重庆垫江某商业项目策划报告（最终）.pdf

目 录 前 言. 1 宏观经济分析. 1 行政区域简介. 4 商业分析. 5 住宅分析. 8 消费者研究.12 项目概述.13 SWOT 分析.15 项目规划建议.17 户型结构建议.19 室内效果图.23 项目规划布局方案.27 价格定位.27 财务评价.28 项目主要技术经济指标.28 项目总投资估算.29 项目总销售收入估算.29 项目赢利能力分析.30 投资决策风险管理.31 房地产项目的风险识别.31 房地产开发的定性风险分析.31 敏感性分析.34 房地产项目风险内容.34 房地产项目风险监测与控制.37 【娱乐城】项目市场调研定位报告 - 1- 前前 言言 垫江县位于重庆市域中部三峡库区生态经济区，距主城区 140 公里，幅员面 积 1,518 平方公里， 辖 25 个乡镇， 91 万人口， 城镇化率为 27.5。 其中县城(桂 溪镇)建成区面积 10 平方公里，人口 19 万人。 宏观经济分析宏观经济分析 2006 年，全年实现地区生产总值 541,234 万元，比上年增长了 12%。接常 住人口计算，人均地区生产总值达到 7,452 元，比上年增长 12.6%。 全社会固定资产投资 231,246 万元，比上年增长 4.6%。其中房地产投资 20521 万元，比上年增长 27.8%。 固定资产投资(万元) 数量 同比增长 2005 221,076.48 2006 231,246.00 4.60% 房地产投资(万元) 数量 同比增长 2005 16,057.12 2006 20,521.00 27.80% 全年商品房施工面积 62.3 万平方米， 增长 27.4%， 竣工面积 16.3 万平方米， 下降 28.2%；商品房销售面积 24.8 万平方米，增长 49.3%，销售额 22,484 万 元，增长 12.4%，其中住宅销售额增长 68.3%，占商品房销售额的 89.9%。 商品房施工面积(万平方米) 数量 同比增长 2005 48.90 2006 62.30 27.40% 竣工面积(万平方米) 数量 同比增长 2005 22.70 2006 16.30 -28.20% 销售面积(万平方米) 数量 同比增长 【娱乐城】项目市场调研定位报告 - 2- 2005 16.61 2006 24.80 49.30% 销售额(万元) 数量 同比增长 2005 20,003.56 2006 22,484.00 12.40% 住宅销售额(万元) 数量 同比增长 2005 12,010.17 2006 20,213.12 68.30% 全年实现社会消费品零售总额 207,318 万元，比上年增长 15.0%。其中县 级社会消费品零售额 83,059 万元，增长 15.7%。 全县公路里程达 2286 公里，全社会公路客运量 1363 万人，比上年增长 1.7%。2006 年全县民用车辆拥有量达到 7566 辆，比上年增长 6.0%。其中私 人汽车 2091 辆，增长 7.01%。 2006 年全县总人口 91.78 万人， 常住人口 72.53 万人， 其中城镇人口 19.91 万人，增加 0.93 万人，城镇化率达到 27.5%，提高 1.4 个百分点。据县城总体 规划，到 2020 年，全县城镇化率达到 66.2%，全县城镇人口规模为 65.5 万人， 其中县城人口 35 万人,达到当时全市平均水平， 位居重庆三峡库区生态经济圈前 列。 全县总人口(万人) 数量 同比增长 2006 91.78 常住人口(万人) 2006 72.53 城镇人口(万人) 2005 18.98 2006 19.91 城镇化率 2005 26.10% 2006 27.50% 小结： 1. 