技术管理成本控制研究概述.ppt

成本控制研究-技术管理领域,结合项目，有的放矢,2012/09,-2-,研究框架,一、理念设计阶段成本控制二、规划设计阶段成本控制三、方案设计阶段成本控制四、施工图设计阶段成本控制五、景观设计阶段成本控制六、室内设计阶段成本控制,-3-,一、成本理念控制目的核心原则微笑曲线控制手段抓住重点实施办法,二、规划阶段开发时序停车指标公建配套交通组织场地竖向综合管线小区景观建筑高度样板区,三、方案阶段土方平衡设备用房建筑高度结构合理性体形系数建筑层高开窗比例户型平面架空层,顶部构架地下车库储藏空间赠送空间立面材料建筑部品标准化,-4-,五、景观阶段重点分配软硬比例水景比例苗木品种标准化,六、室内阶段装修范围材料选择标准化,四、施工图阶段结构优化管井隔墙节能计算构造做法精装修设备设计变更标准化,一、成本控制理念,成本控制研究,-6-,一、成本控制理念微笑曲线控制目的核心原则控制手段抓住重点实施办法,成本控制研究-控制理念,-7-,成本控制理念-微笑曲线,借鉴产业研究，价值的来源，钱花在那里？,微笑曲线就是一条说明产业附加价值的曲线，从横轴来看，由左至右代表产业的上中下游，左边是研发，中间是制造，右边是营销；纵轴则代表附加价值的高低。微笑曲线,-8-,成本控制理念-微笑曲线,小区规划建筑方案施工图景观设计室内设计,建立“全过程”设计成本控制理念,-9-,成本控制理念-控制目的,思考：价值+附加价值-成本=利润利润最大化，更好的挣钱。,会花钱，才有可能会挣钱走远了，忘记了出发的目的,-10-,成本控制理念-核心原则,产品与作品的区别？向制造业学习！,“客户体验”是衡量成本控制是否合理的最核心原则,成本控制理念-核心原则,不是建筑师、销售员、老板等等的衡量标准,-11-,客户体验分析：一、外部要素二、内部要素,成本控制理念-核心原则,决定客户购房的体验分析,客户体验因档次、城市有别,-12-,-13-,成本控制理念-控制手段,思考：如何协调成本与品质之间的矛盾？,-14-,4控制手段资源分配-品质和成本的平衡竞品对标-击败竞争对手,成本控制研究-理念阶段,先分析开发，其次建安，再次？,-15-,成本控制理念-控制手段1,“资源分配”解决品质与成本之间矛盾的控制手段！,有限资源合理分配，自身分配,-16-,成本控制理念-控制手段,-17-,成本控制理念-控制手段2,“竞品对标”在成本上击败竞争对手的手段就是对标！,好钢花在刀刃上，类别间分配,-18-,对标表诉求分析,成本控制理念-控制手段2,-19-,实施办法标准化-70%，减少错误的贡献标准深度-部品or建筑标准化标准复制-还是需要设计优化组装机还是品牌机？买标准零件还是买辆整车？,成本控制研究-理念阶段,二、规划设计阶段成本控制,成本控制研究,-21-,二、规划设计阶段成本控制开发时序小区停车公建配套交通组织场地竖向样板区建筑高度小区景观综合管线,成本控制研究,-22-,思考：战略层面的开发时序和财务成本密切相关！规划设计也对其影响！,相信自己，你也可以当。,成本控制研究-规划阶段,-23-,1、开发时序首期资金-投入和成本首期速度-规模和高度开工规模-规模和标段土方挖填-挖填结合首期到位-管线设备交付时序-交叉投入分期规划-规划层次,成本控制研究-规划阶段,-24-,1、开发时序首期资金-投入和成本首期速度-规模和高度先开发1期B区位置中等待开发2期C区抬高价格最好开3期A区位置最差样板区无地库，周期短1期小高层区，周期短1期规模较小，出形象,成本控制研究-规划阶段,1期B区小高层+别墅,2期C区高层+别墅,3期A区高层+小高层+别墅,-25-,1、开发时序开工规模-招标约10万标段约5-6万标段清晰，避免交叉土方挖填-挖填结合B1地块小高层规模9.7万B2地块的别墅规模4.7万与招标、施工标段规模匹配理想的土方平衡小高层地块挖土抬高别墅区场地,成本控制研究-规划阶段,B区2标小高层,B区1标小高层,B区4标小高层+别墅,B区3标别墅,-26-,1、开发时序首期到位-设备，管网、用房、智能化等分期、提前投入交付时序-避免重复、交叉投入,成本控制研究-规划阶段,物业用房、机房（消防、电信、智能化）,首先满足一期交付管网分期、统一,-27-,2、小区停车,事业部和常州项目地库比例,机动车停车位不足，非机动车停车位闲置。,成本控制研究-规划阶段,-28-,2、小区停车（机动车）地下车库面积：地上建筑面积约20-25%高度重视！深入研究！严格控制！