长春房地产年报.doc

09年长春市房地产市场分析报告柯梵机构10.02.26前言 此市场年度报告主要是通过对宏观背景环境、土地市场、商品房市场情况，进行的数据整合、动态分析。以为未来根据项目优劣势、阶段市场动态提供即时对策建议。数据和信息的整理、分析本着客观、真实、准确的原则，希望可以为领袖朝阳二期项目提供一个有效的战略决策平台和战术调整依据。目录前言2目录3第一章：年度宏观政策环境5一、2009年度政策梳理51、信贷政策盘点52、税收政策盘点63、住房政策盘点84、土地政策盘点9二、2010年度政策环境预期101、宏观经济调控政策：继续实行“积极的财政政策和适度宽松的货币政策”102、房地产调控政策：“有保有压”，从“无为”到“有为”11第二章：年度宏观经济环境12一、长春市GDP值的发展及演变过程12二、全年完成社会固定资产总额13三、长春市城市财政实力14四、2010年长春市经济发展环境预期15第三章：年度土地市场行情表现16一、年度土地市场总体趋势表现161、年度总体数据情况162、年度各区域总体数据情况173、年度各月份土地市场成交走势18二、2010年度长春市土地市场预期19第四章：长春市商品房市场表现20一、商品房市场供应量走势20二、商品房市场成交量走势21三、商品房市场供求比走势22四、商品房市场销售均价走势23五、年度销售TOP排行241、2009年1-12月份长春市商品房销售面积前十强242、2009年1-12月份长春市商品房销售金额前十强253、2009年1-12月份长春市商品房销售套数前十强263、2009年1-12月份长春市商品房销售均价前十强27六、长春市商品房市场发展预期28第五章：2010年度总体情况预期整合29一、2010年大势取向291、宏观政策层面预期292、长春经济环境预测29二、2010年市场趋势301、土地市场情况预测302、商品房市场预测30附件一09年长春市商品房预售详表31附件二09年长春市招拍挂土地详表53第一章：年度宏观政策环境一、2009年度政策梳理1、信贷政策盘点政策一： 2009年1月3日,四大国有银行宣布,2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质客户,原则上都可以申请七折优惠利率。2月10日,继农行出台房贷细则后,工商银行开始执行购房者可享受住房贷款七折的优惠利率,随后不久,其他银行的优惠政策细则相继出台,为楼市回暖蓄积了政策基础。政策二：5月27日，国务院发布的关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知中明确，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。这是自2004年以来执行35%自有资本金贷款比例后的首次下调，已恢复到1996年开始实行资本金制度时的水平，从而预示着紧缩了数年的房地产开发信贷政策开始“松绑”。政策三：6月19日，中国银行业监督管理委员会发布了关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知，针对部分地区房地产市场出现较大波动，房地产信贷尤其是按揭贷款业务中诸如“假按揭”、“假首付”、“假房价”、“二套房贷”标准放宽等所暴露的问题，要求加强信贷管理，切实防范按揭贷款风险，促进按揭贷款业务健康有序发展。坚持重点支持借款人购买首套自住住房的贷款需求，严格遵守第二套房贷的有关政策不动摇。政策四：10月16日，住建部等七部委联合发出关于利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的实施意见，提出在优先保证职工提取和个人住房贷款、留足备付准备金的前提下，可将50%以内的住房公积金结余资金贷款支持保障性住房建设，贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10%执行。“公积金”和“保障房”实现“对接”。政策五：12月14日，国务院常务工作会议发布了“国四条”，其中第二条为“继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。加大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险。”政策评析：信贷政策是房地产调控政策的重要组成部分，对房地产市场的走向具有较大的影响力。2009年房地产信贷政策总的看是相对宽松的。在“保增长”的总体要求下，房地产信贷政策维持了宽松的执行口径，有力地促进了2009年楼市消费的增长。