成本法(5).ppt

第四章成本法,成本法,学习内容,主要内容5.1成本法的基本原理5.2房地产价格构成5.3成本法的计算公式5.4建筑物的重置价格5.5建筑物折旧5.6成本法运用举例,（一）概念：成本法是求取估价对象在估价时点的重置价格和重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。非历史成本是估价时点的成本是社会平均成本,基本原理概念理论依据适用对象使用条件估价步骤价格构成计算公式重置价格建筑物折旧运用举例,（二）理论依据：从卖方的角度来看:生产费用价值论销售价格成本=各项费用及正常的利润和税金从买方的角度来看：替代原理支付的最高价格他所预计的重新开发建造该房地产所需花费的代价,新近开发建造、计划开发建造或者可以假设重新开发建造的房地产，均适合。特别适用于既无收益又很少发生交易的房地产的估价单纯建筑物的估价市场不完善或狭小市场上无法运用比较法估价的房地产。房地产保险(包括投保和理赔)及其他损害赔偿中的估价,适用对象,基本原理概念理论依据适用对象使用条件估价步骤价格构成计算公式重置价格建筑物折旧运用举例,基本原理概念理论依据适用对象使用条件估价步骤价格构成计算公式重置价格建筑物折旧运用举例,注意：1.区分实际成本和客观成本2.依据市场供求确定评估价值,供大于求时，价值应下调求大于供时，价值应上调,难,成本法使用条件,土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润重新购置价格市场法土地重新构建价格基准地价修正法重新开发成本成本法单位比较法重建价格分部分项法建筑物重新构建价格工料调整法重置价格指数调整法物质折旧年限法功能折旧市场提取法外部折旧分解法,求取方法,求取方法,求取方法,重新购建价格,建筑物折旧,房地产价值,土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润重新购置价格市场法土地重新构建价格基准地价修正法重新开发成本成本法单位比较法重建价格分部分项法建筑物重新构建价格工料调整法重置价格指数调整法物质折旧年限法功能折旧市场提取法外部折旧分解法,土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润重新购置价格市场法土地重新构建价格基准地价修正法重新开发成本成本法单位比较法重建价格分部分项法建筑物重新构建价格工料调整法重置价格指数调整法物质折旧年限法功能折旧市场提取法外部折旧分解法,土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润重新购置价格市场法土地重新构建价格基准地价修正法重新开发成本成本法单位比较法重建价格分部分项法建筑物重新构建价格工料调整法重置价格指数调整法物质折旧年限法功能折旧市场提取法外部折旧分解法,土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润重新购置价格市场法土地重新构建价格基准地价修正法重新开发成本成本法单位比较法重建价格分部分项法建筑物重新构建价格工料调整法重置价格指数调整法物质折旧年限法功能折旧市场提取法外部折旧分解法,土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润重新购置价格市场法土地重新构建价格基准地价修正法重新开发成本成本法单位比较法重建价格分部分项法建筑物重新构建价格工料调整法重置价格指数调整法物质折旧年限法功能折旧市场提取法外部折旧分解法,土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润重新购置价格市场法土地重新构建价格基准地价修正法重新开发成本成本法单位比较法重建价格分部分项法建筑物重新构建价格工料调整法重置价格指数调整法物质折旧年限法功能折旧市场提取法外部折旧分解法,搜集有关房地产开发的成本、税费、利润等资料；估算重新购建价格；估算折旧；利用相应的公式求取积算价格。,基本原理概念理论依据适用对象使用条件估价步骤价格构成价格构成征地估价拆迁估价商品房经济适用住房计算公式重置价格建筑物折旧运用举例,（一）房地产价格的基本组成：土地取得成本开发成本管理费用投资利息销售费用销售税费开发利润,成本法估价步骤,（二）农地征用的估价规定征地估价是指在将集体所有的土地，经依法征用转为国有土地的过程中，对被征用土地的补偿价格进行的评估。征地估价内容及补偿标准：（1）土地补偿费：为该耕地被征用前三年平均年产的值的6至10倍；（2）征用耕地的安置补助费：每个需要安置的农业人口的安置补偿费为该耕地被征用前三年平均年产值的4至6倍，每公顷被征用耕地安置补偿费，最高不超过被征用前三年平均年产值15倍；（3）青苗补偿费和地上附着物补偿费；（4）征地房屋拆迁补偿费。