X年北京市房地产市场报告_42.ppt

北京市2009年房地产市场报告,目录,PART2.北京市总体经济形势,PART3.北京市土地市场形势,PART4.北京市商品房市场形势,PART1.北京市概况,PART1.北京市概况,北京市行政区划图,北京位于华北平原北端，东南局部地区与天津相连，其余为河北省所环绕。北京市共辖16个市辖区、2个县，其中地处北京二环路以内的东城区、西城区、崇文区和宣武区四个区是传统上的内城区，而随着城市的扩张，朝阳区、海淀区、丰台区和石景山区也被认为是城内地区，形成了“城八区”的概念。规划中北京市城区的范围是北京五环路以内。全市面积16,807.8平方公里。建成区面积1,254.2平方公里（中国城市第1名）。2008年末北京市常住总人口1,695万，仅次于上海市。,PART1.北京市概况,北京是中华人民共和国的首都，中国四个中央直辖市之一，全国第二大城市及政治、经济、交通和文化中心。北京有着3000余年的建城史和850余年的建都史。自秦汉以来，北京地区一直是中国北方的军事和商业重镇。北京是综合性产业城市。综合经济实力保持在全国前列。第三产业规模居中国大陆第一。北京还是中国重要的金融中心和商业中心之一。2005年在国务院批准的北京市城市总体规划（2004-2020）中，北京被定位为“国家首都、国际城市、文化名城、宜居城市”。,PART1.北京市概况,新中国成立六十年来，北京经济实现了历史上前所未有的飞跃发展，完成了从消费城市向生产型城市、从建设现代工业基地到发展首都经济的转变。北京城镇居民生活水平不仅实现了从“温饱”向“小康”的历史性转变，而且正在向着更加富裕的方向迈进。随着经济快速发展，居民生活水平不断提高，2009年前三季度，北京市城镇居民人均可支配收入为24566元，较08年同期增长8.3%，城镇居民人均住宅使用面积在08年末达到21.56平方米。,2009年以来，北京市各地区、各部门认真贯彻落实党中央、国务院应对国际金融危机、促进经济平稳较快发展的一揽子计划，取得了明显成效，经济企稳回升势头逐步增强，总体形势积极向好。,2009年前三季度，北京市完成国内生产总值8161.4亿元，同比增长9.5%。经济呈现企稳回升态势，但由于外部环境仍然严峻，不确定因素较多，经济发展仍面临较大挑战。,PART2.北京市总体经济形势,数据来源：北京市历年统计公报,PART2.北京市总体经济形势,在一级开发市场全面启动和去年基数较低的背景下，今年1-10月，北京市房地产开发投资实现50%的高速增长，增幅创2004年3月份以来的新高，占全社会固定资产投资的比重再度回升至50%以上。,今年1-10月，北京市房地产投资额实现1983亿元，较去年同期的1315.3亿元增加了667.7亿元。投资力度明显加大，这将带动房地产土地购置量加大，后续供给不断加强。,数据来源：北京市历年统计公报,PART3.北京市土地市场形势,前言2009年北京土地市场表现活跃，土地市场成交呈现出“先抑后扬”的局面。前4月土地市场成交惨淡，5月后土地市场成交井喷式增长。根据北京市国土局发布的数据显示，截至12月底，2009年土地市场已成交经营性用地126宗，土地面积1152公顷，建筑规模1570万平方米，总成交额约845亿元，由于还将有7宗土地成交，预计全年土地市场总成交额将突破900亿元。北京已经供应的土地面积略高于实际成交面积。2009年全市共推出经营性用地147宗，土地面积1457公顷，相当于去年全年的262%，完成全年1300公顷供地任务的112%。其中包括住宅用地87宗、1072公顷，超额完成了全年限价房用地的供地计划，基本完成了商品房的供地计划；商业、服务业用地60宗、385公顷，超额完成了200公顷的任务，这也显示出北京良好的经济发展态势。,PART3.北京市土地市场形势,居住类用地：为542.43万平方米，占总量的48.0%，08年同期该类用地占总量的57%，同比上涨73.58%，是公告土地的主力构成部分；工业类用地：为406.06万平方米，占总量的36.0%，同比上涨95.49%；商业金融类用地：为102.70万平方米，占总量的9%，同比增长18.67倍，在各类用地中增幅最大；办公类用地：为36.7万平方米，占总量的3%，08年同期无该类用地公告；综合类用地：为15.06万平方米，占总量的1%，同比上涨218.39%；其他类用地：为34.24万平方米，占总量的3%，同比上涨37.23%。