进入下半年，我国楼市出现了过热的现象，特别是在一线城市，楼市投机明显抬头，这引起了中央的高度重视。如果不加以调控，投机日盛，将破坏房地产市场正常的交易秩序，不利于市场的健康稳定发展。因此，进入下半年，银监会开始强调第二套房（及以上）信贷的监管，防范房地产信贷风险。随着市场的进一步发展，特别是宏观经济开始好转，房地产信贷调控也越来越受到重视。“国四条”的出台表明，国家要切实收紧房地产信贷，特别是二套房贷政策。打击投机，限制投资，鼓励自住将是2010年房地产信贷政策的主基调。2、税收政策盘点政策一：5月21日，为加强房地产开发企业的土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，国家税务总局制定土地增值税清算管理规程，对土地增值税清算的前期管理、清算受理、清算审核和核定征收等具体问题做出具体规定。规程自6月1日起施行。根据规程，纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算：一是房地产开发项目全部竣工、完成销售的；二是整体转让未竣工决算房地产开发项目的；三是直接转让土地使用权的。政策二：5月25日，发改委公布了关于2009年深化经济体制改革工作的意见，提出今年将由财政部、税务总局、发改委、建设部负责研究开征物业税。此前，北京、辽宁等10多省(市)开始物业税“空转”运行，有关物业税的开征讨论持续了四五年之后，再次成为今年上半年楼市的焦点话题之一。政策三：12月9日,国务院常务会议研究完善促进消费的若干政策措施,将个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年,遏制炒房现象。国办发2008131号文件中的四大税种的优惠措施,只有营业税优惠取消,契税、个人买卖印花税、个人转让出售的土地增值税还继续维持。政府调控房市采取了平稳的步骤。政策四：12月23日，财政部和国家税务总局出台了关于调整个人住房转让营业税政策的通知，这是落实12月9日国务院常务会议相关政策。除了年限变化外，值得关注的有两点：第一，普通住宅交易受到税收优惠；第二，通知规定：“为维护正常的财税秩序，各地要严格清理与房地产有关的越权减免税，对清理出来的问题，要立即予以纠正。”政策评析：由于2009年是房地产政策相对宽松的一年，房地产税收政策总体而言是围绕着促进房地产开发和消费布局的。上半年营业税优惠政策有力地促进了我国二手房市场的发展，并带动了新房市场的迅速恢复。房地产市场的迅速回暖在相当程度上促进了宏观经济的恢复。不过随着税收优惠期限的结束，优惠政策是否延续一度成为市场热议的焦点。政策是为市场服务的，反过来，如果市场情况发生了根本性的改变，相应的政策也会进行调整。房地产税收政策也将遵循这样的规律。由于下半年以来房地产市场量价齐升，部分城市的房价和成交量已经超越了历史最高纪录，楼市投机盛行，市场已显过热迹象，在这样的情况下，房地产税收优惠政策就要适当退出，从而起到降温楼市的作用。营业税“2转5”对于抑制投机性购房消费具有明显的作用。物业税虽然短期内难以出台，但物业税是我国房地产市场始终绕不过去的一个弯1， 政府在物业税上的任何动作和进展都会引起市场的骚动。这就是目前阶段物业税的巨大影响威力。总体而言，税收是政府进行房地调控的重要手段，使用得当可以起到促进楼市发展，稳定楼市价格的良好作用，但如果使用不当，则往往效果与期望差距甚远。3、住房政策盘点政策一：6月2日，住房与城乡建设部，国家发展和改革委员会，以及财政部联合印发了2009-2011年廉租住房保障规划，从2009年起到2011年，争取用三年时间，基本解决747万户现有城市低收入住房困难家庭的住房问题。进一步健全实物配租和租赁补贴相结合的廉租住房制度，并以此为重点加快城市住房保障体系建设，完善相关的土地、财税和信贷支持政策。政策二：12月14日，国务院召开常务工作会议，发布促进房地产业健康发展的“国四条”，第四条要求“继续大规模推进保障性安居工程建设。力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题”。对于1000万户国有工矿和林区、垦区的棚户区居民，要加大力度进行改造，计划用5年左右时间基本完成城市和国有工矿集中成片棚户区改造，有条件的地方争取用3年时间基本完成。政策评析：我国住房政策几经变迁，由福利分房到货币化改革是一个巨大的飞跃，但在转变过程中，住房政策过度鼓励了市场化走向，导致部分城市房价高，房价与收入的比例失调，形成所谓的住房民生问题。