个人房屋按揭贷款不良贷款案例汇总

附件3：个人房屋按揭贷款不良贷款案例汇总（2010年10月31日）截至10月31日，我行个人房屋按揭贷款不良贷款共31笔，涉及本金金额1489.06万元。主要分布情况为：山东省分行10笔，464.29万元；深圳分行8笔，603.09万元；江苏省分行4笔，164.47万元；黑龙江省分行、上海分行各3笔，金额分别为42.58万元、133.17万元；浙江、辽宁、吉林省分行各1笔，金额分别为40万元、3.24万元、18.22万元。根据不良贷款发生的原因，可以划分为六大类别：一、房屋买卖相关方的原有债务关系未理顺，交易房屋存在产权纠纷 此类案例共4笔，涉及贷款本金123.13万元。主要特点为：原有买卖各方之间存在债务纠纷，交易房屋存在产权纠纷，影响我行贷款本息的正常回收。案例1借款人谷某，为某交通工程公司经理，月收入2400元，配偶无固定工作。某支行于2009年11月13日向其发放一笔个人二手房按揭贷款，金额11万，期限120个月，利率为基准利率下浮30%，贷款成数77%。该笔贷款于第二个还款期开始出现逾期，截至10月31日，该笔贷款已累计逾期11次，连续逾期202天。经调查，买卖双方及关联人之间存在复杂的债权债务关系。在本笔房屋买卖交易中，买房行为的实际操控人为借款人谷某的儿媳耿某。因售房人周某及其哥哥都拖欠耿某债款，耿某与周某商定将周某名下房产过户给谷某、同时耿某再支付6万元差额给周某以结清双方债务。但在办理房产过户手续后，耿某违反约定，拒绝支付6万元差额，售房人周某因此拒绝搬出已售房屋（抵押房产）。还款初期，售房人周某的哥哥承认其拖欠耿某债款，并主动归还贷款，但后期因患脑出血住院，治疗花费较大造成经济困难，无力继续偿还贷款。在实际还款人无力还款、名义借款人不还款、售房人占据已售房产的情形下，形成了三方相互纠结推诿，拖欠贷款本息的情况。6月初，支行向人民法院提起诉讼，法院建议在开庭前采取积极调解方式解决问题。但是，耿某在与支行达成调解后，仍未履行承诺，支行于2010年6月25日向当地人民法院提起执行申请，并于9月14日提交了评估申请书，法院将指定评估机构对抵押房产价值进行评估，支行已于11月1日交纳了评估费，法院已准备拍卖房产。案例2某分行于2010年3月24向借款人张某发放一笔个人二手房按揭贷款，金额44万元，期限180个月，成数70%。截至10月31日，该笔贷款已累计逾期8次，连续逾期99天。由于售房人在出售房屋时,未能解决好与其亲属的经济纠纷,因此暂住者(其叔叔)拒绝搬离,导致张某无法入住,进而造成该笔贷款逾期。现支行已无法联系到借款人张某，于2010年9月14日联系当地某事务所协助起诉张某，9月27日该区法院受理此案，现正在审理中。案例3某分行于2009年9月1向借款人张某发放一笔个人二手房按揭贷款，金额47万元，期限240个月，成数65%。截至10月31日，该笔贷款已累计逾期8次，连续逾期91天。房产过户后，售房人的儿子因家庭纠纷拒绝搬出，导致张某始终无法入住，进而拒还我行贷款。张某已就售房人的欺骗行为向当地公安局报案。支行于2010年9月14日联系当地某事务所协助起诉张某，9月27日该区法院受理此案，现正在审理过程中。案例4某支行于2009年6月27日向徐某发放一笔全款交易后按揭贷款，金额24万元，期限240个月，成数60%。截至10月31日，该笔贷款已累计逾期9次，连续逾期98天。在该笔贷款的房屋买卖交易中，存在第三方故意诈骗行为。第三人假意购买售房人的房产，在取得售房人的信任后，将该房产转让给徐某。