,基本原理价格构成价格构成征地估价拆迁估价商品房经济适用住房计算公式重置价格建筑物折旧运用举例,（三）城市房屋拆迁补偿的估价规定城市房屋拆迁估价（以下简称拆迁估价），是指为确定被拆迁房屋的货币补偿金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，对其房地产市场价格进行的评估。城市房屋拆迁管理条例是城市房屋拆迁和拆迁估价工作的指导性文件。城市房屋拆迁中发生的有关税费包括：被拆迁房屋及附属物的补偿费、搬迁补助费、临时安置补助费或周转房费、拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费、拆迁服务费、拆迁管理费和政府规定的其他有关税费。,基本原理价格构成价格构成征地估价拆迁估价商品房经济适用住房计算公式重置价格建筑物折旧运用举例,（三）城市房屋拆迁补偿的估价规定拆迁补偿估价对象为拆迁范围内土地、建筑物、构筑物和依托在其实体上的权益。城市房屋拆迁补偿估价的标准与方法：货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。拆迁估价的工作方式。,基本原理价格构成价格构成征地估价拆迁估价商品房经济适用住房计算公式重置价格建筑物折旧运用举例,（四）现行商品房和经济适用住房价格构成商品房=成本+利润+税金+地段差价经济适用房=成本+利润+税金,（一）最基本的公式,估算价格=重新购建价格-折旧,（二）适用于新开发土地的成本公式,新开发土地价格=土地取得成本+土地开发成本+管理费用+投资利息+税费+开发利润,基本原理价格构成计算公式重置价格建筑物折旧运用举例,新开发土地是指包括填海造地、开山造地、征用农地后进行“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”等开发的土地或城市旧城区待拆迁改造的土地开发为可以直接利用的城市建设用地。,投资利息,土地取得成本、开发成本和管理费用，无论它们的来源是借贷资金，还是自有资金，都应计算利息,I=P(1+i)n1,I利息额P资金额i利率n计息期,：从投入到开发期结束,1、土地取得费用的利息计息,基数为土地取得费用计息期通常为整个开发期,2、土地开发费用和管理费用的利息,基数为土地开发费用和管理费通常视为均匀投入,例1,总投资为550万元，开发期为1年，投资在1年内均匀投入，同期银行贷款年利率为8%，求利息。,I=550(1+8%)0.51=21.58（万元）,例2,总投资为400万元，开发期2年，第一年均匀投入总投资的65%，第二年均匀投入35%，同期银行贷款年利率8%，求利息。,I=40065%(1+8%)1.51+40035%(1+8%)0.51=37.31（万元）,例3,总投资为600万元，开发期3年，在第一年年初投入总投资的50%，第二年年初投入30%，第三年年初投入剩余的20%，同期银行贷款年利率为8%,求利息。,I=60050%(1+8%)31+60030%(1+8%)21+60020%(1+8%)11=117.47,开发利润,1、开发利润=销售收入-土地取得成本-开发成本-管理费用-投资利息-销售税费,2、开发利润是正常条件下的平均利润,3、计算开发利润应以对应的利润率乘以对应的基数,开发利润=（土地取得成本+开发成本）直接成本利润率,开发利润=（土地取得成本+开发成本+管理费用）投资利润率,开发利润=（土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售费用）成本利润率,开发利润=开发完成后的房地产价值销售利润率,土地增值收益,土地增值收益=（土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+利润）土地增值收益率,例：某土地征地、安置、拆迁及青苗补偿等费用为每亩10万元，土地开发成本为每平方公里2.5亿元。土地开发周期为2年，土地征用等费用10万元/亩，在开发期初投入；土地开发费用第1年均匀投入30%，其余在第2年内均匀投入。年贷款利率为6%，按半年计息。当地土地开发投资的回报率一般为征地等费用及开发成本之和的10%，转让税费约为土地转让价的6.5%，土地增值收益为10%。试评估该土地的单价。,土地价格V=土地征用等费用A+土地开发成本B+利息C+利润D+税费E+土地增值收益F,新开发区某宗土地的单价=（取得开发区用地的总费用+土地开发总费用+总管理费用+总投资利息+总销售费用+总销售税费+总开发利润）(开发区用地总面积可转让土地面积的比率)用途、区位等因素修正系数可转让土地面积的比率=开发完成后可转让土地总面积开发区总面积100%,对于新开发区土地的分宗估价,1计算开发区全部土地的平均价格。