2007年之后，政府的住房政策开始转向，工作重心转到了住房保障上来。2009年住房政策就是围绕如何解决中低收入阶层住房困难，以及国有工矿、林区、垦区的棚户区改造展开。而且，对于解决城市低收入住房困难家庭的任务指标和力度在逐步扩大，这显示了政府在这一问题上更加积极和紧迫。从目前的政策表述看，住房政策注重住房保障和市场化发展相结合的体制，首要任务是解决低收入家庭的住房问题，这个问题已经逐步提升到了政治高度。对于市场化住房，国家不会限制和禁止，但在土地、税收等环节会给予相关指导和调节，总体而言，住房保障工作是政府的工作重心之一，会继续大力推进，而市场化住房建设对于经济的健康稳定发展同样意义重大，即便阶段性受到政策调控的影响，但在城市化和经济水平提高等因素影响下，房地产业将继续获得发展空间。4、土地政策盘点政策一：4月24日，住房和城乡建设部、监察部治理房地产开发领域违规变更规划、调整容积率问题专项工作电视电话会议在京召开。两部委将重点对国家机关工作人员在建设用地规划变更、容积率调整中玩忽职守、权钱交易等违纪违法行为进行严厉查处。政策二：5月15日，国土资源部下发关于切实落实保障性安居工程用地的通知要求，各地要加快编制、修编2010至2011年和今年保障性住房用地供应计划，分类确定城市廉租住房建设，林区、垦区、矿区棚户区改造，农村危房改造等3类保障性安居工程用地的供应标准、规模及时序，并落实到具体地块。政策三：8月21日，国土资源部下发关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知，为促进城市新增建设用地及时有效供应并得到充分利用，进一步加强建设用地管理，依法纠正和遏制违法违规使用农村集体土地等行为，要求地方政府要加强建设用地批后监管，切实预防和防止未批即用、批而未征、征而未供、供而未用等现象发生，严厉打击囤地行为。政策四：12月17日，财政部、国土资源部、央行、监察部等五部委公布关于进一步加强土地出让收支管理的通知，将开发商拿地的首付款比例提高到了五成，且分期缴纳全部价款的期限原则上不超过一年。而此前各地方土地出让大多执行百分之二十至三十的首付政策。政策评析：土地政策是影响房地产市场发展最重要的政策之一，土地政策的主要内容是调整土地供应结构、供应节奏，以及土地出让金缴交规则的相关制度。2009年我国土地市场从年初的相对冷淡到后期的火爆，也呈现了典型的“V”型反转。由于央企入市，大量的流动性推助了地价上涨，一时间各地不断爆出“地王”。尤其是一线城市，“地王”甚至在某些区域扎堆。“地王”的出现，其实质是市场预期过于乐观的表现。这种乐观来源于一方面企业拥有大量的闲置资金，需要寻找增值的投资对象，另一方面一些企业为获得超额利润大量囤地，客观造成了土地市场的供不应求。从土地资源角度看，我国城市土地供应与未来市场需求是不对应的，人多地少是现状，因此，我国的土地政策必须是进行土地科学利用规划，加强土地使用监管，打击囤地，最大限度开发利用闲置用地，用价格和税收的手段科学配置土地资源，在一定程度上向住房保障用地倾斜。按照这个思路，2009年，国土资源部出台了一系列的土地政策，主要内容是打击囤地和其他非法占地行为。对于“超过两年未开工的已出让土地应收回”政策的执行，2009年从中央到地方政府都在积极推进，但效果并不理想。打击囤地是否能够取得进展，不是取决于政策条文的严与不严，而是取决于政策执行力度的强与弱。二、2010年度政策环境预期2010年房地产政策：调控将会由“无为”转变为“有为”1、宏观经济调控政策：继续实行“积极的财政政策和适度宽松的货币政策”从宏观经济政策取向看，2010年依然实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策，但会增加针对性和灵活性。其潜台词是，如果明年GDP增速重新站上两位数，如果CPI增幅超过3-5%，如果包括股票和房地产在内的资产价格沿续09年的热销，则会调整经济政策，尤其是货币信贷政策，会继续提高存款准备金率，甚至动用加息的手段，而货币政策的调整将显著影响楼市。2、房地产调控政策：“有保有压”，从“无为”到“有为”第一，加快推进物业税全国范围空转运行从稳定楼市价格，引导居民理性消费的角度看，开征物业税是一个比较有效的政策手段，但目前我国还远远不具备开征物业税的条件，存在很多现实的困难。同时开征物业税是政府认真考虑的选项，投资投机性购房者需要认真思考面临的市场及政策风险。第二，金融信贷进一步收紧2010年1月份前半个月金融机构新增贷款量达到1.1万亿，如果该数据准确，那么前半月贷款占全年新增贷款计划量7.5万亿的15%，央行明显对如此之快的信贷增长表示忧虑。