香江国际城前期策划方案.ppt

香江国际城（暂定名）前期策划方案,2,第一部分区域市场概况第二部分项目综合分析第三部分商业部分各项定位第四部分商业产品设计内容第五部分物业发展思路第六部分物业价格策略第七部分住宅产品优化第八部分案名及释义第九部分Logo及视觉,目录Contents,3,一,区域市场分析,Hebeixiangjiangrealestate,4,晋州简介,区域市场概况,“中国鸭梨之乡”“唐代名相-魏征故里”“全国绿化先进县”,1991年，国家撤晋县设晋州市。晋州市位于河北省中南部、滹沱河河流域，石德（石家庄至德州）铁路、沧石公路（307国道）、石黄（石家庄至黄骅）高速公路横经县境。总面积619平方公里，人口66万，下辖8个镇2个乡，4个城区办事处，共224个行政村。晋州市农村经济发达，整体经营实力和规模大于城镇商户。如马于果品、槐树建材、鼓城禽蛋、冻河头皮革服装、新风绒毛。,5,晋州区位,区域市场概况,西距省会石家庄市50km东北距首都北京300km距离藁城18km距离辛集18.4km距离正定43km距离无极17.8km距离深泽22km距离新乐46.5km,6,一,晋州经济、产业、规划,区域市场概况,经济：2009年，经济总量在曲折中较快增长，综合实力有新提升。全市地区生产总值完成129.1亿元，同比增长10.8%。地方一般预算收入完成2.42亿元，增长11.6%。城镇固定资产投资完成60.9亿元，增长30.6%。社会消费品零售总额完成41.3亿元，增长22.5%。城镇居民人均可支配收入、农民人均纯收入分别达到12745元、6794元，增长14%、13%。,产业：晋州的主要支柱产业有：轻纺、建材、化工、机械、食品、轻工印刷等行业。,规划：1、城区发展依循“西缓东进，南控北展”的八字方针，加大纺织园区的投资力度，抓紧城市建设，打造河北省一流县级市；2、打造“一街两区两园一湖”；3、基础设施建设与城市美化。,经济水平尚可,规划利于本案,产业发展提升收入水平,7,楼盘供应版块,区域市场概况,东部：朝阳南区、龙头花园、南部：运达时尚公寓、果品市场配套住宅中部：朝阳公寓、阳光盛景、本案西部：盛景小区,东部版块位于城市拓展区域，市内外交通便利，产品形式为多层+高层，版块无入住高层。,中部版块越来越受到房地产开发企业的青睐，因为其属于市中心，配套较完善，美中不足的就是市政设施相对落后。,南部版块运达时尚公寓已经封顶，总建面3万。果品市场配套住宅为南城项目，售价较其他楼盘低。,西部版块位于魏征公园附近，以多层封顶的盛景小区为代表。,8,购房者需求,区域市场概况,从右图中可以看出：综合分析被调查者，3室2厅为晋州受访者主要关注户型，所以应作为楼盘的主打户型。在购房上更喜欢选择具有实用性的户型设计。,【龙头花园】主力户型,【名人公馆】主力户型,【阳光盛景】主力户型,9,一,购房者需求,区域市场概况,物业管理、交通便利、公司信誉、周边环境是受访者关心的重点。综合这些关注点的客户比重占到67%。,一,晋州市首次购房与改善条件的客户比重相仿，证明了没有房产的与拥有房产的都有购房的意向。投资客户占到5%。,10,楼盘总体评析,区域市场概况,发展阶段：区域市场正经历着从多层到高层的居住观念的转变，开发企业还没有意识到规划景观、宣传推广的重要程度；建筑形式：电梯洋房、高层产品为主，以大面积三居为主力户型，区域没有别墅在售项目；价格走势：整体运行在2500-2900元/之间，绝大多数没有促销活动，购房者可接受按揭付款；消费需求：高中低客户没有明显划分，有钱有势的一小部分人会选择自己买地盖别墅，产品类型上更偏爱板式高层，面积需求以120-140为主；市场预期：从市场反应上看，各楼盘销售向好，但是近段时间国家政策频出，一小部分购房者开始观望，但不会波动整个区域市场。