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物业安全管理知识概述第一章物业安全管理概述第一节物业安全管理的概念一、物业安全管理的含义1.安全安全，指没有危险，不受威胁，不出事故。物业安全一般包含3层含义：其一，物业区域内的人身和财物不受侵害，物业区域内部的生活秩序、工作秩序和公共 场所秩序保持良好的状态。其二，物业安全不仅指物业区域内的人身和财产不受侵害，而且指不存在其他因素导致 这种侵害的发生，即物业的安全状态应该是一种既没有危险，也没有可能发生危险的状态。 其三，物业安全是物业区域内各方面安全因素整体的反映，而不是单指物业的某一个方 面的安全。影响物业安全的因素很多，变化也比较快，归纳起来主要有两大类：人为侵害因素， 如失火、偷窃、打架等；自然侵害因素，如大风刮倒广告牌、电梯故障等。安全管理人员应了解这些影响安全的因素，并随时注意处理。2.安全管理物业安全管理是指物业管理公司采取各种措施和手段，保证业主和使用人的人身和财产 的安全，维持正常的生活和工作秩序的一种管理工作。物业安全管理包括“防”与“保”两个方面，“防”是预防灾害性、伤害性事故发生；“保”是通过各种措施对万一发生的事故 进行妥善处理。“防”是防灾，“保”是减灾。两者相辅相成，缺一不可。物业安全管理作为一项职业性的服务工作，是介入公安机关职责和社会自我防范之间的 一种专业保安工作，较之于社会治安管理的这两种形式(公安机关和社会自我防范)具有补充 的性质，具有补充国家安全警力不足、减轻国家财政负担及工作职责范围针对性的优点。物业安全管理的目的，是要保证和维持业主和使用者有一个安全舒适的工作、生活环境 ，以提高生活质量和工作效率。二、物业安全管理的内容物业安全管理的主要内容包括治安管理、消防管理以及车辆道路管理3个方面。1.治安管理对物业区域内违反治安管理条例的行为进行制止，并报公安机关处理。如非法携 带枪支弹药、非法侵入他人住宅，偷盗他人财物等；对于物业区域内妨碍他人正常生活的行为进行禁止。如发出噪音、污染，乱扔杂物， 搭建各类违章建筑、流动摊贩扰民等。2.消防管理其内容主要是预防和控制火灾的发生，如防火安全宣传，及时扑灭火灾，消防器材的保 养和维修等。3.车辆交通管理主要是搞好车辆停放和交通安全管理，保证车辆和行人的安全。美国心理学家马斯洛的需求梯度理论指出，人类的需要可分为7个层次，即生理需要、安全需要、友爱和归属的需要、尊重的需要、求知的需要、求美的需要和自我实现的需要。 这7种需要是按次序逐级上升的。即当下一级需要获得基本满足后，就会追求上一级的需要。根据这个理论，当人的生理需要(维持体内生理平衡的需要，如：饥饿、口渴等)得到基本 满足后，人类就会首先产生安全(周围生活环境的稳定性、安全性。如没有混乱、恐吓)的需要。随着整个社会经济的飞速发展、科学技术水平的提高以及人民生活水平的不断改善，安 全问题越来越引起人们的重视。因此，物业安全管理的服务内容和规范也会随着社会总体经济水平的提高、社会分工的进一步分化得到进一步的扩展和延伸。三、物业安全管理的机构设置与职责物业管理企业对物业的安全管理，可以委托专业公司经营或自行组织专门的队伍实施管 理业务。但不论由谁来完成，都必须在物业建设方案设计之初，就考虑物业安全方面的专门要求。安全专家必须与物业管理人员共同参与物业设计方案的拟订，以避免在方案建设完成 后进行不必要的更改。因此，在制定物业设计方案时，安全要求的纳入是非常重要的。物业管理公司应制定详细的安全管理章程和制度并公之与众，力求做到有章可循，有章必循，执 章必严，违章必究。 安全管理的机构设置与所管物业的类型、规模有关，物业管辖的面积越大，类型配套设施越多，班组设置也越多越复杂。物业管理公司通常可以设置保安部来负责物业的安全管理 。保安部的构成如下图。保安部的主要职责是：贯彻执行国家公安部门关于安全保卫工作的方针、政策和有关规定，建立物业辖区内 的各项保安工作制度，对物业辖区安全工作全面负责；组织部门全体人员开展各项保安工作，提出岗位设置和人员安排的意见，制定岗位职 责和任务要求，主持安全工作例会；熟悉物业区域常住人员，及时掌握变动情况，了解本地区治安形势，有预见地提出对 物业辖区保安工作的意见和措施；积极开展“五防”(防火、防盗、防爆、防破坏、防自然灾害)的宣传教育工作，采取切实措施，防止各类事故发生，具有突发性事故的对策和妥善处理的能力；抓好对部门干部和职工的安全教育、培训工作，提出并落实教育培训计划。第二节物业安全管理的指导思想和原则一、指导思想物业安全管理的指导思想是：建立最健全、完备的组织机构，用尽可能先进的设备、设 施，选派最具责任心的专业人才，坚决贯彻“预防为主”的原则，千方百计地作好预防工作，最大可能的杜绝或减少安全事故的发生。