提高存款准备金率，加强金融机构“窗口指导”是可行的选项。对于房地产而言，“国11条”已经严格了二套房贷政策，在加息的预期背景下，住房信贷政策将更趋紧缩，开发贷也将会紧缩。第三，对地方政府的政策落实提出更高要求房地产市场近年来出现的问题是多方面原因造成的，其中地方政府为追求地方利益，盲目发展房地产业具有不可推卸的责任。针对“国11条”的要求，出台20102012年住房建设规划，重点明确中低价位、中小套型普通商品住房和限价商品住房、公共租赁住房、经济适用住房、廉租住房等五类住房的建设规模。工作的落实和实施效果将成为中央衡量地方政府工作绩效的一个重要依据。第二章：年度宏观经济环境一、长春市GDP值的发展及演变过程2001年-2009年长春市GDP数据变化表年 份2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年（预估）GDP(亿元)100311501338153516751741.2208925882929同比增长(%)13.413.114.213.512.515.117.716.515总体形势分析：从右侧图表可以看出，从05年开始长春市GDP连年处于稳定增长上升趋势，08年全球经济危机，长春市GDP仍然是保持稳定增长之势，率先走势经济危机的城市之一，可见其城市实力强，未来发展潜力大。10年随着长吉图战略规划的逐步实施，预计经济发展将迈入新阶段，亦为房地产市场的发展带来新的机遇。长春是成长型城市是东北经济重要增长极之一。二、全年完成社会固定资产总额2001-2009年长春市社会固定资产投资数据变化表年 份2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年社会固定资产投资(亿元)285320.5389.6460650950.11350.618902300同比增长(%)21.212.421.61841.346.142.14031.9占GDP比重(%)28.4 27.9 29.1 30.0 38.8 54.6 64.7 73.0 78.6总体形势分析：长春市固定资产投资从04年开始，投资量上升趋势连年增加，同GDP的增长一样，整体持续保持稳定增长，城市经济向好的发展，为固定资产投资的加大提供了优质的平台，固定资产投资，其房地产占据主要部分，特别是在08、09年政府为快速走出经济危机，对房地产各方面政策比较宽松，进一步加大了房地产市场的投资。长春市固定资产走势同经济走势保持一致，固定资产投资额增速明显。三、长春市城市财政实力2001-2009年长春市财政收入数据变化表年 份2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年财政收入亿元)97.4110.3134.8149.8184.8210.6284.5370450同比增长(%)28.113.122.311.116.61435.13021总体形势分析：09年一般预算全口径财政收入增长值相较07、08年有一定回落，2同比增长21%，但增速仍然较大。可见，长春经济增长势头依然良好。财政收入是一个城市财政实力的主要表现之一，长春市城市财政实力整体趋势向好。四、2010年长春市经济发展环境预期+各项目经济指标后续的定性预测：2009年长春市GDP值发展“节节高”，达到2929亿，保持15%高速增长率全国不足10%的增长率，发展势头锐不可挡社会固定资产投产09年已达到2300亿，近几年保持31%以上的特别增长率，持续高速增长率投资带动经济增长已似成定局财政实力近450亿，“杠杆性”原理，稳定促进经济的发展，政府的集中性投入作用不容忽视政府的各种声音：中央人民政府关于稳定汽车行业及钢铁生产行业的相关决定，车城长春，面临着新的机遇 长吉图发展战略规划的逐步实施，长春市经济将会迈入新的历程长春市政府目标：地区生产总值预期增长15%，固定资产投资增长30%左右，实际增加值会超越硬性指标成长型经济，发展机遇多，预计未来高速发展的长春经济初期强劲状况势不可挡第三章：年度土地市场行情表现一、年度土地市场总体趋势表现1、年度总体数据情况截止2009年12月底，全市经营性土地供应量同比小幅下降，共推出国有经营性建设用地60宗，用地总面积364.94万平米，其中商住用地334.36万平米，商业用地30.58万平米，工业用地供应量同比大幅度下降，推出工业用地68宗，面积239.51万平米。总成交经营性土地59宗，327.27万平米，其中商住用地296.96万平米，商业用地30.31万平米；总成交工业工地71宗，面积189.89万平米。