,11,一,商业圈层格局,/商圈一/汽车站商圈（皇朝娱乐广场、东方明珠、宏源超市、万利福广场等）,/商圈二/商业大楼商圈（商业大楼、红楼商场等）,/商圈三/曼诺、新世纪商圈,区域市场概况,12,1、整体发展向好部分空白模式仍有提升晋州商业近两年的发展为本案提供了市场基础，同时电玩、品牌餐厅仍是市场空白，为本案提供机会；2、商业形态初具规模辐射能力有待加强香江国际城商业应该用先进多业态刺激消费人群，将辐射直径延伸到二乡八镇；3、时尚因素较少品牌优势不明显晋州作为近几年发展起来的县级市，现阶段国内外品牌入住率仍不足，如adidas、耐克等服饰类、东来顺、全聚德等餐饮类、北国超市、保龙仓超市等超市类。这是本案品牌突围的机会。,商业现状介绍,区域市场概况,13,一,消费者需求,区域市场概况,消费者年龄构成,受访消费者中20-30岁占到41.6%，30-40岁30.4%！,消费者收入构成,受访消费者50.8%以上的人月收入低于1000元，只有3.2%高于3000元！,本地消费：20-40岁人群是消费主力，整体收入水平较低,14,一,消费者需求,区域市场概况,购物时是否就餐,购物时就餐的人均消费,购物时经常就餐比例低于一般水平，一方面是购物目的性强，另一方面与缺乏相关有关,如果就餐则人均消费不低,本地消费者购物时目的性强，较少在外就餐，但单次就餐额度较高,15,是否光顾娱乐场所,不光顾娱乐场所的原因,是否光顾休闲场所,光顾休闲场所的人均花费,晋州人对休闲的理解限于美容美发、洗浴等，但去的频次明显不高。,消费者需求,区域市场概况,当地人人较为内敛，很少光顾娱乐场所，但对休闲场所有一定需求,16,市场对本案的启发,三年大变样，市政道路建设，区域百废待兴，竞争对手先我上市，机遇与挑战同在;晋州市CPI连续上升，人们消费指数的持续增加，作为消费中的重要一项的“餐饮”在晋州十分落后。民以食为天，本案中要设立餐饮业态；因为经营意识和商业体量的限制，三级商业圈层均无法形成真正的一站式消费，本案在业态上应有所突破；我司调研过程中发现大多数商业的外立面、车位、交通系统均有设计上的缺憾。,我们的项目如何成为晋州市民心中的地标项目？,区域市场概况,17,二,项目综合分析,Hebeixiangjiangrealestate,18,项目位置：晋州市老城市中心项目四至：北临朝阳路、西邻光明街、南接英才路、西触规划路周边情况：地项目位于晋州市二等商圈地段，距晋州市政府500m，距晋州镇政府50m，离市中医院30m，离市中心代表性商圈约2400m，离汽车站600m。周边有朝阳公寓的一期方盛花园（6栋多层），瑞达苑（3栋多层），几个单位宿舍，以及城中村。,本案宗地,交通状况：本案莅临未来城市“第一大道”朝阳路，西邻正在翻修的光明北街，距离晋州高速口3000m，距离307国道1500m。市内的出行方式有自行车、电动车、私家车、出租车、招手停。,宗地情况：本案地块为粮食局、食品厂用地，属于毛地。目前整待拆迁；地块东南角南倾，地块西部比东路略窄，北侧朝阳路呈弯曲状；宗地西侧为轴承厂西院，北部有晋州市中医院，目前宗地中有一条规划穿过；宗地的建筑形态由商业部分+高层住宅组成。,一、项目情况,项目突击,商业状况：本案位于晋州市二级商圈-汽车站商圈，区域南有皇朝娱乐广场、东方明珠ktv、万利福购物广场、宏源超市、小白杨超市，北有十几家小旅馆，东西是沿街底商。