同时，对于万一出现的安全事故，要根据具体情 况，统一指挥、统一组织，及时报警，并采取一切有效的手段和措施，进行处理，力争将人员伤亡和经济损失减少到最低点。二、“五落实”原则1.思想落实即要把安全管理放在第一位，要真正从思想上重视起物业的安全管理。物业管理公司要 大力进行安全的宣传教育，组织学习有关的法规和规定，学习兄弟单位的先进经验和内部制订的各项安全制度、岗位责任制和操作规程等。通过宣传和不断学习，使广大员工和业主、 使用人重视安全，懂得规定和要求，自觉遵守，主动配合，共同搞好安全管理工作。2.组织落实物业管理公司要有主要的领导挂帅，成立安全委员会，负责安全管理的工作。同时还要 建立具体的物业安全管理机构，如保安部或委托专业的保安公司，由专门的机构负责安全管理的具体领导、组织和协调，而不能把它作为一个附属的机构放在某一个其他部门里。3.人员落实物业管理公司的主要领导要兼任安全委员会的主任，而且要把安全管理提到日常的议事 日程，并选派得力的干部出任保安部的经理，配备必要的安全保卫人员。安全保卫人员必须经过专业岗位培训，要有较高的政治素质、业务素质和思想品德素质。要把安全管理的任务 落实到具体的安全管理人员中去，由专人负责。4.制度落实物业管理公司要根据国家的有关政策法规、规定和要求，结合自己所管物业的实际情况 ，制定出切实可行的安全管理的制度和办法，如安全管理岗位责任制、安全管理操作规程等，并要坚决组织贯彻执行。5.装备落实要配备专门的、现代化的安全管理的设备设施，如中央监控系统、自动报警系统、消防 喷淋系统以及其他安全管理器材设备(如交通通讯和防卫设备)，以增强安全管理的安全系数 与效率，保证人身和财产的安全。第三节物业安全管理的意义1.物业安全管理是保证国家和城市社会稳定、维护社会安定团结，保障人民安居乐业的前提条件之一。整个国家和城市是由千千万万个社区所组成的，只有作好各个社区的安全 管理，才能实现社会稳定、人民安居乐业的目标。2.物业安全管理能为业主和使用人的人身、财产提供安全和保护。3.物业安全管理是物业管理公司提高信誉，增强市场竞争力的一种重要途径。4.物业的安全管理做好了，物业才能少受或不受损失和侵害，其价值才能得到保持。另外，人们也才会更乐意购买该物业，物业才会增值。第二章治安管理第一节治安管理概述一、治安管理人员岗位职责1.部门经理的职责(1)保安部经理应对整个物业范围内的安全负有组织领导的具体责任；(2)根据国家治安的有关规定及物业管理公司的有关管理细则制定保安部门的工作计划和目标，并督导下级管理人员的工作；(3)主持部门例会，传达贯彻总经理及有关部门的指示，并与广大保安人员一道分析研究住宅小区的治安管理问题；(4)熟悉和掌握住宅小区内各种保安设施的操作和性能，熟悉住宅小区内治安状况，做到心中有数；(5)对重大事件、事故亲自组织调查、处理；(6)负责完成总经理交办的其他事项。2.保安班长的职责(1)对部门经理负责，做好所管辖区内安全治安工作；(2)带领保安班全体人员，根据制定的岗位责任制，认真严肃、一丝不苟地搞好安全保卫工作；(3)根据岗位责任制所规定的项目和要求，严格进行检查，督促全体保安人员落实岗位责任制；(4)要有法律知识和法律观念，熟悉保安业务，了解物业管理公司所制定的规章制度，掌握管区内治安保卫工作的规律、特点，严格管好、做好安全保卫工作；(5)做好部门领导和基层保安人员的协调工作，及时将保安人员反映的各种信息向上级汇报，为上级领导部门提供建设性的工作建议，同时及时传达、落实上级的指示精神和工作 安排；(6)认真做好本班保安人员的考勤工作，详细如实地记载工作中遇到及处理的各种情况，每天应向部门经理汇报一次；(7)以身作则，做好本职工作。3.保安员的职责(1)保安员上岗必须身穿制服，配戴装备，严整仪容。纠正违章时先敬礼，必须做到以礼待人。(2)作风正派，遵纪守法，坚守岗位，提高警惕，发现违法犯罪分子要坚决设法抓获。 (3)值班保安人员要认真做好防火、防盗、防抢劫工作，认真检查设备设施，发现不安全因素立即查明情况，排除险情，并及时报告主管部门及领导，确保管区的安全。(4)执勤过程中要勤巡查，要有敏锐的目光，注意发现可疑的人、事、物，预防案件、事故的发生，力争做到万无一失。(5)爱护设施设备、公共财物。对岗位内一切设施、财物不得随便乱用。(6)严格遵守上下班时间及值班纪律，对岗位发生的各种情况要认真处理，并且做好详细的书面记录。(7)遇到紧急、突发性重大事情，要及时向主管部门经理请示报告。(8)严格执行交接班制度，按时、按规定交接班。(9)对住宅小区内的住户做好公司的规章制度及治安保卫的宣传工作。