2、年度各区域总体数据情况2008-2009年长春市各区域土地市场详细概况08年、09年长春市全市各区域土地成交区域以外城边缘居多，市中心位置、朝阳、绿园、宽城、南关土地成交量少，更多的成交量还是集中在净月、经开、二道和汽车区。城市的不断扩张，房地产土地市场可开发空间不断加大，发展机遇不断增多。3、年度各月份土地市场成交走势2009年1-12月年长春市土地市场成交详细概况09年是长春市房地产土地市场动荡的一年，地王频出的一年，特别是到了四季，土地市场供应量加大，品牌开发商拿地速度加快，未来2年内商品房市场供应量充足，同时品牌开发商大量拿地。未来市场将会是品牌开发商之战，竞争更加激烈，产品升级速度加快。二、2010年度长春市土地市场预期预测一：土地成交量将会保持平稳走势，地王频出局面将会得到压制，本土小型土开发商悄然出末08年下半年到09年上半年土地市场一片荒凉，开发商拿地谨慎，缩手缩脚，到现在大品牌开发商的大手笔拿地，压抑了部分本土小型开发商的拿地步伐，对于本土小型开发商是一次小型洗牌，对于开发商资质要求进一步提升。10年随着各大品牌开发商拿地任务的完成，以及政府推出的优质地块不断减少，就会减少品牌开发商的激烈争夺，本地小型开发商将会得到机会拿地。预测二：土地价格可能会保持稳定，城市边缘性区域依旧成为土地供应的主阵地 城市中心开发的成熟，土地的集中供应出现在城市边缘性区域是必然趋势，而土地的价格是因为地块的位置、周边的生活机能不完善等等不成熟的原因，地块相对的价值不是很高，因此土地价格有大的上扬比较困难，10年随着南部新城城市副中心的启动，长春市高新区北区的启动，城市边缘区将会成为土地市场供应的主角，这主要是受政府规划方向所影响。第四章：长春市商品房市场表现一、商品房市场供应量走势从新增商品住宅月度供应的曲线波动上看， 09年上半年新增较少，而下半年呈几何形增长，主要因为受08年市场环境荒凉所影响，09年初开工建设量较少，并有部分项目延期开发，而09年“小阳春”后，市场一直较为热销，大量项目开工建设，导致下半年市场新增供应量集中上升，尤其是在9月，受国庆黄金周和秋季房交会等因素， 新增供应在9月大幅的上市。进入冬季，受工程不能施工影响，新增供应有所下降。二、商品房市场成交量走势从09年月度销售量走势上看，全年销售一直呈上升趋势，最高点出现在11月份，主要因为受七折利率和税费减免等利好因素影响，年初便开始了“小阳春”的销售小高潮，之后春季房交会的召开，市场开始转暖，市场交易量持续上升，进入10月后，传出七折利率等有利政策到期的消息，市场可销售房源逐渐减少，市场呈现出供不应求的态势，购房者为赶在优惠结束前购房，大量刺激了成交量的上升，导致09年冬季房地产市场的持续热销。三、商品房市场供求比走势从09年全年看，只有在5、9月份市场供应量放量集中，供求指数供大于求，其余月份均处于供小于求局面，影响这种局面的原因主要是受到08年年底世界经济大环境所致，各开发商拿地，开发量均在不断减少，而长春市从年初的小阳春，5月份房交会刚性需求的集中放量，6、7、8月份的持续升温，改善性需求的不断抬头，销售量是一度的攀升，而导致商品房市场供小于求的局面。四、商品房市场销售均价走势从销售均价的曲线的波动上看，整体上处于上升趋势。最高点出现10月份4840元/，最低点在2月份3980元/。主要年初天气较为寒冷是销售淡季，加之受08年市场影响较大，进入3月后，“小阳春”销售小高潮出现后，销售价格开始上升，并在7月因南关区、净月区等高端项目如中海、万科、中信等集中开盘拉动影响，出现了本年销售均价的第一个高点，随后价格虽有下降，但因市场持续热销，房价自然上涨影响，在10月出现了本年销售均价的最高点。五、年度销售TOP排行1、2009年1-12月份长春市商品房销售面积前十强2、2009年1-12月份长春市商品房销售金额前十强3、2009年1-12月份长春市商品房销售套数前十强3、2009年1-12月份长春市商品房销售均价前十强六、长春市商品房市场发展预期供应量预期：上半年供应量充足，下半年供应量将会进一步减少。 09年总体供应量剩余不足08年，加上10年新增供应量整体也不足09年市场供应量，预计上半年供应量充足，下半年随着政策的紧缩性，将进一步使市场供应量递减需求量预期：经济持续增长、城市人口增加、09年下半年市场的热销，上半年需求量将会维持热销状态，下半年成交量将会略有下降拉动房地产市场的发展，尤其是成交量上的增长，所针对的客源必需具备以下几个条件，一是其要有购买意向，二是其应有购买力，两者的结合才能达成最终的成交，首先看经济环境，宏观经济保持稳定、汽车产业在政策下也必将发展迅速、人们的可支配收入也在稳步提高，大大地提高了居民对于房产的购买力，其次是09年下半年市场的持续热销，供小于求，大部分刚性需求客户并未买到合适房源，上半年各项目的集中开盘，将会得到集中释放，下半年供应量的减少，加之市场政策的转变，供应量将会有所减少。