房地产成本精准管控与采购管理实战训练(青岛提交).ppt

房地产成本精准管控与采购管理实战训练,201406青岛,（一）房地产行业成本管理现状与手段1、什么是成本与成本管理？1.1成本的定义与范畴经济学说：为过程增值和结果有效已付出或应付出的资源代价。为了达到特定目的而发生或未发生的价值牺牲，它可用货币单位加以衡量为了达到某一种特定目的而耗用或放弃的资源。成本是商品经济的价值范畴，是商品价值的组成部分。人们要进行生产经营活动或达到一定的目的，就必须耗费一定的资源（人力、物力和财力），其所费资源的货币表现及其对象化称之为成本。,房地产企业成本管理体系框架解读,（一）房地产行业成本管理现状与手段1、什么是成本与成本管理？1.1成本的定义与范畴经济学说：为过程增值和结果有效已付出或应付出的资源代价。为了达到特定目的而发生或未发生的价值牺牲，它可用货币单位加以衡量为了达到某一种特定目的而耗用或放弃的资源。成本是商品经济的价值范畴，是商品价值的组成部分。人们要进行生产经营活动或达到一定的目的，就必须耗费一定的资源（人力、物力和财力），其所费资源的货币表现及其对象化称之为成本。,房地产企业成本管理体系框架解读,（一）房地产行业成本管理现状与手段1、什么是成本与成本管理？1.1成本的定义与范畴企业家说：利润=收入成本,房地产企业成本管理体系框架解读,与收入相匹配的全部投入成本,（一）房地产行业成本管理现状与手段1、什么是成本与成本管理？1.2企业财务预算管理、工程造价管理、项目运营管理对成本的定义和核算范畴有什么不同？,房地产企业成本管理体系框架解读,（一）房地产行业成本管理现状与手段1、什么是成本与成本管理？1.3成本管理的概念与理论体系沿革,房地产企业成本管理体系框架解读,标准成本管理（传统）作业成本管理（欧美）成本企划管理（日本）,成本企划：,（一）房地产行业成本管理现状与手段1、什么是成本与成本管理？1.4制造业、建造业、房地产企业的成本管理有什么不同？如何避免误入歧途？,房地产企业成本管理体系框架解读,（一）房地产行业成本管理现状与手段,房地产企业成本管理体系框架解读,2、房地产行业成本管理有什么特点和要求2.1从地产企业财务核算要求来看成本预控体系的必要性,核算时间,核算对象,核算内容,（一）房地产行业成本管理现状与手段,房地产企业成本管理体系框架解读,2、房地产行业成本管理有什么特点和要求2.1从地产企业财务核算要求来看成本预控体系的必要性,从地产企业财务结果要求导入：-如何确保企业财务结果的真实性，,（一）房地产行业成本管理现状与手段,房地产企业成本管理体系框架解读,2、房地产行业成本管理有什么特点和要求2.2从项目开发过程和生命周期来看动态全成本归集核算要求,房地产企业成本管理体系框架解读,2、房地产行业成本管理有什么特点和要求,地产企业成本组成,土地成本前期费用建造成本配套成本环境成本期间费用,发生时间：发生内容：特异性：多变性：核算：,地产企业成本特点,全过程管理全员参与。,地产企业成本管理要求,目标动态责任IT工具,地产企业成本管理手段,（一）房地产行业成本管理现状与手段,房地产企业成本管理体系框架解读,2、房地产行业成本管理有什么特点和要求2.3扫一扫:,（一）房地产行业成本管理现状与手段,你的项目在哪个阶段?成本知多少?如何才能知道全成本?,房地产企业成本管理体系框架解读,（一）房地产行业成本管理现状与手段,3、不同规模和发展阶段的地产企业对成本管理有什么不同要求？