2计算开发区可转让土地的平均价格。3计算开发区某宗土地的价格。将第二步计算出的平均价格，根据宗地的规划用途、具体位置、使用年限、容积率等进行适当的增减修正。,步骤,【例4-1】某成片荒地面积2km2取得该荒地的代价为1.2亿元，将其开发成“五通一平”熟地的正常开发成本和管理费用为2.5亿元，开发期为3年，贷款年利率为10%，销售税费和开发利润为可转让熟地价格的5.5%和9.5%，开发完成后可转让土地面积的比率为60。试求该荒地开发完成后可转让熟地的成本价格为每平方米多少元？,【解】由题意：设荒地开发完成后可转让熟地的总价为V，则：V=1.2+2.5+1.2*（1+10%）3-1.2+2.5*（1+10%）1.5-2.5+V（5.5%+9.5%）单价=V/（总面积*60%）,新建房地价格=土地取得成本+土地开发成本+建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润新建建筑物价格=建筑物建造成本+管理费用+投资利息+销售费用+销售税费+开发利润,（三）适用于新建房地产的基本公式,新建房地产采用成本法估价时一般不应扣除折旧，但应考虑其工程质量和周围环境等因素给予适当修正。,例,某新建房地产，土地面积20000平方米，建筑面积50000平方米。现时土地重新取得价格为3000元/。建筑物建造的建安成本为1800元/，管理费用为建安成本的3%。该房地产开发周期为2.5年，其中半年准备期，2年建设期，土地费用在准备期内均匀投入；建安成本及管理费用在建设期内第一年均匀投入40%，第二年均匀投入60%，年利率为6%。销售税费为房地产价格的7%，开发利润为房地产价值的20%。试评估该房地产的总价与单价。,房地价格V总=土地成本A+建安成本B+管理费用C+利息D+销售税费E+开发利润F,旧房地价格=土地的重新取得价格+建筑物的重新构建价格-建筑物的折旧旧建筑物价格=建筑物的重新购建价格-建筑物的折旧,（四）适用于旧房地产的基本公式,由于旧建筑物所造成的土地价值减损，应扣除该减损部分。,注意,重置价格，指在估价时点的建筑及装修材料价格和人工劳务费用情况下，采用新的建筑材料、建筑技术与工艺，重新建造一栋与原建筑物在结构、功能、效用上相同的新建筑物的正常价格。重建价格，是指在估价时点的建筑及装修材料价格和人工劳务费用情况下，采用原有的建筑材料、建筑技术与工艺，重新建造一栋与原建筑物完全相同的新建筑物的正常价格。(复制),（一）重置价格和重建价格的基本含义,一般重建价格大于重置价格,重置价格=直接成本+间接成本,（二）重置价格的成本构成,（三）重置价格的估算,1单位成本法2分部分项法3工料测量法4指数调整法,例6-7,某建筑物的建筑面积为500平方米，该类建筑结构和用途的建筑物的单位建筑面积造价为1200元/平方米，则评估该建筑物的重新购建价格为：,1200500=60（万元）,例6-8某建筑物的体积为1000立方米，该类建筑结构和用途的建筑物的单位体积造价为1000元/立方米，则评估该建筑物的重新购建价格为：,10001000=100万元,例：某建筑物于1999年7月底建成，当时建造该类建筑物一般成本为880元/，此后的建筑物建造成本的变动状况为：1999年内平均每月比上月递减1；2000年与2001年基本保持不变；2002年与2003年内平均每月比上月递增0.5；2004年内平均每月比上月递增2。试利用上述资料求取2004年8月初的该类建筑物的重新建造成本。,建筑物折旧是指建筑物从建造完成以后，随着时间的推移而发生价值减损的现象，建筑物在使用年限内减少的建筑物价值的货币表现称折旧额，房地产估价中折旧是指在估价时点待估建筑物相对于全新建筑物的价格差异，是对建筑物的一种减价修正。,（一）建筑物折旧的概念和实质,会计折旧是原始账面价值的减损估价的折旧是价值的减损修正,（一）建筑物折旧的概念和实质,折旧的实质（类型）,1.物质折旧：是由物理因素引起的折旧，又称物质磨损、有形损耗，是建筑物在实体方面的损耗所造成的价值损失。,引起物质折旧的原因有：,自然经过的老朽,与建筑物的实际经过年数正相关,自然力的作用引起的,正常使用的磨损,由人工使用引起的,与使用性质、使用强度和使用年数正相关,意外的破坏损毁,因突发性的天灾人祸引起的,延迟维修的损坏,（一）建筑物折旧的概念和实质,折旧的实质（类型）,2.功能折旧：称无形损耗、精神磨损，是指由于消费观念变更、设计更新、技术进步等原因导致在功能方面的相对残缺、落后或不适用所造成的价值损失。