供求关系预期：整体市场供求经过08、09年的洗礼，市场逐渐趋于理性，上半年供求平衡，下半年供求将会有所缩减 但在经历了几次房产调整后，政府更加注重的是对供应关系的引导调整，在强势的政策引导下以及人们对于房地产的理解“不再可能大起大落”下，预计市场供求关系将会是比较稳定的。商品房价格预期：总体趋于稳定，小幅度上下波动中运行 供求关系直接决定价格变化，整体供应趋稳下，价格会基本不变，但受到长春市经济利好的预期，城市规划步伐的加大，汽车产业连年的创收，长春市商品房价格将会在平稳中上下波动中运行。第五章：2010年度总体情况预期整合一、2010年大势取向1、宏观政策层面预期 通过对政策的梳理比较，以及中国的整体经济大环境走势，2010年依然实行积极地财政政策合适度宽松的货币政策，但会但会增加针对性和灵活性。但是如果10年GDP增速重新站上两位数，如果CPI增幅超过3-5%，如果包括股票和房地产在内的资产价格沿续09年的热销，则会调整经济政策，尤其是货币信贷政策，会继续提高存款准备金率，甚至动用加息的手段，而货币政策的调整将显著影响楼市。土地政策方面，将会进一步加大地方政府的监管，针对“国11条”的要求，出台20102012年住房建设规划，重点明确中低价位、中小套型普通商品住房和限价商品住房、公共租赁住房、经济适用住房、廉租住房等五类住房的建设规模。工作的落实和实施效果将成为中央衡量地方政府工作绩效的一个重要依据。2、长春经济环境预测成长型经济，发展机遇多，预计未来高速发展的长春经济初期强劲状况势不可挡，房地产行业也将会在经济环境大好中登上一个更高的台阶。二、2010年市场趋势1、土地市场情况预测预测一：土地成交量将会保持平稳走势，地王频出局面将会得到压制，本小型土开发商悄然出末。预测二：土地价格可能会保持稳定，城市边缘性区域依旧成为土地供应的主阵地。2、商品房市场预测供应量预期：上半年供应量充足，下半年供应量将会进一步减少。需求量预期：经济持续增长、城市人口增加、09年下半年市场的热销，上半年需求量将会维持热销状态，下半年成交量将会略有下降。供求关系预期：整体市场供求经过08、09年的洗礼，市场逐渐趋于理性，上半年供求平衡，下半年供求将会有所缩减。商品房价格预期：总体趋于稳定，小幅度上下波动中运行。附件一09年长春市商品房预售详表楼盘名称区域预售编号发证日期开发企业预售范围预售总建筑面积预售住宅建筑面积住宅套数住宅平局单套面积同鑫花园 绿园12009年1月4日诚邦1,2,3901679229088大禹城邦二期朝阳22009年1月4日乾源58,60,62,63,641765917659156113.2华大天朗国际宽城32009年1月6日华大A-2,A-11,A-27至A-29,A-50A-65269832282234865.6中国北方汽贸城 绿园42009年1月8日高力9-18(D-18)132春铁新城 宽城52009年1月8日铁路房地产13,14109351004510199.5华瀚四季花园 绿园62009年1月9日华瀚投资A4,A136383638340159.6民航花园 二道72009年1月9日强华房地产8月2日13006000金域蓝湾 绿园82009年1月17日香江升阳12,6122551056612088.1新星宇欣苑 经开92009年1月19日新星宇214499000中铁国际花园 汽开102009年1月23日中铁11,18,32115841158412691.9南湖大路小区（B区）南关112009年2月6日城市基础设施商务楼4339南湖小区1号公建南关122009年2月13日鸿基国际117071万嘉花园绿园132009年2月13日双龙A15、A16、A17、A18、A20、A23、A26、A27、B2、B4、B5、B6、B7、B9、B12、B13、B19、B20、B21、B22、B30、B30、1318561159301039111.6和黄大顶山净月142009年2月13日和记黄埔B3-17、B3-186286282314万科洋浦花园经开152009年2月25日万润5,15,182750526937256105.22亚泰樱花苑二道162009年3月5日亚泰334274394336109.53金达莱家园绿园172009年3月11日吉林省延房置业集团有限公司9323632365064.72