,19,二、项目在城市中的位置,老城区的地标性建筑,“西缓东进，南控北展”的城市规划发展方针，无形当中将项目往西南方向推进；“城市客厅”位置，307国道、石黄高速、市内干道。接待八方来客，将来项目的时尚广场+精品楼盘的形态，引领城市地产发展方向。,朝阳路,中兴路,新华街,光明街,向阳街,本案,20,三、项目swot分析,综合分析,优势（s）,劣势（w）,机会（0）,威胁（t）,发挥优势、抢占机会（so）,发挥优势、转化威胁（st）,利用机会、克服劣势（wo）,减小劣势、避免威胁（wt）,三年大变样政策东风老城市复兴商业地产发展空白,人口基数低区域消费能力有限城市东向发展瓜分区域人气财气,产品现代时尚亮点突出大体量吸引大人流朝阳路、中兴路昭示性强,毛地工作任务量大周边人文气氛弱社区偏少区域无大型商业项目联姻,高形象高档次网络投资客户深挖本地客户快速动工领引市政建设,完善区域配套捉住市场空白抢占未来市场,产品优化组合高举高打快速出击,提高住宅产品性价比用自身优势打造本区域商业航母,21,三,商业广场各项定位,Hebeixiangjiangrealestate,22,理念定位,商业广场各项定位,融合项目地脉、文脉资源，使项目符合项目整体的建筑环境意像、文化氛围、建成老城市中心的高品质、高价值的新型商业中心，具备市场竞争的差异化。倡导现代的休闲生活理念，创造出一种“现代生活方式的文化主题情景商业建筑”，植根城市的商业基础，又符合四级区域市民对高品质生活的追求；高低结合，适合市场。第一轮方案中合作公司所提方案，设计新颖、理念超前，以“层层均首层的概念与开放自由式街铺”为主打两点。结合我司所做晋州市房地产市场专项市场调研报告，充分考虑消费群定位，市民出行方式、区域可接受度。“一站式”理念。在三方01.28首次沟通中已达成共识。设计要求尽量满足规划要求给予的容积率指标，同时打造本项目商业功能组合、商业环境营造与道路、地块和谐相融的亮点，是设计重点解决的问题；,23,主题定位,商业广场各项定位,“大都市时尚生活广场”（Lifestyleplaza）概述：在我司的市调报告中体现出晋州市现阶段的商业氛围是缺少时尚色彩，时尚不仅体现在商品方面，更是一种生活方式的潮流。打造香江地产的商业巨鳄，引领晋州商业地产，将时尚生活广场营造成高品位的区域商业综合体。,24,形象定位,商业广场各项定位,1、商业自身形象晋州市首个“一站式”商业广场展示给晋州市市民的是耳目一新的城市地标形象、建筑艺术形象、优质服务形象、购物环境形象、专业管理形象。大气而不奢华，华贵而不昂贵。2、商业城市形象提升城市社区文化形象，即：政府宣传活动、社区文化活动、公益事业活动、企业策划活动、市民节假日休闲活动、商品促销活动目的是让市民首先想到了就是这里！,25,形象定位,商业广场各项定位,一种极具吸引力的、国际的、时尚的城市第一去所代表晋州生活时尚的场所,26,客户定位,商业广场各项定位,27,业态定位一,商业广场各项定位,B1：大型超市（北国超市或保龙仓）+部分停车（地下停车位）F1：化妆品、珠宝、名表、箱包F2：精品女装少淑服装皮鞋F3:精品男装休闲服装皮鞋F4:儿童服饰羽绒服运动服饰文化用品F5:中高档高档餐厅（光明渔港、全聚德）特色小吃（韩国烤肉、西安泡馍等）自身办公,28,B1：大型超市（北国超市或保龙仓）+部分停车（地下停车位）F1：化妆品、珠宝、名表、箱包F2：精品女装少淑服装皮鞋F3:精品男装休闲服装皮鞋运动服饰F4:儿童服饰精品皮草羽绒服文化用品F5-F6:四合院式酒店,业态定位二,商业广场各项定位,F5,F4,F3,F2,F1,B1,合院式酒店,百货,大型超市+部分停车,F6,29,业态