垫江县近两年发展较快，城市建设正式起步； 【娱乐城】项目市场调研定位报告 - 3- 2. 重庆市的交通道路快速度的建设，缩短了城市与城市的距离，也随道交 通的方便，垫江县的人口流动量也随之增大； 3. 随着垫江县的城镇化率的不断的提高，加之“十一五”规划的政策指引， 垫江县人口也将迅速增长，从而促进垫江县的城市建设。 【娱乐城】项目市场调研定位报告 - 4- 行政区域简介行政区域简介 垫江县位于重庆市主城区的东北方， 距主城区 140 公里， 由全高速公路相连， 交通方便，行程约 1 个半小时左右。随着高速公路的建成，垫江县发展也迅速提 速，正处于城区发展的起步阶段。 【娱乐城】项目市场调研定位报告 - 5- 商业分析商业分析 垫江县城由于处于城区发展的前期阶段，旧城城区较小，商业物业主要集中 在中心广场，县政府办公楼周边。商业物业修建较早，商业环境较差，消费者购 物场所档次较差。 垫江县城主要商业有 3 个商场（人民商场、重百商场、新世纪商场） ，3 个 超市（重百超市、新世纪超市、新华超市） ，1 个书店（新华书店） ，以及周边部 分临街商铺。 目前整个商业体量约为 1520 万平方米， 其中商场和超市约占 10 万平方米 左右。 【娱乐城】项目市场调研定位报告 - 6- 商业物业售价 本项目所处地段属于垫江的一、二级区域之间，目前该区域无新建的商业物 业。预计商业售价应为：一层 8,00012,000 元/平方米，二层 4,0006,000 元 /平方米，三层 3,000 元/平方米。 业态分类 超市, 5% 电器, 5% 餐饮, 5% 娱乐休闲, 5% 其他, 10% 服装, 20%建材家居, 20% 百货, 30% 垫江县目前业态主要集中在百货、服装，主要满足于当地居民的生活必需品 的消费，另外建材家居类业态也是最近才开建的商业物业，主要满足于近两年 购置新房的消费者。 超市、电器市场还处于旧城原始状态，还未发展起来。就目前来看，随着垫 江县城镇化率的不断提高，人口不断增加，现有的超市、电器市场已无法满足需 求。 【娱乐城】项目市场调研定位报告 - 7- 目前垫江城区的娱乐休闲业态 90%集中在垫江县的几个酒店内， 环境一般、 面积较少。随着当地消费水平的不断提高，娱乐休闲的消费人群也随之增大， 现有的这部分市场供应量远远不足于满足现在以及未来的需求。 【娱乐城】项目市场调研定位报告 - 8- 住宅分析住宅分析 垫江县城区目前正处于城镇建设的初期阶段， 随着“十一五”规划的政策出台， 垫江县新城区的建设速度开始加快。从目前来看，新建成的住宅小区主要集中在 人民西路、桂西大道和南阳路周边区域。 垫江县城区内现有大型住宅小区主要有“盛世华都、桂溪名苑、南阳丽景、 西欧花园等，平均体量约为 22.5 万平方米。当地住宅每户面积约为 100 平方 米/户，按照比例，新增户数就有 1 万户以上。 当地住宅小区规模较大，小区绿化较好，但小区建筑密度较大。主要以 6+1 的多层为主，所占比例 95%以上，另配有 812 层的小高层电梯房，只占 5%的 比例。 【娱乐城】项目市场调研定位报告 - 9- 销售情况 当地住宅销售情况看好，从当地现有在售楼盘来看，在交房之前，销售率达 【娱乐城】项目市场调研定位报告 - 10- 到 98%以上。销售较好的住宅物业通常在放号和预定过程中就全部定出。 住宅售价 多层：1,0001,200 元/平方米，电梯小高层：1,3001,450 元/平方米。 户型结构 当地住宅主要以 2 房 2 厅和 3 房 2 厅，面积在 70120 平方米的为主。小 高层相对多层的面积要小。