,2008年1-10月公告土地用途结构比例图,2009年1-10月公告土地用途结构比例图,09年1-3月北京商品房交易的回暖并未给当时的土地市场带来信心的转变，整个市场依旧处于“寒冬”之中。住宅类用地的供应态势依然紧缩，工业用地成为该阶段土地供应的主角。09年4-6月北京市政府明显加大了土地供应，并按照促进本市房地产市场健康发展的实施意见对土地出让的付款时间、资金成本进行调整，从增加供给和降低成本两个方面来吸引开发企业入市。土地供应在5月达到最高峰，月供应量达229.04万平方米，占1-10月,土地供应月度分析,总量的20.14%。且住宅类用地自4月起成为土地供应主力军，一改以往工业用地为主导的局面。广渠门外10号地的入市成为5月土地市场的焦点。这一阶段，北京土地市场的回暖趋势已经十分明显，初步呈现供需两旺的状态。09年7月-10月整个土地市场的供应基本稳定，且远高出去年同期水平。,PART3.北京市土地市场形势,土地供应区域分析,土地供应外延趋势依然明显，近郊和远郊区县成为开发、投资建设的热点。近郊区县09年1-10月供应量为804万平方米，占总体的70.6%，其中，通州、大兴、顺义和房山区作为热点区域，供给量分别为152.4万平方米、313.8万平方米、174.3万平方米和124.4万平方米，占总体比例分别为13.4%、27.6%、15.3%、10.9%，分列区域公告量的前四位。,PART3.北京市土地市场形势,2009年，北京市政府对土地市场非常保守，大幅减少土地供应计划，以住宅用地（含政策性住房用地）为例，09年计划供应同比减少24%，但自5月始北京土地市场毫无征兆地从寒冬跨越到酷暑。09年1-10月，北京市共有203宗土地成交，同比上涨99.02%；成交建设用地面积为984.5万平方米，同比上涨37.34%；成交规划用地面积为1760.2万平方米，同比上涨48.26%；成交金额为575.5亿元，同比上涨45.61%，上述成交指标均显示了北京土地市场的全面回暖。,土地成交整体情况分析,PART3.北京市土地市场形势,土地成交月度分析,PART3.北京市土地市场形势,数据来源：易居中国城市月报,北京市2009年1-10月土地成交情况,由上表可见，2009年5月成为土地市场成交态势转变的分水岭，开发商在减轻销售压力和资金负担后，维持未来发展成为战略调整的新关注点，企业获取土地的热情与信心大增。5月21日，富力地产以10.22亿竞得朝阳区广渠门外10号地块，楼面地价约14097元/平米，溢价率高达241%。该地块的成交将开发商对未来北京房价的的预期提到了一个新高度。随后，保利、龙湖、金隅等品牌企业开始成为北京土地市场的主角。9月，土地市场的交易达到白热化阶段，整体溢价率高达122%。多幅优良土地的高溢价成交是导致本月溢价率及成交金额大幅上涨的主要原因，如房山区长阳镇起步区1号地、5号地及朝阳区望京B29项目用地。大体量地块、保障性住房地块、远郊地块等前期不受关注的土地也成为保利、万科、绿地等全国一线开发商的必争之地。,土地成交月度分析,PART3.北京市土地市场形势,土地成交区域分析,2009年1-10月土地成交建设用地面积区域占比图,PART3.北京市土地市场形势,数据来源：易居中国城市月报,土地成交区域分析,从各区县成交土地面积来看，2009年成交土地总量最大的是大兴区，该区成交土地的建设用地面积达358万平方米，占全市土地成交总量的26%；其次是顺义区和通州区，其成交的建设用地面积分别为244和151万平方米，分别占全市土地成交总量的18%和11%；其次成交总量超过百万平方米的还有朝阳区、房山区和怀柔区。由此可见，2009年北京市成交土地主要分布区域与二级市场的热点区域和政府产业政策引导方向趋同，同时城中心区成交土地也明显比去年减少。这主要是受政府新城规划、开发区产业政策引导等政策影响，政府开始将土地供应区域重点转移到未来新城发展区域和产业集聚区域，因此出现成交土地集中分布在朝阳、通州、顺义和大兴等区域的现象。,PART3.