徐某在缴纳部分房款给第三人后与售房人办理了房产过户手续，并缴纳契税。随后，徐某持房产证和契税证明到我行申请贷款,在获得我行贷款后，将贷款支付给该第三人，但该第三人并未按约定将贷款支付给售房人。售房人因没有获得房款，拒绝搬离该处房产，导致徐某无法入住，进而拒绝归还我行贷款。目前该第三人因涉嫌诈骗罪被捕。分行现已起诉徐某，10月8号一审判决胜诉，目前公示期已过。由于该抵押房产涉及产权纠纷，分行律师建议先查看借款人有无其他房产，若有则立即执行其他房产。同时，因无法联系到徐某，分行正积极与徐某妹妹接洽，希望其能代为偿还。二、借款人家庭关系出现变化，导致债权债务承接关系变化此类案例共2笔,涉及本金金额41.51万元。主要特点为：借款人家庭关系发生破裂或变化，造成债务的实际承受人发生变化,从而影响我行贷款本息的正常回收。案例5（典型案例）某分行2009年8月11日向借款人沈某发放一笔二手房贷款，金额28万元，期限180个月，利率为基准利率下浮30%，贷款成数70%，收入还贷比46.63%。沈某就职于某机械厂，月收入4502元。截至10月31日，该笔贷款已累计逾期12次，连续逾期205天。沈某2009年12月从原单位离职并与配偶离异，还款能力下降。离职后，沈某未立即找到新的工作，无经济收入来源，导致长时间贷款逾期。但沈某有较强的还款意愿，积极配合支行催收，基本每期能部分还款。支行上门与其父母沟通，了解到其父母与沈某关系紧张，不愿提供帮助。目前，沈某已找到一份在某公司做财务的工作，但工资较低，还款能力提高有限。鉴于目前沈某每期能部分还款，且还款意愿较好，同时考虑到该房产为沈某唯一居所，支行至今尚未起诉，正积极与沈某协商处置房产，若协商未果将通过提起诉讼收回我行贷款。案例6某支行2009年7月9日向借款人王某发放一笔无交易转按揭贷款，金额15万，期限15年的，利率为基准利率下浮20%。借款人王某在某木业有限公司工作，月收入1600元，其配偶马某系该公司经理月收入3000元。截至2010年10月31日，该笔贷款已累计逾期10次，连续逾期114天。王某在借款期内离异，经夫妻双方协商达成如下协议：向我行申请贷款的抵押房产归王某所有，该笔贷款由马某归还。马某离婚后所在单位因经营不善而停业，马某外出打工，但收入不稳定，还款能力不足，导致该笔贷款经常性出现逾期。鉴于该套房产为王某的唯一住所，存在执行难的问题，该支行正积极与马某协商，由其设法筹款以提前结清贷款。若协商未果将通过提起诉讼收回我行贷款。三、借款人工作变动或经营波动，造成阶段性还款能力不足此类案例共6笔,涉及贷款本金金额362.73万元。主要特点为：借款人出现失业、职业变动或经营状况恶化等情况，造成借款人现金流产生阶段性不足,影响我行贷款本息的正常回收。案例7某分行于2009年9月25日向借款人李某发放一笔个人二手房按揭贷款，金额47.2万元，期限30年，成数为8成。截至2010年10月31日，该笔贷款已累计逾期7次， 连续逾期128天。我行向李某另发放了一笔小额贷款，该笔贷款现亦处于逾期状态。在贷款存续期内，李某结束原轮胎生意，改为经营厨具，后因经营不善门店关门，李某失去还款能力。同时，李某离异。由于欠有大额外债，李某及前妻都在外躲债，目前分行与其失去联系。分行于2010年8月3日向法院起诉李某。因无法联系到李某，法院于2010年9月13日开始进入为期2个月的公告期。待公告期结束后，法院将开庭进行判决。案例8某分行于2010年3月24向借款人丁某发放一笔个人二手房按揭贷款，金额25万元，期限240个月，成数7成。