定位三,商业广场各项定位,B1：大型超市（北国超市或保龙仓）+家电专卖（苏宁电器或北国电器）F1：化妆品、珠宝、名表、箱包F2：精品女装少淑服装皮鞋F3:精品男装休闲服装皮鞋F4:儿童服饰精品皮草羽绒服文化用品F5:特色小吃（韩国烤肉、西安泡馍等）KTV（金永、棒棒糖等）、品牌电玩城、台球娱乐（北京夜时尚）,F5,F4,F3,F2,F1,B1,特色小吃、KTV、电玩、休闲娱乐,百货+店中店,大型超市+家电专卖,店中店,30,单层案名方案,商业广场各项定位,方案一：F1：金饰靓妆广场F2：名媛尚淑广场F3:绅贵俊士广场F4:童年尚品广场F5:流行时尚广场,方案二：F1：名流世界F2：淑媛天下F3:品质饰界F4:欢乐年华F5:食光魔方,方案三：F1：名品坊F2：淑媛街F3:名流展F4:精品舍F5:美食汇（风潮馆）,31,为了实现商业广场与住宅3F商业街（图中橘色部分）的有效互动，使得近1.9万3F商业街产生更大的商业价值，同时将两部分的业态互补，根据前面的商业广场业态，后续定出商业街的业态组合方案与之匹配。,业态定位,附：3f商业街业态定位,32,商业广场业态方案一中设有高档餐厅、特色小吃，如果将商业街增设同类业态，势必会造成业态重复，削弱两者功能。,我司建议住宅3F商业街做成电子电器一条街。,电器一条街业态包括：手机、电脑、通讯、家用小家电、九阳美的等形象店、电器维修等等。,业态定位一,附：3f商业街业态定位,33,商业广场业态方案二中设有酒店，餐饮业态缺失。,我司建议住宅3F商业街做成美食美客一条街。,美食美客一条街业态包括：中小型品牌餐饮、粥公粥婆、特色烧烤、鱼酷等等。,业态定位二,附：3f商业街业态定位,34,婚庆一条街业态包括：婚纱摄影、婚纱礼服、鲜花系列、床上用品等等。,我司建议住宅3F商业街做成婚庆家居用品一条街。,商业广场业态方案三中设有小吃、娱乐等，根据我司晋州房地产市场专项调研报告，大规模婚庆系列用品为市场空白。,业态定位三,附：3f商业街业态定位,35,业态定位,附：2f商业街业态定位,前面的商业广场+3f住宅商业街主要服务大区域客户，其余的商业街（图中橘色部分）业态定位按照业态划分以及产品位置、体量，应将其定位为服务小区域客户，也就是社区型商业。,【鲜花店】,【便利店】,【书报屋】,【药店】,36,四,商业产品设计内容,Hebeixiangjiangrealestate,37,商业广场外立面,产品设计内容,外立面形象设计要能营造强烈的商业视觉效果，符合项目晋州市场定位，打造复合型“一站式”消费的商业形态。在项目外观设计上，建议采用现代主义风格作为建筑设计的主线，同时其建筑特色和风格也定位于超前当地建筑物5-10年的标准。其未来经营及经商的目标也将是中高档的形象出现，为了更好的发挥和打造晋州市商业新地标的形象概念，因此建筑外观商业气派浓郁之外同时也要符合项目大气宏伟现代的特点。具体建议如下：（1）由于项目位于城市中心的未来主干道，地理位置及项目本身都相当显要，建成后将会成为晋州市的标志性建筑，成为晋州市人的“一站式”消费新概念，因此在本建筑物的设计上必须别具一格，使本项目成为该区域的标志性建筑；（2）建筑设计运用现代风格设计方案，力求表现建筑物的抽象感、时代感和生态感，注意讲究简洁、统一以及与周边环境的协调，尽量减少不必要的外部结构；（3）外墙用色方面，考虑到目前该区域商业建筑物外墙用色没有统一，周边（外墙面）的规划暂时还未形成的特点，建议项目可以标新采用更多商业亮色调作为项目外墙颜色，加强消费者记忆。,38,外立面呈现不规则切割状，富有时尚气息；,39,红色的飘带显示出了动感的气息。