深圳市房地产市场涉及的税费.ppt

深圳市房地产市场相关税费-刘丽丽、刘丹,估价部新员工入职系列培训课程,2007年10月,2,本课程主要内容,1、关于我国税收制度的几个基本概念2、深圳市房地产各级市场应缴纳税费3、深圳市房地产抵押贷款评估涉及的相关税费,3,一、关于我国税收制度的几个基本概念,4,税收：税收是国家为实现其职能，凭借其政治权力，依法参与单位和个人的财富分配，强制、无偿地取得财政收入的一种形式。税收特征：1、强制性：税收参与社会物品的分配是依据国家的政治权力，而不是财产权力税收是以国家法律的形式规定的对不同的所有者都是普遍适用的，任何单位和个人都必须遵守，不依法纳税者要受到法律的制裁。2、无偿性：税收的无偿性是就具体的征税过程来说的，表现为国家征税后税款即为国家所有，并不存在对纳税人的偿还问题。3、固定性：税收的固定性是指课税对象及每一单位课税对象的征收比例或征收数额是相对固定的，而且是以法律形式事先规定的，只能按预定标准征收，而不能无限度地征收。,关于我国税收制度的几个基本概念,5,纳税人：即纳税义务人，又称为纳税主体，是税法规定直接负有纳税义务的单位和个人。纳税人包括自然人、法人和其他组织。税基：计算应纳税额时的课税基础。税率：指应征税额占课税对象数量的比例，它是计算应纳税额的尺度，也是税制的中心环节。税收的附加和减免：附加是地方政府在正税之外附加征收的一部分税款；减免是税法规定对某些纳税人或课税对象给与少征一部分税款或全部免于征税的规定。,关于我国税收制度的几个基本概念,税费税基税率,6,二、深圳市房地产各级市场应缴纳税费,7,房地产市场分类,一级市场政府出让土地（招拍挂）交易地点：深圳市国土资源和房产管理局土地房产交易中心二级市场开发商销售商品房和土地使用者将达到规定可以转让的土地，进入流通领域进行交易的市场。交易地点：开发商/代理商的售楼处,8,一级市场涉及的相关税费,9,二级市场涉及的相关税费,10,三级市场涉及的相关税费,11,租赁市场涉及的相关税费,12,契税,纳税人买方税基：销售金额税率个人购买自用普通住房：1.5购买其他房地产：3%,其他房地产主要包括土地使用权出让、转让（含出售、赠与和交换），非普通住房、仓库、写字楼、商铺、厂房、车库等房屋的买卖、赠与和交换。法定继承人继承的或夫妻双方离婚财产分割的房地产不需缴纳契税,买方税费1/4,13,契税相关法律法规,买方税费1/4,14,印花税/贴花,纳税人买卖双方税基一、二、三市场：转让额租赁市场：租金收入税率一、二、三市场：0.05租赁市场：0.1贴花：5元/本,买方税费2/4,15,印花税相关法律法规,买方税费2/4,16,转移登记费,交费人买方交费标准个人：50元/宗企业：80元/宗,买方税费3/4,17,转移登记费相关法律法规,买方税费3/4,18,交易服务费,交费人买卖双方交费标准新建成商品住房按3元/平方米收取；经济适用房的房地产交易服务费减半计收；存量商品住房和住房以外的按6元/平方米收取，交易双方各承担50%。土地交易服务费按成交额的一定比例收取，成交额5000万元以下（含5000万元），按2%计收；成交额5000万元以上部分，超出部分按1%计收,买方税费4/4,19,交易服务费相关法律法规,买方税费4/4,20,营业税,纳税人卖方税基：全额计收：转让额差额计收：转让额建购价款应补地价改良投资税率一、二、三级市场：5%个人租赁市场：3,应补地价、改良投资均要有正规发票时方可予以扣除,卖方税费1/5,21,营业税税基、税率,卖方税费1/5,22,营业税相关法律法规物业类型界定,卖方税费1/5,23,营业税附加：城市维护建设税,纳税人卖方税基：营业税税率1,与营业税同时缴纳,卖方税费2/5,24,营业税附加：教育费附加,纳税人卖方税基：营业税税率3,与营业税同时缴纳深圳市从2005年11月1日开始征收（深地税发2005516号）对外商投资企业和外国企业暂不征收教育费附加,卖方税费3/5,25,营业税附加相关法律法规,卖方税费2/5、3/5,26,土地增值税,纳税人卖方税基增值额税率实行四级超率累进税率1）增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。2）增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。3）增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。4）增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。