(10)应有礼貌地查询进入住宅小区的访客，并尽可能登记身份证，如有怀疑，应通知有关住户及有关部门。(11)详细记录各有关部门领导打来的电话，认真完成领导交办的各项任务。(12)若发生案件，应采取下列步骤以协助破案：立即报案并留在现场直至公安人员到达；切勿移动或容许他人移动、触摸现场物品，保留现场证据，方便取证工作；禁止任何人在现场走动，并礼貌地劝阻闲人进入现场，以方便公安人员现场调查；向公安人员提供有关案件详情。二、治安管理基本制度1.保安人员工作纪律(1)模范遵守国家的法律法规及公司内部各项规章制度；(2)坚守岗位，忠于职守，严格执行岗位责任制；(3)上岗坚决做到“五不准”，即不准喝酒，不准聊天，不准容留外来人员，不准擅离工作岗位，不准迟到、早退；(4)服从管理，听从安排，廉洁奉公，敢于同违法犯罪分子作斗争；(5)爱护各种警械器具装备，不丢失、损坏、转借或随意携带外出；(6)严格执行请、销假制度，有事外出必须请假。2.保安人员的交接班制度治安保卫交接班非常重要，因为这段间隙处理不好，就容易使罪犯乘机作案。为了杜绝 这些漏洞，必须强化交接班制度。(1)接班保安人员要按规定提前10分钟上岗接班，在登记簿上记录接班时间；(2)交接班时，交班的保安人员要把需要在值班中继续注意或处理的问题以及警械器具等装备器材向接班保安员交待、移交清楚；(3)接班保安人员验收时发现问题，应由交班保安人员承担责任。验收完毕，交班保安人员离开岗位后所发生的问题由当班保安人员承担责任；(4)所有事项交待清楚后，交班保安人员在离开工作岗位前在登记簿上记录下班时间并签名；(5)接班人未到，交班人员不得下班。如果接班人员未到，交班人员下班，这期间发生的问题，两人共同负责；即使没有发生问题，也要分别扣发两人的工资并通报批评。3.保安人员工作细则(1)仪表着装按公司配发制服统一着装和佩戴，制服须保持洁净、平整，各项配置标志齐全规范。 风纪严整，不得敞开衣领，翻卷衣袖、裤边；上岗前须到更衣室镜子前整理仪表。上岗前、下岗后须到指定点更衣；不得将制服及佩戴物带离小区；服装清洗不得影响 正常上岗着装。保安人员仪表须洁净端正，不得留长发、胡须。(2)上岗姿态在岗时须精神饱满，精力集中。站岗时保持抬头、挺胸、收腹、并腿，巡岗时须在站立的基础上做到步伐稳健，双臂 前后自然摆动，不得有手插衣裤口袋、手叉腰间等散漫举止。两人巡岗时须并排，保持上岗姿态统一步伐行进；两人以上巡逻或同行时须列纵队， 保持上岗姿态统一步伐行进。在岗期间不得吸烟或吃零食，不得有闲聊、睡岗及其他懈怠行为。(3)文明礼貌执勤对待住户或来宾须态度和蔼、耐心周到，行为举止须自然端正、落落大方。礼貌待人，遇住户或外来人员需交涉或按章管理时，在开始前和完成后皆须先敬礼， 把“先生、女士、您好、请问、对不起、打扰了、感谢合作”等礼貌用语体现在实际工作中。禁止任何粗俗言谈、污言秽语。回答住户或来宾提问时应清楚扼要，并使用普通话。(4)门卫岗对出入小区的人员必要时进行查询，言语文明，并做好登记和引导工作，来访客人须 出示有效身份证明，填写来访人员登记表，说明来访事由，被访人姓名、住址、电话等。劝阻无关人员及未经批准的商贩进入小区。根据小区机动车辆管理规定，管理小区交通秩序，无关车辆不得进入小区。负责登记电视监控情况。负责小区内邮件的收发登记管理。门卫岗须保持整洁美观，无关人员不得进入门卫岗。(5)巡逻岗巡逻执勤人员根据每日排班表按规定的区域及路线实施巡逻执勤。巡逻岗执勤主要内容包括：小区内陌生人员查询，劝阻已进入小区的无关闲杂人员， 车辆停放情况；楼宇外观、道路、路灯及有关配套设施完好情况，及时发现不安全隐患，制止不法行为及违反小区综合管理制度的现象等。认真遵守姿态、礼貌用语等方面的规定。巡逻情况及时记录。4.保安工作人员的奖惩制度为了鼓励保安人员认真做好本职工作，杜绝一切不良行为，以责、权、利相结合为原则 ，制定保安人员奖惩制度。(1)奖励细则见义勇为，敢于同坏人坏事做斗争，成绩显著者；积极协助公安机关抓获违法犯罪分子和侦破案件，成绩突出者；积极参加抢险救灾，保卫人民生命财产的安全，成绩显著者；为搞好住宅小区(大厦)的安全保卫工作积极出谋划策，所提的合理化建议实行后效果明显者；拾金不昧者；年终被评为“先进保安班(组)”、“先进保安员”，被评为省、市政府“治安模范标兵”者。(2)惩罚细则值班时收听收音机、录音机，收看电视或进行其他与值班无关的事情。擅离职守，经常迟到、早退。酒后执勤上岗，并造成一定后果。未按时交接班，或不按有关规定进行交接班，或交接班不清楚，检查时相互推卸责任 者。未经部门领导批准，私自顶班者。未经部门领导同意，擅自带人留宿者。