白色的钢管赋予了奥特莱斯现代的格调。,40,外立面吸收了鸟巢的灵感，蜂窝状镂空点缀着整个建筑。,41,三部分建筑体各有特色，组成有机的整体。本案的整体也可打碎成若干建筑风格。,42,弧形的外观，白色的调性，符合现代简约的建筑风格潮流。,43,商业街外观建筑设计从三个层次来体现：第一层次：外观造型：从建筑的天际轮廓线，强调可识别性。第二层次：立面设计，讲究横、竖线条流畅、简洁，具有美学观赏价值。第三层次：细节精细设计，装修装饰的设计、提升消费群体与消费环境产生亲密接触、亲密对话、自然融合的层次，构筑和谐商业大环境、硬环境。商业街的外观设计已经不仅仅是硬质建筑材料，包括用装饰材料、灯箱广告，干花、灯饰、招牌等各种各样的软性装饰，目的是为了营造繁华感和商业氛围。商业街的细部处理，跟业态定位、店铺档次有关。,商业街外立面,产品设计内容,44,五彩斑斓的灯箱设计，丰富了商业街区的色彩。,直线感强，线条流畅，衬托出了繁华的商业氛围。,45,内、外交通动线,产品设计内容,【外部交通建议】,本案西侧光明街、北侧朝阳路为双向单车道，均可直达商业；商业部分主要客流入口设于西、东两面，中部下沉广场保留有东西走向的步行街，作为有效留驻客流的地方；酒店入口由路面直接进入，在地下车库设地下通道与下沉式广场连接（商业广场方案二），货物、车流则由南北两侧进入地下车库或者停放在地上停车位。,46,内、外交通动线,产品设计内容,【内部交通建议】,水平交通：以大中庭为主要交通核心，通过有效的视线引导，到达分布于项目各层的商场出入口，将分散的商业板块自然地联成一体，实现各商业主题功能区消费群体的互动与共享。垂直交通：1、打造二层变首层的概念，从地面直接步行进入二层；2、引入手扶滚梯从地面直接进入负一层。,47,停车场设计,产品设计内容,按照按照每200平米商业面积1个车位计算，本项目约需要260个停车位。本案商业主题广场面积较大，建议大部分车位设置在此处；一层商业价值远高于地下一层和地面二、三层。建议停车场设置在广场与地下一层，尽量避免占用一层的商业面积。地下车库完全可实现的。,48,主题广场一,产品设计内容,“鼓动中国”广场,回溯晋州起源，重现文化经典将巨型大鼓的艺术品放置在广场中心或一侧，体现“鼓动中国”之主题，配以音乐喷泉与LED电子显示屏，组成主体广场的主要符号。,49,主题广场二,产品设计内容,七彩广场,广场主题通俗化，利于市民口碑传播将科技、生态、文化的元素植入到广场当中，如绿色植被，动漫展示屏，百家姓地面铺装等，丰富七彩广场主题功能，成为市民茶余饭后的第一向往之所。,50,五,物业发展策略,Hebeixiangjiangrealestate,51,总开发建议,物业发展策略,住宅、商业广场、商业街形象适度区分，各业态功能优势互补，形成较强的冲击力；工程进度上住宅先行，根据市场变化和资金状况启动商业广场建设；开发进度与营销进度齐头并进，在销售回款到位的情况下，迎合市领导开发要求，速战速决。,52,住宅开发,物业发展策略,本案住宅分三期开发。1、南部两栋楼考虑到其交通、景观，依据行业经验，我司建议一期开发，中价入市；2、北部两栋楼，紧邻未来的晋州第一大道朝阳路，我司建议二期开发，市价入市；3、中部两栋楼组属于本案主推部分，也是溢价景观大宅，高价入市。规划合理充分利用景观和交通资源中心绿地，应增加空间变化及园林景观的休闲娱乐体验功能的体现。建议采用台地景观，增加层次感。一切本着经济合理的成本开发与控制原则，融于住宅的设计与开发当中。