如建筑式样过时，内部布局过时，设备陈旧落后等。3.经济折旧：称外部性折旧，指建筑物本身以外的不利因素所造成的价值损失。包括供给过量、需求不足、自然环境恶化、噪声污染、空气污染、交通拥挤、城市规划改变和政府政策变化等。,【例4-2】某旧住宅，估计其重置价格为40万元，地面、门窗等破旧引起的物质折旧为3万元，户型不好、没有独用厕所和共用电视天线等导致的功能折旧为8万元，由于位于城市衰落地区引起的经济折旧为7万元。试求该旧住宅的折旧总额和现值。【解】由题意：该旧住宅的折旧总额=3+8+7=18（万元）该旧住宅的现值=重置价格-折旧=40-18=22（万元）,（二）房屋折旧和完损等级评定的有关规定,建设部、财政部制定的房地产单位会计制度会计科目和会计报表对经租房产折旧时采用的一些参数的有关规定如下：,房屋结构分类表4-4,（二）房屋折旧和完损等级评定的有关规定,各种结构房屋的耐用年限（单位：年）表4-5,各种结构房屋的残值率一般为：钢筋混凝土结构和简易结构为0、砖混结构2、砖木结构一等6、砖木结构二等4、砖木结构三等3。,（二）房屋折旧和完损等级评定的有关规定,房屋完损等级，是用来检查房屋维修保养情况的一个标准，是确定房屋实际新旧程度和估算折旧的重要依据，房屋的完好程度越高，其现值就越接近于重新购建价格。房屋完损等级是根据房屋的结构、装修、设备三个组成部分的各个项目完好、损坏程度来划分的，分为完好房、基本完好房、一般损坏房、重损坏房和危险房等五类。,（二）房屋折旧和完损等级评定的有关规定,房屋完损等级的判定依据和成新度表4-6,1.年限法：把建筑物的折旧建立在建筑物的寿命、经过年数或剩余寿命之间关系的基础上。在估价中应用最多的是平均年限法。年折旧率=（1-预计净残值率）/折旧年限年折旧额=固定资产原值年折旧率年折旧额的计算公式为：Di=D=(C-S)/N=C(1-R)/N建筑物现值的计算公式为：V=C-Dt=C-(C-S)(t/N)=C1-(1-R)(t/N)式中：V建筑物的现值；Di第i年的折旧额；C建筑物的重新购建价格；S预计的建筑物净残值，简称残值；N折旧年限，按建筑物的经济寿命计算；R净残值率；t建筑物的经过年数,建筑物的经过年数分为实际经过年数和有效经过年数。实际经过年数是建筑物从竣工验收合格之日起到估价时点时的日历年数。有效经过年数是建筑物在估价时点按其状况与效用所显示的年数。有效经过年数可能短于也可能长于实际经过年数。在成本法求取折旧中，建筑物的寿命应为经济寿命，经过年数应为有效经过年数，剩余寿命应为剩余经济寿命。,（三）建筑物折旧的计算方法,(1)直线折旧法,Di第i年的年折旧费Di=DC建筑物重新购建价格L残值N耐用年数R残值率,计算公式：,累计折旧额,建筑物的现值,年折旧率,例,某建筑物，总建筑面积为200平方米，于8年前建成，重置价格为1000元/，耐用年限40年，残值率为2%，试用直线法计算该建筑物的年折旧额、折旧总额和现值。,已知：C=1000200=200000元，R=2%，N=40，t=8,(2)余额递减法,以残余价值，乘上一定的比率，来计算每年的折旧额,加速折旧,Di=C（1-d）i-1d,=C-C（1-d）t=C1-（1-d）t,VB=C-Xt=C（1-d）t,例6,某建筑物，总建筑面积为200平方米，于5年前建成，重置价格为1000元/，耐用年限40年，残值率为2%，试用余额递减法计算该建筑物的年折旧额、折旧总额和现值。,已知：C=1000200=200000元，R=2%，N=40，t=5,在实际估价运用中，d也可凭经验取值,双倍余额递减法,假设折旧率在数值上等于直线法折旧率的2倍,残值率0,2实际观察法：通过估价人员对待估建筑物的结构、装修、设备等完好情况进行实地观察，并判断由物理、功能和经济因素等引起的各类价值的减损情况，予以统计，判断建筑物总的折旧程度或成新度。,3综合法：年限法与实际观察法的结合估价方法从粗到细分为综合折旧法、分类折旧加总法和个别折旧加总法。,宜先将建筑物区分为可修复项目和不可修复项目；对于可修复项目，估计其修复费用作为折旧额；对于不可修复项目，再将其分为短寿命项目和长寿命项目；其次采用年限法或成新折扣法分别计算其折旧额将修复费用、短寿命项目的折旧额、长寿命项目的折旧额相加，便得到建筑物的折旧总额。,求取建筑物折旧的注意事项,1、注意估价上的折旧与会计上的折旧的区别,2、使用经济耐用年限与有效经过年数为估价依据,维修保养属于正常：有效经过年数=实际经过年数维修保养差：有效经过年数实际经过年数tN-n维修保养好或经过更新改造：有效经过年数N,Nn+t,N经济寿命，n剩余经济寿命，t有效年龄,2、某建筑物设计寿命50年，已使用8年，经实地勘察，估计尚可使用32年，残值率为5%，则用直线折旧法计算的该建筑物的成新率？