北京市土地市场形势,土地成交区域分析,2009年1-10月，从楼面地价来看，城中心区、朝阳、海淀、石景山、通州、房山六区楼面价格均在3000元/平米一线之上，其余区县则低于这一水平，最低的昌平、密云、平谷等区县，最低楼面地价仅615元/平米。从溢价率来看，受多个优质、大体量项目高溢价成交的影响，朝阳区的溢价率高达111.0%，一改08年4.2%低溢价率的颓势；此外，由于新城建设、铁路轨道等利好政策的影响，大兴、通州、房山等区域成交价格均较理想。,PART3.北京市土地市场形势,第一，土地供给类型变更，通州、大兴、房山等近郊区域规划的地铁、城铁线沿线土地集中入市。开发商普遍看好临近轨道交通线普通住宅的销售前景，引发抢拍潮；第二，近郊区供给土地代征用地面积增大。成交的居住类土地溢价率前五名代征用地占比从2008年的19.3%上升至27.3%。代征用地占比的加大，对于提升项目品质，提高项目可售面积，大幅增加开发利润起到非常重要的作用；,特点一：近郊区域高溢价,2009年土地成交特点分析,PART3.北京市土地市场形势,第三，新城规划、基础设施建设带动京郊土地投资价值显现。在北京城市发展“东扩南移战略”的带动下，近郊新城规划脚步加快，基础设施路网，轨道交通等方面得到了长足进步。品牌开发商携高价地入市，将带动区域内产品升级，改变区域价值预期。,300%,200%,100%,远洋地产48.3亿大兴区亦庄新城三羊居住区地块，溢价率468%；保利地产30.4亿朝阳区东风乡地块，溢价率为314%。,保利地产16.3亿大兴区黄村新城北区2号地，溢价139%；金地方兴15.62亿大兴区黄村新城北区16号地，溢价108%；绿地30.25亿大兴区黄村19、20号地块，溢价116%；成都中泽地产19.6亿奥运村地块，溢价124%；华美地产17.4亿通州区九棵树地块，溢价123%；中化方兴40.6亿朝阳区广渠路15号地块，溢价率达146%；北京金力地产13亿朝阳区景藏公园北侧地块，溢价166%；中粮万科22亿房山区长阳镇军留庄高岭村地块，溢价163%；中粮万科29.3亿房山区长阳镇杨庄子高岭村地块，溢价115%。,景旭地产5.16亿丰台区六里桥地块，溢价率238%；大龙地产50.50亿顺义区后沙峪镇地块，溢价率为258%。,2009年土地成交特点分析,PART3.北京市土地市场形势,特点二：明显的国企主导现象,PART3.北京市土地市场形势,数据来源：易居中国城市月报,原因分析：第一、宽松的金融环境。央企不但自有资金雄厚，而且在获得信贷、政府帮助以及其它各种有助于增加收益或者降低成本的好处方面有着非央企无法比拟的优势；第二、资本的本性是逐利。在实体经济复苏仍不确定和通货膨胀预期增强的情况下，一些主业为非房地产的国企面对自身业绩压力，从某种程度而言，进入房地产市场可以说是一种纯市场行为；第三、制度上并未限制央企、国企背景的资金进入土地市场。因此，才有了中化方兴这种为央企直接控股、成都中泽置业这种为央企“子”甚至“孙”公司的开发商进入土地市场拿地的案例。影响分析：第一、导致土地市场竞争加剧。实力雄厚且风险控制意识较弱的央企、国企资金进入北京土地市场，势必导致开发商对土地这种稀缺资源竞争的加剧；第二、过度火爆的土地市场可能导致楼市进入新的观望期。央企、国企频繁以大手笔大价钱拿地，可能会使房产消费者普遍形成泡沫共识，从而对物业购买持观望态度；第三、将对2010年商品房市场产生深远影响。地王开发上市后可能会因土地成本过高面临定价及销售等方面的巨大挑战；,PART3.北京市土地市场形势,前言2008年，北京商品房销售1335.4万平米，比2007年下降38.6%；但房价并未明显下滑，比2007年上涨9.5%，涨幅回落1.9个百分点。“东南西北中，北京各个方位的房价都有打折降价的，但幅度却都很尴尬。”。开发商整体上仍在“死扛”，很多开发商以“特价房”促销方式寻底问价，却鲜有降价一步到位。“钝刀子割肉”式的慢慢降价造成的不明心理预期，加之元旦、春节的影响，北京年初以来楼市供需双降，愈显低迷；在有效需求不足、商业地产和土地市场同时低迷下，2009年北京房地产业的形势如何？面临巨大的下滑压力吗？,PART4.北京市商品房市场形势,数据来源：易居中国城市月报,PART4.北京市商品房市场形势,2009年10月，北京市商品住宅新增供应面积为122.8万平方米，环比上涨108.1%，同比上涨103.2%；2008受国内宏观调控和金融危机影响，开发商资金压力较大，对市场预期悲观，纷纷调低开工面积，推迟开工时间。