,53,商业广场操盘,物业发展策略,2物业自持整体招商,1招商销售返祖经营,投资回报长合同期间项目自身发展难以预测投资回报合同期满后的未来前景难以预测三层以上商铺销售难度大,此开发模式是产权的一体化，开发企业与运营管理公司无后顾之忧地对商业专业系统的管理实现真正价值，是我国商业地产的发展趋势,短平快,价值最大化,3部分自持部分销售,操盘一的劣势是不易实现价值的最大化，操盘二的缺点是需求资金量太大权衡操盘一与操盘二的优点，与贵企业的经济实力和价值预期，我司建议采取物业部分自持、部分销售的方式。,价值综合化,54,六,物业价格策略,Hebeixiangjiangrealestate,55,住宅价格,物业价格策略,整个晋州市房地产市场各项目产品软硬件相似，均价相差不大；结合项目立足区域高端产品，预售时间约为2010年5月，建议住宅部分中开高走、平稳入市，中期突围，末期提升。项目一期推售均价为2800元/。二期销售均价3000元/。三期销售均价3200元/。,价格目标小结,市场在售住宅价格,56,住宅配套商业,物业价格策略,市场在售住宅配套商业价格,上述价格为区域市场主要楼盘住宅配套商业情况，操盘模式均是全部销售；通过市场比较法分析，结合本案swot分析，市场理想、平稳快速发展，此法得出本案住宅配套商业平均售价为4800元/。,57,住宅配套商业,物业价格策略,市场营业商铺租金,租金参照定价法是以相同地段同类型底商的租金作参照来确定即将出售的住宅底商的售价。销售价格月租金（元/平方米月）12投资回报率注：商铺位置越好，业态越有前途，计算销售价格中的投资回报率就要越低。这种情况下销售价格就越高。多数商业圈投资回报率一般保持8%，本案临街商铺业态定位为社区商业，物业形象优于同区域同类物业，营业因此投资回报率稍低，建议为6%或7%。,本案商铺价格=月租金（元/平方米/月）12投资回报率=28元/月*12/6%=5600元/平米（依照7%回报率计算销售价格为：4800元/平米）,通过租金参照定价法，得出本案住宅配套商业的价格为4800-5600元/。,价格目标小结,综合市场比较法与租金参照法，制定出价格(4800+5600)/2=5200元/平米,58,商业广场价格,物业价格策略,结合前面的物业发展思路，参考了商业地产发展案例，先期物业自持等待物业升值，后期分层分批次销售是商业广场的操盘模式；为了试水当地市场，同时回笼部分资金。我司建议可以将商业广场一层部分商业拿出销售，初步建议价格12800-13800元/。,价格目标小结,备注：负一层建议价格6500-7000元/二层建议价格7000-8000元/三层建议价格5000-5500元/,59,七,住宅产品优化,Hebeixiangjiangrealestate,60,住宅总体定位,住宅产品优化,城市中央的时尚生活都市景致的人居经典全新生活休闲购物“惬意生活”“新城市中心”,61,风格建议一,住宅产品优化,英伦风情,区域市场无风格概念，借鉴其他城市，英伦风情是比较受欢迎的欧风产品，建议本案也从走欧风路线；英伦风情目前在欧式风格，里面，比较高贵典雅，容易于本案客户达成共鸣，提升项目价值。,62,风格建议一,住宅产品优化,强调元素：造型、水系、角度空间、坡度,强调风格：典雅、高档、大气,63,风格建议一,住宅产品优化,通过在顶部运用英式建筑常用的成组坡顶灰瓦、使用红色面砖作为主要立面材质，并强调立面细部的设计如阳台栏杆、上下楼层立面衔接处的处理等，以形成精致英伦建筑印象。,强调：气派、豪华，尽显尊贵,64,风格建议二,住宅产品优化,欧洲哥特式风格,古典美学与欧洲思想完美融合，渗透建筑的每一个细节新古典主义的华丽厚重与精致灵巧和谐相融，做到规划、建筑、景观三融一格调欧洲都市贵族生活馆,65,风格建议二,住宅产品优化,尖塔高耸、尖形拱门、大窗户及绘有圣经故事的花窗玻璃。