,卖方税费4/5,27,土地增值税,1、计算公式土地增值税=增值额适用税率-扣除项目金额速算扣除系数增值额转让额-扣除项目金额增值率=增值额/扣除项目金额2、扣除项目金额房地产开发项目（地价+契税+印花税+建造成本)(1+20%)+管理费+不可预见费+销售费用+销售税费+利息+融资成本旧有房地产原建购价+转让房地产有关的各项税金3、速算扣除系数增值率50%，速算扣除系数为050%增值率100%，速算扣除系数为5%100%增值率200%，速算扣除系数为15%增值率200%，速算扣除系数为35%,卖方税费4/5,28,卖方税费4/5,1、个人转让房地产个人转让普通标准住宅免征土地增值税个人转让居住超过5年以上的（含5年）的非住宅免征土地增值税居住满3年不满5年的，减半征收土地增值税；居住不满3年的计土地增值税个人转让非住宅类物业，计土地增值税2、企业转让旧有房地产企业转让所有各类房地产均计要土地增值税开发商建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税对企业重组、分立或联营中，房地产按评估价重新入帐后再转让，如购买使用年限不足5年，应以房地产原值作为扣除项目；如购买使用超过5年（含5年），可经主管税务机关批准后，按以依法设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格作为扣除额。关于以拍卖和法院判决、裁定等方式转让房地产，由受让方支付相关税费，其房地产扣除项目的确定问题：以拍卖和法院判决、裁定等方式转让房地产，并由受让方支付相关税费，土地增值税扣除项目应包括受让方代转让方缴纳的相关税费工商银行经营性物业贷款不扣土地增值税,土地增值税,29,卖方税费4/5,3、关于房地产开发企业土地增值税清算有关问题土地增值税采取“先预征、后清算、多退少补”的办法征收，预征标准：对别墅、度假村、酒店式公寓按销售收入的1%预征；对其他房地产按销售收入的0.5%预征。土地增值税的清算单位土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。土地增值税的清算条件符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：房地产开发项目全部竣工、完成销售的；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权的。符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的；纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。,土地增值税,30,卖方税费4/5,土地增值税相关法律法规,31,所得税,纳税人卖方税基转让额原建购价应补地价改良投资各项税费税率个人20%企业15%,卖方税费5/5,企业所得税按季度申报，年终汇算清缴，评估时不计，特殊要求计征时税率为15%个人转让自用5年以上并且是家庭唯一生活用房，免征个人所得税（须到档案大厦开证明！）个人出售自用5年以上的安居房取得的所得，免征个人所得税直系亲属或配偶之间房地产赠与，房地产继承或夫妻双方离婚财产分割的免征个人所得税。,扣除的合理费用包括：财产原值及购买税费转让税费装修费贷款利息手续费公正费.以正规发票为准！,32,卖方税费5/5,所得税相关法律法规,33,房产税,纳费人房屋所有权人税费标准企业：从价计征房产税原登记价70%1.2%个人：从租计征房产税年租金4%事业单位：从租计征房产税年租金12%,出租方税费1/3,34,房屋租赁管理费,交费人房屋所有权人交费标准房屋租赁管理费年租金2%,出租方税费2/3,35,租赁手续费,出租方税费3/3,交费人房屋所有权人交费标准租赁手续费费年租金2%4,36,三、深圳市房地产抵押贷款评估涉及的相关税费说明,37,抵押贷款评估涉及的相关税费企业名下物业,作为优先于抵押权的转让税费必须在房地产价值中扣除。抵押贷款评估中的预计转让税费是假设估价对象变为不良资产时，以评估总值发生转让变更，卖方按规定应缴纳的税费。当权利人为企业且为公司贷款时扣税方式有农行和非农行之分,38,依据：中国农业银行深圳分行关于修改抵押贷款保证额计算方法的通知（深农银办2006122号）诉讼费用案件受理费+申请执行费案件受理费按争议标大小的有七种比率；申请执行费按执行金额有三个比率。拍卖费：根据抵押物所是深圳内、外其计算方法不同。拍卖费、