户型多以平层为主，错层、跃层结构比例较小。 2房1厅, 5% 跃层, 5% 4房2厅, 10% 1房1厅, 20% 2房2厅, 30% 3房2厅, 30% 主要户型 【娱乐城】项目市场调研定位报告 - 11- 【娱乐城】项目市场调研定位报告 - 12- 消费者研究消费者研究 住宅部分住宅部分 l 购房者最关注的因素为交通配套、价格和小区保安系统； l 在选择住宅单位时，购房者最关注的因素是通风采光、房间隔音效果、 室内平面布局和房屋的实用率； l 认为房屋有生活阳台是必需的； l 购房者最希望小区周边有商场/超市、菜市场和医疗保健机构的配套； l 住房总价接受范围在 15 万元左右； l 半数以上购房者喜好电梯房； l 多数购房者喜欢现代型住房外型。 商业部分商业部分 l 多数消费者认为现有商场太少，选择性太低； l 超市太少，且离家太远； l 外出就餐主要到酒店用餐，其他餐饮环境差，不爱去； l 娱乐环境少，酒店娱乐场所太小，常常去晚没空位； l 绝大多数人对现有步行街不满意，认为太小，环境较差。 【娱乐城】项目市场调研定位报告 - 13- 项目概述项目概述 l 项目位于城区商业中心； l 位于两条主干道交汇处，交通便捷； l 项目四周临街，利于设计； l 项目附近有两个酒店； l 项目内“新华书店“建于 2002 年，不能搬迁。 垫江总体规划图 本项目 【娱乐城】项目市场调研定位报告 - 14- 项目所在地及周边物业 【娱乐城】项目市场调研定位报告 - 15- SWOT 分析分析 优势（S） ： l 当地住宅物业销售迅速快，期房销售情况非常好，几乎无现房供应； l 当地商业环境差，无综合娱乐场所； l 现有商场少，无电器、电子等专业市场； l 当地娱乐消费能力强，但目前只局限于酒店内； l 该项目所处位置商业优势明显，周边底商均价在 8000-10000 元/平方 米； l 交通环境好，项目四面临街，人流大，有利于商业经营； l 当地高层电梯房受欢迎程度大于多层住宅。 劣势（W） ： l 地块面积较小，住宅小区环境规划很难； l 新华书店新建不久，无法拆除； l 新华书店所处位置本项目重要地段，挡住了本项目，很大程度上影响本 项目的商业规划及广场设计； l 本项目可用地块本来就不大，加上新华书店占据了一个角，对本项目的 塔楼位置影响较大； l 本项目背街道路太窄，无法拓宽，在一定程度上影响本项目背街商铺的 发展。 机会（O） ： l 当地住宅市场需求量大，未来规划人口增速快，对住宅需求量将更大； l 旧城无商业广场，本项目地处干道交汇处，有利于修建广场提升城市形 【娱乐城】项目市场调研定位报告 - 16- 象，又能聚集人气； l 城区人口的增加，势必会带动商业发展，目前旧城商业物业较少，超市、 商场、电器等市场也少，未来几年，必然会有更多的外地商场进驻当地； l 就目前来看，当地娱乐消费能力较强，本项目大面积的商业物业正好能 吸引大型的娱乐休闲行业入驻； l 当地购房者喜欢高层结构、出行方便的居住环境，正好迎合了本项目的 特征。 威胁（T） l 就目前调查来看，就本项目地块周边无可竞争的物业。但未来政府搬迁 后，原政府所在地的地块会有一定的威胁。 【娱乐城】项目市场调研定位报告 - 17- 项目规划建议项目规划建议 本项目位于主干道交汇处，商业环境较好，并且位于新开发住宅区附近，处 于商业与住宅的连接点。 目前新的住宅区域内无大型超市、商场；旧城的商业中心环境差，体量小， 无法满足未来消费需求。 该项目正好可借此优越的地理位置， 针对以上两大现状， 规划成垫江县城最大的商业中心，以解决旧城商业中心小而差的不足。 