,尖肋拱顶、飞扶壁、修长的束柱，营造出轻盈修长的飞天感。,66,形象定位,住宅产品优化,品味高度独享生活打造晋州英伦风情第一城,33f的城市中心地标高度以英伦风格为主的建筑群全新格调的异国风情人居栖息地区域内理念最先进的品质人居花园社区,67,户型配比,住宅产品优化,备注：根据我司市调区域户型普遍偏大，如名人公馆主力户型138三居、龙头花园主力户型为139、阳光盛景17f高层主力户型为133。故我司所建议115-140以上户型面积占到80%。,68,景观主题一,住宅产品优化,刺绣园林传袭优雅,从深层次传承装饰艺术风格典雅、向上、大气的精神内涵，空间布局运用基于线条形式的强烈的装饰性风格，在原则上灵活运用重复、对称、渐变等设计手法为整个园区设置环境空间，以大面积的自然水系和中心主轴上的规则水景成为项目的主旋律，串联起小区各个组团的景观，编制起一个个优雅的空间。,69,风庭,风庭是富有生动生活气息的草坪意境，通过简练的几何线条和细部景观小品构建出一方开阔的庭院式草坪，以草坪和花岗石铺砌台阶围合出尺度宜人的开放场所，来满足居者公共交流，开阔地活动的需求。,景观主题二,住宅产品优化,70,景观主题三,住宅产品优化,进庭,社区入口处的景观庭院，以整齐的梧桐树阵和精细修剪的花池组成。业主一进入社区便可感受到极具亲和力的生活氛围。,71,景观主题四,住宅产品优化,中心水庭与中心轴线上的规则水系相呼应和串联，空间上采用中轴对称的手法，水池、广场、树木、雕塑、建筑、道路、廊架等都在中轴上有序排列。水景被周边植被和组合廊架包围形成一个中庭空间。,中庭,72,景观主题五,住宅产品优化,康庭,位于社区中部，由网球场、篮球场、健身器械等组成，这里为客户量身定做的时尚运动区，也将会是最受欢迎的场所之一。,73,喷雾广场,在主要景观节点，引入自动水雾景观设备，增加社区娱乐休闲特性，通过气雾制造美仑美奂的世外仙境之感。,情景营造,住宅产品优化,74,车库建议,住宅产品优化,“阳光生态车库系统”,本案车库布置原则应重点开发地下车库设计，以便留出地上空间布置景观、小品；生态节能式住宅是未来建筑设计的主流。“阳光生态车库”系统可自然采光、通风、取消机械机械通风系统，节约能源，生态，环保。,75,品牌物业管理,聘请省会知名物业管理作为顾问，如银都物业、恒辉物业等，实行一体化物业管理服务，并具备多种物业服务的技能，以此提升项目品牌感染力，以高端形象冲击市场。,物业服务,住宅产品优化,76,技术创新一,住宅产品优化,同层排水,同层排水系统是排水支管不穿越楼板，在同一楼层内与排水立管相连的排水系统。避免了传统卫生间天花板上楼上住户的管道侵占空间，楼上住户用水噪音干扰等。同时解决了传统排水方法带来的管道漏水，不好检修等问题。而且同层排水还可以满足个性化装修的需要。,77,技术创新二,住宅产品优化,集中式纯净管道直饮水，采用专业的供水管道，每隔12小时循环杀菌一次，保证水质新鲜、流动、甘醇、随时无限量饮水，健康、卫生、洁净、价廉的放心入户直饮水。,直饮水系统,78,智能化一,住宅产品优化,社区“智能一卡通”,通过社区“智能一卡通”实现与智能化社区物业管理系统及智能化社区住户会员管理系统集成，增加各个功能服务。,“智能化一卡通”，涵盖整个社区住户身份识别，实现身份标码信息识别、社区出入管理、停车、消费一卡服务，通过银行、交通、医疗、购物等部门的合作，实现一卡应万事的功能。,备注：智能化要充分结合成本预算,79,三表远抄系统解决方案,定制解