,已知：N50；t8；n32；R5，求：q解：Nn+t,3、注意土地使用年限对建筑物经济寿命的影响,（1）建筑物的建设期不计入耐用年限，即建筑物的耐用年限应从建筑物竣工验收合格之日起计,（2）建筑物的耐用年限短于土地使用权年限时，应按建筑物耐用年限计算折旧,（3）建筑物的耐用年限长于土地使用权年限时，应按土地使用年限计算折旧。即按建筑物的实际经过年数加上土地使用权的剩余年限计算折旧,（4）建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，其耐用年限早于土地使用权年限而结束，应按建筑物耐用年限计算折旧,（5）建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，其耐用年限晚于土地使用权年限而结束，应按建筑物已使用年限加上土地使用权剩余年限计算折旧,1、一厂房建成后8年被改造为超级市场，并补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的设计寿命为50年，则计算该建筑物折旧的耐用年限应为多少年？,使用8年,建筑物设计寿命50年,土地使用40年,N40848年,【例4-6】某建筑物的建筑面积100m2，经过年数10年，单位建筑面积的重置价格500元m2，经济寿命30年，残值率5，试用直线法计算该建筑物的年折旧额、折旧总额，并估计其现值。【解】已知C=500100=50000（元）R=5；N=30年；t=10年则：年折旧额Di=C(1-R)/N=50000(1-5%)/30=1583元折旧总额D=158310=15830元建筑物现值V=5000015830=34170元,【例4-7】某建筑物的重置价格为180万元，经济寿命为50年，有效经过年数为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为2万元；装修的重置价格为30万元，平均寿命为5年，已使用3年；设备的重置价格为60万元，平均寿命为15年，已使用10年。残值率假设均为零，试计算其折旧总额。【解】折旧总额的计算分为以下几个部分：（1）可修复部分的折旧额：门窗等损坏的折旧额=2（万元）（2）短寿命项目的折旧额：装修的折旧额=30（1/5）3=18（万元）设备的折旧率=60（1/15）10=40（万元）（3）长寿命项目的折旧额：=(180230-60)1/5010=17.6（万元）该建筑物的折旧总额=2+18+40+17.6=77.6（万元）,真题链接2005年,某幢写字楼，土地面积4000，总建筑面积为9000，建成于1990年10月1日，土地使用权年限为1995年10月1日-2035年10月1日。现在获得类似的40余年土地使用权价格为2000元/，建筑物重置成本为1300原/。建筑物自然寿命为60年，有效经过年数为10年。其他的相关资料如下；（1）门窗等损坏的修复费用为3万元，装修的重置价格为82.5万元，平均寿命为5年，有效经过年数为4年，空调系统功能落后，必须更换，旧系统已提折旧80万元，拆除该空调费用为10万元，可回收残值30万元，重新构建价格（不含安装费）为130万元，安装新的空调系统的费用为8万元，除空调以外的设备的重置价格为250万元。平均寿命为15年，经过年数为9年。（2）该幢写字楼由于层高过高和墙体隔热保温性差，导致与同类写字楼相比，每月增加能耗800元。（3）由于写字楼所在区域刚有一化工厂建成投产，区域环境受到一定的污染，租金将长期受到负面影响，预计每年租金损失为7万元。（4）该类写字楼的报酬率为10%。银行贷款年利率为5%，土地报酬率为8%。（5）假设除空调以外，残值率均为零。试求该写字楼于2005年10月1日的折旧总额和现值。,案例P100-102,土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润重新购置价格市场法土地重新构建价格基准地价修正法重新开发成本成本法单位比较法重建价格分部分项法建筑物重新构建价格工料调整法重置价格指数调整法物质折旧年限法功能折旧市场提取法外部折旧分解法,求取方法,求取方法,求取方法,重新购建价格,建筑物折旧,房地产价值,土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润重新购置价格市场法土地重新构建价格基准地价修正法重新开发成本成本法单位比较法重建价格分部分项法建筑物重新构建价格工料调整法重置价格指数调整法物质折旧年限法功能折旧市场提取法外部折旧分解法,土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资