垫江县的城镇发展正处于起步阶段，住宅的需求非常之大，再加上当地消费 者对高层电梯房的喜爱程度大于多层住宅。在本项目另一部分定位于住宅小区， 以满足垫江县的住宅需求。 本项目总体规划方案定位：商业+高层电梯住宅 商业部分：介于当地娱乐、休闲、餐饮场所较少，且当地娱乐、餐饮消费力 强的因素； 另外考虑到周边住宅小区较多， 对超市需求较大； 再加上新家的入驻， 对家电需求也较大，当地现无专业家电市场。该项目商业部分主要定位于娱乐、 休闲、餐饮以及超市、家电市场。 当地商业物业均在三层以下，本项目地块位置较小，单层面积不大，建议以 地下一层加地上三层作为商业部分。另外建议设计一个休闲广场，以达到吸引人 气目的，让本项目成为垫江县城新的商业中心。 住宅部分：结合当地消费者喜好，以及本项目特征。本项目住宅部分定位于 3 个塔式结构高层建筑，2 梯 6 户。为突出本项目，建议住宅塔楼高度定于 100 米，共 28 层高，以建成当地标志性建筑。 住宅平均每户面积定为 90 平方米，按照 1,500 元/平方米的均价，总价控制 【娱乐城】项目市场调研定位报告 - 18- 在 15 万元以内。 户型比例建议： 户型 数量（套） 面积（平方米） 1 室 2 厅 52 5060 2 室 2 厅 182 7090 3 室 2 厅 182 90120 4 室 2 厅 52 120150 跃层或复式 18 180240 【娱乐城】项目市场调研定位报告 - 19- 户型结构建议户型结构建议 一房二厅一卫： 精致到每个房间，虽然面积不大，但功能分区明显； 双阳台布局，卧室落地大凸窗； 厨房带阳台，让空间更加实用。 结构紧凑；双阳台设计；卧室落地飘窗，充分接 受阳光。 二房二厅一卫： 超大入户花园和两个观景露台设计，风景独一无二； 主卧独享大型观景露台加上落地超大飘窗，让阳光、空 气通畅进入。 户型方正，空间布局紧凑、动静分区合理； 入户花园、扩大客餐厅视觉空间； 两个卧室提供超大落地飘窗， 提供休闲、 景观的 情趣空间。 【娱乐城】项目市场调研定位报告 - 20- 二房二厅二卫： 转角入户花园入户，让空 间更加私密； 超大观景阳台，让客厅更 加宽敞明亮； 每个卧室都采用阳光飘 窗设计，让空间利用更加 合理。 三房二厅二卫： 超大入户花园设计，动静分区合理，错层结构让你的 住房更有档次； 主卧超大的转角飘窗让阳光充分进入； 双阳台的设计，让生活和休闲更加舒适。 超大入户花园设计，动静分区合理，错层结构让你 的住房更有档次； 新增保姆房和衣帽间； 物色 270 度超大落地阳光窗， 在卧室就把美景尽收 眼底。 【娱乐城】项目市场调研定位报告 - 21- 四房二厅三卫： 超大入户花园设计，动静分区合理，错层结构让你的住房更有档次； 客厅超宽阳台+主卧阳台，让视野存满绿色； 三卫生间设计，让生活更加方便舒适。 【娱乐城】项目市场调研定位报告 - 22- 复式或跃层： 6 米挑高客厅，体现尊 贵生活品质； 近 8 米的观景阳台，尊 享无敌美景。 【娱乐城】项目市场调研定位报告 - 23- 室内效果图室内效果图 【娱乐城】项目市场调研定位报告 - 24- 【娱乐城】项目市场调研定位报告 - 25- 【娱乐城】项目市场调研定位报告 - 26- 【娱乐城】项目市场调研定位报告 - 27- 项目规划布局方案项目规划布局方案 总占地面积总占地面积 13,728 总建筑面积总建筑面积 80,250 地上建筑面积 63,650 地下建筑面积 16,600 容积率 4.64 建筑密度 35% 商业用地面积商业用地面积 20,300 负一层 超市家电市场 8,300 一层 酒吧银行精品店零售 4,350 二层 大型卡拉 OK餐饮 3,825 三层 