截至10月31日，该笔贷款已累计逾期9次，连续逾期148天。丁某购买该房产主要目的为投资。由于房产升值已达到其投资目的，另外丁某从原单位离职，导致其还款能力不足。丁某想提前结清贷款，但是未到合同约定提前结清日期，支行没有为其办理提前结清手续，丁某因此恶意拖欠，后在催收压力下，丁某于9月16日在其还款账户中存款2600元，之后一直处于逾期状态。支行于2010年9月14日联系当地某事务所协助起诉丁某，9月27日该区法院受理此案，现正在审理中。案例9某支行2009年1月21日向借款人王某发放一笔个人二手房按揭贷款，金额149.5万，期限360个月，利率为基准利率上浮10%。截至10月31日，该笔贷款已累计逾期9次，连续逾期193天。贷款期间，因借款人王某经营的渔船发生事故，造成巨大经济损失，导致其无力偿还我行贷款，但王某表示愿意配合支行处置房产。近期，王某生病住院，该支行多次去医院探望，同时与王某进行了谈判，并达成口头协议，同意以2500元/平方米的价格处置该房产。该房产目前足值，但由于面积较大，有价无市，几家意向客户出价均为2300元/平方米左右，该房产一直未能处置。该支行现正发动全体员工积极联络买家，争取早日全额收回该笔贷款本息。案例10某支行于2009年11月3日向借款人季某发放一笔个人二手房按揭贷款，金额90万，期限228个月。截至2010年10月31日，该笔贷款已累计逾期8次，连续逾期120天。借款人季某因工作所在地不在贷款行所在地，影响正常还款，其多期贷款都是经催收才能归还，但季某具备一定的还款能力。目前，季某已准备将其房产对外出售，正在寻找买家。案例11某支行于2010年6月7日向借款人蔡某发放一笔个人二手房按揭贷款，金额40万，期限为336个月。截至2010年10月31日，该笔贷款已累计逾期4次，连续逾期116天。蔡某为某银行的正式员工，现已辞职。经调查，蔡某因背负民间借贷而离家躲债，目前已无法与其取得联系。由于蔡某外债太多，即使变卖抵押房产也无法还清债务，因此蔡某的父母不愿替其归还欠款。目前，该支行已起诉蔡某，正处于公告期。案例12某县支行于2009年9月18日向借款人王某发放一笔个人二手房按揭贷款，金额20万，期限60个月，利率为基准利率下浮10%，贷款成数50%，收入还贷比19.06%。王某为自谋职业者，购房用途为投资。截至10月31日，该笔贷款已累计逾期9次，连续逾期198天。王某经营花生收购生意，并长期面向外地客户开展批发零售业务。贷款期间，王某经营上出现较严重问题，导致其收入急剧减少，加之王某有较多民间借贷，债权人经常上门催债。造成王某无力偿还我行贷款，致使贷款逾期。目前已无法同王某及妻子取得联系，抵押房产足值并处于空置状态。王某的其他债权人已于半年前起诉王某，并胜诉，目前，判决已过半年公示期，我行可以申请执行房产。我行已经和其他债权人取得联系，督促其他债权人能够尽快申请执行房产，以便我行行使抵押权，收回贷款。四、借款人出现意外事故、生病等情况，造成还款能力不足此类案例共5笔,涉及贷款本金金额144.09万元。 主要特点为：借款人出现生病，遭遇意外事故和灾难等不可预知的情况，短期内支出大增，造成还款能力短期不足。案例13某市城区支行2009年1月16日向借款人周某发放一笔个人二手房按揭贷款，金额32万，期限120个月，利率为基准利率下浮10%，贷款成数76.39%。周某及其配偶为某经贸公司职工。周某月收入4200元，配偶收入3500元，该笔贷款收入还贷比44.79%。周某是离异再婚，再婚后无子女，婚前子女已与其脱离关系。