的车间。实验室等。 2、闭式系统-空调系统处理的空气全部再循环，不补充新风的系统。系统能耗小，卫生条件差，需要对空气中氧气再生和备有二氧化碳吸式装置。如用于地下建筑及潜艇的空调等。 3、混合式系统-空调器处理的空气由回风和新风混合而成。它兼有直流式和闭式的优点，应用比较普遍，如宾馆、剧场等场所的空调系统。 五、按送风速度分：1、高速系统-主风道风速2030m/s。2、低速系统-主风道风速12m/s以下。售楼部：1、 建筑构造2、 个案特点（1） 气势夺人（2） 彰现豪华气派（3） 古典式的浪漫情怀（4） 严肃活泼（5） 现代感强烈（6） 庄重典雅（7） 淡雅简洁（8） 层次丰富（9） 古典式的简约（10） 光亮洁净（11） 婉约而气派（12） 稳重大方（13） 现代建筑语言丰富（14） 含蓄沉静（15） 建筑开扬（16） 具有飘逸感（17） 商业氛围营造得较好（18） 个性突出（19） 有点保守（20） 造型美观（21） 表情丰富（22） 细部处理得好（23） 外形独树一帜（24） 现代与古典比翼双飞（25） 胸怀宽广（26） 建筑紧凑而丰满（27） 建筑物富有张力3、 外立面颜色（几中颜色、暖色还是冷色、谁是主调、运用是否得当）+4、 多种檐板及玻璃栏杆5、 暖色与冷色6、 弧形阳台突显楼盘的线条美7、 凸凹的艺术表现楼盘的整体层次8、 纵深感9、 老虎窗（坡屋顶的窗户、阁楼的窗户）丰富外立面又提高空间利用率。10、 线条突出11、 镂空（下凹）12、 角窗与角阳台13、 弧型形体丰富性感、丰满14、 嫩黄与翠绿永远是结合烟囱或天窗15、 露台与16、17、二、规划设计篇 1、园林绿化道路：采用精致沥青路面，次干道及景观活动场地设计活跃，变化丰富，体现不同的个性特色，整体道路系统主次分明，道道入户。背景音乐：结合环境小品的柱墩、灯柱、树丛等设立、隐蔽而和谐灯光：采用路灯、草坪灯（设灯）、泛光灯、水下灯、光纤灯等丰富的造明系统，满足不同功能的最佳组合。智能化：设有PDS综合布线，信息宽带网。环境设计：“P+L”设计P“PEACEFUL”的缩写。“安静、安宁和祥和”这里是指使小区环境“静下来”L“LIVELY”的缩写，“生动、有活力、栩栩如生”指使小区环境“活起来”。三、物业管理新建住宅小区：是指达到一定规模，基础设施配套比较齐全的新建住宅小区（含居住小区、住宅组团）。 住宅小区管理：是指对住宅小区内的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮及整治。 物业管理：是指专业化的物业管理机构接受业主或业主委员会的委托，对业主所拥有的房屋及其设施、设备进行维修养护，并对相关环境和秩序进行维护的一系列管理和服务活动。 产权人：指拥有全部或部分房屋所有权及相应土地使用权的公民、法人和其他组织。 业主委员会：是在房地产行政主管部门指导下，由住宅小区内房地产产权人和使用人选举的代表组成，代表和维护住宅小区内房地产产权人和使用人的合法权益的法定组织。 物业管理公约：是指开发商、业主和物业管理公司就物业投入使用后，三方各自的权利义务关系，房屋的维修、使用、管理等问题达成的契约性文件。 物