3.1单项目与多项目开发的地产企业3.2异地操盘或集团化管理的地产企业,你的核心问题,房地产企业成本管理体系框架解读,（一）房地产行业成本管理现状与手段,4、行业成本管理手段与实现4.1关于目标成本管理体系的框架描述,利润目标的监督与实现,房地产企业成本管理体系框架解读,（一）房地产行业成本管理现状与手段,4、行业成本管理手段与实现4.2行业成本管理现状与问题,征集你的问题!,房地产企业成本管理体系框架解读,（一）房地产行业成本管理现状与手段,4、行业成本管理手段与实现4.3盘点第一方阵地产标杆企业成本管理模式与状况,房地产企业成本管理体系框架解读,（一）房地产行业成本管理现状与手段,4、行业成本管理手段与实现4.3盘点第一方阵地产标杆企业成本管理模式与状况,产品成本弹性适配,产品/部品/工艺标准化,集中/战略采购,万科成本管理几个突出优势,房地产企业成本管理体系框架解读,（一）房地产行业成本管理现状与手段,4、行业成本管理手段与实现4.3盘点第一方阵地产标杆企业成本管理模式与状况,Step1,土地投资论证阶段,项目启动阶段,项目方案设计阶段,项目初步设计阶段,Step2,Step3,Step4,龙湖模式：目标形成,目标成本土地版,目标成本启动版,目标成本方案版,目标成本执行版,房地产企业成本管理体系框架解读,（一）房地产行业成本管理现状与手段,4、行业成本管理手段与实现4.3盘点第一方阵地产标杆企业成本管理模式与状况,Step1,工程实施阶段,工程实施阶段,项目竣工阶段,项目结算阶段,Step2,Step3,Step4,龙湖模式：目标实现,目标分解与合约规划,动态成本回顾,项目竣工成本,项目成本后评估,房地产企业成本管理体系框架解读,（一）房地产行业成本管理现状与手段,4、行业成本管理手段与实现4.3盘点第一方阵地产标杆企业成本管理模式与状况,龙湖模式的优势：1、明确目标测算的节点和深度，目标约束性强2、显性的、明确的合约规划带来项目实施过程控制、回顾可控度高,房地产企业成本管理体系框架解读,（一）房地产行业成本管理现状与手段,4、行业成本管理手段与实现4.3盘点第一方阵地产标杆企业成本管理模式与状况,动态成本管理变更签证控制,如何建立目标如何下达目标,目标建立在,二,三,审批流考核,商业开发标准化,万达模式：,房地产项目成本管理的核心要点,（一）目标成本测算与控制要点,房地产项目成本管理的核心要点,（一）目标成本测算与控制要点,探讨专题：如何让目标成本编制得靠谱？有用？,措施1,贴近价值链业务核心，分阶段、重心突出地编制目标成本套表,房地产项目成本管理的核心要点,（一）目标成本测算与控制要点,探讨专题：如何让目标成本编制得靠谱？有用？,措施1,贴近价值链业务核心，分阶段、重心突出地编制目标成本套表,如何分阶段合适?,每个阶段的重点?,每个阶段间的控制?,房地产项目成本管理的核心要点,（一）目标成本测算与控制要点,探讨专题：如何让目标成本编制得靠谱？有用？,措施1,贴近价值链业务核心，分阶段、重心突出地编制目标成本套表,每个阶段成本测算的重点?,房地产项目成本管理的核心要点,（一）目标成本测算与控制要点,探讨专题：如何让目标成本编制得靠谱？有用？,措施2,测算-控制-测算设计过程与目标成本编制如何有机并轨,钢筋指标你限额了吗？,各设计阶段成控指标？,谁提,谁落实,目标测算对设计要求？,房地产项目成本管理的核心要点,（一）目标成本测算与控制要点,探讨专题：如何让目标成本编制得靠谱？有用？,措施3,目标成本的编制责任如何分解落实?,案例分析：资金成本的测算责任？（资金计划开发计划）,房地产项目成本管理的核心要点,（一）目标成本测算与控制要点,探讨专题：如何让目标成本编制得靠谱？有用？,措施4,什么样的目标成本才是有用的?,有指导性,控制性强,落实到业务口,房地产项目成本管理的核心要点,（一）目标成本测算与控制要点,探讨专题：如何让目标成本编制得靠谱？有用？,措施5,如何考量目标成本的准确性?,依据准确性,环境与资源,深度与可比性,考核？,房地产项目成本管理的核心要点,（一）目标成本测算与控制要点,探讨专题：如何看待和处理目标成本的变化？