,成本控制研究-规划阶段,-29-,2、小区停车（机动车）有效的场地：减少边角场地地上or地下：10%的比例未来的需求：0.6、0.8的配比1.0、1.2的需求公建的停车：没有地下配比，尽量地面解决,成本控制研究-规划阶段,-30-,2、小区停车（非机动车）非机动车停车配比：2.0辆/户非机动车地下停车：不便利非机动车库设计严重浪费！大有潜力可挖！,国家政策和现实生活：滞后、机会,成本控制研究-规划阶段,-31-,2、小区停车（非机动车）理想位置：地面（架空层、停车棚、就近）、地下（集中管理）多余指标：地面非机动车位变机动车位多余空间：赠送储藏间、物业使用,以客户为导向，合理分配资源。,成本控制研究-规划阶段,-32-,3、公建配套物业管理的不满意是否与开发的技术管理问题？,成本控制研究-规划阶段,-33-,3、公建配套思考：小区变设置数量是否达到极限？物管用房如何设置最合理？与后期物管成本是否关联？,物业管理也和规划设计密切相关！,成本控制研究-规划阶段,-34-,3、公建配套配套商业：比例和位置物管用房：位置和规模物管成本：规划和运营居委会：位置和规模小区变：位置、数量组团大堂：形式和规模,成本控制研究-规划阶段,-35-,3、公建配套组团大堂：形式和规模,成本控制研究-规划阶段,常州项目一期B区组团大堂,常州项目三期A区组团大堂,-36-,4、交通组织小区交通系统也关乎成本！,成本控制研究-规划阶段,-37-,4、交通组织出入口：数量和物业消防车道：长度和成本小区主入口：人班小区次入口：人班保安：工资吃住管理成本年万,成本控制研究-规划阶段,-38-,5、场地竖向思考：土方量控制如何做到最优化？土方开挖+外运的单价一般在25-50元/m3土石平衡：计算：24600x1米x30元/=73.8万/米条件：10万小区、1000户、0.8辆/户、2.0辆非/户结果：每抬高1.0米，建筑单方节省73.5元/方法：抬高场地、土方平衡基坑支护：基础形式：场地排水：物业投诉集中在地下室灌水、屋面漏水、窗口漏水场地持力层场地抬高地下室计容,成本控制研究-规划阶段,-39-,6、样板区思考：售楼处规模、样板区规模占项目规模比例？售楼处：投入成本=6000+4000元/维护成本=8-10人样板区：景观成本=800-1000元/维护人员=4-6人样板区：维护成本=4.0-5.0万元/人、年,有限资金投入适当的规模。售楼处1200减少100装修成本提高900元/；减少200装修成本提高2000元/,成本控制研究-规划阶段,-40-,7、建筑高度思考：住宅经济高度、层数是少？（9层、11层、18层、80米）,假设10万，每户使用面积78，不同层数，得到户数不同,成本控制研究-规划阶段,-41-,8、小区景观软硬比例：绿地3：7到龙湖1：9？水景面积：档次与面积的关系苗木种类：9、综合管线分期和整体,成本控制研究-规划阶段,-42-,前至开发时序后至物业管理均与规划设计密切有关均与成本控制密切联系,成本控制研究-规划阶段,三、建筑设计阶段成本控制,成本控制研究,-44-,建筑风格户型平面结构优化得房率建筑高度设备用房体形系数开窗比例,架空层顶部构架地下车库储藏空间赠送空间立面材料建筑部品标准化,三、建筑设计阶段成本控制,-45-,1、建筑风格,成本控制研究-建筑设计阶段,-46-,2、建筑户型综合影响：结构优化、得房率、开窗比例、体形系数,成本控制研究-建筑设计阶段,-47-,成本控制研究-建筑设计阶段,常州A区户型平面图,万科7个成本指标所带来的经济效益7项指标发挥经济效益后，单方成本减少145-260元/M2按开发量500万计，则成本降低额约为10亿元！,-48-,3、结构优化选型比选：框架、框剪、剪力墙平面规整：水平向、垂直向装饰构件：结构构件、装饰构件,成本控制研究-建筑设计阶段,常州A区、#楼14万的户型平面图,-49-,4、得房率交通核：影响得房率得房率：多层85%、小高层82%、大高层78-80%赠送空间：阳台、飘窗、入户花园、花池、设备平台。档次、售价和赠送比例?,成本控制研究-建筑设计阶段,常州A区户型平面图,-50-,6、设备用房设备用房：辐射范围、位置管线长度：铺设长度、分期实施：满足一期、结合整体用房功能：水泵房、配电房、煤气调压站消控中心、电信机房,成本控制研究-建筑设计阶段,常州A区设备用房布局示意,-51-,7、体形系数-体形与效果平衡结构成本：结构用量能耗计算：保温厚度、门窗形式外表面积：装饰面积、保温面积,成本控制研究-建筑设计阶段,常州A区和镇江户型平面图分析,-52-,建筑设计阶段成本控制,建筑层数控制：建筑层数会影响结构体系的经济性，也会影响设备的配置要求，规划中应尽量避免尴尬的层数。