执勤时，衣装不整，佩戴不齐；执勤中玩忽职守，疏于防范，致使在管辖范围内发生 案件或事故，造成极坏影响者。对公司和保安部领导下达的工作任务，未能如期完成，而又没有正当理由者。扣留物品不登记，不上交；捡拾物品不报告，不上交者。违反保安器材使用规定，私自随便转借和使用。B11在突发性事件或紧急情况下，临阵脱逃或坐视不管者。B12法制观念淡薄，参与社会聚众闹事、嫖娼、赌博等，与治安工作人员的应有素质极不相称者。B13思想不纯，见利忘义，监守自盗或以权谋私，严重损坏公司形象者。B14工作责任心不强，不服从分配，不执行规章制度，并随意顶撞领导且屡教不改者。根据错误情节轻重进行不同的处罚。对于一些性质恶劣者，影响极坏者应辞退或开 除；对违反国家有关法律法规者要追究其刑事责任。5.电视监视岗位职责与日常管理(1)职责24小时严密监视保安对象的各种情况，发现可疑或不安全迹象，及时通知值班保安就地处理，并通过对讲机向办公室报告；发现监视设备出现故障，要立即通知值班保安加强防范，同时尽快找出原因，及时修 理设备，使之正常运转；严格执行登记制度，凡是发现可疑情况，应认真记录下来。(2)要求为了保证岗位职责的落实，要求全体电视监视工作人员努力做到：提前做好上岗准备，按时接班；做好交接班手续，无遗漏、无差错，哨位设施无损坏，勤务登记准确及时、内容清楚 ；严禁无关人员进入工作场地，不准带亲戚朋友在工作场所聊天；上班时精神集中，不准擅离岗位或做与工作无关的事情；严守岗位，保持高度的警惕性，发现可疑情况，严密监视，同时通知该区域的保安和 报告上级，密切配合，确保安全。三、治安管理的内容根据公司制定的有关规定，确定治安管理的内容如下：1.小区治安管理内容(1)住宅小区开设的经营摊点，未经管理公司批准，领有经营许可证的，治安人员有权禁止其活动；(2)在住宅小区内的公共场所晾晒衣物，在公用楼梯间、通道、天台堆放杂物，饲养鸡、鸭等家畜，治安人员应予制止。2小区治安管理范围下列妨害公共安全和社会治安秩序的行为，都属于治安管理范围。(1)使用音量过大或发出噪音的器材，影响他人正常的工作和休息。(2)从楼上往下乱扔杂物。(3)擅自撬开他人信箱，私自拆开他人邮件、电报信函等。(4)非法携带、存放枪支弹药；非法制造、贩卖、携带匕首、弹簧刀等管制刀具。(5)未经批准，私自安装、使用电网。(6)非法侵入他人住宅，损毁他人财物。(7)使用汽枪，在住宅小区内进行各种射击活动。(8)制造、销售各种赌具或利用住宅聚赌。(9)利用住宅窝藏各类犯罪分子和嫌疑人员。(10)利用住宅作据点，进行盗窃活动。(11)制造、复制、出售、出租或传播淫书淫画、淫秽录像。(12)利用住宅进行嫖娼*活动。(13)在车辆、行人通行的地方施工；对沟井坎穴不设覆盖物、标志，或故意损毁、移动覆盖物或标志。(14)故意损坏邮筒、公用电话等公共设施；故意损坏路灯、消防栓、公用天线、电梯等配套设备；故意损坏园林绿地、停车场、娱乐场等公共地方。第二节治安保卫队伍的建设一、治安保卫队员的条件(一)基本条件1.退伍军人(凭退伍证)或身体素质好，具备一定的军训基本功。2.身高1.7米以上。3.20岁以上，28岁以下(凭身份证)。4.初中以上文化程度(凭毕业证)。5.身体健康(凭市、区级以上医院的体检表)。6.思想品德好(当地县以上公安机关出具的无犯罪前科的证明材料)。7.符合计划生育规定(凭计划生育证或未婚证)。8.要有具当地户口的成年人担保。优先条件：1.近年度退伍军人优先2.党员优先3.高中以上文化程度优先(二)保安队伍的基本要求1.保安队长思想品德好，军事素质过硬；具有组织管理能力和一定的表达能力。2.季度训练考核，人均分数在85分以上为达标。二、治安保卫队员的训练为培养一支纪律严明、训练有素、文明执勤的保安员队伍，必须对保安人员进行常规性 的军事化、正规化、规范化的学习和训练。(一)上岗前培训对新录用的保安员在上岗前必须进行岗前培训，培训内容包括：1.公司简介。2.物业管理的基本知识，主要学习物业管理条例及其实施细则。3.企业内部的管理制度：员工守则，工作纪律，劳动纪律，人事管理规定。4.安全防火教育：消防基本知识。5.ISO99000质量体系标准的基础知识，主要学习质量方针和质量目标。6.公司治安工作手册中的基本要求。7.其他有关知识：普法知识，职业道德教育。8.军训：主要为队列训练。(二)岗位培训对在岗的保安员要进行常规培训，以便保持、提高其所需掌握的基本知识、技能和方法 ，培训内容包括：1.详细学习公司制定的治安工作手册内容：即职责权限，规章制度、规定，工程程序、规范、标准2.常规训练：队列训练、擒拿格斗、体能训练、消防灭火训练、交通指挥训练3.有关精神文明内容的学习(三)培训安排，见表6-2-1、表6-2-2三、治安保卫队员的考核(一)单兵队列考核标准1.