网吧休闲（桑拿、沐浴、足疗） 3,825 住宅用地面积住宅用地面积 51,650 28 层高 3 栋 560 户 51,650 车位及设备用房车位及设备用房 8,300 车位（250 个） 7,000 负二层 设备用房 1,300 价格定位价格定位 通过对参考楼盘的区位条件、交通状况、公共设施状况等修正因素进行比较 后，建议本项目的售价： 商业均价商业均价 负一层 3,000 一层 10,000 二层 3,000 三层 3,000 住宅均价住宅均价 28 层高 3 栋 1,500 【娱乐城】项目市场调研定位报告 - 28- 财务评价财务评价 项目主要技术经济指标项目主要技术经济指标 表表 1 项目技术经济指标项目技术经济指标 一、 总占地面积总占地面积 亩 20 占地面积（平方米） 13,728.29 二、 地上总建筑面积（平方米）地上总建筑面积（平方米） 项目类型 建筑面积 总计 63,650 1、 住宅 51,650 2、 商业 12,000 三、 地下总建筑面积（平方米）地下总建筑面积（平方米） 总计 16,600 1、 商业 8,300 2、 车位及设备 8,300 四、 总建筑面积（平方米）总建筑面积（平方米） 80,250 五、 建筑密度建筑密度 35% 六、 容积率容积率 4.64 【娱乐城】项目市场调研定位报告 - 29- 项目总投资估算项目总投资估算 表表 2 项目总投资估算项目总投资估算 单位：万元 项目名称 工程量（） 单价(元/) 总价（万元） 搬迁费用搬迁费用 12,087.4 224.2 前期规费前期规费 80,250.0 855.7 建安费用建安费用 7,485.7 土建工程 80,250.0 680.0 5,457.0 装饰工程 784.8 设备及安装 80,250.0 1,243.9 小计小计 ￥8,565.6 不可预见费不可预见费 5.0% 428.3 开发成本开发成本 ￥8,993.9 管理费用管理费用 80,250.0 20.0 160.5 销售费用销售费用 398.0 合计合计 ￥9,552.4 项目总销售收入估算项目总销售收入估算 表表 3 销售均价表销售均价表 区域 建设内容 建筑面积() 可销售面积 销售均价 销售总额(万元) 地上 4-31 层 高层住宅 51,650.0 45,364.3 1,500 6,805 地上 1 层 零售 4,350 3,018 10,000 3,018 地上 2-3 层 娱乐餐饮 7,650 3,180 3,000 954 地下 1 层 超市、电器市场 8,300 8,300 3,000 2,490 合计合计 71,950 59,863 13,267 【娱乐城】项目市场调研定位报告 - 30- 项目赢利能力分析项目赢利能力分析 表表 4 项目损益表项目损益表 单位:万元 项目 合 计 销售收入 13,267 销售税金及附加(5.5%) 730 销售净收入 12,537 总开发成本 9,552 利润总额 2,985 所得税(33%) 985 税后利润 2,000 税前利润率 31.2% 税后利润率 20.9% 该损益表采用静态分析，成本是按照实际发生来进行分摊，成本利润率及销 售利润率随着销售单价的逐年递增也在逐年攀升， 最终达到平均成本利润率及销 售利润率分别为 31.2%和 20.9%，因此，该项目盈利能力较好，在财务上可行。 【娱乐城】项目市场调研定位报告 - 31- 投资决策风险管理投资决策风险管理 房地产项目的风险识别房地产项目的风险识别 何谓房地产开发风险？房地产项目实施过程存在许多风险，评价处理过程风 险，必须以项目管理战略角度，对项目启动、组织及实施过程管理，全方位加强 风险管理，是保证项目开发目标实现最大关键！ 