倚澜观邸高新182009年3月12日长春市侨兴房屋建设开发有限责任公司10157201494335641.97澳海东方一号经开192009年3月18日长春澳海房地产开发有限公司4,5,6,7,121996519965192103.98和黄大顶子山住宅项目净月202009年3月20日和记黄埔地产（长春）有限公司B2-27,B2-28,B3-14,B3-15,B3-16,C1-12,C1-14,C1-15,C1-16,C1-17,C1-18,C1-19,C1b-1,C1b-13,C1b-2,C1b-3,C1b-4,C2-12,C2-16,C2-17,C2-18,C2-30,C2-36,C2-37,C2-38,C2b-13,C2b-19,C2b-316806680628243东田青年城宽城212009年3月24日星火房地产A-1/32,A-8/33,A-9/3514474110255东田青年城宽城222009年3月26日星火房地产A-21/35,A-34172141188014482.5一汽45街区汽车厂232009年3月25日一汽名仕房地产1#754110255中海金域中央南关242009年3月26日海华房地产GY213781280726248.88伊水名苑（高格蓝湾）二道252009年3月27日昊源房地产9、12236502365047350一汽车轮小区汽车厂262009年3月31日一汽名仕房地产2、3、5、6716364157981.2大禹城邦二期朝阳272009年3月31日乾源房地产465890589040147.25肯德基皓月大路店绿园282009年3月31日瀚翔置业公建543万通花园二道292009年4月2日长春万通市场建设开发置业有限公司A5,A6,A13A15,A14183871390014559.86秋实e景佳园二期南关302009年4月2日秋实房地产2,3,6,7,10,11,14,158938089380673132.81中信城住宅E区净月312009年4月3日中信鸿泰置业4-21,4-23,4-255616324910324.9南湖湾朝阳区322009年4月14日京盛房地产1,2,3,4,5-1,5-2,6-1,6-2,7-1,7-2,7-3,8-1,8-2,8-3185891858942442.6净苑小区净月区332009年4月18日双龙地产1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11131771048348218.4天嘉水晶城绿园区342009年4月22日天嘉房地产314359,46227692152121799.18中国北方汽贸城汽车区352009年4月17日高力投资集团10-1(H-1),10-3(H-3)15370凤凰城净月区362009年4月22日瀚邦房地产1,2,3,4,5,8,94973649736344144.58和黄大顶子山住宅项目净月区372009年4月22日和记黄埔A1-2.A1-15至A1-17.A2-7.A2-10.A2-12.A2-13.A2-17.A2b-19.A2-20.B2-10.B2-21至B2-26.B3-23.B4-1.B4-12至B4-14.C1b-5至C1b-11.C2b-1至C2b-11.C2b-20至C2b-29.C2-14.C2-15.C2-32至C2-35168181681858289.97鲁辉国际城二道区382009年4月24日鲁辉开发建设有限公司9,17,18,19,22,23,25286742867433785.09 融创上城三期高新区392009年4月29日融创置地16(Y16),17(Y17),18(Y18),19(Y19)2150121501120179.18 天润嘉园花园小区宽城区402009年4月29日天润房地产1,4,510351981614070.11 中铁国际花园汽车厂412009年4月30日中铁房地产15,21,22125511255184149.42 华瀚四季花园绿园区422009年4月30日华瀚投资F5,F6690058306097.17 金坐标朝阳区432009年4月30日轻轨房地产1275332753354750.33 剑桥园高新区442009年4月30日长春大正高科技实业有限公司4,6,7132500823296208112.00 钻石新都C区宽城区452009年4月30日天元房地产C3,C4,C5,C6273332707134478.69 高格蓝湾二道区462009年5月5日昊源房地产396690东城名郡 二道区472009年5月5日绿洲发展实业1,24,393161827542212129.92 中海国际社区南关区482009年5月7日海华房地产F16,F17,F18,F19,F20,F21,F22,F234249139599308128.57 御翠豪庭南关区492009年5月7日和记黄埔地产34,36,37,4345319943199435191.15 金祥奥邻郡绿园区502009年5月14日金祥房地产48A451122303661.94 兆基.