军人军姿：头要正，颈要直，挺胸收腹，两眼平视前方，下额微收，两臂下垂，五指并拢，拇指贴在食指第二关节，中指贴在裤缝，精神面貌好。2.停止间转法：“两快一稳”，即转体快，靠脚快，站得稳。3.齐步与立定：向前摆臂到作训服的第三、第四颗纽扣之间，离身体约30厘米，不超过衣缝线，向后摆臂离身体约25厘米，步幅75厘米，步速112116步分钟。4.正步与立定：绷脚尖，小腿带动大脚，脚掌离地约25厘米，步幅75厘米，步速110 115步分钟。5.跑步与立定：第一步“跃”出去，运臂时“前不露肘，后不露手”，步幅85厘米， 步速170180步分钟。6.敬礼：手指并拢，手腕与小臂平直，大臂抬到与肩平，手指与帽檐接缝处约12厘米，取捷径一步到位。(二)擒敌应用技术动作1.基本功：(1)直打、侧打、勾打：出拳以“快、准、狠”为主，动作与力量结合。(2)弹踢、侧踹、勾踢：腿部稳而有力，配合两手动作。(3)综合练习：手与脚的巧妙配合，扭肩送膀，协调一致。2.擒敌拳：动作准确、熟练，刚劲有力，干脆利落。(三)军事体能测试标准1.百米跑14秒以内。2.俯卧撑50个以上。3.爬楼20层楼45秒以内。四、保安队员主要职责和权限(1)保安队长职责主持全队工作，坚决执行管理处主任指令，带领全队人员依据各自职责，认真做好安 全保卫工作。熟悉治安各岗位职责、任务、工作要求、考核标准，掌握治安区内的保安工作规律及 特点，加强重点岗位的安全防范。及时做好保安员的岗位培训、军事训练及日常考核工作。做好保安队的月工作安排(包括训练、学习安排)，每周召开班务会一次，每半月召开队务会一次。经常检查各岗位工作情况，零点之后的夜间查岗每周不少于两次。带领保安队配合其他管理服务工作，制止、纠正各类违章行为。负责全队队员的内务管理和考勤工作。处事公道，言行文明，对自己的缺点勇于改正，虚心接受工作建议和意见。(2)保安队长权限对本管理处物业有权进行安全监督。有权检查各岗位保安员执勤情况，对玩忽职守，违纪违章人员有权进行处罚。每月对考核不合格的保安人员有权予以处罚。对不称职的保安人员有权提出调离和辞退建议。有权根据实际需要，对各岗位保安员进行调整。(3)保安员的职责和权限有权制止一切违法犯罪行为，在执行任务时，对杀人、放火、抢劫、盗窃、强奸等现 行违法犯罪分子，有权抓获并扭送公安机关，但无实施拘留、关押、审讯、没收财产和罚款的权力。对发生在所护卫区内刑事案件或治安案件，有权保护现场、保护证据、维持秩序、提 供情况，但无勘察现场的权力。在防范和打击犯罪活动时，保安员可以配备和使用非杀伤性防卫械具。对违反治安管理条例行为的人，保安员有权劝阻、制止和批评教育，但没有罚款、裁 决等处罚的权力。对违法分子不服制止，甚至行凶、报复，可采取正当防卫。对携带和运送可疑物品，身带匕首、三棱刀等管制刀具和自制火药枪及其他形迹可疑 的人员有权进行盘查、监视、报请当地公安机关处理，但无权侦察、扣押、搜查。对出入小区、大厦的可疑人员、车辆及所携带、运载的物品，按规定有权进行验证、 检查。按照规定，有权制止未经许可的人员、车辆进入小区、大厦内。积极配合卫生、绿化、维修等其他服务，制止违章行为，防止破坏，不能制止解决的 向总值班室或班长报告(制止违章要先敬礼)。熟悉和爱护小区(大厦)内配套的公共设施、机电设备、消防器材，并熟练掌握各种灭火器材的使用方法。B11廉洁奉公，坚持原则，是非分明，敢于同违法犯罪行为作斗争。B12积极协助公安机关开展各项治安防范活动或行动，努力完成各项治安服务工作。B13密切联系群众，积极向业主(住户)进行治安防范和管理方面的宣传，协助业主( 住户)做好“四防”工作，落实各项安全防范措施，发现不安全因素及时向业主(住户)报告 ，协助整改。第三节情 况 处 理一、常见可疑情况的处理保安员在站岗或巡逻时，经常会碰到一些可疑情况，对可疑情况要根据其严重程度采取 相应的措施。下面介绍几种常见的可疑情况及其处理方法。冒烟。了解确切的冒烟口，了解冒烟的原因(着火、电线短路等)，并上报处理。冒水。了解冒水的确切位置，冒水的原因(上水管、下水管冒水、下雨等)，及时堵漏并上报处理。有焦味、硫酸味或其他化学品异味。寻找味源，如因电源短路造成，要及时切断；如 是其他化学品异味，要及时封锁现场，并通知有关部门处理。在大厦通道游荡(借找人却说不出被访者的单位及姓名)的人。密切观察其举动，必要时劝其离开。发现有人身上带有管制刀具、钳子、螺丝刀、铁器等工具。询问、核查其携带工具的 用途，如用途不明的，带回保安值班室处理，或者送当地派出所。在偏僻、隐蔽地方清理皮包或钱包的人。立即设法拦截，询问验证，如属盗窃、抢劫 财物的，送交公安机关处理。