随着中国房地产经济大环境变化， 围绕着房地产业是否存在“泡沫”现象争议， 加上中央与各地方政府对土地施行“招、拍、挂”并极严厉控制“协议转让”措施， 促使中国人民银行的 “121 号档”对房地产业严格信贷条件限制及银行利率增 调，并实施一系列建设规范，提高房地产业自律要求的政策。房地产业出现与以 往区别较大的变化，开发风险因素不断增加；对房地产开发而言，开发风险存在 于整个项目开发过程，使中小房地产企业更是处于极为艰难的处境。因此，加强 开发项目风险管理，保证项目开发目标实现，是本项目稳步发展的关键过程！ 房地产开发的定性风险分析房地产开发的定性风险分析 房地产开发风险是指在特定的期间内及特定市场客观条件下，可能发生的某 些事件造成开发目标之成果的差异度； 具体说就是指最后开发结果与预先计划结 果的变动度，变化度越大即开发风险就越大。房地产开发项目的风险，实际上是 开发商在开发过程中所承受的固定风险。 在现阶段经济大环境中，主要具体表现在以下几个方面： 【娱乐城】项目市场调研定位报告 - 32- 项目定位风险： 房地产项目市场定位包括：项目产品定位、建筑产品质量定位及建设环境品 质定位等，皆根据专业市场前期研究、项目经济技术分析、项目可行性研究报 告判断，并指导项目决策、项目设计、营销策划方案等前期工作。项目市场定 位一旦确定之后，基本上就敲定项目建设风格、建设成本、营销推广方案，就决 定项目的销售前景，一旦市场定位严重失准，项目中心指导思想出现失误，可能 出现后期无法或是极困难弥补之风险，亦是项目开发中最大风险，属项目之决策 性失误风险，按照风险影响范围划分属于总体风险（即决策风险） ，因此其结果 亦是不可控制风险。 1、投资支持能力风险： “项目可行性研究”完成前后，由于对市场定位认识模糊或者认知矛盾，或是 未确实做到针对性策略开发；亦或是对企业资金筹措（自有资金）和融资能力过 度高估，或者项目成本分析严重失误；或未遵照国家及地方政策法规办事，且对 总体经济环境掌握不足； 或是成本程控严重失控 （突发性事件） 、 意外因素过多. 等等原因，导致资金支付能力未达计划要求，因此造成项目开发风险（可控制风 险和决策风险） 。 2、质量风险： 在项目前级决策阶段由于经济技术分析失误，造成品质与价格不对称的质量 问题；在设计阶段违反设计规范与标准，特别是“强制性”标准要求，且透过 “内 部关系”关照造成的“投机性”质量问题；施工阶段，相关从业人员对设计知识认 识之重大错误，擅自改变设计造成的质量风险；施工管理过程中，不重视关键过 程之追踪检查处理，对较容易出现影响结构安全，且对正常使用功能具严重影响 【娱乐城】项目市场调研定位报告 - 33- 问题（由其是一些虽不真正影响结构安全） ，未实时处理而造成“事前”可控制性 的“永久性缺陷”或者造成交房后的质量“隐患” ；交房实物与销售承诺、广告宣传 承诺不相符造成的“名不符实”的质量问题.等，皆为因“质量”造成纠纷冲突最后 形成的风险（可控制风险） 。 3、项目之合约履行能力风险： 在项目运作和建设过程中，涉及土地转让、融资、设计、监理、工程地质勘 察、设计与勘察设计成果审核、招标代理、施工、材料设备供应、质量检测、销 售委托、购房等合同或协议签约、履约过程，由于项目开发流程的一次性（不可 重复性）特点，且建设周期较长所牵涉层面较广，如在关键过程出现控制失误， 将为项目造成大麻烦。如在目前土地供应体制和贷款政策条件下，寻找土地、资 金是企业试图突出“瓶颈”制约的普遍方法，有时在“迫不得已”之情况下，可能因 “心急求快”不慎造成决策失误。 