,措施1,目标成本什么情况可以调整?,定位与设计调整,价格波动,开发计划调整,超的多了？,房地产项目成本管理的核心要点,（一）目标成本测算与控制要点,探讨专题：如何看待和处理目标成本的变化？,措施2,建立目标成本执行中的分级报警机制,合同签定,合同执行（原因）,合同增加,对成本控制目标的冲击力？,费用突破,业务审批,房地产项目成本管理的核心要点,（一）目标成本测算与控制要点,探讨专题：如何看待和处理目标成本的变化？,措施3,目标成本与品质的矛盾如何协调?,案例与手段,房地产项目成本管理的核心要点,（二）动态成本管控要点,2.1到底应该如何定义和看待动态成本,签约动态,付款动态,计量动态,如何形成成本动态,采购动态,房地产项目成本管理的核心要点,（二）动态成本管控要点,2.2动态成本信息到底要起到什么作用,+,源于”经营计划”,追溯”经营计划”,成本形成,控制,形成,回溯,动态已发生,未发生预测,IT规划,2.2动态成本信息到底要起到什么作用,房地产项目成本管理的核心要点,（二）动态成本管控要点,2.3你的动态成本信息月报靠谱吗?2.4影响动态成本信息准确性的几个核心因素分析,合同金额,变更签证,市场变化,成本预计,远程操盘怎么办？,房地产项目成本管理的核心要点,（二）动态成本管控要点,2.5如何考量动态成本信息的价值,关于规约（口径、表内外）,报警？决策？报表调整？,考核什么？怎么考？,动态成本信息与纠偏的责任,（一）组织架构与管控体系的基本要求,房地产企业成本管理实现需要的基本条件,不同架构下成本管理的定位、归属、职责-单项目公司（成本独立）-多项目公司-本部与异地公司（深业）-集团与分公司-集团/区域/城市公司,从归属系统上划分-财务管控型-运营管控型-独立管理系-造价/成本合并-采购/成本合并-工程/成本合并,（二）专业集成的要求与实现,房地产企业成本管理实现需要的基本条件,项目部组织目标成本测算负责建造成本目标的实现,目标成本动态月报1、责任部门上报并落实纠偏2、项目部/成本岗统筹总成本与盈利目标关系,确保盈利目标实现,目标与责任成本管理细则,（三）全员责任体系与考核机制的保障,房地产企业成本管理实现需要的基本条件,实战沙盘演练:如何编制目标成本第一版,目标成本管理实现之一,演练说辞,演练工具,目标成本管理实现之二,采购过程如何真正实现目标成本？1、房地产企业采购管理的目的和价值,基于价值链，采购管理做些什么？达到什么目的？怎么做？,目标成本管理实现之二,采购过程如何真正实现目标成本？2、采购管理与成本管理的核心接驳点提炼分析,为什么要求做合约规划？-成本控制目标落地-项目对成本管理的目标明确合约规划的难点与要点-谁规划？几时规划？-基本要求有哪些？-如何看待合约规划调整,大总包还是小分包？甲供？甲指乙供还是乙供？风险规避：合同界面管理,合约规划与成本,目标成本管理实现之二,采购过程如何真正实现目标成本？3、采购管理实现目标成本的几个步骤,合同价格,结算价格,合同条款,合同履行,各类合同成本控制要点,目标成本管理实现之二,采购过程如何真正实现目标成本？4、不同采购方式和合约形式的成本控制要点解析,各类合同单位的成本博弈,目标成本管理实现之二,采购过程如何真正实现目标成本？5、针对不同乙方对象的成本控制要点探讨,目标成本管理实现之二,采购过程如何真正实现目标成本？6、设计变更、签证管理中的成本控制核心和难点6.1设计变更、现场签证、合同变更与补充协议、洽商与工程指令等概念的梳理6.2设计变更的成本控制要点与难点6.3现场签证的成本控制要点与难点6.4考核变更率与签证率能够控制得住成本吗?6.5如何考量设计变更及现场签证的成本责任,设计变更管理-影响目标成本实现的重要因素设计过程的变更（目标不靠谱）决策调