自行车、摩托车无牌、无行驶证，有撬损痕迹的，或将没开锁的自行车背走或拖走的 ，当即扣车留人，待查明情况后再放行。机动车拿不出行驶证，说不出车牌号，没有停车证的。立即联系停车场车管员，暂扣 车钥匙，约束其人，待查明情况后再放行，如情况不明的，送公安机关查处。遇到保安员即转身远离或逃跑的人。设法拦截(用对讲机向其他保安员通告)、擒获，并带到保安值班室处理，查明原因后根据情况放人或送公安机关处理。二、常见的治安、刑事案件处理1.发生打架、斗殴的处理方法积极果断劝阻双方离开现场，缓解矛盾，防止事态扩大。不要因双方出手时误打到自 己而介入，同时立即向值班领班报告。如事态严重，有违反治安管理行为甚至犯罪倾向的，通知当地公安机关前来处理或将 行为人扭送公安机关处理。提高警惕，防止坏人利用混乱偷窃财物。说服围观群众离开，保证所辖范围内的正常治安秩序。2.发生盗窃案件的处理发现盗窃分子正在作案，应立即当场抓获，并报告管理处及公安机关，连同证物送公 安机关处理。如果是盗窃案发生后才发现的，立即报告管理处及公安机关，同时保护好案发现场， 重点是犯罪分子经过的通道、爬越的窗户、打开的箱柜、抽屉等，不能擅自让人触摸现场痕迹和移动现场的遗留物品。对重大案发现场，可将事主和目击者反映的情况，向公安机关作详细报告。3.发生凶杀案件的处理如发现歹徒正在作案的，应设法制服、阻拦歹徒，并召集各岗位保安员配合，同时， 迅速向上司和公安机关报案，如有伤员迅速送附近医院救治。如事后接到报告，则保护案发现场，禁止无关人员进入，以免破坏现场遗留的痕迹、 物证，影响公安人员勘查现场，收集证物和线索。案发时，前门岗及后门岗要加强戒备，对外出人员、车辆逐一检查登记。登记发现人和事主的情况，抓紧时机向发现人和周围群众了解案件、事故发生发现经 过，并做好记录。案发时的现场人员一律不能离开，等待公安人员询问。向到现场的公安人员汇报案情，协助破案。4.遇到犯罪分子抢劫的处理在执勤中遇到犯罪分子公开使用暴力进行打、砸、抢、强行夺取他人钱财时，应迅速 制止，同时呼叫附近保安和周围群众一起制止犯罪，并立即报警。如劫匪逃离现场，要向目击者问清劫匪的人数、衣着颜色和逃走的方向，并立即组织 群众堵截；如驾车逃跑的，应记下车牌号码并报警及拦车追堵。保护抢劫现场，不要让群众进入现场，如现场在交通要道或公共场所人多拥挤的地方 ，无法将证物留放原处时，要收起交公安机关。访问目击群众，收集劫案情况，做好记录并提供给公安机关。事主或在场群众若有受伤的，要立即送医院并作报告。三、爆炸紧急情况处理1.收到被放置爆炸物品信息时的处理得知被放置爆炸物品，或者接到扬言爆炸的恐吓电话时，要保持镇静，认真记录，同 时以最快速度报告高层管理者，并立即向当地公安机关报案。由管理处经理负责立即成立防爆炸指挥部。增派保安，加强出入口管理，对于陌生或 行迹可疑人员严加防范，认真查验证件，检查携带物品。立即通知各门岗，检查车库是否有遗失包物，并加强巡逻，发现无主物品不要随便碰 触，立即上报，并报公安机关，请求协助。确定确有爆炸物品时，立即疏散人员，同时请求公安机关协助处理。2.发生爆炸事件时的紧急处理值班人员接到发生爆炸报告后，立即赶到现场，确认后立即向公司最高领导层报告， 同时向公安机关报案，如引起火灾即刻报119火警；如有人员伤亡，立即向120急救中心呼救 ，并派人迎候公安、消防、急救部门的车辆、人员，引导其进入现场。立即成立临时指挥部，由物业管理公司最高当值、工程部、物业部人员组成。工程人员迅速切断必要电源，保安人员组织疏散爆炸现场附近的客户，并在距爆炸中 心30m处设警戒线，禁止无关人员进入，同时，组织保安及物业助理在公共区域巡视，检查 是否还有可疑爆炸物。消防监控中心高度戒备，监视有无火灾等可疑情况，各在岗员工也要坚守岗位，密切 注意有无可疑情况。工程部负责提供楼层平面图，供公安人员破案时使用。四、遇到台风、潮汛时的处理接到防风、防汛的通知后，管理处主任进行总动员，并根据各部门职责做出具体工作 布置，积极做好抢险准备工作。物业部要张贴通知于大堂，要求业主(租户)关好门窗，做好应急准备工作；在险情到来之前巡查大厦，做好补救措施，尽量消除有害隐患，减低损失程度；检查高空悬挂物是否 牢固，防止坠落；消防监控中心及保安员加强警戒，以防其他事件发生。工程部要准备好防汛工具，加强值班力量，保证人力充足；保证地面排水通道畅通； 必要时放下防洪闸。每次防风、防汛工作结束后，各部门均要填写紧急情况处理记录，并由部门负责人签 字上报存档。五、遇到停电、停水时的处理接到停电、停水通知后，张贴通知，告知全体用户，请用户配合关闭室内各种电器设 备(照明除外)。准备充足的照明工具，保安员及物业管理员逐层检查备用照明的配备情况，保证停电 后照明系统正常启用。