4、项目开发之 “创新”风险： 目前经济大环境，使目标项目的土地、资金条件皆比过去显得更加重要，在 有限资源条件下，要使企业持续稳步发展，追求目标利润获得既定利益，是具有 相当程度的必要性。在此情况下，为了达成目标利润目的，促使目标项目与周边 项目的拉开“差异性” ，企业盲目且专业知识不足，未制定策略性开发与营销计划， 胡乱“创新” ，亦是极具风险。 5、 “政府”政策风险： 多发生于政策的不连续性、突变性与漏洞；对企业来说主要发生在违规操作 的投机性过程与对政策不理解的盲目性过程失误。在项目建设过程中，企业必须 充份掌握相关法律与法规，如中华人民共和国建筑法 、 中华人民共和国合同 【娱乐城】项目市场调研定位报告 - 34- 法 、 中华人民共和国土地法 、 中华人民共和国招标投标法 、 中华人民共和 国城市房地产法 、 中华人民共和国担保法与建设工程质量管理条理. 等； 必须掌握对相关法律法规进行补充、 操作部门规章和规范性档和强制性标准。 敏感性分析敏感性分析 敏感性分析是定量的风险分析，当销售价格及单位成本变化时，将引起相关 指标的变化，通过对项目敏感性的把握，从而加强项目的抗风险能力。 表表 1 敏感性分析表敏感性分析表 销售价格变化 -20% -15% -10% -5% 0% 5% 10% 15% 20% 销售收入（万元） 10,613 11,277 11,940 12,604 13,267 13,930 14,594 15,257 15,920 税后利润（万元） 442 802 1,181 1,580 2,000 2,750 3,192 3,656 4,142 税后利润率 4.62% 8.39% 12.36% 16.54% 20.93% 30.30% 35.16% 40.27% 45.64% 单位成本变化 -20% -15% -10% -5% 0% 5% 10% 15% 20% 开发成本(万元) 7,262 7,716 8,170 8,623 9,077 9,531 9,985 10,439 10,893 税后利润（万元） 3,458 3,197 2,923 2,634 2,330 2,026 1,706 1,371 1,019 税后利润率 46.77% 41.08% 35.68% 30.54% 25.67% 21.25% 17.05% 13.05% 9.24% 从敏感性分析的结果来看， 当项目的平均售价下降 20%时， 项目的税后利润 为 1,266 万元，税后利润率 8.48%；当项目的单位成本（不含土地成本）费用 上升 20%时，项目的税后利润为 1,997 万元，税后利润率为 9.24%。因此，该 项目整体抗风险能力较强。 房地产项目风险内容房地产项目风险内容 （一）项目风险管理内容 【娱乐城】项目市场调研定位报告 - 35- 风险管理是透过风险识别、风险评估与风险评价，并以这些基础优化组合风 险管理技术，对风险实施有效控制且妥善处理风险，期望以最少成本获得最大安 全保证目标。风险管理主体是企业决策层，其核心是选择最佳风险技术管理的组 合，目的是实现最大安全保障效能。 风险管理方法： （1）合理界定项目工作覆盖范围，加强对项目工作范围变动控制，将项目 工作任务细分更具体、更明确、更严密以便于控制，避免遗漏而产生风险。 （2）合理确定项目管理目标，在企业发展规划和战略总体要求下，可再依 照前期的经济技术分析报告和项目可行性研究提供之依据，用科学方法 与态度进行项目决策，确定项目目标，避免出现决策失误风险。 （3）编制项目管理规划 ，对项目工作进行结构分解，对实现目标可能存 在的风险影响因素，进行深入识别、分析和评价，按照一般规律拿出解决问题、 规避风险方法，用项目管理规划指导项目建设，指导项目的计划管理。 （4）根据实现目标的外部环境情况，坚持“事前控制” 、 “事中控制”的原则，对 实施过程中的风险因素，比照项目管理规划给定方法、措施，进行适应性、 符合性识别、分析（评估或测算） 、评价，并实事求是给予适当地、合理调整、 优化组合各种风险技术，拟订应对措施，设法消除、缓和、转化与转移风险，避 免程控风险。 【娱乐城】项目市场调研定位报告 - 36- （5）强化风险管理计划方法，把可管理风险分解到各个不同过程，对计划 要求的基本目标、基本原则与基本要求必须给予满足，做好风险监控。过程中， 利用动态管理，合理配备资源，按照目标管理、节点考核、专业监督的方法，减 少执行过程中不确定因素所导致的风险，规避潜在风险转化成显性风险的可能。 （6）合理组织结构，明确岗位职责，理顺管理关系、反馈关系及建立沟通 职能，在管理内部及与建设相关的各方面，特别是在经常出现误解和矛盾的职能 和组织间面，为风险管理提供信息保障。 （7）加强合同契约管理，及时沟通信息，消除履约过程的不稳定、不信任 影响，围绕项目的最大利益（计划利润） ，按照不同阶段的工作重点，按照合同 约定内容开展工作，避免冲突造成的履约风险，且好好控制建设成本；利用现行 相关法律法规，对已知风险通过合同分解、索赔和反索赔等手段，进行回避或风 险转移。 （8）在内部加强实施行为的监督管理（制度管理） ，避免人为因素风险。 强化财务监督和计划实施的专业监督，强化企业规章制度、工作标准与工作流程 的执行情况监督，对计划执行情况及时跟踪检查，及时向决策层提供修改计划依 据， 向计划实施层提示计划执行的偏离情况，对预料中风险或风险因素进行有效 控制和管理。 【娱乐城】项目市场调研定位报告 - 37- 房地产项目风险监测与控制房地产项目风险监测与控制 （一）项目风险之对策与建议 做好经常性市场信息收集和处理： 对国家和区域经济政策、行业政策，必针对本地区各区（段）域规划、土地、 项目（包括在建和意向） 、适宜项目情况，做及时准确的跟踪分析，为项目决策 提供准确依据。合理安排资源，做好事前工作计划，在项目的时间管理，进行“重 要而不紧急”的工作比做“重要又紧急”的工作，会更从容周密，所做出的决策会 更依据科学，规避决策依据错误造成风险的能力更强。 （2）配备具备基本岗位知识与技能的的营销、开发、技术工作人员，加强 岗位技能培训： 提高综合知识能力，提高风险分析、识别、评价能力，培养知识面宽且具科 学态度又主动工作热情的工作团队，并结合企业文化与企业规章制度，以支持、 鼓励、监督、检查与改进等方法，以企业产品的研发与创新为首要。 （3）积极推进企业科学化、规范化、法制化管理建设： 逐步实现企业的体系化、制度化、程序化管理，制定适应于 ISO9000：2000 族质量管理标准的企业标准、工作程序、和工作流程，建立现代的企业管理制度 和管理程序，减少了不确定性和盲目性带来的风险。 【娱乐城】项目市场调研定位报告 - 38- （4）加强项目从业人员现行法律、法规和企业规章制度学习： 及时掌握国家与地方的相关规章、规范性档、强制性标准，了解政策规定， 提高“违法、违规”行为的识别能力，以规避“政策风险” ，避免出现投机风险、政 府风险【比照建设工程质量管理条例处罚】 。 （5）加强项目招标管理、合同管理，提高成本控制和合同管理能力： 在招标过程中，准确核定标的利用竞争、价格、供求机制，合理制定工期、 质量、造价、安全投标条件，以合同管理营造工作质量环境；在合同契约签订过 程中，善于利用法律法规规定，消除、缓和且转移可管理风险、 ；在合同契约履 行过程中，合理应用合同法 、 建筑法和其它法规，利用风