,7层要设电梯/12层要设两部电梯/19层要设剪刀梯6层底部架空要注意“顶层入户离地小于16米”11层、18层底部架空高度应小于4.5m,-53-,建筑设计阶段成本控制,建筑层高控制：在确定层高时，应综合市场取向，产品自身的定位，选择合适的层高。,层高每增加0.1m造价增加该层造价的3-5%，剪刀楼梯当层高大于3150时，要增加休息平台，增加公摊面积。,-54-,8、开窗比例降低能耗：外围护能耗最大处为窗保温性能：提高窗保温性能，成本提高很大窗墙成本：窗/墙=330-550/150元/平方米外遮阳：随窗面积增加330元/平方米护窗栏杆：有无护窗栏杆100元/米,成本控制研究-建筑设计阶段,窗地比例列表,-55-,9、架空层控制比例：适度采用、测算比例空间通透：结合上部结构，不宜结构转换结合档次：比例结合定位控制高度：就是控制成本底部4m左右高架空层，单方面积含钢量提高约2kg,成本控制研究-建筑设计阶段,-56-,10、顶部构架控制比例：适度采用、测算比例建筑效果：效果平衡成本结合档次：比例结合定位控制高度：高度带来成本顶部3m左右高架空层，单方面积含钢量提高约2kg,成本控制研究-建筑设计阶段,-57-,11、地下车库（机动车）停车的效率：35到28平方米/辆的贡献单层or双层：有条件下，地库比较地库的埋深：坡道长度，抗拔桩柱网or层高：5.4、7.8、8.1m柱网3.6、3.7、4.2m层高采光or照明：物业成本设备用房：位置、效率消防车道：荷载、柱位,成本控制研究-建筑设计阶段,-58-,11、地下车库（非机动车）停车效率：2.5到2.0平方米/辆的区别车库位置：地下一or地下二、坡道机械停车：非机动车的机械停车车库采光：使用成本、舒适度,成本控制研究-建筑设计阶段,-59-,12、储藏空间控制比例：适度采用、测算比例后期变更：部分可不砌筑,成本控制研究-建筑设计阶段,-60-,13、赠送空间平衡点：售价大于造价控制比例：适度采用、可售比例结合档次：比例结合定位,成本控制研究-建筑设计阶段,送到什么程度为止！,-61-,14、立面材料头部：平顶、小坡顶、大坡顶墙身：涂料、劈开砖、干挂石材基座：多彩石、文化石、干挂石材门头：劈开砖、干挂石材,成本控制研究-建筑设计阶段,比较常州B、C、A区别墅立面,14、立面材料-常州A区别墅立面调整,成本控制研究-建筑设计阶段,比较常州B、C、A区别墅立面,1,2,3,5,6,1,7,8,4,1、屋檐及腰线线脚优化5、信报箱及可视对讲位置2、窗套优化，横向分割取消6、分户墙降低，改用绿篱分隔3、入户门头强化处理7、顶层宝瓶取消，改为门头上方4、一层除门头石材改多彩石8、屋面水泥瓦改油毡瓦,-62-,-63-,15、建筑部品-对标电梯：进户门：门窗：单元门：外遮阳：太阳能：雨棚：栏杆：装饰线条：防火木门：,成本控制研究-建筑设计阶段,四、施工图设计阶段成本控制,成本控制研究,-65-,四、施工图设计阶段成本控制,结构优化管井隔墙节能计算构造做法精装修,设备设计变更标准化,成本控制研究-施工图阶段,-66-,施工图设计阶段成本控制,建筑设备管井的设置：尽量减少管线入户的长度，管井的面积控制到够用即可。管井位置尽量设置在不影响视觉感受的位置，减少管井外的美化装修,-67-,施工图设计阶段成本控制,毛坯交付用房内部墙体优化：毛坯交付的住宅对部分后期住户有可能改动的隔墙在土建工程中可以不砌，减少投入与后期浪费。,-68-,施工图设计阶段成本控制,节能计算：应多方案比较，选择综合造价较低的方案。,-69-,施工图设计阶段成本控制,建筑构造做法优化：建筑构造应综合考虑材料价格与施工费用、周期，选择合适的构造做法。,-70-,施工图设计阶段成本控制,精装住宅与土建的紧密配合：在土建施工前，一定要完成施工图，以便及时修改土建施工图，避免现场返工，造成浪费。,-71-,施工图设计阶段成本控制,加强设计图纸质量的管控：避免因设计差错造成设计返工。,-72-,施工图设计阶段成本控制,1、结构前置把控，是结构成本控制的核心所在；桩型与基础，是关注重点；合理控制，考虑施工可靠性；2、设备思考：暖通与建筑层高；强弱电与物业管理；给排水与市政管线；3、专项（幕墙、智能化）,五、景观设计阶段成本控制,成本控制研究,-74-,五、景观设计阶段成本控制轻重分类软硬比例水景比例苗木种类标准化,成本控制