工程部负责后备电源启动的具体操作工作。物业部最高当值对各部门的准备工作做统筹安排及最后确认后，通知各部门准备转电 。市电转为备用发电。正式转电前，要检查低压电房，确认设备及人员准备就绪；在监 控室查看客户乘电梯情况，在确认无人乘梯情况下，通知工程部停梯，再通知低压电房开始转电，转电工作完成后，最高当值通知工程部开梯。供电转入正常后，最高当值仍要在监控 室观察电梯运行情况，在正常进行半小时后方可离开。备用发电转为市电程序同。保安员加紧巡逻，防止盗窃、火灾等事件发生。同时，在大堂加派人员，加强进入大 厦人员的登记工作。接到停水通知后，工程人员将蓄水池的水注满。第四节管理规定规程一、保安员巡逻签到签到箱的安装。小区每20000m2安装1个，大厦每座五层楼安装1个。签到箱型号统一，钥匙统一(尽量能共用)，具体位置由管理处确定。签到箱钥匙的保管。为方便签到、检查，物业管理部、分管房管员或副主任、班长、 治安队长和一个班次治安巡逻员各配备一把钥匙；班次轮换时由班长收齐后统一交到下一班的班长。保安员在巡逻中，小区每小时打开签到箱在签到卡上签到一次，大厦90min签到一次，责任区内有多少签到箱，均应签到，每张签到卡，不允许同时签到，每个箱之间间隔时间 为20min左右。保安队长在每个巡逻班次时间内检查不少于一次，每责任区抽查一次，班长全面检查 不少于两次，物业管理部、管理处主任、房管员的夜间查岗必须进行抽查。签到人、检查人均要求在卡上签名并注明时间，房管员发现不合格的可直接记录在卡 上，保安队长作为考核依据。凡检查不合格者记一次不合格。由保安队长负责每周到签到箱收发签到卡一次，由保安队长保管，保存时间1个月。 二、大厦大堂保安工作规程1.工作程序工作时间安排：大堂岗保安工作实行24全天候值班制，三班倒，每班每岗1人工作8 h。值班时间分为早班：8：0016：00，中班16：0024：00，晚班：24：008：00，早 、中、晚三班每10天依次轮换1次，即每月10、20、30日为倒班日。来人来访登记：a.对外来人员(业主或住户亲友，各类访客，装修等作业人员，员工亲友等)一律实行进、出登记；b.必须登记有效证件，特指没有过期的身份证、暂住证、回乡证等；c.认真核对证件和持有人是否相符，若不符不予以登记和放人；d.来访者必须说准所访问业主(住户)的姓名及楼、座等，必要时，须用对讲机通话确认后方可登记进入；e.当接过来访客人的任何证件时，应使用“谢谢”等文明用语；f.认真填写来访登记表，要求字迹清楚，项目全面准确；g.若遇不登记强行进入大厦的，按有关规定处理；h.当业主(住户)带有亲友或访客时，应有礼貌的请其出示有效证件予以登记并做必要的解释工作，以消除业主(住户)的不满情绪；i.若遇公司(管理处)领导陪同指导。参观、学习的社会各界人士来大厦，应立即起立敬礼，以示欢迎，并热情回答客人的询问。等客人走了之后，将参观客人人数、单位、职务 等情况记录清楚备查；j.当外来人员出大厦时，保安员应及时核准将所押证件退还给访客，说：“谢谢”等，并做好离开时间的登记工作。2.严密监视大堂和电梯提高警惕，严密注视进出大厦的各类人员，特别是外来人员，如有怀疑立即通知巡逻 和班长并做好值班记录。发现电梯关人事件，应立即善言安慰乘客，同时通知电梯工马上进行抢修，并报告班 长及管理处，协助做好善后工作和值班记录。3.服务要求对住宅楼大堂岗要求熟悉本大厦业主(住户)的基本情况，包括：业主姓名、楼座、人口、相貌特征、常出入大厦时间等，对公寓楼要求基本熟悉。遵守公司制定的“文明礼貌用语规范”。到当业主(住户)出入大堂时，应主动为业主(住户)开启门锁，点头微笑以示问候；发现有老、弱、病、残、双手拿重物的业主(住户)进出大门有困难时，要主动帮助打开大门或搀扶上下台阶。当有业主(住户)搬迁时，应协助维护进出秩序，指定其使用专用电梯和车辆、物品的停放位置。三、治安巡逻规程1.治安巡逻的基本要求巡逻保安员要在巡逻过程中，应多看、多听，以确保完成巡视工作任务。检查治安、防盗、防火、水浸等情况，发现问题立即处理，并报告上级领导及有关部 门。巡查小区内各个重点部位、治安死角等，发现有可疑人员应前往盘问，检查证件，必 要时检查其所带物品。对在小区内流动摆卖的小贩、推销人员，应劝其离开辖区，属“三无”人员按要求对 其进行处理。对小区内的装修工程进行监管，对有碍交通或因超时装修产生噪音影响他人休息的装 修工程进行管理或制止。2.治安巡逻的基本任务(1)预防和制止违反治安管理的行为及犯罪行为预防和制止以下扰乱公共秩序的行为：a.扰乱小区的秩序，致使工作、生产、营业不能正常进行；b.扰乱小区内的公共交通工具上的秩序；c.结伙斗殴、寻衅滋事、侮辱妇女或者进行其他流氓活动的；d.