截至2010年10月31日，该笔贷款已累计逾期 10次，连续逾期288天。2010年1月16日，该笔贷款第一次出现逾期，信贷员进行电话催收，周某表示家中出事不方便还款，并承诺尽快还款。2010年2月，信贷员了解到，周某配偶因突发性心脏病在北京住院（现已病故），住院期间产生了大额债务，周某表示当前没有偿还我行贷款的能力，准备前往石家庄亲戚家筹借还款费用。2010年4月至10月，该市城区支行无法与周某取得联系。2010年11月3日，该市城区支行向市分行风险合规部提交起诉材料。目前，该案处于立案审查阶段。案例14某分行于2009年9月1日向借款人熊某发放一笔个人二手房按揭贷款，金额50万元，期限10年，贷款成数8成。截至2010年10月31日，该笔贷款已累计逾期9次，连续逾期122天。借款人熊某前期因在外地出差并且还款能力不足导致不能按时还款，后期又因被拘留导致未能及时还贷款。鉴于熊某还款能力下降，信贷员已说服其变卖房产偿还我行贷款。目前，信贷员正在积极帮助熊某寻找买房人。案例15某市分行营业部于2010年6月8日向借款人郭某发放一笔个人二手房按揭贷款，金额11.6万元，期限20年，截至2010年10月31日，该笔贷款已累计逾期4次，连续逾期99天。借款人郭某40岁，离异且无子女，于2010年7月3日晚在抵押房屋中自杀身亡。郭某的父母正处于丧女的痛苦之中，已无还款意愿，且保证人也不同意替借款人还款。鉴于这种情况，该市分行营业部已经提出贷款诉讼停息的申请，准备通过法律手段保全资产、进行房产拍卖。案例16某支行于2009年7月24日向借款人田某发放了一笔个人二手房贷款，金额32万，期限240个月。借款人田某在某汽车维修公司任销售部主管，月收入4000元左右。截至2010年10月31日，该笔贷款已累计逾期9次，连续逾期280天。借款人田某于2009年7月日出车祸住院，病情严重，双腿骨折、大脑积水、神智不清。鉴于田某家属还款意愿较好且车祸的赔偿款没有到位，该支行于2009年12月1日同意田某的半年停息申请，缓解其暂时的还款困难。在停息期间，借款人家属积极筹钱还款，但是由于赔偿款一直未到位，田某只能依靠其配偶工资维持生活，无力偿还我行贷款。2010年5月14日，该市某区人民法院下发民事判决书，判决交通事故肇事方赔偿田某27.88万元，保险公司赔偿田某12.2万元，肇事方不服一审判决已上诉。2010年7月份停息结束后，借款人仍无还款能力。二审将于近期开庭，支行正在密切关注二审判决结果，同时继续督促田某偿还拖欠的贷款本息。案例17某直属营业部于2009年6月29日向借款人吕某发放一笔个人二手房按揭贷款，金额25万元，期限240个月，利率4.45%，成数69.88%。截至2010年10月31日，该笔贷款已累计逾期4次，连续逾期94天。 借款人吕某贷款9个月后因打架被捕，被判处3年有期徒刑。出事后吕某的哥哥拒绝帮助吕某还款。吕某另在我行有一笔10万元的商户联保贷款，联保成员为其偿还两期小额贷款、一期二手房按揭贷款后表示无力再还款，现该笔小额贷款本金余额为6.8万元。该支行已起诉吕某，目前处于公告期。五、虚假交易，套取银行资金此类案例共5笔,涉及贷款本金金额214.5万元。主要特点为：借款人虚构交易需求和交易主体，套取低息贷款；或者客户资信及还款能力很差，存在关联人交易、借新还旧等情况。案例18（典型案例）该案例涉及两名借款人，刘宽和刘华（均为化名），为父子关系。刘宽于2009年3月向某分行申请一笔7万元的小额商户联保贷款，本金金额 7万元，期限12月，利率15.66%，月还款额6339.9元。