东城国际花园C区 净月区512009年5月14日兆基房地产1#住宅,2#住宅155121551225261.56 力旺弗朗明歌（五期）净月区522009年5月14日金辰房地产17,18,196643664336184.53 浦东新城经开区532009年5月14日鑫城房地产1,2,3,5554264795950095.92 天润嘉园花园小区宽城区542009年5月14日天润房地产2,38531848114259.73 金鼎名城南关区552009年5月19日鸿鑫房地产A区商业，A区住宅128641120618161.91 枫林园经开区562009年5月19日新发房屋开发有限公司4-10、12-22、26-31、47-52111290101118111690.61 华大天朗国际社区宽城区572009年5月22日华大房地产A-13,A-14,A-15,A-16,A-17,A-20,A-21,A-22305113051147264.64 华大天朗国际社区宽城区582009年5月22日华大房地产A-1A-66,A-26A-67,B8至B17，B22，B57，B58570215464484664.59 一汽车轮厂汽车区592009年5月21日一汽名仕房地产1,4（不含回迁部分）468546855979.41 和馨园小区净月区602009年5月22日四海房地产1至4,5,61681116811136123.61 高格蓝湾二道区612009年5月22日昊源房地产211524715247100152.47 万通花园C区二道区62009年5月22日万通市场开发建设C23129129264.50 万通维多利亚湾住宅小区A区二道区632009年5月23日万通市场开发建设A17265426543673.72 天富北苑二道区642009年5月22日天富房地产1236,457,81516,9,10,17,18,19,1020678553393491.58 万晟现代城南关区652009年5月25日万晟房地产135773380436105.67 华瀚四季花园绿园区662009年5月25日华瀚房地产B2110141101480137.68 金色欧城绿园区672009年5月26日宝雍阁房地产C4至C15,D3,D4,D6,D7602445937065690.50 剑桥园高新区682009年5月26日长春大正高科技实业1月10日5197335332104.78 万龙第五城宽城区692009年5月26日万龙房地产1,2,3,6,7,8,9,10,11,12,13,14,15,16,17,18742533513646675.40 伟业星城高新区702009年5月26日怡阳房地产36,38,39,40,68188371615719682.43 和黄大顶上住宅项目净月区712009年5月27日和记黄埔A1-1,A2a-1,A2a-2,A2-6,A2-8,A2-9,A2-11,A2-14,A2-15,A2-16,A2b-18,B1-5,B1-6,B1-7,B1b-8,B2-8,B2-9,B2-11,B2-13至B2-19,B2b-29,B2b-30,B3-22,B3b-7,B4-2至B4-11142701427039365.90 万科潭溪别墅净月区722009年5月27日万科房地产B1,B2,B3,B5,B6,B7,B8,B9B37,B38,B39,B50125591255963199.35 御翠豪庭南关区732009年6月1日和记黄埔28,29,4245住宅部分239872398726391.21 蓝调倾城绿园区742009年6月1日豪邦地产27A3938383622174.36 绿色家园二期（康派）净月区752009年5月31日1,2,3,4,5,6,7,8,93441530844276111.75 一汽小区762009年6月1日一汽名仕房地产142033214508144100.75 中海国际社区南关区772009年6月5日海华房地产E2,E3,E7,E8,E10,E119946997541848115.02 证大光明城二期宽城区782009年6月5日证大置业5,11,19,24,25,263207928