这使得2009年住宅供给量处于一个较低的水平，难以跟上成交的步伐。市场依旧供小于求，但由于供应量较9月大幅上涨，所以供应紧张的局面已有所缓解。,PART4.北京市商品房市场形势,PART4.北京市商品房市场形势,数据来源：易居中国城市月报,2008年受国内宏观调控和金融危机影响，开发商资金压力较大，对市场预期悲观，纷纷调低开工面积，推迟开工时间。2009年房地产市场快速回暖，成交量、价屡创新高。,PART4.北京市商品房市场形势,10月商品住宅成交量为成交168.5万平方米，同比上涨近2倍，环比上涨4.4%，北京市住宅存量自09年年初的14.49万套，一路下降到10月底的10.32万套，目前已经接近10万套警戒线。,PART4.北京市商品房市场形势,数据来源：易居中国城市月报,PART4.北京市商品房市场形势,自2009年1月份起，北京的商品房价格不断上涨，10月成交均价达到16060元/平米，与2008年的最高均价旗鼓相当，其中一个重要原因是高档住房成交量上升。此外针对未来通货膨胀的预期，为保值增值，大量投资性需求进入了房地产市场；去年出台的优惠政策年底即将到期，而是否续期现在还“悬而未决”，部分购房者为了赶“末班车”而出手购房，从而导致年底前需求猛增，成交均价不断攀升。,PART4.北京市商品房市场形势,城中心区（东城区、西城区、崇文区、宣武区）,数据来源：易居中国城市月报,PART4.北京市商品房市场形势,城中心区（东城区、西城区、崇文区、宣武区）,北京城中心区基本集中在四环内，9月商品住宅成交均价突破每平方米2.1万元，这与1月的13290元相比，涨幅惊人，但由于城中心区有效供给十分有限，但人口却在不断增加，刚性需求依然十分旺盛，因此成交均价不断走高是市场对这种需求唯一的反馈。,PART4.北京市商品房市场形势,市区其余四区（朝阳区、海淀区、丰台区、石景山区）,数据来源：易居中国城市月报,PART4.北京市商品房市场形势,市区其余四区（朝阳区、海淀区、丰台区、石景山区）,朝阳、海淀两个区近年来城市基础设施建设快，经济发展迅速，居民消费水平较高；住宅建设发展迅速，竞争日趋激烈的同时，楼盘品质也提升得较快，这两个原因都促使这两个区域房地产出现产销两旺的局面。而丰台区属于后来者居上，崇文区和宣武区的旧城改造使很多拆迁居民选择到丰台区安家置业。,PART4.北京市商品房市场形势,近郊各区（通州区、房山区、顺义区、大兴区、昌平区、门头沟区）,数据来源：易居中国城市月报,PART4.北京市商品房市场形势,近郊各区（通州区、房山区、顺义区、大兴区、昌平区、门头沟区）,2009年1-10月，五环以外的通州、顺义、大兴等区域新增供应商品住宅套数和面积，占总供应量的比重达61.9%、62.7%。从数据上看，五环外项目成为京城楼市的供应主流。在这些区域中，位于轨道交通沿线的项目，由于交通便捷、配套相对较好，升值空间较大，吸引了大量的首次置业者。,PART4.北京市商品房市场形势,远郊各区（平谷区、密云县、怀柔区、延庆县）,数据来源：易居中国城市月报,PART4.北京市商品房市场形势,远郊各区（平谷区、密云县、怀柔区、延庆县）,远郊各区商品住宅价格上涨已经成为拉动北京房价总涨幅走高的主要因素。远郊四区从1月份均价基本保持在3500元/平方米以下，其后各月均保持快速增长，10月份怀柔区成交均价达到10629元/平方米，较1月份上涨207%，涨幅令人惊讶。,PART4.北京市商品房市场形势,数据来源：易居中国城市月报,PART4.北京市商品房市场形势,由以上四表可见，自2009年3月起，北京市各区商品住宅成交量呈现止跌回升的态势，成交量逐步放大。从各区来看，城中心区受供应量影响，有价无市，成交量相对较小，城内其余各区及近郊各区每月成交量基本达到10万平方米以上。购房者受房价影响，购房范围逐渐向北京市近郊发展，逐渐形成了“近京生活圈”等居住模式。随着市政配套的公交、地铁建设的不断延伸，生活配套的不断完善，近郊各区成为新的居住热点。,PART5.北京市城市发展方向,北京城市总体规划(2004-2020年)指明了北京未来16年的发展方向，对人口、空间、交通、市