该笔贷款发放后，多次发生逾期，刘宽成为我行黑名单客户。分行向刘氏父子分别发放一笔全款交易后按揭贷款，用于偿还借款人拖欠我行的小额贷款。2009年9月22日，分行向借款人刘宽发放一笔全款交易后按揭贷款，金额15万元，期限240个月，利率为基准利率下浮30%。刘宽为某实业公司工人，正申请提前病退，月收入500元。其妻子王某在某物业公司工作，月收入1000元，夫妻月均收入1500元，月均还贷925元，收入还贷比达到61.67%。2009年9月30日向借款人刘华发放一笔全款交易后按揭贷款，金额17万,期限240个月，利率为基准利率下浮30%。刘华为某油田职工，月收入2000元，抵押房产认可价19万元，贷款成数超出80%。贷款发放后，刘宽还款两期、刘华还款一期后分别开始逾期。截至2010年10月31日，刘宽共逾期13次，最长逾期316天；刘华逾期14次，最长逾期338天。两笔贷款逾期后，当地分支行组织催收。了解到刘宽因患有脑血栓，且病情严重，医疗费用加大造成逾期。刘华因生意管理不善（现已停业）且出车祸失去还款能力而逾期。由于两名借款人都不积极配合催收，刘宽患有脑病情绪不好，对待催收人员态度恶劣，刘华刻意躲避，分行采取上门催收与诉讼催收相结合的手段。决定先起诉借款人刘华，拍卖其房产归还两笔逾期贷款。再根据房产实际执行情况，适时起诉执行刘宽房产（刘宽病重）。2010年3月5日以刘华房产向法院进行起诉，先后三次开庭审理。2010年9月20日我行收到法院判决书，判决我行胜诉。同时，法院于9月20日当天以特快专递的形式将判决书邮寄给借款人，但至10月31日，法院称仍未收到签收回执，判决无法生效。经分行与当地法院沟通，法院已于11月15日将判决书直接送达借款人处， 12月1日我行已申请执行判决。案例19某分行于2009年12月14向借款人章某发放一笔个人二手房按揭贷款，金额52万元，期限240个月，成数7成。截至10月31日，该笔贷款已累计逾期7次，连续逾期139天。本笔贷款出现逾期后，支行便无法与借款人章某取得联系。经调查，章某已从原单位离职。信贷员第一次上门催收时发现售房人父亲仍住在抵押房产内,售房人父亲表示只是暂住。之后信贷员四次上门催收，发现该房屋已无人居住。支行与章某前夫沟通，在其帮助下章某于8月归还了一期贷款，之后该笔贷款便一直处于逾期状态。另据了解，章某欠有大额外债。根据催收情况，支行初步推测章某有套取贷款的嫌疑。由于一直无法与章某取得联系，支行于2010年9月14日联系律师事务所要求其协助起诉章某，2010年9月27日当地法院受理此案，目前该案正在审理中。案例20某支行2009年7月2日向借款人周某发放一笔个人二手房按揭贷款，金额26万，期限288个月，利率为基准利率下浮30%，成数为80%，收入还贷比36.7%。截至10月31日，该笔贷款已累计逾期11次，连续逾期182天借款人周某申请贷款时，以某镇城乡建设委员会工作人员的名义向该支行提供了虚假的收入证明。经查证，借款人实际从事锅炉销售工作，经营情况较差，且收入不稳定。 周某前三期还款正常，之后便屡次出现逾期。经核实，借款人周某与售房人张某为朋友关系，周某为帮助张某获取银行低利率贷款作为经营性流动资金，购买了张某名下房产，而实际还款人为张某。2010年3、4月借款人仍持续逾期，且周某对我行催收敷衍应付。期间，周某表示不愿意变卖房产归还贷款，会催促实际用款人张某偿还拖欠的贷款本息。鉴于周某还款意愿较差，支行已起诉周某，后与其达成庭外和解。