捏造或歪曲事实，故意散布谣言或者以其他方法煽动扰乱小区生活工作秩序的；e.谎报险情，制造混乱的。预防和制止以下妨碍公共安全的行为：a.非法携带、存放枪支弹药或者其他违反枪支管理规定的行为；b.违反爆炸、剧毒、易燃、放射性等危险物品管理规定，生产、销售、储存、运输、携带或者使用危险物品的行为；c.非法制造、贩卖、携带匕首、三棱刀、弹簧刀或者其他管制刀具的；d.未经批准安装、使用电网的；e.在车辆、行人通行的地方施工，对沟井坎穴不覆盖防护板、标志、防围的或者故意损毁、移动覆盖防护板、标志、防围的。预防和制止以下侵犯他人人身权利的行为：a.殴打他人，造成轻微伤害的；b.非法限制他人人身自由或者非法侵入他人住宅的；c.公然侮辱他人或者捏造事实诽谤他人的；d.虐待家庭成员、受虐待人要求处理的；e.写恐吓信或者其他方法威胁他人安全或者干扰他人正常生活的；f.胁迫或者诱骗不满18岁的人表演恐怖、残忍节目，摧残其身心健康的；g.隐匿、毁弃或者私自开拆他人的邮件、电报的。预防和制止以下妨碍社会管理秩序的行为：a.明知是赃物而窝藏、销毁、转移或者明知是赃物而购买的；b.倒卖车票、船票、文艺演出或者体育比赛入场票券及其他票证的；c.违反政府禁令，吸食鸦片、注射吗啡等毒品的；d.偷开他人机动车辆的；e.故意损毁路灯、邮筒、公用电话或其他公用设施的；f.违反小区规定，破坏草坪、花卉、树木的；g.违反小区规定，在住宅小区内使用音响器材，音量过大影响周围居民的工作或休息，不听制止的。预防和制止违反消防管理的行为：a.在有易燃、易爆物品的地方违反禁令，吸烟、使用明火的；b.故意阻碍消防通道或扰乱火灾现场秩序的；c.拒不执行火场指挥，影响灭火救灾的；d.指使或者强令他人违反消防安全规定，冒险作业的；e.违反消防安全规定，占用防火间距或者搭棚、盖房挖沟、砌墙堵塞消防车通道的； f.埋压、圈占或损毁消防火栓、水泵、水塔、蓄水池等消防设施或者将消防器材、设备挪作他用，经公安机关通知不加改正的。预防和制止违反户口或居民身份证管理、出租屋管理的行为：a.假报户口或者冒用他人户口证件、居民身份证的；b.故意涂改户口证件的；c.出租屋或床铺供人住宿，不按照规定申报登记住宿人户口的。(2)维护小区正常秩序保护各类治安事件现场，疏导群众，维护秩序。维护小区内交通秩序。协助小区内住户的报警。为行人、住户指引带路，救助突然受伤、患病遇险等处于无援助的人，帮助遇到困难 的残病人、老人和儿童。受理拾遗物品，设法送还失主，或上交。巡视小区内的安全防范情况，提示公司的有关部门、商铺、住户，清除隐患。3.巡逻时间及规律(1)时间安排值班岗保安实行24值班制，早班：8：0016：00，中班：16：0024：00，晚班：2 4：008：00；早、中、晚三班每10天依次轮换一次，即每月10日、20日、30日为倒班日。 (2)小区巡逻巡逻周期：20min一次，每小时打卡一次，每周将巡逻范围内所有楼宇的楼道、天台巡查一遍。巡逻规律：不制定固定路线，但不留“死角”、“偏角”。(3)大厦巡逻巡逻周期：90min巡逻打卡一次。巡逻规律：先从天台起，自上而下，从每层楼依次巡逻到地下室，最后到室外。(4)记录巡逻保安员将巡逻中发现或处理的情况认真详细的记录在治安巡逻签到表内，保安班长 将本次的情况收集并记录在治安一日情况汇总表、值班情况记录内，存档。4.治安巡逻工作的检查交接班时，交接双方班长要到各岗位检查：交接是否认真，手续是否办妥，仪容仪表 是否符合有关规定等，发现问题，及时纠正，并做好记录。每1巡逻班长到各岗位巡视一次，并不少于两次检查巡逻签到情况，认真填写保安工作班检表。队长巡视检查各岗位每班不少于两次，并填写员工考核表。巡查时，发现有不认真或违纪等情况，要及时纠正，做好记录并上报。本班执勤中遇到疑难问题时，班长应立即到场，按有关规定处理，不能解决时报告队 长或管理处处理。四、出租屋暂住人员、施工人员及“三无”人员管理规程1.基本原则依法办事的原则。必须按适用的法律、法规、条例、办法等管理、办事。文明服务的原则。在检查、办证、管理时，必须要文明服务，文明执勤。时效性原则。在对检查、办证、管理时，必须在规定的时间内完成工作。2.小区内出租屋暂住人员的管理出租屋和暂住人员的出租屋治安管理许可证及暂住证的办理：a.在小区的出租屋业主和暂住人员在入住小区7天内，通知其办理两证；b.按公安部租住房屋治安管理规定、公安部暂住证申领办法的规定和要求，对业主填写的出租屋许可证申请表、业主与租屋方签订的租屋合同和治安责任书或暂住人员 填写的暂住人口登记表的有关办证资料审批；c.将审批办证的有关申请资料及办证用工本费用统一送交当地派出所办理；.从业主或暂住人员的