当事人周某及张某表示先解决逾期问题，再想办法结清贷款，但周某和张某未能履行承诺。目前，该支行信贷员每天都通过电话联系客户，并且不定期上门催收，同时帮助周某寻找买家，以便早日收回贷款。案例21某支行于2010年9月28日向借款人张某发放一笔个人二手房按揭贷款，金额56万元，期限192个月，成数7成，利率为基准利率下浮30%。截至10月31日，该笔贷款已累计逾期9次，连续逾期158天。借款人张某提供的收入证明中的公司名称是某金属材料有限公司，但该公司地址实际为一家中介机构地址。借款人所抵押的房产目前实际居住人为售房人崔某的父母，且崔某及其父母的户口未从抵押房产所在地迁出。另查，借款人张某为售房人的舅舅。支行向张某发放的56万元贷款，实际被借款人张某用于归还其高利贷。目前支行已经无法与张某取得联系，支行已经向张某发出律师函，并与律师着手准备起诉借款人的材料，将于近期对借款人提起诉讼。案例22某支行于2009年11月2日向借款人钱某发放了一笔个人二手房按揭贷款，金额52万，期限360个月，利率4.158%，贷款成数69.3%。截至10月31日，该笔贷款已经累计逾期7次，连续逾期89天。借款人钱某申请贷款时提供的收入证明上的单位为某橡胶制品有限公司，一般员工，月收入5000元以上。事后核实该单位不存在。该笔贷款逾期后，支行已无法与钱某取得联系。经调查了解到借款人与售房人为朋友关系，贷款目前也是由售房人使用。经催收，售房人表示愿意还款，但其并未按承诺足额按时还款。鉴于此，支行已向其发出律师函，现正着手准备起诉材料，将于近期起诉借款人。六、贷款用于投资性住房此类案例共5宗，8笔,涉及贷款本金金额604.09万元。主要特点为：家庭已有多套住房或征信显示已有多次房贷记录，近期同业对其征信查询较为集中，申请借款成数等于或接近最高成数，购房用于投资性目的，并计划利用投资利得偿还贷款等。案例23（典型案例）某分行从2010年4月28日开始，出现4名客户集中违约的情况，4名客户每人各办理两笔二手住房按揭贷款，截至2010年10月31日，其中7笔贷款逾期均已超过130天，逾期本金共计553.58万元。贷款具体情况为：发放日期2010年1 -3月；贷款金额：78-81万元；贷款期限：30年（6笔）、20年（1笔）；贷款成数：80%左右；贷款利率：基准利率下浮30%；借款人：张远（2笔，1笔结清， 1笔逾期）、张志（2笔）、张民（2笔）、佘飞（2笔）。4名借款人均为投资炒房客，由于房地产政策调整，当地房产市场量价齐跌，造成借款人资金紧张，导致贷款逾期。借款人出现逾期后，电话亦停止使用。贷后管理人员再次查询借款人个人征信时发现，借款人（张远、张志、张民）在他行各有两笔新增房屋按揭贷款（客户同时在我行和他行申请房屋按揭贷款，因此当时借款人征信记录未显示相关贷款信息）。贷后管理人员通过向其他评估公司重新询价，发现房屋实际价值与原评估公司评估价值存在较大差距。据调查，借款人张远、张志、张民、佘飞之间存在明显的关联关系：1张志、张民、佘飞购买的6套房屋，均位于名为“塞维纳”的楼盘内。“塞维纳”楼盘为酒店式装修的小户型住宅，地处偏僻，通常是业主旅游度假使用，很少用于长期居住。但楼盘周边环境良好，单户面积小，便于投资客炒作赚取差价，因此房产交易活跃，价格波动性较高。2张远、张民所购3套房屋均由李兰作为售房人；张远、张民、佘飞贷款所购6套房屋均由魏婷作为售房代理人，张志所购2套房屋均由林山作为售房代理人；林山同时委托魏婷将“塞维纳”楼盘内另2套房屋出售给我行另一借款人李仁（李仁于2010年2月12日在我行同时申请办理两笔按揭